裁判字號：臺灣臺北地方法院96年重訴字第1461號民事判決
裁判日期：民國99年04月30日
裁判案由：損害賠償
臺灣臺北地方法院民事判決96年度重訴字第1461號原告庚○
丑○○Ｈ○○辛○○癸○○宙○○Ｊ○○宇○○戌○○丁○○亥○○乙○○己○○Ａ○○丙○○○Ｍ○○Ｋ○○戊○○卯○○Ｄ○○Ｃ○○未○○寅○○Ｂ○○Ｅ○○Ｉ○○子○天○○酉○○黃○○巳○○午○○Ｆ○○甲○○辰○○地○○申○○Ｇ○○○玄○○Ｌ○○共同訴訟代理人 黃淑芬 律師被告宏普建設股份有限公司法定代理人壬○○訴訟代理人 杜英達 律師複代理人 謝啟明 律師上列當事人間請求損害賠償等事件，本院於民國99年3月24日言詞辯論終結，判決如下：
主文被告應給付原告新臺幣壹佰零捌萬陸仟玖佰陸拾玖元，及自民國九十六年十一月十日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
被告應各給付原告依附表二所示之金額，及均自民國九十六年十一月十日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔百分之四十九，餘由原告負擔。
本判決第一項於原告以新臺幣叁拾陸萬叁仟元供擔保後，得假執行。但被告如以新臺幣壹佰零捌萬陸仟玖佰陸拾玖元為原告預供擔保後，得免為假執行。
本判決第二項於原告以新臺幣陸佰玖拾壹萬柒仟元供擔保後，得假執行。但被告如以新臺幣貳仟零柒拾肆萬捌仟陸佰元為原告預供擔保後，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序方面：
一、按民事訴訟法第56條所謂必須合一確定，係指在法律上有合一確定之必要者而言，若各共同訴訟人所應受之判決僅在理論上應為一致，而其為訴訟標的之法律關係，非在法律上對於各共同訴訟人應為一致之判決者，不得解為該條之必須合一確定，最高法院32年上字第2723號判例要旨參照。查本件原告主張被告應負瑕疵擔保及債務不履行之損害賠償，而原告前揭請求係基於兩造間個別不動產買賣契約，其債權債務關係分別存在，是原告等本於個別買受人之身分，請求出賣人即被告負債務不履行責任，各共同訴訟人所應受之判決僅理論上應為一致，而非在法律上對於各共同訴訟人應為一致之判決，與共有關係所有權人請求為共有物之處分、變更或設定負擔等情係基於同一請求權不同，揆諸前揭判例要旨可知，本件非屬法律上須合一確定者，不受民事訴訟法第56條限制，原告不須以全體住戶為訴訟當事人提起本訴，亦有當事人適格，合先述明。
二、次按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第25
5條第1項第3款定有明文。查原告起訴時聲明為：被告應給付原告等新臺幣（下同）2,238萬4,056元暨法定遲延利息。嗣於民國98年8月11日民事準備書㈣狀擴張聲明為：㈠被告應給付原告等738萬4,056元暨法定遲延利息；㈡被告應分別給付原告等共計3,717萬5,790元暨法定遲延利息（見本院卷㈡第45頁）。復於98年10月19日民事辯論意旨二狀減縮聲明為：㈠被告應給付原告等628萬4,056元暨法定遲延利息；㈡被告應分別給付原告等共計3,824萬6,586元暨法定遲延利息（見本院卷㈡第211頁）。準此，原告上開變更，核屬擴張及減縮聲明事項，揆諸前開規定，應予准許。
貳、實體方面：
一、原告主張：原告等於93年初購買被告所興建，坐落臺北市○○區○○○路○段○○○號，總戶數為52戶之臺北光點預售屋（下稱系爭大樓），詎該大樓未妥善處理防水工程，以致大樓興建完成未久已有滲漏水問題，因此導致迴車廊道、地下二樓、地下一樓及一樓之地板、牆面、天花板等石材均已發霉、變色、變形及燈具脫落，而3樓至14樓部份樓梯間及天花板亦滲水嚴重且變色；至於地下一樓迴車廊道、一樓英式花園部分均未依廣告宣傳照、約定建材設備表及房屋平面圖施作，大樓附設之屋頂空中游泳池、一樓英式書房、一樓水晶光廊、地下一樓多功能交誼廳等四項公共設施及一樓大廳夾層，前經臺北市政府都市發展局（下稱都發局）勘查，認定空中游泳池因未經申請建照、地下一樓之多功能交誼廳及英式書房原核定為機車停車位、水晶光廊亦為原留設之天井空間均屬違建待拆除，除已違反雙方約定保證之功效及品質外，更將使一樓電梯前地坪，於拆除水晶光廊還原天井格局後，直接裸露曝曬於外，復未交付奧地利SWAROVSKI製作之STRASS品牌水晶燈，被告公司顯已違反瑕疵擔保責任，爰依民法第354條、第360條、第227條、公平交易法第31條等規定，請求被告負損害賠償責任，請鈞院擇一為勝訴判決。關於各樓層滲漏水導致問題，除須拆除部份地板、牆面及天花板再行裝潢外，亦須重新施作一樓英式花園部分之防水工程，系爭瑕疵修補費用按伊所占戶數比例計算，其細目詳如附表一所示，計為478萬4,056元（本院卷㈡第213頁），加上STRASS頂級燈具市價至少150萬元，共計原告等所受損害為628萬4,056元，另關於上開四項公設及大廳夾層經拆除後價值減損，依原告住戶比例及5.53%跌幅計算，被告應按比例個別給付原告等如附表二所示之金額共計3,824萬6,
