裁判字號：臺灣臺北地方法院91年訴字第6607號民事判決
裁判日期：民國92年03月18日
裁判案由：返還不當得利
臺灣臺北地方法院民事判決九十一年度訴字第六六○七號
原告乙○○訴訟代理人 陳克城 律師被告甲○○訴訟代理人楊揚律師右當事人間返還不當得利事件，本院判決如左：
主文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實
甲、原告方面：
壹、聲明：
一、被告應給付原告新台幣一百六十三萬五千元，並自民國八十一年六月二日起至清償日止按年息百分之五計算之利息。
二、原告願供擔保請准宣告假執行。
貳、陳述：
一、原告於民國八十一年六月二日，委由被告全權處理兩造共有之台北市○○○路○段○○巷○○弄十六、十八號房屋及基地（應有部分各為二分之一）之出售事宜，由被告與買受人馬 倉國 先生訂立買賣契約。據被告與原告會算出售金額及支付費用，扣抵後實得價款新台幣（下同）八百萬元，二人均分每人四百萬元。由於原告並未索閱買賣契約，被告亦未主動提示該契約，致原告認為前開會算金額屬實。詎近接法院拍賣系爭房屋通知（因迄未辦過戶手續，僅為買受人向銀行貸款設定抵押，故債權人聲請拍賣仍通知原屋主），因而獲知前揭買賣契約全文，始悉買賣價款一千一百五十萬元係屬一般所謂「賣清」，被告列報之支付費用，其中繳納土地增值稅二百五十萬元純屬虛構。另佣金支出一百萬元，依習俗賣方負擔售價百分之二介紹費，僅需支付二十三萬元而溢報七十七萬元，兩項合計為三百二十七萬元，原告應得其半即一百六十三萬五千元，爰依民法第一百七十九條之法律關係，請求被告給付如聲明。
二、對被告抗辯之陳述：
（一）被告所稱之仲介者何以不要求原告將上述議定內容載明於委託書？足見委託書所載：「關于本人部分除增值稅等外，實收新台幣四百萬元正以上，委託台端處理。」該四百萬元係原告欲實收售價之下限，非議定委售之一定價款。
（二）據會算便箋記載內容，乃屬受任人向委任人報告委辦之事務始末，即售屋價金及支出等之收支帳款。惟有被告與尚不知買賣價金收支詳情之原告間會算，始需由受委任之被告列帳說明之。何能強解為其與仲介者之約定憑證？
（三）被告既稱溢價三百五十萬元部分為仲介者所取得，則該仲介者為何人？被告委託其以八百萬元出售，雙方訂立之契約何在？被告應舉證以明之。
三、證據：提出不動產買賣契約書一份、賣屋金額會算便箋一紙。
乙、被告方面：
壹、聲明：
一、原告之訴及假執行之聲請應予駁回。
二、如為被告不利之判決，被告願供擔保，請准宣告免為假執行。
貳、陳述：
一、兩造於八十一年初共有系爭坐落於台北市○○區○○段三小段四八二、四八二之一地號土地及其上建物即門牌號碼五九巷四四弄十六、十八號木造房屋， 嗣某 姓名不復記憶之男子出面陳稱其願居間仲介，原出價六百萬，經數度折衝，議定出賣人實得八百萬元（即兩造各得四百萬元），至仲介者如何與買受人出價，出賣人均不過問，加價部分亦歸仲介者收取，當時原告均委由被告協調，仲介者為免原告事後反悔，故要求原告出具委託書，載明出售價款實收四百萬元之旨，原告亦親筆書立認可，嗣後仲介者與買受人 馬倉國 以一千一百五十萬元成交，被告分期收受各期價款，均立時按比例轉交原告，並曾出示賣賣契約，報告實際狀況，原告亦無異議。
二、原告所稱會算便箋，係被告與仲介者間之約定憑證（即兩造總計實得八百萬元，其餘加價部分歸由仲介者收取），而非被告向原告報告事務始末之會算單，此由該憑證上記載「⒍⒉，甲○○代乙○○」乙語，即足證明，倘該憑證係兩造會算時書立，殆無書寫上開字樣之必要。又其上記載「佣金一百萬元（加）、增值稅二百五十萬元等於三百五十萬元等語」，純係仲介者為免該紙憑證遭不相干之人閱後批評，故權以增值稅名義記載。
三、被告於締約後曾出示買賣契約，原告亦知依系爭不動產買賣契約書特約事項第三條約定，系爭房地所有權暫不辦理移轉登記，地價稅、房屋稅俱由買受人負擔，是原告此後每年收受地價稅、房屋稅繳款通知書，均轉交被告，再由買受人負責繳納。基此以觀，原告於系爭買賣契約簽訂後，既仍逐年收有地價稅繳款通知書，自應知悉系爭土地尚未辦理所有權移轉登記，系爭土地既未辦理過戶，自不發生繳納土地增值稅之問題，原告稱其迨至接獲法院拍賣系爭房屋通知，始知繳納土地增值稅二百五十萬元為屬虛構，委難採信。何況，八十一年間如需繳納土地增值稅，其實際數額經稅捐機關核算即可確定，其金額亦不至恰巧為二百五十萬元，原告豈有不知之理。
四、本件原告出售系爭房地時，同意其個人實收四百萬元，委託被告處理，嗣後並已收受四百萬元，顯然被告並未受有損害。且被告自買受人馬倉國受領買賣價金，乃基於買賣契約之法律上原因，自無不當得利之可言。
五、系爭委託書全文記載：「祿洲與台端共同之房地（台北市○○區○○段三小段四
