裁判字號：臺灣新竹地方法院89年重訴字第128號民事判決
裁判日期：民國91年01月31日
裁判案由：給付價金
臺灣新竹地方法院民事判決八十九年度重訴字第一二八號
原告泉溢建設事業股份有限公司法定代理人丁○○複代理人 李麗霞 被告丙○○
甲○○法定代理人乙○○右當事人間給付價金事件，本院判決如左：
主文被告應給付原告新台幣捌佰柒拾玖萬元，及自民國八十九年七月十八日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，暨自民國八十九年七月十八日起至清償日止，每日給付新台幣捌仟柒佰柒拾捌元。
被告應於原告辦理如附表所示建物所有權移轉登記手續之同時，給付原告新台幣肆佰陸拾捌萬元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔九十五，餘由原告負擔。
本判決第一項於原告以新台幣貳佰玖拾叁萬元，為被告供擔保後，得假執行。但被告如於假執行實施前以新台幣捌佰柒拾玖萬元為原告預供擔保，得免為假執行。
本判決第二項於原告以新台幣壹佰伍拾陸萬元，為被告供擔保後，得假執行。但被告如於假執行程序實施前以新台幣肆佰陸拾捌萬元，為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、程序方面：訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但有擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第二百五十五條第一項第三款定有明文。經查：原告於起訴時原係聲明被告應給付原告一千三百四十七萬元，暨自八十九年六月二十七日起至清償日止，每日給付一千一百四十七元，以及給付自八十九年七月十八日起至清償日止按年息百分之五計算之利息。嗣於八十九年十一月二十一日變更訴之聲明為被告應給付原告一千三百四十七萬元，暨自八十九年六月二十七日起至清償日止，每日給付一萬一千一百十八元，以及給付自八十九年六月二十七日起至清償日止按年息百分之五計算之利息。復於九十年九月二十日就利息及滯納金部分減縮為自八十九年七月十一日起算。再於九十一年一月十八日就利息及違約金部分再減縮為自八十九年七月十八日起算。經核係屬擴張或減縮應受判決事項之聲明，揆諸前開說明，原告訴之變更應為合法，合先敘明。
二、原告主張：
（一）被告於民國八十六年八月六日與原告公司簽定房屋合約與土地合約各乙份，向原告公司購買「站前京華」案，編號為六樓ＡＢＣＤＥＦＧ戶房屋（訂約時即經被告要求將七戶合併為一戶）與相對應之土地持分，被告並依約繳納房屋及土地分期款至第四十四期「領取使用執照」（於八十九年四月十一日繳清），餘款即第四十五期「水電接通」，第四十六期「交屋」，以及銀行貸款（被告聲稱不辦貸款，欲一次以現金付清），則均遲延至今未付。其間，經原告公司通知於八十九年五月十五日前付清，再經原告委託律師於八十九年六月二十一日催告付清，經被告於八十九年六月二十七日以存證信函表示理由而拒付，嗣再經原告公司以律師函澄清被告所提交屋之問題，中間經被告聲請調解亦無法解決紛爭，被告再於八十九年八月二十九日以存證信函表示其無意履約付清價金之意思，原告乃被迫依法訴請給付除第四十六期「交屋」款以外之應付價金（期款）、逾期滯納金及利息。
（二）金額計算方式：按照房屋合約之房屋付款明細表，被告仍有第四十五期之二萬四千元，銀行貸款四百六十八萬元未付；另按土地合約之土地付款明細表，被告仍有第四十五期四萬六千元，銀行貸款八百七十二萬元未付，總計為一千三百四十七萬元（24000+0000000+46000+872000=00000000）。依兩造合約之規定，應繳未繳之滯納金為房屋逾期款每日加計萬分之五，土地逾期款每日加計千分之一，合計為一萬一千一百十八元（計算式如后）：
房屋逾期款：24,000＋4,680,000=4,704,000房屋滯納金：4,704,000×0.0005=2,352土地逾期款：46,000＋8,720,000=8,766,000土地滯納金：8,766,000×0.001=8,766每日滯納金：2,352＋8,766=11,118
（三）按房屋合約第十一條（產權移轉要件）規定：「一、本約之建築改良物於取得使用執照後六個月內辦妥所有權移轉登記，但買方須繳清價款及各項預繳費用，並辦妥貸款手續。二、買方於賣方房屋產權移轉登記前，應履行下列義務：繳清本合約所定除交屋款外之自備款及因逾期付款加計之遲延利息。」現因被告已配合提出相關證件及預繳契稅、代書費用等準備辦理房屋過戶，而系爭房屋業於八十九年五月八日辦妥第一次產權登記（保存登記），處於隨時可移轉產權之狀態，則被告自應依約將交屋款以外之自備款（包括不辦貸款之自備款）付清。按土地合約第九條（產權移轉要件）規定：「一、本約之土地於地上物取得使用執照後六個月內辦妥所有權移轉登記，但買方須繳清價款及各項預繳費用，並辦妥貸款手續。」現因原告早在地上物使用執照取得前即已辦妥土地所有權移轉登記予被告，土地產權早已在被告名下，被告又不辦貸款，則其自應依約將交屋款以外之自備款付清。
（四）兩造房屋預定買賣合約書第十條第四項及土地預定買賣合約第六條第四項已明文約定不辦理抵押貸款者，須於辦理產權移轉之同時，以現金或即期支票支付貸款，是被告既不辦理貸款，則就「銀行貸款」部分價金之給付即應於辦理產權移轉之同時為之。查本件系爭房屋座落之土地所有權早已依約移轉予被告，而房屋所有權之移轉，早於八十九年四月二十七日申報，並於八十九年六月九日完納契稅，處於隨時可移轉之狀態（係因被告拒不付清本件系爭價金，故尚未完成移轉登記之最後手續），是被告給付系爭價金之期限，至遲即為八十九年六月九日。惟查被告一直藉詞拒付，故原告就本件系爭價金曾於八十九年六月二十一日以律師函催告給付，經被告於八十九年六月二十七日寄發存證信函表示拒付，可見被告在當日之前已受催告通知之送達。退一步言之，縱認遲延利息及滯納金之起算日非前揭被告受催告通知之日，則依土地預定買賣合約書附件代辦貸款委託書第六條之約定，被告既應於原告通知後二十日內將全部貸款一次給付予原告，則被告即應自收受通知二十日後負遲延責任，亦即自八十九年七月十八日（即八十九年六月二十七日後之第二十一日）起負遲延責任，爰以八十九年七月十八日為遲延利息及滯納金之請求時點。另滯納金之請求，其依據分別是房屋合約第五條第一項以及土地合約第四條第一項。
（五）依兩造房屋預訂買賣合約書及土地預訂買賣合約書之約定，銀行貸款或不辦貸款時之應付價款應於交屋前給付：
１、查兩造房屋預訂買賣合約第十條關於辦理產權登記、抵押貸款事項明文約定：「一、本建物辦理建物產權移轉登記，抵押貸款等手續悉由賣方指定之代書統籌辦理。．．．三、辦理本條第一項手續時，買方同意按賣方指定之時間、地點提供有關證件並用印，辦理時間預定於本建物申請使用執照時，由賣方通知買方於通知期限內辦理。四、．．．不辦理抵押貸款者須於辦理本條第三項之同時，以現金或即期支票支付貸款。」兩造土地預定買賣合約第六條亦有相同之明文。是本件被告既不辦理銀行貸款，則依上開合約約定，本即應於原告通知提供相關證件辦理產權移轉登記之同時，以現金或即期支票支付此一原為貸款之價款，亦即應於交屋前支付此價款，要無疑義，而本件土地產權早已移轉登記予被告名下，又建物產權已經由被告提供身份證、印鑑證明等過戶所需之一切文件資料，並依約繳付代書費用、代辦費用及相關稅費等，處於隨時可以送件過戶之狀態，均為被告所不爭執，是以被告依約在「辦理」之同時（並非「辦理完畢」之同時）即有付清相當於銀行貸款之價款之義務，如今已辦理完畢，被告自有付款之義務，至少亦有在原告將建物產權過戶予被告之同時，有付款之義務，實甚明顯，毋庸再爭。
