宣 示 判 決 筆 錄 95年度店簡字第177號
原 告 乙○○
訴訟代理人 丙○○律師
被 告 甲○○
上列當事人間95年度店簡字第177號請求返還租賃物等事件於中
華民國95年5月12日言詞辯論終結，同年月26日下午4時在本院新
店簡易庭第一法庭公開宣示判決，出席職員如下︰
法 官 黃桂興
法院書記官 李文龍
通 譯 李婉如
朗讀案由兩造均未到
法官朗讀主文宣示判決，並諭知將判決主文、所裁判之訴訟標的
及其理由要領，記載於下：
主文
被告應將坐落台北縣新店市○○路○○號4樓房屋遷讓返還原告。
被告應自民國九十五年一月一日起至遷讓返還前開房屋之日止，
按月給付原告新台幣壹萬元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔。
本判決原告勝訴部分得假執行。
訴訟標的及理由要領：
一、原告起訴主張：
（一）原告於民國93年11月1日將名下所有，坐落於新店市○○
段○○○○○○○○○○號，建號為新店市○○段00000-000，門牌
號碼為新店市○○路○○號4樓房屋（以下簡稱系爭房屋）
出租給被告，期間至94年12月30日止，每月租金為新台幣
（下同）1萬元，此有兩造間房屋租賃契約第1、2、3條約
定可稽。經查兩造租賃契約業已於94年12月30日到期，且
原告多次以電話通知被告，請其遷讓房屋，然為被告所拒
。後原告改以存證信函以及律師函通知被告，然存證信函
因被告拒絕領取遭退回，爰依約請求判決命：（一）被告
應將坐落台北縣新店市○○路○○號4樓房屋遷讓交還原告
，及自民國95年1月1日起至遷讓交還前開房屋之日止，按
月給付原告6萬元。（二）並請准依職權或依原告提供現
金或等值之安泰銀行和平分行定期存單供擔保之聲請，宣
告假執行。
（二）原告本於兩造租賃契約第6條、民法第455條租賃物返還請
求權、民法第767條所有物返還請求權，以及不當得利、
侵權行為損害賠償規定，訴請被告返還系爭房屋以及給付
違約金、不當得利或損害賠償，按：
1.依據兩造租賃契約第6條約定：「乙方（即被告）於租
期屆滿時，除經甲方（原告）同意繼續出租外，應即日
將租賃房屋誠心按照原狀遷空交還甲方，不得藉詞推諉
或主張任何權利，如不即時遷讓交還房屋時，甲方每月
得向乙方請求按照租金5倍之違約金至遷讓完了之日止
，乙方及連帶保證人丙方，決無異議。」、民法第450
條第1項前段規定：「租賃定有期限者，其租賃關係，
於期限屆滿時消滅。」以及同法第455條前段規定：「
承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物。」，故原告
有權於租賃契約期限屆滿後，請求被告遷讓返還系爭房
屋。又民法第767條前段亦規定：「所有人對於無權占
有或侵奪其所有物者，得請求返還之。…」。參酌最高
法院75年台上字第801號判例要旨：「租約終止後，出
租人除得本於租賃物返還請求權，請求返還租賃物外，
倘出租人為租賃物之所有人時，並得本於所有權之作用
，依無權占有之法律關係，請求返還租賃物」見解，原
告有權併同依據上開二項規定為請求。兩造租賃契約之
期限業已於94年12月30日屆滿，原告爰依據前開規定訴
請被告遷讓返還系爭房屋。
2.原告爰請求被告應自租期屆滿之日後即95年1月1日至遷
讓返還系爭房屋之日止每個月給付被告違約金、不當得
利或損害賠償，共計6萬元，按：
（1）依據兩造租賃契約第6條約定被告應給付自租期屆
滿之日後即95年1月1日至遷讓返還之日止，給付
被告租金（1萬元）5倍之違約金，即5萬元。
（2）被告應自租期屆滿即95年1月1日起至遷讓返還房
屋之日止按月給付被告1萬元不當得利或侵權行為
損害賠償。按民法第179條：「無法律上之原因而
受利益，致他人受損害者，應返還其利益。雖有