586元等語。並聲明：㈠被告應給付原告628萬4,056元及自本訴狀繕本送達翌日起至清償日止按年利率5%計算之利息；㈡被告應分別給付原告如附表二所示之金額及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止按年利率5%計算之利息；㈢願供擔保請准宣告假執行。
二、被告則以：原告黃○○、巳○○、午○○、Ｆ○○、甲○○、辰○○、地○○、申○○、Ｇ○○○、玄○○、Ｌ○○等11人非原始承購戶，基於債之相對性，渠等以買賣關係向被告請求損害賠償，自非適法，其餘29位原告雖為原始承購戶，惟雙方尚成立工程變更委託書（下稱系爭委託書），並載明實際施工可能與原始圖說不盡相符，復以系爭買賣契約附件四「建材設備說明」之公共設施第1項社區休閒設施說明中亦載明，中庭設施、多功能交誼廳、屋頂游泳池及烤肉休閒廣場等公共設施均為伊無償贈與，其材料及施工方式由伊訂定，若因政府法令限制導致無法施作，住戶亦不得要求減少價金，依民法第411條前段贈與物瑕疵擔保之規定，伊不負瑕疵擔保責任，況系爭大樓之建築原始設計、相關位置圖說及執照、建照均於銷售現場公開陳列，原告當非不知上情，原告於契約成立時既已知前述瑕疵，伊依第355條第1項規定，亦不負出賣人瑕疵擔保責任，復以系爭買賣契約附件四「建材設備說明」並無約定特定品質，當僅以中等品質為給付已足，原告主張迴廊車道、英式花園未依約施作，僅係憑主觀認為不夠豪華，而未提出具體事證說明，伊自不負債務不履行損害賠償責任。原告雖多次向臺灣臺北地方法院檢察署提出詐欺告訴，惟該署做成不起訴處分書，關於一樓水景及夾層部分並非違建，水晶光廊亦確係採用SWAROVSKI水晶製作之燈具，有能新有限公司出具其向 施華洛世奇 亞洲有限公司臺灣分公司採購證明單為佐，伊並未保證採用STRASS品牌燈飾，自不負保證責任。再系爭大樓公共設施屬住戶全體公同共有，依民法第821條規定，僅得為共有人全體利益為之，原告主張多處滲漏水並損壞屋體等情，依持有比例請求如聲明所示之金額，於法無據。退萬步言，原告主張公共設施屬違建，請求瑕疵擔保及不完全給付之損害賠償，復請求待拆除公設部分之裝修費用，顯屬重複請求而不應允許等語，資違抗辯。並聲明：㈠原告之訴駁回；㈡願供擔保請准免為假執行之宣告。
三、兩造不爭執事項：
㈠、原告係購買被告建造坐落臺北市○○區○○○路○段○○○號臺北光點大樓住戶。其中原告庚○、丑○○、Ｈ○○、辛○○、 陳怡臻 、宙○○、Ｊ○○、宇○○、戌○○、丁○○、亥○○、乙○○、己○○、Ａ○○、丙○○○、Ｍ○○、Ｋ○○、戊○○、卯○○、Ｄ○○、Ｃ○○、未○○、寅○○、Ｂ○○、Ｅ○○、Ｉ○○、子○等人於93年1月、2月間分別與被告簽定不動產預定買賣契約書，天○○、酉○○則於94年間買受系爭房地所有權，有不動產預定買賣契約書27份、不動產購買證書、建物及土地所有權狀、土地登記第二類謄本等件影本在卷可稽（見本院卷㈡第94-179頁、卷㈠第89-91頁），原告黃○○、巳○○、午○○、Ｆ○○、甲○○、辰○○、地○○、申○○、Ｇ○○○、玄○○、Ｌ○○等11人分別於95年、96年間取得系爭房地所有權，有不動產買賣契約書8份、土地登記謄本2份、建物所有權狀1份、債權轉讓合約書1份、讓渡書2份等件影本在卷可考（見本院卷㈠第92-121頁）。
㈡、系爭大樓附設位於頂樓之空中游泳池、原為機車停車格之一樓英式書房及地下一樓多功能交誼廳、原為天井之一樓水晶光廊等公共設施，前經臺北市政府都市發展局勘查認屬違章建築，應予強制拆除，有96年3月5日北市都建字第09663560200號、97年4月11日北市都建字第09760069200號、北市都建字第0970009100號函文在卷可參（見本院卷㈠第157-
158、342-345頁）。
㈢、被告前因臺北光點建案廣告違反公平交易法事件，經行政院公平交易委員會認定有廣告不實，並違反公平交易法第21條第1項規定乙情，經命停止違法廣告行為，並處以250萬元罰鍰，此有該處公處字第097089號處分書在卷可考（見本院卷㈠第348-357頁）。