八二、四八二│一號共貳筆），關于本人部分除增值稅等外，實收新台幣肆百萬元正，以上委託台端處理，此致甲○○先生」等語，顯已明確記載原告個人實收四百萬元正之旨。若如原告主張，則文書斷句形成「....關于本人部分除增值稅等外，實收新台幣肆百萬元正以上，委託台端處理」，不僅贅列「正」字，且語意不通。再者，系爭委託書書立目的，原在於仲介者為約束兩造即賣方之實收金額，以確保自己之仲介利益，因此，若原告記載為四百萬元以上，仍屬不確定之狀態，與委託書書立之目的不符。
參、證據：提出照片六張、委託書乙紙、不動產買賣契約書乙份、賣屋金額會算便箋乙紙、原告親筆短箋乙紙為證。
理由
一、本件原告起訴主張其於八十一年六月二日委由被告全權處理兩造共有房屋及基地（應有部分各為二分之一）之出售事宜，嗣被告與訴外人即買受人馬倉國訂立買賣契約，據被告與原告會算出售金額及支付費用，扣抵後實得價款八百萬元，二人均分每人四百萬元。由於原告並未索閱買賣契約，被告亦未主動提示該契約，致原告認為前開會算金額屬實。詎嗣後收受法院拍賣系爭房屋通知，始知前揭買賣契約全文，並知悉系爭房地之買賣價款為一千一百五十萬元，被告列報之支付費用，其中繳納土地增值稅二百五十萬元純屬虛構；另佣金支出一百萬元，依習俗賣方僅需支付二十三萬元而溢報七十七萬元，兩項合計為三百二十七萬元，原告為此依不當得利之法律關係請求被告應給付如聲明等語。
二、被告則以當時原告均委由被告協調，仲介者為免原告事後反悔，故要求原告出具委託書，載明出售價款實收四百萬元之旨，原告亦親筆書立認可，嗣後仲介者與買受人馬倉國以一千一百五十萬元成交，被告分期收受各期價款，均立時按比例轉交原告，並曾出示賣賣契約，報告實際狀況，原告亦無異議。原告所稱會算便箋，係被告與仲介者間之約定憑證，而非被告向原告報告事務始末之會算單，且原告亦知系爭房地所有權暫不辦理移轉登記，地價稅、房屋稅俱由買受人負擔，系爭土地既未辦理過戶，自不發生繳納土地增值稅之問題，原告豈有不知之理。又依系爭委託書記載，已明確記載原告個人實收四百萬元正之旨等語，資為抗辯。
三、查原告主張系爭房地委由被告全權處理出售事宜，並與訴外人馬倉國以一千一百五十萬元成交之事實，業據其提出該不動產買賣契約書為證，復為被告所不爭執，原告此部份之主張，自堪信為真實。本件首要審酌者，乃兩造對於系爭買賣價金分配之約定？查，原告主張迄接法院拍賣通知，始知買賣價款為一千一百五十萬元之事實，為被告所否認，原告復未舉證以實其說，衡情原告委託被告處理系爭房地之出售，被告依法應向原告報告始末，並以結算兩造可得分配之價金，原告主張其毫無所知云云，即難遽信為真實。況原告主張據被告與原告會算出售金額及支付費用，扣抵後實得價款八百萬元，二人均分每人四百萬元，並提出賣屋金額會算便箋為證，惟觀之該會算便箋上已明確記載契約總價為一千一百五十萬元，原告自難諉為不知，原告此部份之主張，即乏所據。又原告主張被告列報之支付費用，其中土地增值稅二百五十萬元純屬虛構，另佣金依習俗僅需支付二十三萬元，依據委託書之記載，四百萬元係原告欲實收金額之下限，依契約總價扣除佣金二十三萬元後，被告應再給付一百六十三萬五千元云云，非但為被告所否認，且查被告辯稱原告明知依約，系爭房地所有權暫不辦理移轉登記，原告此後每年收受地價稅、房屋稅繳款通知書，均轉交被告，再由買受人負責繳納，自不發生繳納土地增值稅之問題乙節，並有被告提出之原告親筆短箋一紙（卷附證物，編號被證五）為佐，原告對被告提出之前揭親筆短箋一紙亦爭執，是被告前揭抗辯，自屬有據，應非子虛。
四、又原告執系爭委託書主張兩造約定「關于本人部分除增值稅等外，實收新台幣四百萬元正以上，委託台端（按即被告）處理。」，是該四百萬元係原告欲實收售價之下限云云，惟觀之系爭兩造所不爭之委託書載明：「祿洲與台端共同之房地（台北市○○區○○段三小段四八二、四八二│一號共貳筆）關于本人部分除增值稅等外實收新台幣肆百萬元正以上委託台端處理此致甲○○先生」等語，窺其全文前後文義應為「祿洲與台端共同之房地（台北市○○區○○段三小段四八二、四八二│一號共貳筆），關于本人部分除增值稅等外，實收新台幣肆百萬元正，以上委託台端處理，此致甲○○先生」。從而，原告主張該四百萬元係原告欲實收售價之下限，土地增值稅二百五十萬元純屬虛構，依契約總價扣除佣金二十三萬元，被告應再給付一百六十三萬五千元云云，即乏所據，自難採信。
五、綜上所述，原告主張被告應依民法不當得利之規定，給付一百六十三萬五千元，並自民國八十一年六月二日起至清償日止按年息百分之五計算之利息，為無理由，不應准許，應予駁回。原告之訴既經駁回，其假執行之聲請，亦失所據，應併予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法，核與本件判決結果不生影響，爰不逐一論述，附此敘明。
據上論結，原告之訴為無理由，依民事訴訟法第七十八條，判決如主文。
中華民國九十二年三月十八日
民事第五庭法官賴劍毅右為正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後二十日內向本院提出上訴狀中華民國九十二年三月二十一日
法院書記官吳芳玉