２、次查依兩造房屋預訂買賣合約第十八條第二項「有關金融機關核准貸款後到交屋前之利息由賣方負擔，惟因交屋遲延所導致之利息，則應由延誤之一方負擔。」之約定，亦明顯可知銀行貸款之給付是於交屋之前，方有約定「銀行貸款核准後到交屋前之利息由賣方（即原告）負擔」之必要。
（六）被告辯稱其就銀行貸款部分價金之給付係於原告交屋後方有給付義務云云，顯然故意曲解契約文義，要無可採：
１、查兩造房屋預訂買賣合約第四條「付款條件及方式」及土地預訂買賣合約第三條「付款辦法」係關於系爭房地買賣價金給付方式之約定，為買賣契約中關於價金給付之約定，應屬契約之一般條款，並無可爭，倘若如被告所言是特別約定云云，則試問被告本件付款之一般約定為何？實則因該二條約定以付款明細表表列之方式約定付款方式及期限，過於簡略，故關於各該期款之支付，於有必要時，即另設專門條文詳為規定，如上述關於貸款之約定及不辦貸款時之付款約定等是，此等規定方為所謂之特別約定，方有優先於付款明細表此一一般約定而適用之可言。至於被告所辯付款條件尚未成就云云，顯然誤解法律行為附條件之意義，不應採納。
２、次查被告辯稱銀行貸款係房屋價金之一部分，並非土地之價金，故於原告交屋前，其無付款之義務云云，亦顯無理由。蓋房屋預訂買賣合約書附件「代辦貸款委託書」第三條所約定貸款是房屋價金之一部分，係指房屋部分之貸款四百六十八萬元整，並未包含土地部分之貸款八百七十二萬元整，況原告早已將土地所有權移轉登記予被告，而系爭房屋亦處於隨時可移轉產權之狀態，則被告何有拒付除交屋款以外之各期價款，尤其是土地貸款之理由？
３、再查房屋預定買賣合約書附件（五）第三條明文約定：「乙方通知甲方交屋日即為貸款撥放款日，買方不得以未交屋為理由，片面終止金融機構撥款予賣方。」顯係以「通知交屋日」，即原告已完成交屋準備時，為貸款之給付時期，非以「實際交屋日」為貸款給付日甚明，而被告既然不辦貸款，又豈能引用關於金融機構撥放貸款時之特別約定充作自己有利之依據？是以被告顯係斷章取義，要無可採。
４、至於被告辯稱土地預定買賣合約附件第八條之約定應係指「辦理」交屋之「手續」而言，並非指「交屋」之本身云云，原告實不明其真意為何？蓋辦理「交屋之手續」本就先於交屋，於交屋手續完備後即為實際上之交屋，且依上揭合約明文：「買賣雙方同意於賣方取得貸款十五日內，應通知買方辦理土地上興建（房屋）之交屋手續」，益證被告負有於辦理交屋（手續）前付清貸款之義務。
５、末按依兩造間房屋預定買賣合約附件（五）第二條約定：「買方同意按照賣方指定之時間、地點備齊所需之證件，協助賣方辦理有關貸款之一切手續，如需買方親自會同辦理對保或應交有關證件及貸款金額之存摺、取款憑條、貸款支付切結書等，買方應配合賣方通知之日起七日內辦妥」，另依土地預定買賣合約附件（二）第四條約定：「買方應按照賣方指定之時間、地點及備齊所需之證件（含保證人或連帶保證人），親自會同以上保證人或連帶保證人辦理有關貸款之一切手續，同時簽立撥款委託書授權賣方代領全部貸款金額，以便抵付尚未繳清之期款，如買方未依通知期限內辦妥上述手續，經賣方催告仍不辦理者視同違約論，買方應依所訂本件土地預訂買賣合約書規定，視同逾期繳款論，並按該條款之規定處理」、第六條約定：「買方倘因個人之原因或應具備之貸款手續有瑕疵，以致不能核准或致使賣方無法取得貸款時，買方應於賣方通知二十日內將全部貸款金額一次付給賣方，否則視同違約，買方願依前述土地預訂買賣合約書違約條款處理」可知，若被告辦理貸款，則其辦理之時間悉由原告指定，被告即應按時配合辦理，否則即視同逾期繳款，且若因被告個人因素致原告未能取得貸款時，被告亦應於原告通知二十日內一次付清全部貸款金額。是貸款金額之給付時期絕對在交屋前，被告所謂「銀行貸款」之付款係在「交屋」之後及以交屋日為貸款給付日云云，毫無所據，要不足採。
（七）按被告拒絕履行房屋及土地合約應付款之理由，依其於存證信函中所述，無非係大樓公共設施遭第三人佔用、樓梯淨空小於一九Ｏ公分、樓梯及平台之淨寬、級高、級深均有可議之處，以及公共設施之現場狀況似乎尚未完工驗收等云云。惟查：民法第三百七十三條規定：「買賣標的物之利益及危險，自交付時起，均由買受人承受負擔。」以及同法第三百五十四條規定出賣人之物之瑕疵擔保責任始於依第三百七十三條規定危險移轉於買受人時。因此，原則上，被告就系爭房屋之瑕疵檢查及主張等權利，應自交屋之後，始得行使，原告於本件所主張之應付價款，並未包括交屋款在內。因此，被告之瑕疵抗辯，尚嫌無據。縱然依雙方之特約（房屋合約第十二條第二項第二、三款），被告得請求原告於交屋前完成房屋之瑕疵未盡事宜之修繕，不過，被告也同時應付清所有未付款（含交屋款），及完成一切交屋手續。被告既拒絕交屋，又不付清本件未付款一千三百四十七萬元以及交屋款七萬元，雙方自無從進行交屋之履行與手續，在未交屋前，被告就本件一千三百四十七萬元，早已屆給付期限，依約應先行給付，始進入交屋階段。以上係僅就房屋部分論述，然而土地部分價款（八百七十六萬六千元），因為不涉交屋，且產權早已在被告名下，被告絕無任何正當理由可以拒付。
（八）何況，兩造已約定交屋款為瑕疵檢查保留款，允許被告在交屋前保留該款項而指出瑕疵，請求原告修繕，對被告而言，尚稱公平。而且，系爭房屋大樓，已交屋住進一半以上之承購戶，住戶全體就法定空地是否遭人搭蓋違建等情，如同住戶是否私自加裝鐵窗或陽台加蓋等情，應由全體區分所有權人依法解決，類此情形，並非原告將遭第三人侵占之房屋強求被告接受，而是原告對其他共有人交屋之後，部分共有人濫用其權利之情形，原告在此時，若仍擁有餘屋，亦只不過係共有人之一，並非獨立之所有權人，仍須依照公寓大廈管理條例行使權利，至多亦不過得以向建管單位提出檢舉。另外，關於樓梯級距、淨空問題以及窗戶品牌等問題，雖然與本件應付價金未處於同時對待給付之關係，原告仍一本誠信履約之負責態度而重新修繕或換裝至符合規定或規格，被告之抗辯，亦不成立。因此，被告先前就房屋瑕疵所為之抗辯，其實，第一，無法阻止原告請求本件價金。第二，原告業已依契約約定改善完畢，被告不應再執以對抗。
（九）被告援引同時履行抗辯權拒絕給付與銀行貸款等額之價金，無非主張系爭房屋有中庭被占用、樓梯淨空不符約定、地下室滲水等物之瑕疵存在云云，惟查：
１、因契約互負債務者，於他方當事人未為對待給付前，得拒絕自己之給付。但自己有先為給付之義務者，不在此限。他方當事人已為部分之給付時，依其情形，如拒絕自己之給付有違背誠實及信用方法者，不得拒絕自己之給付，民法第二六四條定有明文。又，物之出賣人，負有交付其物於買受人，並使其取得該物所有權之義務。買賣標的物與其價金之交付，除法律另有規定或契約另有訂定，或另有習慣外，應同時為之，民法第三四八條、第三六九條分別定有明文。除法律另有規定或契約另有訂定或另有習慣外，與買受人之價金給付義務立於對待給付地位者係物之交付及所有權之移轉。查本件依兩造買賣契約之約定，被告之價金給付義務係應依買賣契約付款明細表所示分期給付，而非於原告交付買賣房地及移轉所有權之同時，一次給付全部價金，故縱使被告得行使同時履行抗辯權，亦應以原告所未為之對得給付所對應之各該期價金為限，而非得拒絕全部價金之給付。