㈣、本件關於大樓裝修、防水費用，經原告送請臺灣省建築師公會勘查鑑定，作成臺灣臺北地方法院「96年度重訴字第1461號」損害賠償事件鑑定報告書，復就每坪價值減損部份送請中華徵信所鑑定，有0000000000-LB-1不動產估價報告書在卷可按（置於本院卷外）。
四、兩造爭執之要點：
㈠、原告黃○○等11人得否基於買賣關係向被告主張瑕疵擔保、債務不履行損害賠償？
㈡、原告請求被告給付重新裝修費用、防水工程費用及未依約施作之迴車廊道、英式花園裝修費用，有無理由？
㈢、原告請求被告關於水晶燈具減損之損失，有無理由？
㈣、原告請求被告賠償因前述公共設施拆除導致系爭大樓價值之減損，有無理由？
㈤、原告所得請求之金額若干？茲就兩造爭點及本院得心證理由分述如下：
㈠、原告黃○○等11人得否基於買賣關係向被告主張瑕疵擔保、債務不履行之損害賠償？
1、按當事人間因訂立契約而成立法律關係所衍生之紛爭應如何適用法律，固屬法院之職權，惟法院於適用法律前所應認定之事實，除非當事人約定之內容違反強制或禁止規定而當然無效，可不受拘束外，仍應以該契約約定之具體內容為判斷基礎，不得捨當事人之特別約定，而遷就法律所規定之有名契約內容予以比附適用，此乃私法自治、契約自由原則之體現，有最高法院92年臺上字第2374號民事裁判參照。
2、被告雖辯稱：原告黃○○、巳○○、午○○、Ｆ○○、甲○○、辰○○、地○○、申○○、Ｇ○○○、玄○○、Ｌ○○等11人非原始承購戶，基於債之相對性，不得向被告請求損害賠償云云。惟查，依卷附原始承購戶即原告庚○等與被告簽訂不動產預定買賣契約書第21條第6項約定：「本約之一切規定對雙方權利義務之受讓人、繼承人或管理人、受贈人具同等拘束力，且不得以各方與前手間之原因作為抗辯之事由；如甲方（指原告）為未成年人，應由其法定代理人代理簽約或由其法定代理人出具書面同意書予乙方（指被告）後始得簽約。其法定代理人對甲方依本約所載之一切義務負連帶責任（適用民法連帶債務之規定）。」等語（見本院卷㈠第143頁），足見系爭不動產預定買賣契約書約定對於契約之受讓人仍為有效，復據上開原告提出渠等自原始承購戶或前手購得系爭房地，並取得所有權不動產之買賣契約書8份、土地登記謄本節錄2份、建物所有權狀1份、債權轉讓合約書1份、讓渡書2份等件影本在卷足憑，揆諸前揭最高法院裁判意旨，前揭黃○○等11位原告依據被告與原始承購戶簽定之不動產預定買賣契約書，主張有效承受原承購戶之權利義務，並對被告提起瑕疵擔保損害賠償之訴，尚無不合，合先述明。
㈡、原告請求被告給付重新裝修費用、防水工程費用及未依約施作之迴車廊道、英式花園裝修費用，有無理由？
1、按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任。但法律別有規定，或依其情形顯失公平者，不在此限。民事訴訟法第277條定有明文。次按因可歸責於債務人之事由，致為不完全給付者，債權人得依關於給付遲延或給付不能之規定行使其權利。因不完全給付而生前項以外之損害者，債權人並得請求賠償，民法第227條著有明文。於債之關係中，債務人之給付義務包括主給付義務與從給付義務在內。從給付義務之違反，若致主給付義務無法依債之本旨履行，即構成不完全給付，債權人自得請求債務人賠償損害。最高法院95年臺上字第804號民事裁判意旨參照。
2、原告依據買賣契約關係，主張被告應就系爭大樓多處滲漏水，因此損害地下3樓至14樓建材，應負債務不履行損害賠償等語。經查，系爭大樓現存漏水瑕疵是否為被告不完全給付所造成，業據原告聲請送臺灣省建築師公會鑑定要旨略以：「㈠一樓部份：1.鑑定項目：一樓大廳地板（包括從一樓大廳通到水晶光廊往電梯方向之地面）、牆面、天花板（包括一樓英式書房之天花板、水晶光廊天花板）三處；2.須鑑定就因嚴重漏水、滲水原因：請鑑定一樓部份導致地板石材、牆面、天花板等嚴重變黑、發霉原因；3.修復方式以及修復金額：必須係徹底找出漏水原因並達到防漏工程處理完畢之預估金額，而非僅更換地面石材或天花板等。㈡二樓、地下一樓至地下三樓部份：1.鑑定項目：二樓、地下一樓至地下三樓漏水部位如附件之竣工圖所標示區域。2.須鑑定就因嚴重漏水、滲水原因。3.修復方式以及修復金額。……」其鑑定分析以為：「㈠一樓部份：1.天花板：大廳通往水晶光廊（天井）及英式書房（機車停車場）天花板會勘時平坦部份確已水濕而變形，水晶光廊之漏水，經研判該處原是天井一樓頂違章加建R.C平屋頂，防水工程有瑕疵導致天井雨水滲入，該處住戶稱該違建需拆除，建議拆除後需作一樓地板的排水工程。英式書房北側冷氣室內機之排水管確有漏水情形（水管下天花板及牆頂均有漏水痕跡），其他部份之天花板經研判應是室內潮濕導致天花板吸水氣而變形。至於西側大窗上邊與外牆接縫處確有雨水滲入，經研判是因接縫處之防水工程有瑕疵，應重新以防水材料作嵌縫處理。2.牆面：外牆上之窗、玻璃磚四週與R.C牆按縫均有滲入水之痕跡，研判因原接縫處防水工程未完善（窗框料本身接觸處、玻璃磚間之接縫亦同），應重新以防水材料作嵌縫處理。3.地板：