法律上之原因，而其後不存在者，亦同。」以及
同法第184條第1項規定：「因故意或過失不法侵
害他人之權利者，負損害賠償責任。」，分別定
有明文，而系爭租約租期業已屆期限，被告卻遲
未遷讓返還系爭房屋與原告，足徵被告繼續使用
系爭房屋，已無法律上原因存在，且被告之行為
侵害原告之所有權，原告有權請求被告自租期屆
滿後之95年1月1日起至返還系爭房屋之日止，給
付相當於租金1萬元之不當得利或損害賠償。
（3）原告爰併同請求6萬元如聲明第1項後段所載。
（三）針對被告抗辯之陳述：
1.被告於鈞院95年3月14日庭訊時辯稱已經匯款給原告給
付95年1月至3月租金、與原告母親洽談購屋事宜，與事
實不符，按：
（1）原告在兩造租約到期（94年12月30日）前即曾打
電話通知被告不再續約，為了保全通知之證據，
並在94年11月25日透過板橋文化路郵局寄發第391
2號存證信函，促請被告到期後搬家，但被告卻拒
不收信，存證信函因此被退回。後被告在94年12
月27日再委請 桂大正 律師寄發律師函通知被告不
再續租事宜，惟律師函再次被退回。
（2）被告一再表明佔屋不還，且拒不理睬之態度，令
原告以及原告母親無可奈何，故二人乃在94年11
月28日結清被告房屋匯款之帳戶：第一商業銀行
華江分行，戶名： 楊呂幼 ，帳號：000-00-000000
。經原告清算後發現被告房租只付到94年10月，
尚積欠二個月房租未付。
（3）在結清上開帳戶後，被告無法匯款，曾打電話給
原告，原告再次表明要被告搬家，但是被告仍然
置之不理，甚至要搬遷費。
（4）依上開證據顯示，原告確實多次通知被告不再續
租系爭房屋，惟被告佯裝不知且意圖繼續侵占原
告房屋。
2.原告或原告母親從未與被告商談買賣房屋事宜，完全是
被告一廂情願的想法。按被告開出低價來購買系爭房屋
，甚至提出要以不相當價格之自有房屋來交換系爭房屋
，令原告以及原告母親氣結。原告在多次電話通知、被
告不理不睬以及租期屆滿後，旋在95年1月19日向鈞院
訴請被告遷讓房屋訴訟。原告對於收回房屋事宜，顯然
已盡最大努力，況且被告在95年1月底或2月初應已接獲
鈞院通知書以及起訴狀，尚且在鈞院3月14日庭庭訊謊
稱已經匯入95年1月至3月房租，開完庭後又未曾再與原
告聯絡儘速處理本案，顯見其藉詞拖延以及心存僥倖之
心。
3.有關系爭房屋之出租事宜，過往雖由原告母親處理，然
自90年起原告母親生病及至94年11月尚進行第二次化療
，期間早已由原告親自處理。被告實不應該一再利用生
病的母親藉詞拖延返還租賃物期間。又被告辯稱為修繕
遮雨棚而原告同意抵銷房租云云，雖亦與事實不符，但
原告願撤回所積欠2萬元租金部分之請求。
（四）原告主張之事實，業據其提出系爭房屋建物謄本正本1件
、房屋租賃契約影本1件、最高法院75年台上字第801號判
例要旨影本1件、板橋文化路郵局寄發第3912號存證信函
影本1件、被告拒收存證信函之信函封面影本1件、桂大正
律師函影本1件、被告拒收律師函封面影本1件、楊呂幼之
第一商業銀行華江分行，帳號為：000-00-000000之資料
影本1件、原告母親診斷證明書影本1件、系爭房屋位置圖
以及遮雨棚照片3幀等為證。
二、被告則以下列情辭置辯，請求駁回原告訴之聲明及假執行之
聲請：
（一）被告有匯租金給原告之母楊呂幼，其亦詢問被告是否要繼
續住，若被告要續住就將系爭房屋賣給被告等語；被告向
原告租了10多年，應該沒有積欠租金。
（二）租約期滿之後，經告知原告應允給被告一些時間，亦有跟
原告談買賣房屋價錢的問題。
（三）原告主張被告短付二年租金計二萬元，實則是因為去年間
有颱風，雨棚受損，被告告知原告，原告請被告自行僱工
修繕，修繕費用由應付之房租中扣除之故。
三、依兩造間所訂立租賃契約第6條約定「乙方（即被告）於租