２、按雖兩造買賣契約付款明細表並未明定銀行貸款所對應之原告給付之義務。惟查，其一，銀行貸款並未列於依工程進度按期給付之項次內，其顯然與建物之實際建造與交付無涉，其二，依兩造間房屋預訂買賣合約第十條及土地預訂買賣合約第六條等規定，被告既不辦理貸款，即應於原告通知提供相關文件辦理產權移轉登記之同時，以現金或即期支票支付此一原為貸款之價款（詳請見原告八十九年十二月二十一日民事準備書續狀第三點所述），亦即此項銀行貸款價金所對應者係產權之移轉。按以不論預售屋或成屋之買賣，若有辦理銀行貸款，均由買方向銀行借款並提供房地設定抵押，而由賣方直接經銀行撥款（預售屋通常由買方簽立撥款同意書指定銀行撥款給賣方）或將原有既存貸款轉由買方承受，凡此均可證明買方未取得房地產權時，無從辦理新設貸款、移轉貸款等，貸款確實與產權移轉立於相對應之關係，實毋庸置疑。而交屋所對應者係付款明細表第四十六期之交屋款，絕非銀行貸款。
３、查本件系爭土地產權早已移轉登記予被告，系爭建物產權已經由被告提供身分證、印鑑證明等過戶所需之一切文件資料，並依約繳付代書費用代辦費用及相關稅費等，處於隨時可以送件過戶之狀態，均為被告所不爭執，則被告就此等原告已為之所有權之移轉既未能舉證有何等原告應負擔保責任之權利瑕疵存在，則豈能就與產權移轉立於對待給付地位或應先為給付地位之銀行貸款款項主張同時履行抗辯，而拒絕付款？況權利瑕疵擔保責任僅是擔保責任，並非給付義務，與價金給付顯非立於對得給付之地位，縱有權利瑕疵，被告亦不得據以主張同時履行抗辯。尤其本件被告據以拒絕給付原銀行貸款款項之理由是主張原告有應負物之瑕疵擔保責任情事，姑不論物之瑕疵擔保責任與買賣價金之給付非立於對待給付之地位，縱使認被告得根據物之瑕疵擔保責任而主張同時履行抗辯，其得拒絕給付之款項亦應是相對應之第四十六期之交屋款（民法第三五四條規定參照），絕非與交屋無關之銀行貸款。
（十）又被告主張解除契約，顯不合法：
１、被告於八十九年十月三十日民事答辯狀主張行使同時履行抗辯權，拒絕尾款之給付，顯然已自認其給付價金之對待給付義務尚未履行，則被告既自認尚未履行對待給付義務，何有解約權可行使？次查被告以存證信函主張其已解除本件買賣合約乙節，亦顯不合法。蓋依被告寄發之八十九年六月二十七日存證信函及八十九年七月五日存證信函所示，被告係主張同時履行抗辯，姑不論本件被告就交屋款外之各期期款及銀行貸款負有先行給付之義務而無得主張同時履行抗辯，即使（假設語氣）被告得主張同時履行抗辯，則被告既未為對待給付之提出，何能限期要求原告先為給付，並進而以原告未依其要求履行即謂原告給付遲延並行使契約解除權？要言之，被告一方面主張同時履行抗辯而不為價金之給付，另一方面卻又片面無理要求原告先為給付，並以原告未給付為由主張原告給付遲延，並據以解約，其解約即顯無理由且不合法，蓋其並無解除權故也。
２、被告同時主張解除契約與同時履行抗辯權此二不能並存之主張，顯無理由：按解除契約之意思表示不得撤銷，民法第二五八條第三項定有明文，被告既已於八十九年十月十一以新竹郵局第六五六四號存證信函向原告為解除契約之意思表示（此解除契約之意思表示不合法已如前述），則何能再於本訴訟中主張同時履行抗辯？
３、被告主張依房屋預定買賣合約書第五條第四款之約定解除契約乙節，亦顯無理由：按兩造間房屋預定買賣合約書第五條第四款明定：「本合約房屋賣方保證產權清楚，絕無一屋數賣或佔用他人土地。訂約後發覺該房地產權有上述糾紛，致影響買方權利時，買方得定相當期限催告賣方解決，倘逾期賣方仍不解決時，買方得解除本合約；雙方並同意依第六條違約之處罰規定處理。」之約定，係關於權利瑕疵擔保之約定，亦即當賣方即原告有一屋數賣或占用他人土地興建系爭房屋之情事時，買方即被告方得限期催告原告解決，並進而行使契約解除權，合先敘明。查被告主張系爭房屋已發生一樓法定空地為一樓住戶擅自占用經商使用之產權瑕疵，足以影響其權利之情事，經限期催告原告改善未果，其自得依房屋預定買賣合約第五條第四款之約定解除契約云云，顯無理由。蓋一樓法定空地遭一樓住戶擅自占用乙節顯不該當上開契約約定之「一屋數賣或占用他人土地（興建）」之產權瑕疵，被告自無得據以解除契約彰彰甚明，不容被告任意曲解合約文義而方枘圓鑿。
（十一）又被告主張在原告未騰空依約交付一樓法定空地或提出擔保前，其得依民法第二六五條規定拒絕自己之給付而不負遲延責任乙節，亦顯無理由：按「住戶對共用部分之使用應依其設置目的及通常使用方法為之。但另有約定者從其約定」、「住戶違反第二項規定，管理負責人或管理委員會應予制止，並得按其性質請求各該主管機關或訴請法院為必要之處置。如有損害並得請求損害賠償」公寓大廈管理條例第九條第二項、第四項分別定有明文，是住戶違法使用共用部分時，依法應由管理委員會負責制止、處理。又，兩造間房屋預定買賣合約第十二條第五項規定：「賣方應於房屋產權登記後六個月內召開第一次區分所有權人會議，並自完工之日起至第一次區分所有權人會議之日止，擔任本預售屋共同部分管理人，於成立管理委員會或選任管理負責人後移交之。」可知原告應於成立管理委員會後將共同部分移交予管理委員會，合先敘明。查系爭房屋所屬大廈已於八十九年九月十九日成立管理委員會，原告亦於斯時將公共設施等共用部分移交予管理委員會，絕非如被告所言尚未成立管理委員會。是依前揭公寓大廈管理條例及兩造合約之規定，自應由管理委員會來制止住戶違法使用法定空地之不法情事。目前該管理委員會就一樓法定空地遭一樓住戶違法占用乙事，亦正處理中，有歷次委員會會議紀錄可稽。是被告要求原告排除一樓住戶違法占用情事即騰空一樓法定空地於法於約均無所據，顯無理由。次查被告要求原告將騰空之法定空地交付其使用乙節，亦顯無理由。蓋於管理委員會成立後，共有共用部分均移交由管理委員會負責管理（公寓大廈管理條例第三十四條規定及兩造房屋預定買賣合約第十二條第五項約定參照），原告何能就實際上未占有管領之法定空地為點交呢？又何有點交之實益呢？再查依民法第二百六十五條：「當事人之一方應向他方先為給付者，如他方之財產，於訂約後顯形減少，有難為對待給付之虞時，如他方未為對待給付或提出擔保前，得拒絕自己之給付。」之規定，可知本件必須是原告之財產於訂約後顯形減少，有難為對待給付之虞時，被告方得行使上述之不安抗辯權。惟查原告之財產於本件訂約後並無顯形減少之情事，被告所謂「原告於訂約後，尚未交屋，又未成立管理委員會選出管理負責人之前，就發生一樓出賣予被告共有之法定空地為一樓住戶所占有經商，既影響被告之使用收益權利，更造成將來所購房屋請照使用及消防救災困難之財產價值顯形減少情事，原告有難為依約給付之虞，則被告．．．『得拒絕自己之給付』而不負遲延之責任」云云，既不該當於民法第二六五條規定之要件且所述財產減少之情形竟是被告，而不是原告，則其何以能主張不安抗辯權，殊令人費解？並聲明（一）被告應給付原告一千三百四十七萬元，暨自八十九年七月十八日起至清償日止，每日給付一萬一千一百十八元，以及給付自八十九年七月十八日起至清償日止按年息百分之五計算之利息。（二）並陳明願供擔保，請准宣告假執行。
三、被告則以：
（一）原告所訴請被告給付「應付價金（期款）、逾期滯納金、利息」等，無非以系爭應付價金（即系爭付款明細表所列之銀行貸款）繳納期限已然屆至，被告復無由主張瑕疵擔保等同時履行抗辯暨解除契約等權利，為其論據。是認本案之爭點厥為系爭應付價金（即銀行貸款部分）之繳納期限究為何？係交屋前？抑交屋後？已否屆至而得資為原告請求之依據？系爭買賣標的究有無可歸責於原告之事由，致滅失或減少價值或通常、契約預定效用之瑕疵，而得據為被告主張同時履行抗辯、解除契約等之權利抗辯？
