裁判字號：臺灣臺中地方法院107年訴字第387號民事判決
裁判日期：民國108年03月22日
裁判案由：拆屋還地
臺灣臺中地方法院民事判決107年度訴字第387號原告 張智成 訴訟代理人 許博堯 律師複代理人 林蕙姿
高子涵 被告 張江潭
張文凱 張家庠 兼上三人共同訴訟代理人 張師耀 上四人共同訴訟代理人 陳武璋 律師複代理人 賴素貞 上列當事人間拆屋還地事件，本院於民國108年2月13日言詞辯論終結，判決如下：
主文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告方面：㈠主張：
1.日據時代左右，兩造之先人訂立不定期租地建屋契約（下稱系爭租地建屋契約），約定由原告之先人提供坐落臺中市○○區○里段○○○○號土地（下稱系爭土地）予被告之先人興建房屋，房屋建竣後門牌號碼目前整編為臺中市○○區○○路0段00號，惟訴外人 張順清 於106年8月10日死亡，其繼承人計有被告張師耀、張江潭、張文凱、張家庠等4人，故編號A位置房屋（下稱系爭房屋）應為被告張師耀、張江潭、張文凱、張家庠等4人所有。由被告之先人當時房屋建竣時之房屋平面圖之記載內容可知，原始系爭房屋之建材構造主體為「木造」房屋，被告承租系爭土地每年之地租為新臺幣（下同）10,200元。系爭土地日前所有權人為原告，而未辦理保存登記之系爭房屋事實上處分權人則為被告等人，目前兩造分別為系爭租地建屋契約之基地出租人及承租人。
2.本件系爭租地建屋契約之日期約在日據時代，租賃雙方雖未明定租賃之期限，然依契約之目的探求當事人之真意，應解釋為定有租至房屋不堪使用時為止之期限，並以房屋稅籍記錄表上所載之系爭房屋屋齡至少已達80年，已逾臺中市政府發佈之「各類房屋構造別代號暨折舊表」內所訂木造房屋耐用年數「30年」之年限為由，推定已達不堪使用程度，應認系爭房屋已達不堪使用之程度，為此原告特依土地法第103條第1款之規定，以起訴狀繕本送達作為終止兩造不定期租地建屋契約之意思表示。
3.系爭不定期租地建屋契約既經土地所有人合法終止，被告已無合法使用系爭土地之權源，為此原告特依民法第767條第1項之規定，為訴之聲明第1項之請求等語。
㈡對被告抗辯之陳述：
1.「所謂合理使用年限，係指房屋因自然折舊耗損而致坍塌、滅失或不堪使用而言，故承租人基於租賃關係整修、補強、增建其房屋，雖非法所不許，惟依前開意旨，出租人仍得於房屋正常使用期限屆至後收回其土地，始符公平」，參照鈞院88年度訴字第2273號民事判決第6頁。由此以觀，基地承租人在所承租之土地範圍為基於租賃關係整修、補強、增建其房屋，並非法所不許，然基地出租人仍得在房屋正常使用期限屆至後收回其土地始符公平。
2.另由臺中市大臺中建築師公會鑑定報告（下稱系爭鑑定報告）第5、6頁鑑定分析與結果記載記載「㈢依臺中市各類房屋構造別代號暨折舊率對照表（詳附件五），木造之耐用年數分別為30年，鑑定標的物早已超過上述耐用年數，已達不堪居住之使用的狀態。㈣鑑定標的物實木樑柱目前隱蔽於鋼浪板鐵皮屋頂內累積81年來的地震破壞能量、水氣的腐敗、蛀蟲的侵蝕，其不安全的不確定因素相當高，且木構造的材物…結構安全，採最優先破壞的木造及磚造項目為檢核考量，基於上述理由及工程技術經驗分析，鑑定標的物存在安全之廣且難以排除，其側向抵抗力幾乎已不足以抵抗較具規模之颱風或地震，再者歷年來累積之瑕疵毀壞能量，極有可能它下一次較具規模之颱風或地震中瞬間傾倒」及第6.7頁之鑑定結論記載：3.「房屋仍保留部份原始建材，迄至107年11月現今，已達81年左右之屋齡，依臺中市各類房屋構造別代號暨折舊率對照表，木造之耐用年數分別為30年，鑑定標的物已超過上述耐用年數，房屋存有安全或結構上之疑慮，不容忽視。4.以目前房屋現況，縱使有把結構構架實木，修建為鋼浪鐵皮屋頂，因未取得公務部門合法建築許可，其設計依據、法令適用、施工品質，隱蔽的損壞瑕疵，存有不確定毀壞風險，難以期待安全無虞。再者實木、磚牆、鋼構屋頂，因分屬不同結構系統，無法確認並認可鋼構元件能有效幫助磚構造及木構造，聯合抵抗地震力或風壓，有結構安全上之重大隱憂」等語，可證系爭房屋確已達不堪使用之程度，已屬不辯自明之理等語。
