臺灣新北地方法院102年度重訴字第38號民事判決

裁判字號：臺灣新北地方法院102年重訴字第38號民事判決

裁判日期：民國102年08月20日

裁判案由：損害賠償等

臺灣新北地方法院民事判決102年度重訴字第38號原告 薛誌明 訴訟代理人 黃淑琳 律師複代理人 吳俊宏 律師被告 陳美樺 上列當事人間請求損害賠償等事件，經本院於民國102年7月23日言詞辯論終結，判決如下：
主文被告應給付原告新台幣壹仟零肆拾萬元，及自民國101年11月24日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。
訴訟費用由被告負擔。
本判決於原告以新台幣叁佰伍拾萬元供擔保後，得假執行；但被告如以新台幣壹仟零肆拾萬元供擔保後，得免為假執行。
事實及理由
一、原告主張：
（一）其於民國101年5月5日透過中信房屋之仲介，以總價金新台幣（下同）1040萬元，向被告購買位於新北市○○區○○段○○○○○號建物即門牌縣○○道0段00巷00號4樓之房屋全部（下稱系爭房屋），及坐落之基地文化段0000地號權利範圍1/4所有權，原告已給付全部價金，上開房地所有權已移轉登記，並於101年5月31日交屋。兩造間不動產買賣契約書第9條擔保責任第4款約定：「本買賣契約標的物之違章建築位置：頂樓平台。甲、乙雙方已確實知悉，甲方不得向乙方主張瑕疵擔保或損害賠償。若乙方於買賣契約成立前或交屋前，曾接獲政府機關或公寓大廈管理委員會關於違建之通知，應於簽立本契約時或收受通知時即告知甲方，否則乙方對於違建被拆除應負損害賠償責任」等語。被告於簽約時，僅告知頂樓平台增建部分係屬違建，至於其他部分則未包含於已告知之違章建築範圍。又被告對於已告知為違章建築之部分，雖不負擔瑕疵擔保責任，但另與原告約定在簽立契約時或交屋前之違建或拆除通知，均應負擔告知之義務，若未告知則應負擔損害賠償責任，從而被告若明知而未告知者，即屬約定義務之違反，應依前開契約條款負擔損害賠償責任。
（二）其雖知系爭房屋頂樓增建部分係屬違建，有被拆除之可能性，但對於4樓屬違法規畫隔間則一無所知，被告亦未告知，在衡量被告已在該處增建出租經年無恙，認仍具投資前景方才購入，交屋不久，竟即收受新北市政府工務局
101年9月18日來函稱系爭房屋涉有未經許可擅自變更不符建築法規之情事，將訂於同年10月2日實施現場勘查（見原證2），嗣再接獲新北市政府違章建築拆除大隊同年月27日新北拆拆一字第0000000000號函，其說明欄第2點明載「經查旨開違建本大隊於101年1月6日以地政系統查詢建物謄本資料，所有權人為陳美樺君，據此，以其為旨揭行政處分書之處分相對人，並以新北拆認一字第0000000000號違章建築認定通知書作成行政處分及完成送達，…縱令查報後有移轉所有權（事實上處分權）之事實，亦不影響原查報（拆除）處分之合法性，自亦無違法行政處分撤銷之問題。…」（見原證3）。另系爭房屋之違章事實，除頂樓增建部分外，更包含4樓涉及「未經核准擅自室內裝修」，被告將原核准用途屬於「住宅」之房屋，未經核准變更為室內分隔間牆（計分為5房5浴），亦有新北市政府工務局101年10月22日之函文可知（見原證4），則系爭房屋於被告出售前之101年1月間即受違章建築之認定，並已完成拆除之處分通知及送達在案，詎被告於簽訂系爭不動產買賣契約時，竟隱匿而未行告知，且未主動告知4樓分隔間未經申請核准，核其確有隱匿重要資訊之事實，絕無庸疑。