（二）就系爭銀行貸款部分之繳納期限，係交屋前抑交屋後，已否屆至而得資為原告請求之依據部分：
１、買賣雙方就系爭房屋及土地付款明細表之對待給付關係之約定，以及市場交易習慣，依序付款係前一順序之付款及對待給付之程序未完成前，後一順序支付及對待給付之程序，買賣雙方便不能擅自片面要求將後順位程序提前履行，避免單方當事人藉以規避前順位程序應盡之義務及他方當事人喪失前順位程序檢視之權利，與增加尚未發生支出負擔。依兩造系爭房屋買賣合約第四條、土地預定買賣合約第三條所定「付款明細表」之內容以觀，就各期款繳納之次序、條件及期限等均有明定，被告負有依原告完成各該階段工程時給付部分價金之義務，如訂金、開工時、完成一樓樓面板時、交屋時‧‧‧等，被告始應依約繳納各期期款。前開二條係就系爭房、地買賣價金之「付款條件及方式」與「付款辦法」之特別規定，具有優先於其他條款而適用之特別效力，依付款明細表之約定繳付條件及方式觀之，不管從其排列之次序、建築進度順序為付款條件之先後順序，均在在證明「銀行貸款」之付款，係在「交屋」之後。若依原告主張若可成立，則出賣人於系爭契約書簽立時，即可跳躍其他付款程序，要求被告先行給付銀行貸款一千三百四十萬元，則將使市場交易秩序大亂。原告之請求邏輯論理矛盾衝突，實有違公平交亦即誠信原則。
２、另系爭應付價金（即銀行貸款之期款部分），兩造並未於付款明細表中明列繳款之條件及期限，則系爭期款之繳款條件暨期限為何？即有爭議。惟依兩造房屋買賣合約第十二條第二項之約定所示，賣方（即原告）就本房屋之瑕疵未盡事宜，應於交屋前完成修繕；買方始應於「交屋時」繳清本合約所有之應付未付款（含交屋保留款）及完成一切交屋手續。其中所謂本合約所有之應付未付款者，解釋上應即指付款明細表所列各該附條件期款以外之款項，即「系爭應付價金─銀行貸款」而言，否則自無特別強調此「應付未付款」尚包括交屋保留款之已明列繳款期限之期款在內；佐以前開「付款明細表」所列之各該繳款次序、條件及除交屋保留款暨銀行貸款部分外之前各期價款已依各該繳款條件、依序繳清等事實以觀，均足認原告所指系爭應付價金之給付期限應係指「交屋時」，始足當之。
３、原告於八十九年六月二十一日律師函要求被告一次給付一千三百五十四萬元，並說明可按交屋程序點交，惟嗣後於同年月三十日律師函認交屋付款手續仍有疑義之情形下，原告就本件起訴狀亦規避交屋付款手續，前後理由矛盾，實乃原告就系爭買賣標的物仍存有瑕疵情況下，竟提前要求被告在未收受買賣標的，未確認買賣標的無瑕疵之情況下，要求被告提前給付鉅額銀行貸款，而擅自挪移交屋款，僅保留七萬元作為日後瑕疵之找補，實難令人苟同。預售屋買賣屬分期付價買賣之一種，各分期款各有其特定基礎法律事實，自備款就是自備款，貸款就是貸款。原告曲解房屋預定買賣合約書第十一條規定，擴張解釋將自備款範圍包括銀行貸款，更可見其明知無法按約交付買賣標的物下，而故意跳過驗收程序，意欲先收取大部分價款後，再將買賣標的物本體、從物及從權利之瑕疵已事不關己的方式卸責。
４、雖原告一再引據兩造房屋預定買賣合約附件（五）及土地預定買賣合約附件（二）等各條之約定，主張被告本應依原告指定期間配合辦理貸款，否則即視同逾期繳款，且若因被告個人因素致原告未能取得貸款時，被告即應於原告通知二十日內付清貸款金額，推論系爭應付價金之給付時期在交屋前云云。惟查，原告所舉之各該約定，其適用之前提，開宗明義即直指係於被告依約辦理銀行貸款之情形下，始有所據，惟被告於本案中並無申請銀行核貸價款，此亦所以原告於起訴狀中所訴請者乃以應付價金（期款）為名，而非銀行貸款甚明。則原告據以推論銀行貸款之繳納時期應於交屋前者，縱認無誤，亦僅資為兩造繳納貸款之約定，非惟不足據為被告應於交屋前繳付系爭應付價金之據，更不足以推翻兩造前開買賣合約第十二條第二項第二、三款之明文約定，即被告於原告於交屋前完成所有瑕疵修繕等未盡事宜後，始負有於交屋時繳清所有應付未付款及完成一切交屋手續之義務，彰彰甚明。
５、況依交易之公平及秩序以觀，被告自無於繳納鉅額款項後收受明知已顯具瑕疵之標的義務，此據原告訴訟代理人於本院庭訊時自承，兩造系爭買賣合約第十二條之約定實乃參照公平交易委員會所頒訂之買賣範本所定，雖其辯稱並非其等於訂約時之真意，惟衡諸社會交易之公平秩序，系爭合約既係原告所制定交由被告簽訂之定型化契約，該約定復依公平交易委員會所核定之範稿所製，難謂有何不公平情事，則原告竟主張該約定非其訂約真意或有何顯失公平而致生無效情事，實難謂合。
６、至原告另依兩造房屋預定買賣合約第十條、土地預定買賣合約第六條關於辦理產權登記、扺押貸款之事項等約定，主張被告應於交屋前支付系爭價款云云。惟該約定之主要目的乃在約束雙方辦理產權登記及扺押貸款之程序約定，尚非即就系爭應付價金之「房屋期款」繳納期限之約定，此可由其約定違反之效力，雙方乃約定為「如買方未依通知期限辦妥本條第三、四項手續（按即辦理扺押貸款之手續），致延誤產權登記或貸款辦理時，經賣方限期催告仍不辦理者，視同該期款未繳納」可證，此約定主要目的乃在規範被告如辦理扺押貸款時所應遵守之約定，惟被告實無申辦扺押貸款，原告所舉此項約定即無適用餘地，既無該當適用之前提要件，則原告據以推論請求，洵屬無據。
據上析陳，原告訴請被告給付之應付價金者，其繳納時期尚非其所主張，應等同或類推如兩造系爭合約中銀行貸款之約定給付期限，而應回歸兩造前開房屋預定買賣合約第十二條、第二十一條等約定，於原告完成所有瑕疵修繕等未盡事宜後，始於交屋時負給付價款之義務。
（三）就解除契約部分：
１、依據民法第六十八條第二項：主物之處分及於從物，而本件坐落新竹市○○段○○段二九六建號，門牌號碼新竹市○○路○○號六樓建物，共同使用部分為新竹市○○段○○段三０八建號應有部分一萬分之八百六十二，同小段三一０建號應有部分九分之二（含車位編號八、九號），原告之權利範圍及於前開部分。惟原告除未依約給付主物外，就從物部分亦未達到可供堪用之狀態。
２、原告以八十九年六月二十一日（八十九）華夏字第五十號律師函要求給付價金時，被告即以八十九年六月二十七日新竹市○○路郵局第一六九號存證信函要求原告依契約內容驗收點交不動產標的，並指出標的遭第三人占用等情。原告以八十九年六月三十日（八十九）華夏字第五十七號律師函要求被告與原告間釐清交屋程序及去函疑問，被告即以八十九年七月五日新竹東門郵局第七十七號存證信函回覆計有數項未盡履約事宜要求原告改善。
３、被告聲請新竹市東區調解委員會調解兩造間交屋事宜，惟原告仍置之不理，被告即以八十九年八月二十九日新竹東門郵局第一三三號存證信函要求原告十日內改善，否則逾期即由原告負遲延責任，原告逾期仍無法改善且置之不理，原告於負遲延責任期間，被告即以八十九年九月十五日新竹郵局第六四二七號存證信函發函要求原告十日內履行義務，否則逾期即由被告解除契約。原告逾期仍無法依約履行義務，被告以八十九年十月十一日新竹郵局第六五六四號存證信函發函原告確定解除契約，除雙方互負回復原狀義務外，原告並應對被告負債務不履行損害賠償責任。