會勘時大廳地板、通水晶光廊（天井）之地板之石材均已變色，據住戶稱『大雨時曾從外牆窗邊及水晶光廊天花板漏水進入致地面積水』防漏工程完成後變色石材應全部拆除重鋪。㈡二樓部份：1.天花板：樓梯間天花板因該梯僅通至二樓，二樓頂版就是屋頂版，因屋頂版防水工程有瑕疵導致雨水由屋頂滲漏下，該梯間應重新施作防水層。電梯間窗上方框邊滲水乃是雨水由窗框與外牆接縫處滲入室內，該窗框與外牆接觸處應重新嵌縫處理。2.牆面：牆滲漏水原因與一樓相同，窗邊框與玻璃磚四周之縫均應重新用防水材料作嵌縫處理。㈢地下一樓部份：1.天花板：原機車停車場（活動中心）天花板之潮濕，因其頂版為一樓室外通路及花臺，防水層之瑕疵（可能亦有裂縫）致水滲漏入天花板，花臺內側應重新施作防水層，裂縫處需以高壓止水灌注進行修復。2.牆面：電信機房、臺電配電室、機械室及汽車停車位之外牆牆面滲水之情形經研判應該是地下水沿工作縫滲入，應以高壓止水灌注進行修復。3.地板：裝卸位地面石材接縫之變色，經研判為雨水沿一樓地坪及牆面窗框滲入而積水所致，應拆除重鋪。㈣地下二樓部份：緊急發電機室、太平梯及汽車停車位外牆滲水其原因與地下一樓相同，而部份平頂之滲水仍因有裂縫導致水沿裂縫而滲入，應以高壓止水灌注修復。㈤地下三樓部份：1.電梯坑之積水應為地下水沿周邊牆及底滲入，應四週牆及底部重新施作防水工程。2.消防幫浦室、太平梯及汽車停車位外牆及樑頂之滲水其因同地下二樓，仍應以高壓灌注修復。」等語，並提出勘查照片數幀足參，此有卷附鑑定報告可勘（見鑑定報告書第1、3-5頁、六-2至六-4
9），由上可知，系爭大樓公共設施確有上開漏水之損害，且與被告因防水施工不良間具備因果關係，被告應負不完全給付損害賠償責任甚明。至於原告主張系爭大樓之3樓至14樓受損部份列為鑑定項目，惟僅提出天花板破裂照片5張為憑，復未證明系爭損害與被告工程間之因果關係，則原告此部分之主張，難認為有理由。
3、至於原告主張被告未依約施作英式花園及迴車廊道，依瑕疵擔保應負損害賠償云云。惟查，本件不動產預定買賣契約附件四「建材設備說明」之公共設施第一點第1項約定載有：
「中庭設施：中庭休閒花園，規劃英式書房，植栽設計有喬木及長綠灌木，夜晚搭配燈光更顯高雅寧靜。」等語，第二點第2項記載：「地下一樓迎賓車道門廳設計：出入口採用不銹鋼框或鍛造雕花鑲嵌強化玻璃大門，搭配採光天井整體空間規劃。地坪：室內地坪採用天然石材拼花。牆面：牆面貼飾天然石材或高亮釉磚，並搭配木作造型。平頂：平頂採用整體設計藝術天花板，及專業燈光設計作整體照明設計。」等語（參見系爭買賣契約書第33-34頁），由此可知雙方約定英式花園及迴車廊道之主要功效，是在中庭區域興建提供住戶觀賞之花園休憩區，及在地下一樓設置迎賓車道及門廳，如被告所為之給付，實際已達上述功能之效用，即難謂未依債之本旨而為給付，無不完全給付問題。原告雖主張系爭設施未達雙方約定之品質，惟觀諸卷附英式花園現場照片
2紙、迴車廊道休憩區照片3紙（見本院卷㈠第217、202、214頁），被告所興建之花園、迴車廊道等系爭設施現場情形，確可滿足上述約定之主要效用，揆以前揭說明，難謂被告未依債之本旨為給付，原告請求此部分不完全給付之損害賠償責任，即無理由。
㈢、原告請求被告關於水晶燈具減損之損失，有無理由？
1、按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵。出賣人並應擔保其物於危險移轉時，具有其所保證之品質，民法第354條定有明文。所謂物之瑕疵係指存在於物之缺點而言。凡依通常交易觀念，或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵，且不以物質上應具備者為限。若出賣之特定物所含數量缺少，足使物之價值、效用或品質有欠缺者，亦屬之，有最高法院73年臺上第1173號判例要旨參照。