㈢聲明：
1.被告張師耀、張江潭、張文凱、張家庠等4人應將坐落臺中市○○區○里段○○○○號土地如107年4月18日臺中市豐原地政事務所土地複丈成果圖所示編號A、B位置，面積分別為28.67、27.48平方公尺（詳如證23）之建物拆除，並將土地交還原告。
2.對於第一項請求，原告願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告方面：㈠抗辯：
1.被告否認系爭房屋已達不堪使用程度，蓋房屋是否已達不堪使用，不能僅以臺中市政府發佈之「各類房屋構造別代號暨折舊率表」作為判斷基準，該表僅係作為人民課稅之參考，與房屋事實上是否已達不堪使用不相干。又系爭房屋經鈞院於107年4月18日前往現瑒履勘，可知系爭房屋不僅外觀結構仍堅固完好，內部亦未有任何因年久而破舊不堪之情形，亦無須不斷整修補強始能避免傾頹之現象存在。再者，與系爭房屋相鄰之整排建物皆同樣構造型式，亦未見有任何建物有不堪使用之情形，尤其系爭房屋歷經九二一大地震，仍完整無損，更證明系爭房屋確實相當堅固，根本不符合不堪使用之程度，故原告依土地法第103條第1款之規定，主張系爭房屋已達使用年限之不堪使用程度，視為租賃期限已屆至為由終止契約，並無理由。
2.本件實不能僅以「使用年限」作為已達不堪使用之標準，鈞院105年重訴字第686號民事判決意旨亦認「原告主張系爭建物已逾使用年限，且因不堪使用而須不斷補以現代建材翻修、改建，而達不堪使用之程度等語。然行政院所頒布之固定資產耐用年數表，僅係營利事業為申報營利事業所得稅提列資產折舊所參考之依據，固定資產是否達於不堪使用情狀，應斟酌該資產之用途、結構、設備，及使用者之保存方式等情事為認定，不得逕以其逾行政院發布之固定資產耐用年數表年限，即謂已不堪使用。…前開鑑定報告就系爭建物使用安全性鑑定結果認：系爭建物除天災地變等人力不可抗拒因素外，在正常使用並不更動或破壞建築物構造體情形下，尚堪使用安全等語（見外放之鑑定報告書第10頁），足認該建物雖屬老舊，惟仍足以遮蔽風雨並供被告等居住使用，無須不斷整修、補強始能避免傾頹之情形，自應認尚堪使用」。故本件系爭鑑定報告認為系爭房屋於遭遇天災、地變、颱風等才會造成危險，表示仍然堪用。
3.系爭房屋不管係木造或是67年以後所為之增建，皆經原告之先人所同意，否則焉有陸續收取租金，而從未見其異議之理。尤其，原告先人均親自至被告系爭房屋處收取租金；且住在巷後相鄰處，所以系爭房屋增建部分原告很清楚，且同意被告的增建。
4.綜上所述，系爭房屋並未符合不堪使用之程度，原告依土地法第103條第1款規定終止系爭租地建屋契約並不合法，被告對系爭土地仍享有占有權利，原告依民法第767條主張被告無權占有並應拆屋還地，實無理由等語。
㈡聲明：
1.原告之訴及假執行之聲請均駁回。
2.如受不利判決，被告願供擔保，請准宣告免為假執行。