４、依兩造所訂房屋預定買賣合約書第二十一條及土地預定買賣合約書第十一條均約定，上開兩件合約均有不可分之併存關係，如有違反其中約定之一時，均視同違反兩約之約定。被告前此曾以原告於危險負擔尚未移轉予被告之交屋前，擅將一樓法定空地違約交予一樓住戶經商使用，並違反建造執照之設計圖說，建築結構建材‧‧‧等，經被告一再限期催告原告信實履行契約，惟原告卻逾期仍不履行，乃於八十九年十月十一日以新竹郵局第六五六四號存證信函去函原告聲明解除契約在案。此一解除契約之法律行為，非唯依被告前此歷次函述之規定及約定，應已生合法解除兩造房地買賣契約之效力。且依兩造所訂房屋預定買賣合約書第五條第四款所為：「本合約房屋賣方保證產權清楚，絕無一物數賣或佔用他人土地，訂約後發覺該房地產權有上述糾紛，致影響買方權利時，買方得定相當期限催告賣方解決，倘逾期賣方仍不解決時買方得解除本合約，雙方並同意依第六條違約之處罰規定處理」之特別約定。足見被告以原告於訂約後，尚未交屋，危險負擔尚未移轉予被告，又未成立管理委員會，選任管理負責人之前，就擅自將一樓法定空地，交予一樓住戶經商使用，或雖非原告擅自交付使用，但己發生該法定空地為一樓住戶擅自佔用經商使用之產權瑕疵，足以影響被告買方權利之情事，於經一再定期催告原告解決，而原告迄未解決，乃依該條款約定之解除權而為解除契約之意思表示，自更無不生解除契約效力之可言。按兩造所訂之房地買賣契約既經依法解除，則原告仍依原訂契約請求給付價金，自屬失所附麗而無稽。
５、又本件主建物之法定空地，大樓建築物共同使用部分，於交屋之際，原告管有之期間，即遭第三人違章建築、隔間使用，被告即已訂相當期間催告原告排除，否則即解除契約關係。本件建築標的物位於六樓，係供辦公室等商業使用，為公眾往來密集之空間，故共同使用部分之公共安全是否符合建築法規之規定使用，即屬本件建築物標的日後可否許可使用之重要審查項目，而非僅顧慮位於六樓之主建物是否合乎買賣契約之標準為唯一準據，否則無非要求日後取得該六樓之主建物之所有權人及使用人，不使用公共空間下騰飛上六樓使用自己之建物。原告所欲請款之買賣標的，已如前述之瑕疵逾期未改善，且有被告指述、影響買賣標的物效用之瑕疵存在等鑑定書，而原告未能證明其將給付之標的物無瑕疵，且未盡改善標的物之瑕疵在先，突襲跳躍式要求被告期前給付相當於銀行貸款之價金在後，被告實無法認同原告之請求。
（四）再就系爭買賣標的究有無可歸責於原告之事由，致滅失或減少價值或通常、契約預定效用之瑕疵，而得據為被告主張同時履行抗辯等之權利抗辯部分：
１、原告擬以拖延交屋款七萬元之請求，作為原告大樓一樓天井之公共設施遭第三人占用作為商業違章使用、樓梯淨空、樓梯、平台之淨寬、級身、地下室停車場滲水、建材材質是否依契約內容施作之驗收等瑕疵危險，推遲被告就交屋驗收之權利。本件土地及房屋為合一一致之買賣關係，土地之付款方式依預售屋性質而須配合房屋付款方式一起進行，原告不給予被告驗收權利之行使，竟一再割裂付款方式，將尚未到期或依約完成部分要求被告先行給付，依民法第二百六十四條、最高法院七十七年度第七次民事庭會議決議，買受人在向出賣人依民法第三百六十條請求不履行之損害賠償或依同法第三百六十四條規定請求另行交付無瑕疵之物，而出賣人為各該給付以前，買受人自得行使同時履行抗辯權。原告未為完全給付前，被告得據此拒絕給付。
２、就被告目前所調查買賣標的物之瑕疵，均為原告依房屋預定買賣合約書第十二條第五項擔任預售屋共同部分管理人時所發生遭他人占用之情形，且未見原告處理，而物之瑕疵，原告基於出賣人之立場，亦未見原告改善。被告屢次發函要求被告改善物之瑕疵，原告至今未主動改正，而遭他人占用之公共設施，原告竟不負出賣人兼善良管理人期間責任，卸責說為住戶個人行為，要買受人日後自行處理。原告雖主張其於八十九年九月十九日已舉辦第一次區分所有權人會議而成立管理委員會，就之後系爭標的法定空地遭第三人佔用之問題，應由全体區分所有權人依法解決，尚非其所得解決，是被告請求原告排除於法於約均無所據云云。惟原告其所提據之會議紀錄，並無得就其究否合乎公寓大廈管理條例第二十六條第一項之規定，於公寓大廈建築物所有權登記之區分所有權人達三分之二以上及其區分所有權比例合計三分之二以上時，於六個月內召集區分所有權人會議訂定規約之規定。縱認上開要件及期限均已符合，惟遲至八十九年十一月二十日止，原告尚未依法向地方主管機關報備，則依公寓大廈管理條例第二十六條第一項後段之規定，原告所主張之管理委員會尚未依法有效成立，經核兩造房屋預定買賣合約第十二條第五項之約定以觀，原告應自完工之日起至第一次區分所有權人會議之日止，擔任本預售屋共同部分管理人，於成立管理委員會或選任管理負責人後始移交之。是認系爭管理委員會既未合法成立，原告依法仍負有盡善良管理人等注意義務，其所稱其並無負有排除侵害等管理義務云云，顯屬無據。
３、退萬步言之，縱認該管理委員會已於八十九年九月十九日合法成立，惟原告仍無解於物之瑕疵擔保及債務不完全給付等責任，蓋系爭標的遭第三人違法佔用之情形，早於八十九年六月二十七日時，被告即已去函催告限期改善，足認系爭瑕疵早於原告所自承成立管理委員會之前即已存在，而原告於彼時依法依約均仍負有管理義務，況依兩造系爭買賣合約第十二條第二項之規定，原告本即負有於交屋前完成瑕疵修繕等未盡事宜之契約義務，尚不容原告以嗣後已成立管理委員會而托詞卸責，事理甚明。
４、系爭買賣標的物有如下之瑕疵：天井部分為法定空地之一，屬公有共用部分，而非約定專有使用部分，卻被一、二樓所有人占有。約定法定空地專用部分，依法僅供現狀使用，本件現場卻搭建固定的定著物。無緩降梯等逃生設備，陽台與室內隔間未符合設計約定，應砌磚部分未有鋪砌。油漆及鋁門窗未按照合約書內容施作，原告亦未提出出廠證明。地下室停車場嚴重漏水，機電設備等現場狀況場地凌亂，無法使用。大樓公眾通行之梯間有多處不符合法令規定。守衛室髒亂不堪，且無合約所示之管理員櫃臺。騎樓車道未依約安置止滑磚，無法安全使用通行。
５、原告雖辯稱此與本件應付價金未處於同時對待給付之關係，惟將一本誠信負責態度重新修繕云云，足認其亦自承系爭瑕疵之存在。又依系爭勘驗意見書內容所示，系爭建築物顯有樓梯淨高不足、樓梯及平台淨寬不足、消防設施未符法令規定、一樓法定空地遭違法占用、外牆施設與建築圖示不符、公共設施未完全整修完成等缺失，則依前開兩造房屋買賣合約第十二條第二項之約定，其所謂未居於對待給付關係者，即屬無稽，況系爭瑕疵亦迄未據其具体修補、換裝，被告依約自得主張同時履行抗辯之權利。被告自無於繳納鉅額價金後收受明知已顯具重大瑕疵之買賣標的之法定義務。
６、綜上，顯因可歸責於原告之事由致系爭標的有減少價值及通常、契約預定效用之瑕疵及債務不完全給付之實，依最高法院七十七年度第七次民庭決議明文所示，出賣人應負物之瑕疵擔保責任或債務不完全給付之債務不履行責任者，買受人除得依民法第三百六十條規定請求不履行之損害賠償、類推適用民法第二百二十六條第二項規定或給付遲延之法則，請求補正或賠償損害外，並有民法第二百六十四條之適用。
（五）原告既於訂約後，尚未交屋，又未成立管理委員會選出管理負責人之前，就發生一樓出賣予被告共有之法定空地為一樓住戶所佔有經商，既影響被告之使用收益權利，更造成將來所購房屋請照使用及消防救災困難之財產價值顯形減少情事，原告有難為依約給付之虞，則被告縱有先為給付第四十五期水電接通及銀行貸款之義務，被告之去函拒絕繳款，依民法第二六五條規定，在原告未為騰空依約交付一樓法定空地或提出擔保之前，亦得拒絕自己之給付而不負遲延之責任，是原告之訴，亦屬依法不合。
（六）至原告所引土地預定買賣合約書所附附件代辦貸款委託書第八條之約定，應係指辦理交屋之手續而言。並非指交屋之本身。蓋銀行貸款既非土地價金之一部分，己如前述，且從其用詞遣字之歧異，除作此解外，寧非無論就建屋出售之專業能力，抑就經濟或法律知識而言，均處於訟爭買賣關係強勢地位之原告刻意違反誠信，擬訂此一附合性契約內容（按契約內容均係原告所擬訂，交由被告附合簽訂），以構陷被告？與乎房屋預定買賣合約書第二十四條約定之誠信原則，自屬有違。從而原告就系爭價金之請求權，或因契約業經解除而失所附麗，或因請求條件尚未成就，或因被告主張不安抗辯權及同時履行抗辯權而不生被告遲延給付之責任，已如前述，則原告請求給付價金已屬無據，又其請求給付遲延違約之滯納金，更屬無稽。
