裁判字號：臺灣屏東地方法院102年訴字第568號民事判決
裁判日期：民國104年01月29日
裁判案由：給付報酬等
臺灣屏東地方法院民事判決102年度訴字第568號原告 吳光隆 被告 王興耀 訴訟代理人 黃正男 律師上列當事人間給付報酬等事件，本院於民國103年12月25日言詞辯論終結，判決如下：
主文被告應給付原告新台幣伍拾萬肆仟玖佰伍拾元，及自民國102年10月9日起至清償日止，按年息5％計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔八分之一，餘由原告負擔。
本判決第一項勝訴部分，於原告以新台幣壹拾陸萬捌仟參佰壹拾柒元，為被告供擔保後得假執行。但被告如以新台幣伍拾萬肆仟玖佰伍拾元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、按「訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限。」，民事訴訟法第255條第1項第3款定有明文。本件原告原起訴被告應給付其新台幣（下同）3,529,700元（本院卷一第73頁），嗣原告變更請求為被告應給付其4,239,600元（本院卷一第12
1頁），核係訴之聲明之擴張，則參諸上揭法條規定，原告所為訴之聲明變更，於法尚無不合，應予准許。
二、原告主張：㈠被告於民國101年8、9月間，委託原告就坐落屏東縣○○
鎮○○段第381、538、564、567、568地號等5筆土地（土地所有權人為被告及其親屬，以下合稱系爭土地），辦理「自辦市地重劃業務」，兩造約定重劃事務報酬為300萬元，是兩造業已成立委任契約，原告即著手處理相關事務，並先後數次與被告於高雄火車站附近之京城大飯店及肯德基餐廳面談，且陸續交付被告重劃評估分析報告等相關資料，嗣因被告自身財務困難，致重劃業務中途停止，而此乃因可歸責於被告之事由所致，原告業已提供相關土地重劃之資料及諮詢服務，原告爰依委任契約之法律關係及民法第548條第2項規定，請求被告給付報酬20萬元。
㈡被告於終止系爭土地之重劃業務後，欲出賣系爭土地，且委
託原告代為尋覓買方，是兩造業已成立居間契約。原告遂於
101年10月23日介紹訴外人 歐清榮 （鄉庭建設公司董事長）與被告認識，兩造及歐清榮曾數次於高雄市寒軒大飯店二樓咖啡廳磋商系爭土地買賣事宜，嗣後歐清榮告知，被告表示有關買賣商談內容無須通知原告在場，待簽約後再給付原告居間報酬即可，原告遂不再參與買賣磋商過程。嗣系爭土地於102年4月25日，以買賣為由辦理所有權移轉登記完畢（登記至歐清榮指定之第三人 李宗明 名下），是原告業已完成仲介系爭土地買賣之居間服務，原告自得依據居間契約及民法第566條第2項、第568條第1項規定請求報酬，而原告爰以系爭土地之買賣價金100,990,000元（下稱系爭買賣價金）之4％為計算標準，即4,039,600元（100,990,000×
4％＝4,039,600）為報酬金額等語。㈢聲明：1.被告應給付原告4,239,600元（即200,000+4,039,
600＝4,239,600），及自起訴狀繕本送達被告之翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息。2.願供擔保，請准宣告假執行。
三、被告之答辯：㈠原告固曾向被告招攬就系爭土地進行自辦市地重劃業務，惟
因該業務並不符合被告需求，被告並未委託原告辦理上揭重劃業務，亦未同意給付原告上揭委任報酬，是兩造間並未成立委任契約，原告請求給付委任報酬，自無理由。
