臺灣南投地方法院民事簡易判決 103年度投簡字第305號
原 告 孫春福
訴訟代理人 孫潘環
被 告 陳甘露
訴訟代理人 李國豪 律師
上列當事人間給付租金事件，本院於103年10月21日言詞辯論終
結，茲判決如下：
主文
原告之訴駁回。
訴訟費用新臺幣貳仟伍佰肆拾元由原告負擔。
事實及理由
一、原告起訴主張：原告於民國101年1月1日將坐落彰化縣○
○鄉○○路○段○○○巷○○號房屋及○○○鄉○○段○○○號、
30地號土地出租予被告，訂立房屋租賃契約書，租期5年，
自101年1月1日起至106年1月1日止，每次應繳納1年
租金，其中房屋部分為每年108,000元，土地租金每年為10
,000元。惟被告僅繳納第1年之租金，自102年1月1日起
之1年份租金即未繳納，迄今已積欠2期（即2年）租金未
給付，共計236,000元，經原告多次催告被告給付，被告仍
置罔聞，拒不給付。依兩造所訂立之房屋租賃契約書第4條
約定：「租金應於每月（空白）日以前繳納，每次應繳納1
年個月份乙方（指被告）不得藉詞推延。」另按承租人應依
約定日期，給付租金。民法第439條前段定有明文。準此，
原告依兩造之上開房屋租賃契約及民法第439條之規定，提
起本件，請求被告給付積欠之租金。並聲明：被告應給付原
告236,000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按
週年利率百分之5計算之利息。
二、被告則以：
（一）兩造於101年1月1日就原告所有坐落彰化縣○○鄉○○
路○段○○○巷○○號房屋及○○○鄉○○段○○○號、30地號
土地，訂立房屋租賃契約書，約定租期自101年1月1日
起至106年1月1日止，房屋租金每月9,000元，土地租
金每年為10,000元。然被告於101年12月27日以660萬元
之價金，像原告購買上開承租之土地及房屋，此有不動產
買賣契約書可證，定金為50萬元，貸款為490萬元，分期
款120萬元約定由被告自102年1月2日起分24期，每月
給付5萬元與原告，並於該賣賣契約書第肆條約定，原告
須於101年12月27日協同辦理移轉過戶登記完畢。詎原告
簽約後卻出爾反爾，拒不於101年12月27日辦理所有權移
轉登記，致被告無法辦理貸款，被告乃於102年8月2日
向臺灣彰化地方法院起訴，請求原告移轉上開不動產所有
權登記，雙方於102年12月3日成立和解，原告願將門牌
號碼彰化縣○○鄉○○路○段○○○巷○○號房屋及○○○鄉
○○段○○○號土地面積142.31平方公尺、30地號土地面積
87.86平方公尺等兩筆土地所有權移轉登記予被告，被告
則縮短分期款給付期限及增加分期款給付金額。
（二）按系爭房屋於兩造訂主買賣契約之前，既由被上訴人本於
租賃關係而占有，則依民法第九百四十六條準用同法第七
百六十一條第一項但書之規定，被上訴人就系爭房屋自買
賣契約成立之日起，即已接受上訴人之交付，依同法第三
百七十三條，該屋之利益由此當然歸屬被上訴人。乃上訴
人猶謂原有租賃關係並未消滅，基於出租人地位請求被上
訴人支付租金，顯非正當。（最高法院46年台上字第64號
判例可資參照）。又不動產買賣契約成立後其收益權屬於
何方，依民法第373條之規定，應以標的物已否交付為斷
，與移轉登記已未完成無關。（最高法院40年上字第1200
號判例可參）。系爭房屋及土地於101年1月1日兩造訂
立房屋租賃契約時，原告業已交付被告使用，於101年12
月27日兩造簽訂買賣契約書後，參照上開判例意旨，上開
房屋及土地之使用收益，自應由被告享有，原告今猶據該
租賃契約起訴請求被告給付102年1月起至今共2年共計
236,000元之租金，顯為無理由。
（三）並聲明：原告之訴駁回。
三、兩造不爭執之事項：
（一）原告於101年1月1日將坐落彰化縣○○鄉○○路○段○○
○巷○○號房屋及○○○鄉○○段○○○號、30地號土地出租
予被告，訂立房屋租賃契約書，租期5年，自101年1月
1日起至106年1月1日止，每次應繳納1年租金，其中
房屋部分為每年108,000元，土地租金每年為10,000元。
（二）原告於101年12月27日與被告訂立不動產買賣契約書，將
上開房屋及土地以660萬元之價金，出賣予原告，定金50
萬元，貸款490萬元，分期款120萬元約定由被告自102
年1月2日起分24期，每月給付5萬元與原告，並於該賣
賣契約書第肆條約定，原告須於101年12月27日協同辦理
移轉過戶登記完畢。
（三）被告於102年8月2日向臺灣彰化地方法院提起102年度
重訴字第166號不動產所有權移轉登記事件，請求原告移
轉上開不動產所有權登記，經雙方於102年12月3日成立
和解，和解內容為：「一、被告（即本件原告）願將門牌
號碼彰化縣○○鄉○○路○段○○○巷○○號房屋及坐落彰化
縣○○鄉○○段○○○○號面積142.31平方公尺、同段第30
地號面積87.86平方公尺等兩筆土地所有權移轉登記予原
告（即本件被告）。二、原告應給付被告買賣價金緯款新
臺幣48萬元，給付方法為於102年12月20日給付八萬元，