並聲明：原告之訴及假執行之聲請均駁回。陳明如受不利益判決，聲請提供擔保免為假執行。
三、兩造不爭執事項：
（一）被告於八十六年八月六日與原告簽定房屋合約與土地合約各乙份，向原告公司購買「站前京華」案，編號為六樓ＡＢＣＤＥＦＧ戶（合併為一戶）（即坐落新竹市○○路○○段二九六建號即門牌號碼新竹市○○路○○號六樓建物）房屋與相對應之土地持分。
（二）被告依約繳納房屋及土地分期款至第四十四期「領取使用執照」，餘款即第四十五期「水電接通」，第四十六期「交屋」，以及銀行貸款並未支付。
（三）第四十五期水電接通工程業已完成。
（四）被告對於原告請求之第四十五期水電接通款及利息部分均不爭執。
（五）被告並未向銀行辦理貸款。如不辦理貸款，此部分款項為被告應自付的款項。
（六）產權（所有權）移轉登記應在交屋之前。
（七）系爭建物業於八十九年五月八日辦理第一次產權登記（保存登記）。惟尚未辦理產權登記與原告，亦尚未交屋。而移轉登記應在交屋之前。
（八）相對應之土地持分部分，業已辦理所有權移轉登記與原告。
四、得心證之理由：兩造既對前開事項並不爭執，從而本件爭執之點厥為，系爭相當於銀行貸款金額之價金部分（契約上記載為銀行貸款者）是否已屆繳納期限，而被告負有給付義務；又被告抗辯業已解除契約，及行使同時履行抗辯或所謂不安抗辯是否有理。
（一）就第四十五期水電接通款部分而言：被告對於前開水電接通款部分及利息之起算均表示不爭執（參本院九十一年一月十八日言詞辯論筆錄），則原告請求被告給付第四十五期水電接通款建物部分二萬四千元，土地部分四萬六千元，合計七萬元，及自八十九年七月十八日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，即有理由，應予准許。至於滯納金部分，有關建物部分之滯納金，依兩造房屋預定買賣合約書第五條第一項之規定：買方若不按時依附件（三）所列各期繳付價款，逾期繳付買方應加付按逾期款每日加計萬分之五計算之滯納金，並於補繳該期款之同時向賣方一次繳清。有關土地部分之滯納金，依兩造土地預定買賣合約書第四條第一項之規定：買方若不按時依附件（一）各期繳付價款，逾期繳付則買方應按逾期款每日加計千分之一滯納金，並於繳納該期限之同時向賣方一次繳清。則依房屋預定買賣合約書附件（三）及土地預定買賣合約書附件（一）所載，有關第四十五期水電接通款項，應於水電工程接通完成後即應給付，而系爭水電接通工程業已完成，為兩造所不爭執，被告並未按時繳納，自應依前開約定按逾期款每日加付滯納金。其滯納金之計算方式：有關建物部分逾期款為二萬四千元，依每日萬分之五計算，每日之滯納金為十二元（24000×0.0005＝12），有關土地部分逾期款為四萬六千元，依每日千分之一計算，每日之滯納金為四十六元（46000×0.001＝46），合計有關第四十五期水電接通款每日滯納金為五十八元。從而原告主張被告應自八十九年七月十八日起（即原告以律師函通知被告給付，經被告另於八十九年六月二十七日存證信函通知拒付款項後二十日）至清償日止每日給付第四十五期水電接通款滯納金五十八元部分，亦有理由。
（二）就相當於「銀行貸款」之價金部分：
１、依兩造房屋預定買賣合約書第四條第二項之約定：「付款明細表內之銀行貸款係房屋期款之一部分，買方如有需要向金融機構申請辦理，需於簽訂本合約書同時簽立「代辦貸款委託書」」；依土地預定買賣合約書第三條第二項之約定：「付款明細表內之銀行貸款係土地期款之一部分，買方如有需要辦理銀行貸款時，應委託賣方統籌向金融機構申請辦理，並於簽訂本合約書同時簽立「代辦貸款委託書」」，可知各該付款明細表所載系爭銀行貸款關於建物四百六十八萬元及土地八百七十二萬元部分，均屬期款之一部分，即應屬買賣價金之部分；而買方如有需要貸款，則應簽立代辦貸款委託書，委託賣方統籌向金融機構或銀行辦理，由反面推知，買方亦可選擇不辦理貸款，然此部分金額係屬期款之一部分，仍應由買方依前開合約之約定給付，合先敘明。
２、而就相當於「銀行貸款」部分價金之付款時間而言：
（１）本件被告因認其不用辦理貸款可以一次付清，並未向銀行或金融機構辦理貸款等情，為兩造所不爭執，則相當於銀行貸款之價金給付之時點，即應依前開各該買賣合約書之規定，而無適用房屋預定買賣合約書附件（五）及土地預定買賣合約書附件（二）之代辦貸款委託書相關規定之餘地，兩造援引前開代辦貸款委託書之相關規定為主張或抗辯，均核與本件情形無涉。而依兩造房屋預定買賣合約書第十條第四項後段之規定：不辦理抵押貸款者，須於辦理本條第三項之同時，以現金或即期支票支付貸款。同條第三項規定：辦理本條第一項手續時，買方同意按賣方指定之時間、地點提供有關證件並用印‧‧‧。同條第一項規定：本建物辦理建物產權移轉登記、抵押貸款等手續悉由賣方指定之代書統籌辦理。又依兩造土地預定買賣合約書第六條第四項後段之規定：不辦理抵押貸款者，須於辦理本條第三項之同時，以現金或即期支票支付貸款。同條第三項規定：辦理本條第一項手續時，買方同意按賣方指定之時間、地點提供有關證件並用印‧‧‧。同條第一項規定：本建物辦理土地產權移轉登記、抵押貸款等手續悉由賣方指定之代書統籌辦理。
則前開合約書已清楚明訂，在不辦理貸款之情形下，無論建物或土地部分，均應在辦理產權移轉登記手續之同時，以現金或即期支票支付如各該付款明細表所示相當於「銀行貸款」部分之價金。被告雖辯稱前開規定主要目的乃是規範雙方辦理產權登記及抵押貸款之程序約定，尚非就系爭應付價金之房屋期款繳納期限之規定，其亦無辦理抵押貸款，前開規定即無適用餘地云云，被告對於前開規定顯有誤會。而本件土地業已辦畢所有權移轉登記，為兩造不爭之事實，則被告於是日起自應繳納土地銀行貸款，然被告並未依約繳納，依約亦應給付遲延利息及滯納金。又關於建物部分，尚未移轉所有權登記，其繳納建物相當於銀行貸款價金部分期限尚未屆至，則被告尚無依約給付前開價金之義務，惟被告對於目前原告已可以辦理產權移轉登記乙節並無意見（參九十一年一月十八日言詞辯論筆錄），原告亦陳明如本院認為系爭給付有對待給付之關係，願為對待給付判決，被告自應於原告辦理移轉系爭建物所有權登記之同時，給付此部分價金。從而原告主張被告應給付系爭土地銀行貸款部分金額八百七十二萬元，及遲延利息及滯納金部分（僅主張自八十九年七月十八日起算，滯納金之計算方式：依兩造土地預定買賣合約書第四條第一項之規定滯納金按逾期款每日加計千分之一，即0000000×0.001＝8720元），及被告應於原告辦理如附表所示建物所有權移轉登記手續之同時，給付系爭建物銀行貸款四百六十八萬元，為有理由。而因被告就相當於建物銀行貸款價金尚無遲延給付之情形，原告就建物相當於銀行貸款價金部分之遲延利息及滯納金部分，即無理由。