㈡另被告對於兩造間有成立系爭土地之居間契約，及系爭土地
業已出賣及辦畢所有權移轉登記之事實均不予爭執。惟原告僅係介紹被告與歐清榮認識，並未介入系爭土地買賣交易細節之協助、溝通或促成，且被告、歐清榮與原告業已言明，因原告僅係介紹未介入蹉商，若系爭土地完成交易，則被告與歐清榮平均分擔居間報酬，即每人給付原告系爭買賣價金之0.5％即504,950元（100,990,000×0.5％＝504,950），原告逾此金額之請求，並無理由等語。
㈢聲明：1.原告之訴駁回。2.如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
四、兩造對下列事項不予爭執，並有○○○鎮○○段初步重劃概略分析表」等資料（本院卷一第6至33頁）、系爭土地之登記謄本及其異動索引資料、不動產買賣成交案件實際資訊申報書（本院卷一第39至64頁）、系爭土地之不動產買賣契約書各1份（本院卷一第100至102頁）附卷可參，應堪信屬實：
㈠原告於101年8、9月間在高雄後火車站附近之京城大飯店
與被告初次見面洽談土地重劃事宜，並告知被告辦理重劃事務之報酬為300萬元，重劃時程約需2至3年，惟該次見面兩造並未簽訂書面契約，嗣兩造又約至高雄火車站前之肯德基餐廳繼續商談，另原告陸續提出○○○鎮○○段初步重劃概略分析表」等重劃相關資料供被告參考，嗣雙方又再於同地點商談過1次。
㈡訴外人歐清榮經由原告介紹與被告認識，嗣原告與歐清榮、
原告與被告間有成立系爭土地之買賣居間契約。（本院卷二第63頁）㈢原告介紹歐清榮與被告見面，三人會面商討系爭土地買賣事
宜，嗣原告因歐清榮之要求，未再參與或協助處理系爭土地買賣後續過程，歐清榮並告知原告，待伊與被告成交後再給付仲介費。
㈣被告與歐清榮間就系爭土地有達成買賣交易，並於102年4
月25日辦理所有權賣移轉登記完畢（登記至歐清榮指定之第三人李宗明名下），系爭土地之買賣成交價格為100,990,00
0元。
五、本件爭點為：㈠兩造間有無成立辦理系爭土地重劃事務之委任契約？如有，原告請求重劃業務諮詢報酬20萬元，有無理由？㈡被告抗辯兩造間有約定居間報酬之金額，是否可採？如不可採，則本件居間報酬應如何計算為適當？
六、兩造間有無成立辦理系爭土地重劃事務之委任契約？如有，原告請求重劃業務諮詢報酬20萬元，有無理由？㈠按「稱委任者，謂當事人約定，一方委託他方處理事務，他
方允為處理之契約」、「當事人互相表示意思一致者，無論其為明示或默示，契約即為成立。」，民法第528條、第15
3條第1項分別定有明文。又所謂默示之意思表示，係指依表意人之舉動或其他情事，足以間接推知其效果意思者而言，若單純之沉默，則除有特別情事，依社會觀念可認為一定意思表示者外，不得謂為默示之意思表示，有最高法院29年上字第762號判例可資參照。
㈡本件原告主張兩造間有成立辦理系爭土地重劃事務之委任契
約，惟被告否認，則原告自應依據民事訴訟法第277條前段規定，就兩造有成立委任契約之事實負舉證之責。經查，原告業已自承兩造並未簽署書面之委任契約（本院卷二第62頁背面），且證人 許勝利 於本院證稱：‧‧‧因為系爭土地很難出賣，後來伊就跟原告說，因為原告在辦重劃，所以原告拜託伊先跟被告聯絡，伊再找兩造一起去談。（問：該次談的內容為何？）伊跟被告解釋該地正常可以賣到8萬，但是因為裡面有畸零地、政府的地，沒有重劃不能賣到這麼多，被告說這個資料給他，讓他回去研究看看，資料是原告帶去的土地重劃資料。（問：當時原告是否有跟被告提到土地重劃費用？）