其餘四十萬元自103年1月起，每個月各給付五萬元，至
全部清償為止。如其中一期未履行視為全部到期。三、被
告應配合原告就上開不動產辦理490萬元抵押貸款（抵押
人由被告改為原告）。四、被告應將原告之前開給被告的
本票二十張面額共108萬元全數返還原告，兩造並同意上
開本票作廢。四、訴訟費用各自負擔。」
（四）兩造所訂立之不動產買賣契約，雙方並未解除。
四、本件爭點及本院之判斷：
原告主張之事實，為被告所否認，並以前揭情詞置辯，是本
件應審究之爭點在於：兩造就系爭房屋及土地已成立買賣契
約，被告是否仍應給付原告租金？原告請求被告給付租金，
有無理由？本院之判斷如下：
（一）原告於101年1月1日將坐落彰化縣○○鄉○○路○段○○
○巷○○號房屋及○○○鄉○○段○○○號、30地號土地出租
予被告，訂立房屋租賃契約書，租期5年，自101年1月
1日起至106年1月1日止，每次應繳納1年租金，其中
房屋部分為每年108,000元，土地租金每年為10,000元。
嗣原告於101年12月27日與被告訂立不動產買賣契約書，
將上開房屋及土地以660萬元之價金，出賣予原告，定金
50萬元，貸款490萬元，分期款120萬元約定由被告自10
2年1月2日起分24期，每月給付5萬元與原告，並於該
賣賣契約書第肆條約定，原告須於101年12月27日協同辦
理移轉過戶登記完畢。被告於102年8月2日向臺灣彰化
地方法院提起102年度重訴字第166號不動產所有權移轉
登記事件，請求原告移轉上開不動產所有權登記，經雙方
於102年12月3日成立和解等情，有原告所提房屋租賃契
約書及被告所提不動產買賣契約書及臺灣彰化地方法院和
解筆錄各1份在卷可稽（見本院卷第7頁至10頁、第47頁
至51頁），且為兩造所不爭執，堪信為真。
（二）本件原告與被告雖於101年1月1日就上開房屋及土地簽
訂租賃契約，然兩造已於101年12月27日就上開房屋及土
地訂立不動產買賣契約，則原告主張被告仍應給付自102
年1月起2年之租金共計236,000元，是否有理由？按買
賣標的物之利益及危險，自交付時起，均由買受人承受負
擔，但契約另有訂定者，不在此限。民法第373條定有明
文。而「系爭房屋於兩造訂主買賣契約之前，既由被上訴
人本於租賃關係而占有，則依民法第九百四十六條準用同
法第七百六十一條第一項但書之規定，被上訴人就系爭房
屋自買賣契約成立之日起，即已接受上訴人之交付，依同
法第三百七十三條，該屋之利益由此當然歸屬被上訴人。
乃上訴人猶謂原有租賃關係並未消滅，基於出租人地位請
求被上訴人支付租金，顯非正當。」最高法院46年台上字
第64號著有判例可參，又「上訴人主張被上訴人於六十二
年四月十七日將上開土地出賣與上訴人，兩造已由租賃轉
變為買賣，係基於買受人之地位而使用該土地，並無給付
租金之義務，而原審亦認定兩造間就上開土地之買賣關係
成立，在兩造訂立買賣契約前，既由上訴人本於租賃關係
而占有，則依民法第九百四十六條準用同法第七百六十一
條第一項但書之規定，上訴人就上開土地自買賣契約成立
之日起，即已接受被上訴人之交付，依同法第三百七十三
條如無特別約定，該土地之利益由此當然歸屬上訴人，被
上訴人自難基於出租人地位請求上訴人支付嗣後之租金。
」亦有最高法院69年度台上字第1088號判決可資參照。兩
造所訂立之不動產買賣契約，並未解除，為兩造所不爭執
，是該不動產買賣契約對兩造仍生效力。原告於出租上開
房屋與土地予被告，並已交付被告使用收益，則依上開最
高法院之判例及判決意旨，自不動產買賣契約成立之日即
101年12月27日起，被告已接受原告所交付之系爭房屋及
土地，依民法第373條之規定，該屋及土地之利益由此當
然歸屬被告。原告乃猶謂原有租賃關係並未消滅，基於出
租人地位請求被告支付租金，顯非正當。
（三）從而，原告基於租賃契約之法律關係，請求被告給付租金
236,000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按
週年利率百分之5計算之利息，為無理由，應予駁回。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊方法暨舉證，經審酌後認
與判決結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。
六、本件訴訟費用新臺幣2,540元，應由敗訴之原告負擔，原確
定如主文第2項所示。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。
中華民國103年11月4日
臺灣南投地方法院南投簡易庭
法官林錫凱
以上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上
訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後
20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中華民國103年11月4日
書記官黃馨儀