（２）被告雖辯稱依兩造系爭房屋買賣合約第四條、土地預定買賣合約第三條所定「付款明細表」係就系爭房、地買賣價金之「付款條件及方式」與「付款辦法」之特別規定，具有優先於其他條款而適用之特別效力，依付款明細表之約定繳付條件及方式觀之，不管從其排列之次序、建築進度順序為付款條件之先後順序，均證明「銀行貸款」之付款，係在「交屋」之後，被告不能擅自片面要求將後順位程序提前履行云云。惟細究各該付款明細表所載，就預定付款時間欄中附有編號者共計有四十六項，自編號一地下室鋼軌樁完成，至編號四十六交屋，亦即係以各該施作完成一定工程作為預定付款時間，其工程完成具有階段性，從而給付之時間容或有順序性。然系爭銀行貸款並未編號，而係獨立一項，其為此種方式編排，無非因銀行貸款並非工程施作之任何階段，無法依施工之順序定其付款時間，而為獨立項目，其付款時間則依各該合約書之約定。就買方委託賣方辦理銀行或金融機構貸款，而辦妥貸款手續之情形，其貸款撥放之時間約定在房屋預定買賣合約書附件（五）代辦貸款委託書第三條：乙方（即原告）通知甲方（即被告）交屋日即為貸款撥放款日。就被告雖委託原告代辦銀行或金融機構貸款，惟因政府法令變更或金融機構停辦貸款，或可歸責於買方無法取得貸款之情形，規定在房屋預定買賣合約書第十八條第一項後段：倘因銀行或金融機構貸款，惟因政府法令變更或金融機構停辦貸款，或可歸責於買方時，買方應於接獲通知之日起十五天內以現金一次（或四期支票）向賣方繳清或補足。土地預定買賣合約書附件（二）代辦貸款委託書第六條：買方倘因個人之原因或應具備之貸款手續有瑕疵，以致不能核准或致使賣方無法取得貸款時，買方應於賣方通知二十日內將全部貸款金額一次付給賣方。第七條：倘因政府法令限制或金融機構貸款政策改變或由於不可歸責於買方之因素，致不能獲得貸款或獲貸款金額達申請金額時，應由買方一次補足差額或由賣方同意買方一年分十二期，由賣方依原指定貸款金融機構相同之放款利率計算利息，並採按月本息平均攤還支付方式，買方並同意本買賣標的物為擔保品設定抵押權予賣方。而就買方不辦理貸款之情形，則約定在如前所述之房屋預定買賣合約書第十條第四項後段、土地預定買賣合約書第六條第四項後段。則兩造在系爭買賣契約上就銀行貸款給付時間均做約定，被告自不能僅因銀行貸款項列於編號第四十六交屋之後，即認該項付款時間係在交屋之後。
（３）被告又雖抗辯系爭銀行貸款之期款，兩造並未於付款明細表中明列繳款之條件及期限（按雖此抗辯係與被告前開以付款明細表上之順序推認銀行貸款在交屋之後之抗辯矛盾），則應依兩造房屋買賣合約第十二條第二項之約定，賣方就本房屋之瑕疵未盡事宜，應於交屋前完成修繕；買方始應於「交屋時」繳清本合約所有之應付未付款（含交屋保留款）及完成一切交屋手續。其中所謂本合約所有之應付未付款者，解釋上應即指付款明細表所列各該附條件期款以外之款項，即銀行貸款而言，否則自無特別強調此「應付未付款」尚包括交屋保留款之已明列繳款期限之期款在內，從而應付價金之給付期限應為「交屋時」云云。然兩造房屋預定買賣合約書、土地預定買賣合約書中辦理銀行貸款，不辦理銀行貸款，及辦理銀行貸款但因政府法令、金融機構政策、可或不可歸責買方之事由而致不能獲得貸款或未達申請金額等情形均做明確約定，已如前述，則被告認銀行貸款之付款時間應依房屋預定買賣合約書第十二條第二項規定推論，顯難認有理。況兩造房屋預定買賣合約書第十二條第二項係規定：賣方依約完成本戶一切主建物、附屬建物之設備及領得使用執照，並繼續完成自來水、電力及必要之公共設施後，通知買方進行交屋。於「交屋時」雙方應履行下列各項義務：第二款：賣方就本房屋之瑕疵未盡事宜，應於交屋前完成修繕。第三款：買方繳清本合約所有之應付未付款（含交屋保留款）及完成一切交屋手續。該條乃是交付不動產及相關文件之條件及期限之規定，並未論及有關貸款部分，又前開條項乃是約定交屋時雙方應履行之義務，交屋為兩造履行買賣契約之最後階段，交屋時被告自應將所有款項連同先前應付而未付之款項繳清，因而為前開約定，則此「應付未付款」自包含被告所未付或未完全給付之款項，非僅指銀行貸款未支付或未完全支付部分，被告認此條項所謂應付未付款指銀行貸款部分，亦顯難認有理。
３、就被告抗辯系爭買賣契約業已解除部分：
（１）被告雖抗辯因系爭大樓一樓天井公有共用部分交屋前遭第三人占用，樓梯構造有多處不符法令規定，樓梯及平台之淨寬、級高、級深均有可議之處，公共設施如玄關、警衛臺、停車場、電梯間、機電設備等現場狀況似乎尚未完工驗收，場地零亂無法使用，消防設備多處與法令規章不符，建材及門窗、入口大門、五金等與合約內容及公開廣告有所差距等瑕疵，經被告以存證信函要求原告限期履行義務，原告逾期仍無法依約履行義務，而經被告依原告之給付不符合契約約定效用，依據物之瑕疵擔保之規定，於八十九年十月十一日以新竹郵局第六五六四號存證信函發函原告解除契約云云。就此原告否認有何前開瑕疵，或認已依契約約定改善完畢，或認有關前開遭第三人占用部分應由管理委員會解決等語。姑不論被告所辯稱之前開瑕疵是否屬實且並未改善完成，又是否應由原告負責，縱認前開情形均屬實。惟按買賣因物有瑕疵，而出賣人依前五條之規定，應付擔保之責者，買受人得解除契約，或請求減少其價金。但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金，民法第三百五十九條定有明文。又按同法第三百五十四條第一項前段規定，物之出賣人對於買受人，應擔保其物依民法第三百七十三條之規定，危險移轉於買受人時，無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定之效用之瑕疵。又依同法第三百七十三條規定，買賣標的物之利益及危險，自交付時起，均由買受人承受負擔。但契約另有訂定者，不在此限。即依前開條文規定，危險移轉於賣受人時，有上述瑕疵者，出賣人對於買受人，始應負擔保之責。易言之，標的物之危險如未移轉於買受人時，買受人即無主張出賣人應負物之瑕疵擔保責任之可言，最高法院七十七年度台上字第一二六０號判決可資參照。由前開條文實務見解可知，買賣標的物尚未交付於買受人時，出賣人尚不負物之瑕疵擔保責任，自無法依民法第三百五十九條解除契約。而就不動產買賣，如移轉登記應在交付之前者而言，學理上計有以移轉登記為危險移轉時點說及以交付為危險移轉時點二者。惟就本件而言，系爭建物尚未辦理移轉登記，亦未交付，從而民法一般危險移轉之規定而言，出賣人即原告物之瑕疵擔保責任均尚未發生，被告自不能以系爭建物有瑕疵而解除契約。又被告雖援引兩造房屋預定買賣合約書第十二條第二項之規定，認原告已應負物之瑕疵擔保責任云云。惟查：房屋預定買賣合約書第十二條第二項係約定：賣方依約完成本戶一切主建物、附屬建物之設備及領得使用執照，並繼續完成自來水、電力及必要之公共設施後，通知買方進行交屋。於「交屋時」雙方應履行下列各項義務：第二款：賣方就本房屋之瑕疵未盡事宜，應於交屋前完成修繕。第三款：買方繳清本合約所有之應付未付款（含交屋保留款）及完成一切交屋手續。由前開約定可知，此條項乃是針對「交屋時」雙方義務所為之約定，交屋時原告應將房屋之瑕疵未盡事宜修繕完成，而被告則應將所有應付未付款給付原告。前開約定，並無就危險移轉之時點為具體約定，亦未約定檢查通知之時點，攸關危險負擔之相關約定均付之闕如，另參酌第十二條條項下就本條所為之定性為「交付不動產及相關文件即期限」，本條項應非關於危險移轉之規定。充其量僅為交屋時對待給付之約定。倘認此即為危險移轉之規定，則因「交屋前」之概念廣泛，原告何時起負擔物之瑕疵責任極不明確，可能在房屋甫完成時，亦可能在移轉所有權登記後，交付房屋前始發生，則將引起極大爭議，無法確知危險移轉時點，影響原告擔保責任至鉅，亦將令原告無所適從。況被告所認瑕疵大樓一樓天井公有共用部分交屋前遭第三人占用，樓梯構造有多處不符法令規定，樓梯及平台之淨寬、級高、級深均有可議之處，公共設施如玄關、警衛臺、停車場、電梯間、機電設備等現場狀況似乎尚未完工驗收，場地零亂無法使用，消防設備多處與法令規章不符等部分，均屬公共設施或共用部分，是否屬於前開條項所謂「本房屋」之瑕疵，亦有疑義。再者，原告已依約完成系爭建物，就建物主體部分僅認建材及門窗、入口大門、五金等與合約內容及公開廣告有所差距等瑕疵，其他部分即如前開所述屬公共設施一樓天井部分，而被告僅給付至四十四期之期款，尚有一千三百四十七萬元價金及遲延利息、滯納金尚未給付原告，有關瑕疵部分，被告在交屋時尚可行使同時履行抗辯，如在所有權移轉登記或交付後，在檢查瑕疵後，亦可行使物之瑕疵擔保，足以保障其權益，以衡平之角度觀之，其以前開瑕疵為由，據以解除系爭買賣契約，亦難認無顯失公平之情形。從而被告依物之瑕疵擔保為由，辯稱業已解除契約乙節，應無理由。