2、經查，系爭大樓門廳所示用燈具，確係採用SWAROVSKI（即施華洛世奇）出品之水晶，業據被告提出水晶燈具承包商能新有限公司向施華洛世奇亞洲有限公司臺灣分公司下單之水晶採購單及證明書影本各1紙在卷足憑（見本院卷㈠第321、322頁），則被告主張水晶廊道確係採用SWAROVSKI製造之水晶鑲嵌製造乙情，應勘採信，復觀諸被告廣告傳單內容略以：「百年奧地利水晶公藝，踏入門廳貴族般禮遇。從門廳新古典吊燈、採光穹頂、光雕裝置藝術、梯廳裝飾、專屬家徽等，選擇搭配百年奧地利SWAROVSKI頂級水晶，以世界第一流切工、高純度精緻材質，領導水晶工藝設計界，耀眼之姿於『臺北光點』展露鋒芒；同時搭配以手工鑲嵌打造，晶瑩剔透、溫潤含光，讓住戶踏入門廳如貴族般禮遇」、「移植倫敦世博會水晶宮靈感，打造唯一精雕水晶光廊。踏入『臺北光點』門廳第一步，就要讓住戶、貴賓萬分驚艷。國內第一次移植倫敦1851年世界博覽會水晶宮（CrystalPalace），設計大師 派克斯頓 （Paxton）的設計靈感，打造全國獨一無二名家精雕「水晶光廊」（CrystalLightGallery）；頂級玻璃天幕陽光灑下，近10米長水晶廊道，從踏入門廳第一步、走進梯廳到回到家的過程，都是極致心靈享受。」等語，有廣告傳單影本1紙在卷足勘（見本院卷㈠第224頁），其中並無提及關於STRASS品牌水晶燈具之字樣，僅標示水晶廊道部分將採用SWAROVSKI出品之水晶，原告此部分主張被告違反約定之保證品質云云，洵無理由。
㈣、原告請求被告賠償因前述公共設施拆除導致系爭大樓價值之減損，有無理由？
1、按依照當事人一方預定用於同類契約之條款而訂定之契約，為其他於他方當事人有重大不利益者，按其情形顯失公平者，該部分約定無效，民法第247之1條第4款定有明文。又出賣人就其交付之買賣標的物有應負擔保責任之瑕疵，而其瑕疵係於契約成立後始發生，且因可歸責於出賣人之事由所致者，則出賣人除負物之瑕疵擔保責任外，同時構成不完全給付之債務不履行責任。有最高法院77年度第7次民事庭會議決議㈠要旨節錄可資參照。
2、被告辯稱：系爭大樓附設之空中游泳池、一樓英式書房、一樓水晶光廊、地下一樓多功能交誼廳等公共設施，係屬無償贈與，復以建築原始設計圖說及執照、建照等均於銷售現場公開陳列，原告顯已知悉上情，不負瑕疵擔保責任云云。惟查，系爭大樓附設之頂樓搭蓋游泳池、機房及透明棚架因未經申請建照、地下一樓之多功能交誼廳及英式書房原核定為機車停車位、水晶光廊亦為原留設之天井空間，已計入法定空地計算，而經臺北市政府都市發展局勘查認屬違建有待拆除，此有前述北市都建字第09663560200號、北市都建字第09760069200號、北市都建字第0970009100號函文內容在卷可勘，被告雖以系爭不動產買賣預定契約附件已明定：「上述設備無償贈送，材料及施工方式由乙方（即被告）訂定，倘若因政府法令限制致無法施作時，乙方得按建造執照設計施工，甲方（即原告）不得藉此提出任何要求，亦不得主張減少本合約之買賣價金。」等語（下稱系爭約定），惟據公寓大廈管理條例第3條規定，公寓大廈公共設施如中庭設施、多功能交誼廳、空中天幕俱樂部等設施乃供該大樓住戶共同使用為「共用部分」，其公共設施之對價係包含於該不動產買賣價金內，購屋者並非無價取得，此亦有財政部臺北市國稅局財北國稅審三字第0970255469號函文內容在卷足參（見本院卷㈡第26頁），則被告以系爭約定規避瑕疵擔保責任，無異令債權人負擔重要不利益之風險，而有顯失公平等情，應認屬無效之約定。再以原告聲請中華徵信所出具之鑑定報告以為：「㈥問卷內容結果：1.100%受訪者認為社區公共設施之多寡對消費者購買內湖地區住宅大樓，確為影響購屋的決策原因之一。2.97%受訪者認為公設種類對房價有影響，3%認為沒有影響。經統計分析調查結果，各項公共設施影響房價程度如下表所示。公共設施影響房價之重要性依序為造景花園、游泳池SPA、機車停車位、健身房、圖書室、兒童遊戲室、多功能交誼廳、撞球室、水晶光廊、三溫暖烤箱。……3.經由調查結果顯示，經二次施工後之標的現況與按使用執照規劃用途相較，97%受訪者認為回復原使用執照後每坪單價應較前者為低，3%認為沒有差別。勘估標的按現況使用與二次施工拆除後價格變動統計（水晶光廊部分）