有，300萬，這是所有做到全部完成的費用。（問：有無區分300萬中何部分是給原告的辦理費用？）被告有說可否便宜一點，原告說這要公文來往等要耗費時日，沒有區分300萬的內容各給付何項目，原告有跟被告說如果重劃完成，土地可以賣到一坪8萬以上。（問：第一次洽談被告是否有答應300萬元報酬？）無，被告說他要回去研究看看。（問：之後是否有因為土地重劃事情見面？）第一次見面後，被告都沒有跟伊通知，伊只有跟兩造講過一次，後來兩造陸陸續續有接洽，但都沒有讓伊知道，只有原告說可能會成功，也跟伊說鑑界要叫伊去，但後來就叫伊不要去。雙方陸陸續續有接洽這件事，是原告單方面跟伊說，但是伊不知道實際兩造談的內容為何，伊沒有參與等語（本院卷一第
128至129頁），而依證人上揭證述內容，僅能證明兩造間有因辦理系爭土地重劃業務事宜進行接洽及原告有給被告相關土地重劃資料之事實，且兩造間就委任報酬300萬一節，並未達成合意，是原告主張兩造間有成立委任契約及約定委任報酬為300萬元等語，並不足採。
㈢原告復主張：兩造間就系爭土地重劃業務事宜數次進行洽談
，且原告陸續交付重劃分析資料給被告，被告亦未就300萬元重劃報酬有反對、拒絕之意思，是被告已有默示同意委任原告辦理重劃業務等語，而被告固不否認兩造間確有於上揭時間數次見面洽談系爭土地重劃事宜，及原告有陸續提出上揭重劃分析等相關資料供被告參考之事實，惟辯稱：上揭重劃資料多僅為空照圖、地籍資料等，一般民眾可申請取得之公開資訊，且此僅係原告向被告表明其有從事重劃業務之經驗、能力，及告知辦理重劃業務之相關流程，應僅係供兩造締約前之參考資料，並不能認為兩造業已意思表示合致等語。經查，依卷附原告提出之○○○鎮○○段初步重劃概略分析表」等資料內容觀之（本院卷一第6至33頁），係記載系爭土地之土地位置圖、地籍資料、都市計畫使用分區、進行重劃之簡易分析說明、重劃費用概估明細、可節省土地增值稅計算等，惟並無兩造間有無欲委任進行辦理重劃業務之相關內容，是被告辯稱上揭資料僅係供被告是否欲進行重劃之參考資料，並非無據。又原告主張其委任報酬高達300萬元，此金額非少，衡諸常情，如被告確有欲辦理重劃之意，其應會主動與原告接洽並就此報酬金額再進行磋商，然被告並無此舉動或表示，自無從僅因被告單純沈默，即遽認被告有同意委任及給付300萬元報酬之意。綜上，本件尚無從僅因兩造間就系爭土地重劃事宜有數次洽談、原告有交付重劃分析之參考資料予被告及被告就300萬元報酬僅係單純沈默等情，即認被告係有默示同意委任之意思表示，是原告上揭主張，亦不足採。
㈣綜上所述，原告無法舉證證明兩造間有成立辦理系爭土地重
劃業務之委任契約之事實，則原告依據委任契約之法律關係，請求被告給付報酬20萬元，自無理由，應予駁回。
七、被告抗辯兩造間有約定居間報酬之金額，是否可採？如不可採，則本件居間報酬應如何計算為適當？㈠按「稱居間者，謂當事人約定，一方為他方報告訂約之機會
或為訂約之媒介，他方給付報酬之契約。」、「如依情形，非受報酬即不為報告訂約機會或媒介者，視為允與報酬。未定報酬額者，按照價目表所定給付之。無價目表者，按照習慣給付。」、「居間人，以契約因其報告或媒介而成立者為限，得請求報酬。」，民法第565條、第566條、第568條第1項分別定有明文。
㈡本件原告主張兩造間有成立買賣系爭土地之居間契約，嗣被
告與歐清榮間就系爭土地有達成買賣交易，並於上揭時間辦理所有權移轉登記完畢之事實，為被告所不爭執，則參諸上揭法條規定，系爭土地既已完成買賣交易，原告依據兩造間之居間契約請求報酬，自屬有據。
㈢而就居間報酬部分，被告辯稱：被告、歐清榮與原告業已言