（２）又被告雖認原告未交屋，又未成立管理委員會，選任管理負責人前，擅自將一樓法定空地，交予一樓住戶經商使用為由，另援引系爭房屋預定買賣合約書第五條第四項作為其解除契約之依據云云。然該條項係規定：「本合約房屋（車位）賣方保證產權清楚，絕無一物數賣或占用他人土地。訂約後發覺該房地產權有上述糾紛，致影響買方權利時，買方得定相當期限催告賣方解決，倘逾期賣方仍不解決時，買方得解除本合約。」，亦即依前開約定，乃是原告將系爭房屋「一物數賣」，或是「系爭房屋有占用他人土地」之情形，始有前開約定之適用，而非所謂系爭建物或法定空地部分遭其他住戶或他人占用之狀況，被告亦未舉證證明原告有違反前開約定之情事。再者，被告於八十九年十月十一日為解除契約之意思表示時，並非以原告違反前開規定作為解除契約之理由。從而被告抗辯兩造間之合約已因原告違反系爭房屋預定買賣合約書第五條第四項之規定而經被告解除契約乙節，亦無理由。
４、就被告行使同時履行抗辯部分：被告主張原告在未將系爭房屋大樓一樓天井之公共設施遭第三人占用作為商業違章使用、樓梯淨空、樓梯、平台之淨寬、級身、地下室停車場滲水、建材材質是否依契約內容施作之驗收等瑕疵修補前，被告得據此拒絕給付原告請求之價金。惟按因契約互負債務者，於他方當事人未為對待給付前，得拒絕自己之給付。但自己有先為給付之義務者，不在此限，民法第二百六十四條定有明文。從而被告必須證明瑕疵未盡事宜完成修繕請求權與原告系爭相當於房屋銀行貸款之價金請求權係立於對待給付關係，且被告無先為給付之義務。經查：在不辦理銀行貸款之情形下，相當於銀行貸款價金應與所有權移轉登記手續應同時為之等情，已如前述，從而相當於被告銀行貸款價金之給付應與原告所有權移轉登記給付立於對待給付之關係；而依兩造間房屋預定買賣合約書第十二條第二項之規定，兩造在交屋時，買方應將所有之應付未付款（包含交屋保留款）繳清，賣方則應將瑕疵未盡事宜完成修繕，從而被告瑕疵未盡事宜完成修繕請求權應與原告之應付未付款價金請求權，於交屋時立於對待給付關係，因之被告之瑕疵未盡事宜完成修繕請求權與原告之應付未付款價金請求權並非立於對待給付地位。又辦理移轉所有權登記手續應在交屋之前，為兩造所不爭執之事實，則被告相當於房屋銀行貸款價金給付義務，自應在交屋前之移轉登記手續時即應先行給付，亦即被告在主張瑕疵未盡事宜完成修繕請求權前，即應先行給付前開相當於房屋銀行貸款之價金，被告自不能主張時間在後之交屋時原告之給付義務，與其應先行給付之價金給付義務為對待給付關係，而主張同時履行抗辯。綜上所述，對於原告相當於房屋銀行貸款價金給付行使同時履行抗辯，亦無理由。
５、至於被告行使不安抗辯權部分：被告係抗辯原告既於訂約後，尚未交屋，又未成立管理委員會選出管理負責人之前，就發生一樓出賣予被告共有之法定空地為一樓住戶所佔有經商，依民法第二六五條規定，在原告未為騰空依約交付一樓法定空地或提出擔保之前，亦得拒絕自己之給付云云。惟民法第二百六十五條係規定當事人之一方應向他方先為給付者，如他方財產，於訂約後顯行減少，有難為對待給付之虞時，如他方未為對待給付前或提出擔保前，得拒絕自己之給付。亦即該條所謂之不安抗辯權係以當事人一方有先為給付之義務，他方之財產於訂約後顯行減少，因他方財產顯行減少而難為對待給付之虞，他方未為對待給付或提出擔保為要件。然查：騰空交付系爭大樓一樓法定空地是否為原告之義務，已有爭議，則縱認為原告之給付義務，被告並未舉證證明該義務為原告應向被告先為給付者，亦即原告前開給付應在被告給付銀行貸款前先行為之，況依前開所述，被告給付銀行貸款係應與移轉產權之同時為之，而給付無瑕疵之物，則應為交屋時之義務，被告給付相當於房屋銀行貸款價金義務尚在原告交付一樓法定空地之前，更何況被告並未舉證證明他方之財產於訂約後有何顯行減少，而難為對待給付之情形，核均與不安抗辯權之要件不符，被告援引民法第二百六十五條提出不安抗辯，亦無理由。
６、被告雖援引兩造土地預定買賣合約書第十一條之規定：雙方與本土地合約同時簽立之「房屋預定買賣合約書」，和本約有不可分之併存關係，故雙方亦同意對「房屋預定買賣合約書」所規定之義務亦應付履行責任。如有違反「房屋預定買賣合約書」之約定時，亦視同違反本約之約定，認兩造間土地及房屋之契約關係係屬契約之聯立，而因房屋有前開瑕疵，從而雖土地業已移轉登記，亦援引房屋之抗辯事由，作為相當於土地銀行貸款價金部分之抗辯事由，拒絕給付此部分價金，然因原告並無違反契約之約定，被告關於建物部分之抗辯並無理由，關於土地部分援引相同抗辯，亦無理由。又有關土地及建物利息及滯納金自亦應分別認定。
（三）綜上所述，原告請求被告給付之價金在有關第四十五期水電接通款（包含土地及建物部分）及土地銀行貸款部分，被告應給付原告八百七十九萬元，及自八十九年七月十八日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，暨自八十九年七月十八日起至清償日止，每日給付八千七百七十八元，以及有關建物銀行貸款金額部分，被告應於原告辦理如附表所示建物所有權移轉登記手續之同時，給付原告四百六十八萬元之範圍內，為有理由，應予准許，逾此部分，為無理由，應予駁回。
（四）本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，並請求調查證據部分，經本院審酌後，均核與判決結果無影響，毋庸一一論列，附此敘明。
五、假執行之宣告：兩造均陳明願供擔保，聲請宣告假執行或免為假執行。關於原告勝訴部分，經核均無不合，爰各酌定如主文所示之擔保金額，併予准許。至原告敗訴部分，其假執行之聲請，已失所附麗，應併予駁回。
六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第七十九條但書。中華民國九十一年一月三十一日
臺灣新竹地方法院民事第一庭~B法官張宏節右為正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀。
~B法院書記官林美足附表：
┌─────────┬──────┬────────┬─────────┐│坐落│門牌號碼│附屬建物│共同使用部分│├─────────┼──────┼────────┼─────────┤│新竹市○○路○○段│新竹市○○路│陽台（二七點八六│同上小段三０八建號││二九六建號│二二號六樓│平方公尺）│（權利範圍一萬分之│││││八六二）│││││同上小段三一０建號│││││（權利範圍九分之二│││││，含車位編號八，權│││││利範圍九分之一，車│││││位編號九，權利範圍│││││九分之一）│└─────────┴──────┴────────┴─────────┘