┌──────────┬──────┬──────┐│漲價幅度統計│問卷數（份）│比例（%）│├──────────┼──────┼──────┤│跌價0%│4│13.33%│├──────────┼──────┼──────┤│跌價0%以上未滿5%│11│36.67%│├──────────┼──────┼──────┤│跌價5%以上未滿10%│11│36.67%│├──────────┼──────┼──────┤│跌價10%以上未滿15%│4│13.33%│├──────────┼──────┼──────┤│跌價15%以上│0│0.00%│├──────────┼──────┼──────┤│合計│30│100.00%│└──────────┴──────┴──────┘勘估標的按現況使用與二次施工拆除後價格變動統計（另外三項公設）┌──────────┬──────┬──────┐│漲價幅度統計│問卷數（份）│比例（%）│├──────────┼──────┼──────┤│跌價0%│2│6.67%│├──────────┼──────┼──────┤│跌價0%以上未滿5%│7│23.33%│├──────────┼──────┼──────┤│跌價5%以上未滿10%│14│46.67%│├──────────┼──────┼──────┤│跌價10%以上未滿15%│6│20.00%│├──────────┼──────┼──────┤│跌價15%以上│1│3.33%│├──────────┼──────┼──────┤│合計│30│100.00%│└──────────┴──────┴──────┘」，此有案號0000000000-LB-1不動產估價報告書內容在卷可勘（見不動產估價報告書第16-17頁），由上足見，公共設施之良窳確實為影響房價之重要因素，故原告就系爭公共設施之取得有對價關係，自屬契約標的內容之一部，被告自應負出賣人瑕疵擔保及債務不履行責任，被告施作之上列設施因違反法定留設空間、擅自變更核准之建造項目，經列管為有待強制拆除之違章建築，顯屬可歸責於被告之事由致不完全給付，復以中華徵信鑑定報告結果顯示，系爭大樓二次施工設施經拆除後，確實將造成每坪單價價值減損，則被告瑕疵給付與系爭大樓每坪價值減損間具備因果關係可勘。揆諸首揭條文之意旨，原告依系爭買賣關係請求被告就價值減損部份，負瑕疵擔保及債務不履行損害賠償，為有理由。
㈤、原告所得請求之金額若干？
1、公共設施漏水部分：原告主張系爭大樓所需裝修全部項目分別為：B1F裝修工程、1F裝修工程、2F裝修工程、3F~14F裝修工程、防水工程、其他雜項、勞工安全衛生費、工程綜合保險費、管理服務費及營業稅等，總計花費為8,323,786元，業據提出欣漢實業股份有限公司（下稱欣漢公司）工程估價單為憑（見本院卷㈠第194-199頁），並依原告所有戶數比例，計算應賠償金額為4,784,056元（本院卷㈡第213頁）。惟原告就上述項目中3F~14F裝修工程費用部分並未舉證以實其說，已如上述，且細鐸B1F裝修費尚包含迴車廊道、1F裝修費亦包含英式庭園等非屬本案損害賠償範圍，另有關勞工安全衛生費、工程綜合保險費、管理服務費及營業稅等，是否為必要開支、金額是否公道等，均未提出具體事證以實其說，難以勘定，另原告雖就請求之金額減縮至4,784,
056元，惟經減縮之項目究竟為何，均未說明。本院審酌臺灣省建築師公會鑑定報告內容為：「㈠綜如前『八、鑑定分析』鑑定標的物1、2樓及地下1、2、3樓之損害，為外牆工作縫及該層頂版之防水層瑕疵所引起，受損之天花板、壁板及地板石材應拆除俟防止滲水工程完成後重新施作，其修復金額如下表：……修復總金額為新臺幣壹佰肆拾壹萬叁仟零陸拾元」，有該工會鑑定報告書第5至6頁內容可按，是關於原告裝修費用部分之主張，應以鑑定報告認定之價額為可採，復依原告所佔總戶數比例，計算應賠償金額計為1,086,969元（1,413,0605240＝1,086,969，元以下四捨五入）。從而原告此部分之主張，以1,086,969元範圍內之請求，為有理由，逾此部分即無理由。
2、違建拆除後導致價值減損部份：按當事人已證明受有損害而不能證明其數額，或證明顯有重大困難者，法院應審酌一切情況，依所得心證定其數額，民事訴訟法第222條第2項定有明文。原告就系爭大樓未具備上開公共設施，其每坪減損之價格為何囑託中華徵信所鑑定，經該所以專家問卷之模式作為估價方法，據中華徵信所出具之鑑定報告載示：「本次勘估標的共4項公共設施，經問卷調查後依受訪者對該項公共設施重視之程度，得出評點數如前述，依得出評點數計算該公共設施所佔的比重。四項公共設施中，水晶光廊所佔4項公共設施中之評點比重為12.54%，其餘3項公共設施之評點比重為87.46%。本次問卷調查結果各公共設施所應減損價值比例，其中第三題假設該『水晶光廊』需拆除並回復原法定規劃使用（天井部分），因而造成之平均價格減損為4.