三、本院之判斷：兩造之先人於日據時期訂立系爭租地建屋契約，約定由原告之先人提供系爭土地予被告之先人興建系爭房屋，訴外人張順清於106年8月10日死亡，被告等4人對未辦保存登記之系爭房屋具有事實上處分權，被告承租系爭土地每年之租金為10,200元，兩造現分別為系爭租地建屋契約之基地出租人及承租人等情，為兩造所不爭執（參本院卷第50頁背面、181頁），復有臺中市房屋稅籍紀錄表影本、被繼承人（張順清）繼承系統表、戶籍謄本、房屋平面圖影本、土地登記第一類謄本、地籍圖謄本、現場照片等在卷可資佐證（參本院卷第13至24頁、147至156頁、188頁），足認上揭事實，堪予認定。而本件原告係主張：系爭租地建屋契約之日期約在日據時代，租賃雙方雖未明定租賃之期限，然依契約之目的探求當事人之真意，應解釋為定有租至房屋不堪使用時為止之期限，以系爭房屋稅籍記錄表上所載之系爭房屋屋齡至少已達80年，已逾臺中市政府發布之「各類房屋構造別代號暨折舊表」內所訂木造房屋耐用年數「30年」之年限為由，推定已達不堪使用程度，認系爭房屋已達不堪使用之程度，原告因此依土地法第103條第1款之規定，以起訴狀繕本送達作為終止系爭兩造不定期租地建屋契約之意思表示，並依民法第767條第1項之規定，請求被告等4人應將系爭土地上如107年4月18日臺中市豐原地政事務所土地複丈成果圖（下稱附圖）所示編號A、B位置，面積分別為28.67、27.48平方公尺之系爭建物拆除，並將系爭土地交還原告等語。然此為被告等所否認，並以前詞加以置辯。是本件兩造之主要爭點應為：
㈠原告主張依土地法第103條第1款之規定對被告等終止系爭土地之系爭租地建屋契約，有無理由？㈡原告主張依民法第767條第1項之規定請求被告等4人應將系爭土地上如附圖所示編號A、B位置，面積分別為28.67、27.48平方公尺之系爭建物拆除，並將系爭土地交還原告，有無理由？經查：
㈠就原告主張依土地法第103條第1款之規定對被告等終止系爭土地之系爭租地建屋契約，是否可採部分：
1.按「租用建築房屋之基地，非因左列情形之一，出租人不得收回。一、契約年限屆滿時。二、承租人以基地供違反法令之使用時。三、承租人轉租基地於他人時。四、承租人積欠租金額，除以擔保現金抵償外，達二年以上時。五、承租人違反租賃契約時」，土地法第103條定有明文。
系爭房屋之系爭租地建屋契約為不定期租賃契約，並未約定屆滿之期限；而本件未見承租人即被告等以基地違反法令使用或有轉租基地予他人之情形，被告亦未曾有積欠原告租金等情，均為兩造所不爭執，則本件出租人即原告主張系爭租地建屋契約是否符合契約年限屆滿，而得向被告收回系爭土地之情形，自當以系爭房屋之建物是否已達不堪使用之程度，導致系爭租地建屋契約無法繼續為斷。查本件原告主張系爭建物已逾臺中市政府發佈之「各類房屋構造別代號暨折舊表」內所訂木造房屋耐用年數「30年」之使用年限為由，認已達不堪使用之程度云云。然不論係臺中市政府發佈之「各類房屋構造別代號暨折舊表」及行政院所頒布之固定資產耐用年數表，僅係營利事業為申報營利事業所得稅提列資產折舊所參考之依據，固定資產是否達於不堪使用情狀，應斟酌該資產之用途、結構、設備，及使用者之保存方式等情事為認定，不得逕以其逾臺中市政府發佈之「各類房屋構造別代號暨折舊表」或行政院發布之固定資產耐用年數表年限，即謂已不堪使用。是原告此部分主張是否可採，已屬有疑。
2.原告主張依據本院依原告之聲請囑託臺中市大臺中建築師公會鑑定系爭建物有無更換建材或補強結構及房屋現況有無安全疑慮之鑑定結論認「…。3.因房屋仍保留部份原始建材，迄至107年11月現今，已達81年左右之屋齡，依臺中市各類房屋構造別代號暨折舊對照表，木造之耐用年數分別為30年，鑑定標的物已超過上述耐用年數，房屋存有安全或結構上之疑慮，不容忽視。4.以目前房屋現況，縱使有把結構構架實木，修建為鋼浪鐵皮屋頂，因未取得公務部門合法建築許可，其設計依據、法令適用、施工品質，隱蔽的損壞瑕疵，存有不確定毀壞風險，難以期待安全無虞。再者實木、磚牆、鋼構屋頂，因分屬不同結構系統，無法確認並認可鋼構元件能有效幫助磚構造及木構造，聯合抵抗地震力或風壓，有結構安全上之重大隱憂」等語，有鑑定報告書1份（置於卷外）供參，用以證明系爭房屋已達不堪使用之程度等語。