（三）況系爭房屋加蓋違建做為出租套房使用之情，早經該址3樓住戶 偕書萍 多次提出抗議，有其於100年12月間寄發予被告之存證信函可查（見原證5）。按本件被告係以房屋可租賃且收租容易做為買賣訴求，但其卻隱瞞樓下3樓住戶對於出租抗議之事實，而且對於頂樓違建及4樓違建遭到報拆，被告亦曚蔽不告知，被告之行為已構成欺騙原告。
（四）「因被詐欺或被脅迫，而為意思表示者，表意人得撤銷其意思表示。」「前條之撤銷，應於發現詐欺或脅迫終止後一年內為之。」民法第92條第1項本文及第93條本文分別定有明文；本件原告係於101年9月間，因收受新北市政府工務局101年9月18日來函，方知悉早於簽約之前系爭房屋遭認定為違章建築而應予拆除，嗣多方與被告及仲介公司聯繫處理，豈知被告完全不予理會，原告不得已於101年10月間提起本件訴訟，起訴之初已依民法第92條及第93條之規定，作為請求權依據，另其於102年4月17日以台北光華郵局第284號存證信函知被告撤銷買賣契約，茲再以102年4月19日補充理由狀狀繕本送達被告代為依民法第92條撤銷買賣契約之意思表示。按「因履行契約而為給付後，該契約經撤銷者，給付之目的既歸消滅，給付受領人受此利益之法律上原因即已失其存在，依民法第179條之規定，自應返還其利益」（參照最高法院23年上字第1528號判例），其得撤銷買賣契約，請求被告返還不當得利之價金。
（五）縱被告之行為未構成詐欺，但被告對於買賣標的物中之頂樓違建之使用，有無得到其他住戶同意以及是否可以安然出租以及違建報拆之事實均不加告知，而被告出賣系爭房屋時係以系爭房屋皆已出租作為訴求，則事後顯示系爭房屋（無論是4樓或5樓）已被認定為違建，樓下住戶對出租強烈反對，亦構成瑕疵，依民法第359條之規定「買賣因物有瑕疵，而出賣人依前五條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約，或請求減少其價金」之規定，原告亦得請求解除本件買賣契約，請求返還價金。再被告違反契約9條4款「應於簽立本契約時或收受通知時即告知甲方，否則乙方對於違建被拆除應負損害賠償責任」之約定，違反系爭契約義務，應負擔債務不履行及損害賠償之責任，因本件增建及隔間遭拆除後，實已無任何可資使用之價值，原告認非返還價金無法彌補該項損失，故依法請求被告賠償1040萬元之損害等語。
（六）聲明：①被告應給付原告1040萬元及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息5%計算利息。
②原告願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：
（一）其於101年5月4日原告觀看系爭房屋時，已告知5樓違建附帶贈送不計價金，及4樓原先結構體不存在改為隔間出租違章之情，並於原告詢問違建會否拆除時，答以有拆除風險等語。另系爭房屋於101年1月間經行政處分認屬違章，其本人有透過關係請人處理，4樓部分要申辦室內變更及使用分區變更許可，套房出租要向稅捐機關申報租賃所得，此均有明確告知原告關於系爭房屋之特殊性，其無隱瞞欺騙，且目前尚未拆屋，原告不得藉故解約。
（二）101年5月4日晚間原告下斡旋金，翌日完成簽約，成交價低於市價甚多，同年月31日交屋並移轉房客租賃契約。本件買賣前5年，其與房客、鄰居相處融洽，係因交屋後公共區域無人維護，房客噪音影響鄰居，以致樓下住戶抗議報拆，此均與被告無關，其未曾收受3樓住戶存證信函，系爭房屋非海砂屋、輻射屋或凶宅，並無瑕疵，原告未受損害等語置辯。
（三）答辯聲明：原告之訴駁回。