明，因原告僅係介紹未介入蹉商，若系爭土地完成交易，則被告與歐清榮平均分擔居間報酬，即每人給付原告系爭買賣價金之0.5％即504,950元等語，惟為原告否認。經查，本件兩造就有成立居間契約之事實並不爭執，惟就居間報酬金額為何，則各執一詞，而被告辯稱其與原告間有約定以系爭買賣價金之0.5％為報酬等語，既為原告所否認，則被告自應就兩造間有此約定之對己有利事實，負舉證之責。而證人歐清榮於本院證述：（問：如何知道被告有出賣土地之事？）是原告跟伊介紹的，他說要介紹伊去看潮州的土地，然後伊說那塊地伊知道，之前有一位姓莊的跟伊介紹‧‧‧（問：買賣是跟何人接洽？）因為伊跟原告比較熟，後來伊跟被告說價格可以再談談看，因為伊跟被告都住在高雄，所以伊就打電話跟原告說，伊跟被告就直接在高雄談，如果談成的話我們再給原告仲介費。（問：當時有無跟原告談好要支付多少仲介費用？） 伊有 跟他說一般行情是買賣雙方各負1％，但是因為我們買賣金額比較大，接近1億，所以伊有跟原告說伊要支付的仲介費就是0.5％，但這是伊的部分，伊不知道賣方要給他多少。（問：你與被告討論買賣過程中，有無問到被告要給原告多少仲介費？）伊沒有問，但當初被告有跟伊說給原告1％好像太多，但是他要付多少，伊也不能過問等語（本院卷二第6至8頁），是依證人上揭證詞，僅能證明其有告知原告，其欲給付原告0.5％仲介費之事實，然並無法證明被告是否有與原告亦約定渠等間之仲介費亦為
0.5％。此外，被告並未提出其他事證供本院參酌，則被告上揭辯解，並不足採。
㈣被告復辯稱：於101年10月初，兩造於高雄火車站前之肯德
基速食店，就仲介費為系爭買賣價金之0.5％即有達成合意等語（本院卷二第73頁），惟被告就此事實亦未舉證以實其說，另證人 莊順成 於本院證稱：（被告問：伊是否一直有提到0.5%，不然伊就不賣？）是，還沒有買賣之前，被告有說如果可以成功，他願意給0.5％等語（本院卷第32頁背面、第33頁），惟證人莊順成並未證述上揭被告欲給0.5％之表示，其時間、地點為何？是否係與原告間之約定？是證人莊順成上開證詞並不足為被告有利之認定，一併敘明。
㈤依上所述，被告並無法舉證證明兩造間之居間報酬有約定係
系爭買賣價金之0.5％之事實，則參諸上揭民法第566條第
2項規定，兩造間既未約定報酬，則應依價目表定之，如無價目表，則依習慣定之。經查：
⑴依卷附中華民國不動產仲介經紀商業同業公會全國聯合會函
文2份所載：「不動產經紀業或經紀人員經營仲介業務者，其向買賣或租賃之一方或雙方收取報酬之總額，合計不得超過該不動產實際成交價金6％或一個半月之租金‧‧‧上揭主管機關內政部對於不動產仲介服務報酬之收取，依據市場自由機制，在不超過6％上限為標準之原則已實施多年。本於自由市場公平競爭原則，不動產經紀業之服務報酬，或有買1％、賣5％；買2％、賣4％；買賣雙方各3％不等，惟其請求總額仍以買賣雙方不超過上揭服務報酬6％為原則。在不超過6％上限規範下，買賣雙方自可與仲介議定服務報酬，故實務上雙方亦有可能合意以較低成數收取仲介費。」（本院卷一第72頁、卷二第24頁），是上揭函文所載係針對不動產經紀業或經紀人員，於經營仲介業務時收取服務報酬所為之規範，而本件原告並未主張及證明其係從事不動產經紀業或為經紀人員，則上揭函文所載規範，自無從視為本件係一般居間契約可依循之「價目表」，況依上開函文所載，主管機關僅係就仲介收取之服務報酬，規定不得超過6％，至於實際收取之成數為何，仍應依市場自由機制，由契約雙方自行約定之，從而，原告爰引上揭函文內容，主張其居間報酬應以系爭買賣價金之4％為計算標準云云，洵屬無據，不足為採。