32%；其餘3項公共設施需拆除或回復法定規劃使用，因而造成之平均價格減損為5.70%。問卷調查結果各公共設施所應減損價值比例，乘上其各公共設施所佔比重，可得出本次勘估標的因四項公共設施回復原狀，所造成的平均價值減損為5.53%」，有該所0000000000-LB-1不動產估價報告書在案可考（參見該鑑定書第18頁），惟問卷部分乃以系爭大樓於98年2月18日之價格日期，經提示同一供需圈中相同或類似建案之合理成交單價後，所求得之價值減損比例，實際減損價值應以此減損比例，與該建案當時實際銷售金額而定，故中華徵信所雖就上開公共設施分項進行鑑定，並臚列其個別減損之價值，但因該鑑定結果係依附近大樓之設施比較結果所得，而系爭大樓因欠缺上開公共設施實際減損價值之數額並不能證明，依上開規定，應由本院審酌一切情況，依所得心證定其數額，本院審究系爭大樓坐落於臺北市內湖區，而該建案名為「臺北光點」，特別強調系爭大樓之水晶光廊及室內溫水游泳池將具備遠企級星光小巨蛋之飯店規格，前述公共設施相較於其他公共設施，其重要程度、影響系爭大樓價值之比重宜佔3%為當，復據原告提出買賣契約載明各戶坪數、成交金額可勘，則原告依3%之跌幅，請求被告賠償如附表二所示之價值減損，尚屬有據，應予准許，渠等請求被告賠償損害，於此範圍內，核屬有據，逾此範圍之請求，洵非正當，不應准許。
五、綜上所述，原告依民法第227條、第359條規定，請求被告給付1,086,969元，暨分別給付如附表二本院核定金額欄所示金額，及均自起訴狀繕本送達翌日即96年11月10日起至清償日止，按年息5%計算之利息，為有理由，應予准許。逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回。
六、兩造均陳明願供擔保聲請宣告假執行及免為假執行，就原告勝訴部分，經核無不合，爰酌定相當擔保金額，予以准許。至於原告敗訴部分，假執行之聲請，亦失所附麗，應併予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，核與本件判決結果不生影響，爰不另一一論述，併予敘明。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中華民國99年4月30日
民事第四庭法官鄧德倩以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀中華民國99年4月30日
書記官林孔華附表一：系爭大樓裝修費用計算表（新臺幣）┌──┬────────┬──────┬────────┬──────┬──────┐│項次│原告請求項目名稱│原告請求│鑑定項目名稱│鑑定結果│本院核定總價│├──┼────────┼──────┼────────┼──────┼──────┤│一│地下一樓裝修工程│955,490元│B1天花板拆除重作│164,900元│164,900元││││││││├──┼────────┼──────┼────────┼──────┼──────┤│二│一樓裝修工程│2,138,481元│1F天花板拆除重作│130,900元│537,900元│││││（不含水晶光廊天│││││││花板）││││││├────────┼──────┤│││││1F門廳圖案大理石│105,400元││││││地板拆除重舖││││││├────────┼──────┤│││││1F、B1變色大理石│185,600元││││││拆除重舖││││││├────────┼──────┤│││││1F玻璃磚邊縫止水│60,000元││││││（含二樓）││││││├────────┼──────┤│││││1F窗框嵌縫止水│56,000元││├──┼────────┼──────┼────────┼──────┼──────┤│三│二樓裝修工程│713,653元│2F天花板拆除重作│113,400元│125,400元│││││（含1F門廳天花板│││││││）││││││├────────┼──────┤│││││2F窗框嵌縫止水│12,000元││├──┼────────┼──────┼────────┼──────┼──────┤│四│三樓至十四樓裝修│2,309,260元││││││工程│││││├──┼────────┼──────┼────────┼──────┼──────┤│五│防水工程│189,322元│2F梯間屋頂防水工│19,400元│99,400元│││││程（PU防水）││││││├────────┼──────┤│││││1F花臺防水工程│46,000元│││││├────────┼──────┤│││││B3電梯基坑防水工│34,000元││││││程│││├──┼────────┼──────┼────────┼──────┼──────┤│六│其他雜項工程│836,109元│九、十項工程搭架│20,000元│357,000元││││├────────┼──────┤│││││1F花臺花草泥土暫│40,000元││││││移及重舖工程││││││├────────┼──────┤│││││B1裂縫高壓止水灌│64,000元││││││注││││││├────────┼──────┤│││││B2裂縫高壓止水灌│104,000元││││││注││││││├────────┼──────┤│││││B3裂縫高壓止水灌│56,000元││││││注││││││├────────┼──────┤│││││運搬什費（含拆除│73,000元││││││之廢料運棄）│││├──┼────────┼──────┼────────┼──────┼──────┤│七│勞工安全衛生費│32,140元││││├──┼────────┼──────┼────────┼──────┼──────┤│八│工程綜合保險費│32,285元│││││││││││├──┼────────┼──────┼────────┼──────┼──────┤│九│管理服務費│720,674元│││││││││││││││管理費及稅捐│128,460元│128,460元│├──┼────────┼──────┤││││十│營業稅│396,371元││││├──┼────────┼──────┼────────┼──────┼──────┤││總計│8,323,786元││1,413,060元│1,413,060元│├──┴────────┴──────┴────────┴──────┴──────┤│本件原告所得請求金額計算式：1,413,0605240＝1,086,969元│└─────────────────────────────────────────┘附表二：系爭大樓價值減損計算表┌──┬───────┬───────┬─────────┬───────┬──────┐│編號│原告│戶號│購屋金額（新臺幣）│原告請求及鑑定│本院核定減損││││││所認減損價額（│價額（3%）││││││5.53%）││├──┼───────┼───────┼─────────┼───────┼──────┤│1│黃○○│2樓│11,800,000元│652,540元│354,000元││││││││├──┼───────┼───────┼─────────┼───────┼──────┤│2│庚○│2樓之2│18,000,000元│995,400元│540,000元││││││││├──┼───────┼───────┼─────────┼───────┼──────┤│3│天○○│2樓之3│18,380,000元│1,016,414元│551,400元││││││││├──┼───────┼───────┼─────────┼───────┼──────┤│4│丑○○│3樓│18,000,000元│995,400元│540,000元││││││││├──┼───────┼───────┼─────────┼───────┼──────┤│5│酉○○│3樓之1│14,200,000元│785,260元│426,000元││││││││├──┼───────┼───────┼─