二、原告主張其於101年5月5日以總價金1040萬元，向被告購買系爭房屋及坐落之基地，原告已給付全部價金，上開房地所有權已移轉登記，並於101年5月31日交屋，系爭房屋頂樓增建部分係屬違建，4樓屬違法規畫隔間，交屋不久其收受新北市政府工務局函稱系爭房屋涉有未經許可擅自變更不符建築法規之情事，將實施現場勘查之文，再接獲新北市政府違章建築拆除大隊函載101年1月已查詢系爭房屋所有權人資料，以之為行政處分書之處分相對人，不影響原查報（拆除）處分之合法性，無違法行政處分撤銷之問題等情，為被告所不爭執，並有原告提出之不動產買賣契約書、新北市政府函文（見本院卷第29至32頁）附卷可稽，此部分原告主張之事實，應屬真實可信。惟原告另主張被告未告知系爭房屋4樓有違章情事，且被告亦隱埋買賣前已有違章報拆之處分，其得撤銷受詐欺之所為買賣意思表示等情，則為被告所爭執，並以上開情詞置辯。從而本件兩造爭執要旨厥為：
（一）原告得否依民法第92條第1項規定，撤銷所為買賣意思表示。
（二）原告得否依據物之瑕疵擔保請求權規定，解除本件買賣契約。
三、原告得否依民法第92條第1項規定，撤銷所為買賣意思表示：
（一）按民法第92條第1項所謂詐欺，雖不以積極之欺罔行為為限，然單純之緘默，除在法律上、契紙上或交易之習慣上就某事項負有告知之義務者外，其緘默並無違法性，即與本條項之所謂詐欺不合（參照最高法院33年上第884號判例意旨）。又按民法第92條第1項前段規定，因被詐欺而為意思表示者，表意人得撤銷其意思表示，其所欲保護之法益為「表意者意思表示形成過程之自由」，且所稱詐欺行為，係指對於表意人意思形成過程屬於重要而有影響之不真實事實，表示其為真實，而使他人陷於錯誤、加深錯誤或保持錯誤者而言，不包括就行為對象（事或物）之特性為不實或誇大之陳述，欲以價值判斷影響表意人決定自由之情形。至不真實之事實是否重要而有影響意思之形成，應以該事實與表意人自由形成意思之過程有無因果關係為斷（參照最高法院100年台上第858號裁判意旨）。
（二）本件被告就原告主張之隱瞞系爭房屋4樓違章情事，抗辯101年5月4日之簽約前已告知4樓原先結構體不存在，改為隔間出租違章之情，並於原告詢問違建會否拆除時，答以有拆除風險等語，然此抗辯為原告所否認。經查：
①兩造間買賣契約文件之房地產標的現況說明書，其中第
9點違章建築部分，勾選頂樓平台（按即兩造共稱之5樓）、後陽台、其他未經申請建築執照之增改建面積共約20坪，有被告提出之現況說明書附卷可稽（見本院卷第130頁），依此契約文件所載，關於違章建築部分並未勾選4樓室內隔間部分之選項；另關於違章建築部分之面積約20坪部分，則為5樓增建部分面積10餘坪及後陽台，顯不包含4樓產權面積。依此現況說明書之記載方式，足見原告所述被告隱瞞4樓室內格局變更等違建部分之情，信有可徵。
②又兩造間買賣契約書第9條第4款記載「本買賣契約標的
物之違章建築位置：頂樓平台」之情，此亦有兩造不爭執之契約書附卷可憑，該契約書第9條第4款並無其他區位違章之註記。苟被告於簽約前均已告知原告關於4樓違章隔間之情，其何以於正式契約文件略而不載，喪失免除己方責任之機會。
③再者，被告始終堅稱其僅以口頭方式告知原告4樓詳況
，然此口頭說明之有利於被告事實，既經原告所否認，自應由被告舉證以實其說，迄辯論終結，此部分未據被告另行舉證證明，其所辯口頭說明之情，難認屬實。
（三）又被告抗辯關於系爭房屋舉報拆除之情，係其交屋後原告疏於維護整潔安寧所生，與其無涉云云。然原告提出新北市政府函文（見本院卷第29至32頁）顯示違章建築拆除大隊，早於101年1月已查詢系爭房屋所有權人資料，並以之為行政處分相對人；且系爭房屋加蓋違建做為出租套房使用之情，早經該址3樓住戶偕書萍抗議，有原告提出100年12月間偕書萍寄發予被告之存證信函可查（見原證5）。