期屆滿時，除經甲方（原告）同意繼續出租外，應即日將租
賃房屋誠心按照原狀遷空交還甲方，不得藉詞推諉或主張任
何權利」，可知依兩造間之約定，兩造間所訂定之租賃契約
於租期屆至時，除非經原告同意繼續出租，否則租約即為終
止，被告應即將所租賃房屋返還予原告。今查，原告於契約
所定租賃期限屆滿前，即曾迭次以存證信函及律師函通知被
告租期屆至後不再續租，欲行收回房屋，且於租期屆滿後，
隨於95年1月19日對被告提起返還租賃房屋之訴訟，可知租
期屆滿後，原告確無意繼續將其所有之上開房屋出租予被告
，兩造間之租賃契約於94年12月30日租期屆至時，即已因期
限屆滿而終止其效力，被告對於上開房屋即無占有使用之權
利，原告據此請求依民法455條前段及767條規定請求被告返
還上開房屋，為有理由，其此部分請求應予准許。
四、至原告雖主張依上開契約條款第6條之約定「乙方（即被告
）於租期屆滿時，除經甲方（原告）同意繼續出租外，應即
日將租賃房屋誠心按照原狀遷空交還甲方，不得藉詞推諉或
主張任何權利，如不即時遷讓交還房屋時，甲方每月得向乙
方請求按照租金5倍之違約金至遷讓完了之日止，乙方及連
帶保證人丙方，決無異議」，請求被告按月給付違約金5萬
元，及按月賠償原告相當於每月租金1萬元之不當得利或損
害賠償云云。惟按「當事人得約定債務人於債務不履行時，
應支付違約金。違約金，除當事人另有訂定外，視為因不履
行而生損害之賠償總額」，民法第250條第1項、第2項前段
分別定有明文。本件依兩造間所訂立之上開租約第6條雖約
定租期屆滿後，被告如不即時遷讓交還房屋時，原告得按月
向被告請求按照租金5倍計算之違約金至遷讓完了之日止。
且按「約定之違約金過高者，法院得減至相當之數額」，民
法第252條復有明定。本件被告無正當權源占用原告之房屋
，依社會通常之觀念，將可獲得相當租金之利益，而致原告
受有損害，但原告所受損害之數額實質上相當於每月租金之
數額，故原告請求被告按月給付之違約金數額自以相當於每
月租金之數額為當，且此項違約金之數額應視為損害賠償之
總額。經查，查原告原係以每月1萬元之之代價將上開房屋
出租予被告，是原告按月所得向被告請求之違約金數額應以
每月1萬元為當，且此數額應視為損害賠償之總額，原告逾
此數額之違約金及損害賠償或不當得利請求為屬過高，應予
酌減至此數額為限，亦即原告上開有關自95年1月1日起按月
給付6萬元違約金及損害賠償或不當得利之請求部分於自95
年1月1日起至遷讓交還上開房屋之日止，按月給付1萬元之
範圍內為有理由，應予准許，逾此範圍之請求，則為無理由
，應予駁回。至被告雖陳稱其於95年1月1日以後仍按月將每
月應繳付之租金匯款至其原所匯款予原告用以繳付房租之原
告母親楊呂幼帳戶，然原告母親所使用之上開帳戶業於94
年11月28日即已結清銷戶，有原告提出之帳戶存摺影本乙份
在卷可證，是被告所匯之上開款項顯均未發生清償之效力，
自亦無從抵償其自95年1月1日以後所應給付予原告之上開債
務，併此敘明。
五、本件事證已臻明確，兩造間其餘主張陳述及所為之其他舉證
，經本院審酌後認與判決之結果不生影響，不再逐一論列，
附此敘明。
六、本件係就民事訴訟法第427條第2項第1款訴訟適用簡易程序
所為之判決，就被告敗訴部分爰依同法第436條第2項適用第
389條第1項第3款規定，依職權宣告假執行。
中 華 民 國 95 年 5 月 26日
臺灣臺北地方法院新店簡易庭
法院書記官李文龍
法官黃桂興
以上筆錄正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本庭（臺北縣新店市
○○路○段○○○號）提出上訴狀（須按他造當事人之人數附繕本）
。
中 華 民 國 95 年 5 月 26日
法院書記官李文龍