────────┼───────┼──────┤│6│Ｈ○○│3樓之3│18,500,000元│1,023,050元│555,000元││││││││├──┼───────┼───────┼─────────┼───────┼──────┤│7│辛○○│4樓│17,500,000元│967,750元│525,000元││││││││├──┼───────┼───────┼─────────┼───────┼──────┤│8│巳○○│4樓之2│17,180,000元│950,054元│515,400元││││││││├──┼───────┼───────┼─────────┼───────┼──────┤│9│癸○○│4樓之3│17,030,000元│941,759元│510,900元││││││││├──┼───────┼───────┼─────────┼───────┼──────┤│10│宙○○│5樓│18,000,000元│995,400元│540,000元││││││││├──┼───────┼───────┼─────────┼───────┼──────┤│11│Ｊ○○│5樓之1│13,360,000元│738,808元│400,800元││││││││├──┼───────┼───────┼─────────┼───────┼──────┤│12│午○○│5樓之3│18,600,000元│1,028,580元│558,000元││││││││├──┼───────┼───────┼─────────┼───────┼──────┤│13│宇○○│6樓│17,150,000元│948,395元│514,500元││││││││├──┼───────┼───────┼─────────┼───────┼──────┤│14│戌○○│6樓之1│13,580,000元│750,974元│407,400元││││││││├──┼───────┼───────┼─────────┼───────┼──────┤│15│Ｆ○○│6樓之3│17,850,000元│987,105元│535,500元││││││││├──┼───────┼───────┼─────────┼───────┼──────┤│16│丁○○│7樓│20,020,000元│1,107,106元│600,600元││││││││├──┼───────┼───────┼─────────┼───────┼──────┤│17│亥○○│7樓之1│13,580,000元│750,974元│407,400元││││││││├──┼───────┼───────┼─────────┼───────┼──────┤│18│甲○○│7樓之2│16,300,000元│901,390元│489,000元││││││││├──┼───────┼───────┼─────────┼───────┼──────┤│19│辰○○│7樓之3│19,300,000元│1,067,290元│579,000元││││││││├──┼───────┼───────┼─────────┼───────┼──────┤│20│地○○│8樓之2│19,900,000元│1,100,470元│597,000元││││││││├──┼───────┼───────┼─────────┼───────┼──────┤│21│乙○○│8樓之3│17,810,000元│984,893元│534,300元││││││││├──┼───────┼───────┼─────────┼───────┼──────┤│22│己○○│9樓│19,260,000元│1,065,078元│577,800元││││││││├──┼───────┼───────┼─────────┼───────┼──────┤│23│Ａ○○│9樓之1│14,000,000元│774,200元│420,000元││││││││├──┼───────┼───────┼─────────┼───────┼──────┤│24│丙○○○│9樓之2│18,000,000元│995,400元│540,000元││││││││├──┼───────┼───────┼─────────┼───────┼──────┤│25│Ｍ○○│10樓│19,000,000元│1,050,700元│570,000元││││││││├──┼───────┼───────┼─────────┼───────┼──────┤│26│Ｋ○○│10樓之1│13,600,000元│752,080元│408,000元││││││││├──┼───────┼───────┼─────────┼───────┼──────┤│27│戊○○│10樓之2│20,300,000元│1,122,590元│609,000元││││││││├──┼───────┼───────┼─────────┼───────┼──────┤│28│卯○○│10樓之3│18,520,000元│1,024,156元│555,600元││││││││├──┼───────┼───────┼─────────┼───────┼──────┤│29│申○○│11樓│18,300,000元│1,011,990元│549,000元││││││││├──┼───────┼───────┼─────────┼───────┼──────┤│30│Ｄ○○│11樓之3│17,400,000元│962,220元│522,000元││││││││├──┼───────┼───────┼─────────┼───────┼──────┤│31│Ｃ○○│12樓之1│13,950,000元│771,435元│418,500元││││││││├──┼───────┼───────┼─────────┼───────┼──────┤│32│Ｎ○○│12樓之2│18,250,000元│1,009,225元│547,500元││││││││├──┼───────┼───────┼─────────┼───────┼──────┤│33│Ｇ○○○│12樓之3│18,100,000元│1,000,930元│543,000元││││││││├──┼───────┼───────┼─────────┼───────┼──────┤│34│寅○○│13樓│18,700,000元│1,034,110元│561,000元││││││││├──┼───────┼───────┼─────────┼───────┼──────┤│35│Ｂ○○│13樓之1│14,100,000元│779,730元│423,000元││││││││├──┼───────┼───────┼─────────┼───────┼──────┤│36│Ｅ○○│13樓之2│18,300,000元│1,011,990元│549,000元││││││││├──┼───────┼───────┼─────────┼───────┼──────┤│37│玄○○│13樓之3│18,800,000元│1,039,640元│564,000元││││││││├──┼───────┼───────┼─────────┼───────┼──────┤│38│Ｉ○○│14樓│19,200,000元│1,061,760元│576,000元││││││││├──┼───────┼───────┼─────────┼───────┼──────┤│39│子○│14樓之2│19,200,000元│1,061,760元│576,000元││││││││├──┼───────┼───────┼─────────┼───────┼──────┤│40│Ｌ○○│14樓之3│18,600,000元│1,028,580元│558,000元││││││││├──┼───────┼───────┼─────────┼───────┼──────┤││總計││691,620,000元│38,246,586元│20,748,600元││││││││└──┴───────┴───────┴─────────┴───────┴──────┘