故系爭房屋於本件買賣前，應已發生違章舉報之事實，而非被告所辯交屋後原告疏於維護整潔安寧所致。再按，兩造買賣契約書第9條第4款記載「若乙方於買賣契約成立前或交屋前，曾接獲政府機關或公寓大廈管理委員會關於違建之通知，應於簽立本契約時或收受通知時即告知甲方，否則乙方對於違建被拆除應負損害賠償責任」等語，顯見兩造契約上就違章報拆事項負有告知之義務，且本件買賣標的物為不動產，故系爭房屋是否違章，於交易上應屬重要事項，出賣人方應有忠實揭露予買售方之義務。從而參照上開最高法院判例及裁判意旨所示，被告就此事項緘默不告知，允屬詐欺行為之實施，本件原告據此主張其受欺而為買賣之表意，堪予採信，故原告依據民法第92條、93條之規定，發現後1年內於102年4月17日以台北光華郵局第284號存證信函知被告撤銷買賣契約，再以102年4月19日補充理由狀狀繕本送達被告代為依民法第92條撤銷買賣契約之意思表示，核無不許。
四、原告得否依據物之瑕疵擔保請求權規定，解除本件買賣契約：
（一）按買賣因物有瑕疵，而出賣人應負擔保之責者，除有顯失公平之情形外，買受人即得解除契約，並無先行通知出賣人補正或修繕之必要，此觀民法第359條規定自明；而所謂解除契約顯失公平，係指瑕疵對買受人所生之損害，與解除契約對出賣人所生之損害，有失平衡而言（參照最高法院93年台上第1825號裁判意旨）。
（二）原告主張系爭房屋買賣附有租賃文件，有無得到其他住戶同意，是否可以安然出租，及違建報拆之事實被告均不加告知，事後顯示系爭房屋（無論是4樓或5樓）已被認定為違建，樓下住戶對出租強烈反對，亦構成瑕疵，其得依民法第359條之規定解除契約等語。本院審酌上開事證，認為系爭房屋確存有因違章而滅失或減少價值之瑕疵情事，故原告主張被告應負瑕疵擔保責任，亦屬可信，其求為解除契約，亦無何顯失公平之情形，應屬有理由。
五、本件原告主張依據民法第92條規定撤銷買賣契約，被告應返還無法律上原因之契約價金得利；另亦選擇合併主張依據瑕疵擔保請求權解除契約後，依民法第259條行使回復原狀請求權，經審酌其訴訟標的均屬正當有據，故即便原告不得撤銷受欺之表意，亦得解約回復原狀，其請求擇一有利訴訟標的而為判決，應屬有理由。又原告另選擇主張依據買賣契約第9條第4款約定之請求權，訴請同一聲明賠償損害1040萬元，因原告其於訴訟標的已全部勝訴，自不另論此契約請求權之訴。
六、綜上所述，原告請求被告返還已受領之價金1040萬元及自起訴狀繕本送達翌日即101年11月24日起之法定遲延利息，於法並無不合，應予准許，爰判決如主文所示，並依原告之聲請及依職權各酌定如主文所示相當擔保金額，為准免假執行之宣告。本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，核與判決結果無影響，爰不一一論述，至於買賣契約解消後，系爭房地回復登記被告一事，不在本件審究範圍，併此敘明。
七、據上論結，原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條、第390條第2項、第392條第2項，判決如主文。
中華民國102年8月20日
民事第一庭法官陳財旺以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國102年8月20日
書記官黃瀅螢