⑵依上所述，本件居間契約並無「價目表」可資依循，則應依
「習慣」定之。而證人歐清榮於本院證述：伊從事建築公司已35年了，有常常買地，一般仲介費用在屏東地區的行情是買1％、賣1％。（問：若土地價格比較高，還會再減少仲介費，是否也是慣例？）這個都會先講好才會簽約。（問：土地價格比較高會減少仲介費，所謂土地價格比較高是多少？）應該是超過5、6千萬算是比例上的比較高，另伊補充，一般房子的買賣金額比較少，所以是有可能會比1％高，以買2賣4的仲介費比率也是有可能，取決於標的物成交金額，會再跟仲介談。0.5％的事情，伊在原告辦公室有跟他講過，原告是沒有明確跟伊說好，但也沒有反對，伊有跟他講過我們這邊的習慣是買1賣1，但金額比較大就會再降低等語（本院卷二第8頁及背面、第9頁背面）；證人莊順成於本院證稱：伊從事建築公司有20年了，屏東有地方是伊蓋的。伊沒有買賣仲介的經驗，但是伊在做建築，伊跟人做買賣的話就是買賣雙方各1％，金額高可以再約定，如果超過億就可能可以0.5％，當初歐清榮講的時候伊是同意0.5％，伊生氣的是為什麼有原告及許先生跟伊一起分仲介費等語（本院卷二第32頁及背面），是證人歐清榮、莊順成均證述屏東地區之仲介費行情，一般為買賣雙方各1％，但如金額較高則會再降低，並均認為本件因系爭買賣價金已逾1億元，買賣價額甚高，以0.5％計算應屬合理等語，而證人2人均係長年從事建築之業者，渠2人以其自身經驗為證述，則渠2人上揭證詞應可作為本件一般交易習慣之參考標準，況原告並未提出其他證據足以證明可適用於本件居間報酬之習慣為何。再者，本院參酌原告業已自承其介紹歐清榮與被告見面認識後，嗣後因歐清榮之要求，原告未再參與或協助處理系爭土地買賣後續過程，足認原告就系爭土地買賣交易價格之達成，並無實際參與或有何重大之助力或促成，從而，本院認為本件居間契約報酬，以上開證人所述之一般交易習慣標準即系爭買賣價金之0.5％，應屬適當。
㈥綜上所述，本件兩造間有成立居間契約，惟兩造就居間報酬
並未約定，則本件居間報酬應以一般交易習慣即系爭買賣價金之0.5％定之（即504,950元）為適當，從而，原告依據居間契約之法律關係，請求被告給付居間報酬504,950元，及自起訴狀繕本送達被告之翌日（即102年10月9日）起至清償日止，按年息5％計算之利息，為有理由，應予准許，逾此金額之請求，則無理由，應予駁回。
八、兩造均陳明願供擔保請為宣告假執行或免為假執行，關於原告勝訴部分，經核均無不合，而法院定擔保金額，應斟酌當事人所應受之損害為衡量之標準，本院爰依兩造因假執行或免為假執行後，他造所因此可能遭受之損害，各酌定相當之擔保金額准許之。至於原告上開敗訴部分，其假執行之聲請已失所依附，應予駁回。
九、至於兩造其餘之攻擊或防禦方法及所提之證據，經審酌與上揭判決結果不生影響，本院爰不另一一論述指駁，附此敘明。
十、據上論結，本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第79條、第390條第2項、第392條第2項，判決如主文。
中華民國104年1月29日
民事第一庭法官呂憲雄正本係照原本作成。
如對判決上訴，須於判決送達後二十日內向本院提出上訴狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後二十日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）。
中華民國104年2月2日
書記官林依靜