惟系爭房屋經本院會同兩造於107年4月18日前往現瑒履勘之結果，發現：系爭房屋建物現仍為被告等人所居住，其中一樓有房間、電器家電設備等，均有人使用；二樓亦有客廳、房間、神明廳等空間，並擺放家電設備等；三樓則為儲藏室，並有現場照片可資佐證（參本院卷第143至155頁）。是由場狀況可知，系爭房屋雖因年代久遠，然非僅其外觀、結構仍然堅固完好，其內部亦未見有任何破舊不堪之現象，且未見有何須不斷整修補強始能避免傾頹之情形存在。再者，依現場照片所示，與系爭房屋相鄰之建物亦採同樣之建築構造型式，並未見建物有何不堪使用之情形，是原告之上揭主張是否可採，自屬有疑。遑論，系爭房屋雖已歷經多時，期間並經歷於民國88年間所發生規模頗為巨大之九二一大地震，卻未見有何傾倒毀壞之情形，顯見系爭房屋應仍具備一定之堅固強度，是難以認定其現狀已達不堪使用之程度。遑論，臺中市大臺中建築師公會所出具之系爭鑑定報告雖稱「以目前房屋現況，縱使有把結構構架實木，修建為鋼浪鐵皮屋頂，因未取得公務部門合法建築許可，其設計依據、法令適用、施工品質，隱蔽的損壞瑕疵，存有不確定毀壞風險，難以期待安全無虞。再者實木、磚牆、鋼構屋頂，因分屬不同結構系統，無法確認並認可鋼構元件能有效幫助磚構造及木構造，聯合抵抗地震力或風壓，有結構安全上之重大隱憂」，僅係稱系爭房屋有可能因為遭遇天災、地變、颱風等始可能造成結構上之隱憂，並非表示系爭房屋已達不堪使用之程度，顯見原告之上揭主張顯乏其據，自無可採。
3.綜上所述，本件原告並無法舉證證明系爭房屋建物現已達不堪居住之程度，則原告主張系爭建物現已不堪使用，系爭租地建屋契約已屆至，並依土地法第103條第1款之規定，以起訴狀繕本送達作為終止兩造不定期租地建屋契約等語，應無理由，並無可採。
㈡就原告主張民法第767條第1項之規定請求被告等4人應將系
爭土地上如附圖所示編號A、B位置，面積分別為28.67、27.48平方公尺之系爭建物拆除，並將系爭土地交還原告，有無理由部分：
1.按「出租人應以合於所約定使用收益之租賃物，交付承租人，並應於租賃關係存續中，保持其合於約定使用、收益之狀態」，民法第423條定有明文。次按「所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。對於妨害其所有權者，得請求除去之。有妨害其所有權之虞者，得請求防止之」，同法第767條第1項亦定有明文。
2.本件原告因無法舉證證明系爭房屋建物現已達不堪居住之程度，而達終止兩造不定期租地建屋契約之目的，已如前述，則兩造所訂之系爭租地建屋契約之效力仍然存在，出租人即原告自應將系爭土地持續供被告等使用，並無所謂系爭土地遭被告等占有或侵奪之情形存在，是原告據此主張依民法第767條第1項之規定請求被告等4人應將系爭土地上之系爭房屋建物拆除，並將系爭土地返還原告，自屬無據，應無可採。
㈢綜上所述，本件原告主張依土地法第103條第1款之規定終止
系爭租地建屋契約，並依民法第767條第1項之規定請求被告等4人應將系爭土地上如附圖所示編號A、B位置，面積分別為28.67、27.48平方公尺之系爭建物拆除，並將系爭土地交還原告，為無理由，應予駁回。至原告陳明願供擔保聲請宣告假執行部分，因其訴經敗訴駁回，其假執行之聲請，已失所依附，應併予駁回。
四、本件為判決之基礎已臻明確，兩造其餘之陳述及所提其他證據，經本院斟酌後，認為均於判決之結果無影響，自無庸逐一論述，併此敘明。
五、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中華民國108年3月22日
民事第四庭法官楊忠城正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國108年3月22日
書記官陳怡潔