裁判字號：最高法院87年台上字第1193號民事判決
裁判日期：民國87年05月28日
裁判案由：返還價金
最高法院民事判決八十七年度台上字第一一九三號
上訴人 黃文宏
張見昌 右二人共同訴訟代理人 周進文 律師被上訴人 林張宜君
保證責任台中市第一信用合作社法定代理人 何銘傳 右二人共同訴訟代理人 鄭人傑 律師右當事人間請求返還價金事件，上訴人對於中華民國八十六年八月四日台灣高等法院台中分院第二審判決（八十四年度上字第六二七號），提起一部上訴，本院判決如左：
主文上訴駁回。
第三審訴訟費用由上訴人負擔。
理由本件上訴人主張：伊於民國七十九年五月七日共同向被上訴人林張宜君購買坐落台中市○○區○○○段九七四之二四地號等六筆土地上，案名「新都心」編號一十九樓Ｂ棟，建號六四二○門牌台中市○○區○○路二段二五六巷六號十九樓之三房屋及其土地應有部分（下稱系爭房地），約定建物總面積四八點一九坪，其中使用面積四二點一二坪，公共設施六點○七坪，房屋價款新台幣（下同）三百零九萬元，土地價款四百六十四萬元，合計七百七十三萬元。詎建物所有權登記後，伊發現系爭建物使用面積僅二九點三四坪，公共設施則高達一七點三二坪，合計僅四六點六六坪；依內政部函令規定，系爭建物應分擔之公共設施面積應為三八點四二平方公尺，伊實際分擔五七點二五平方公尺，多負擔一八點八平方公尺；系爭建物之登記總面積比約定減少一點五三坪，室內面積減少一二點七八坪，減少之價值為九十一萬七千五百七十四元，伊僅請求減少價金八十二萬零七百五十元。且伊應取得之土地應有部分應與系爭建物之公共設施分擔比例十萬分之七七四相同，惟伊實際取得之土地應有部分僅為十萬分之五二八，減少之土地應有部分價值為一百四十七萬四千七百二十八元。系爭房地既有公共設施分擔比例不公、建物面積與土地應有部分均不足等瑕疵，伊就價金之給付為同時履行之抗辯，通知被上訴人保證責任台中市第一信用合作社（下稱台中一信）勿將貸款金額交付予被上訴人林張宜君，林張宜君明知此事，卻仍向台中一信請求給付貸款五百零二萬元，致伊行使同時履行抗辯拒不繳納利息，遭台中一信查封系爭房地，伊為免該不動產被拍定而先予清償，支付利息二十四萬六千七百零二元、執行及訴訟費用二萬八千七百一十三元，合計二十七萬五千四百一十五元等情。爰依物之瑕疵擔保請求權，求為命被上訴人林張宜君給付伊二百二十九萬五千四百七十八元，及其中八十二萬零七百五十元自八十四年五月二十八日起，其餘一百四十七萬四千七百二十八元自八十五年十一月八日起加計法定遲延利息。依不當得利、侵權行為及民法第五百四十四條規定之法律關係，求為命被上訴人二人分別給付伊二十七萬五千四百一十五元及自八十四年五月二十八日起加計法定遲延利息，但若有一被上訴人給付，另一被上訴人則免其責任之判決（上訴人另就電梯部分，請求減少價金四萬五千三百四十元部分，經第一審判決被上訴人林張宜君敗訴後，未據被上訴人林張宜君聲明不服。上訴人於第一審就建物坪數不足部分，請求被上訴人林張宜君給付八十二萬零七百五十一元及法定遲延利息，經第一審判決上訴人敗訴後，上訴人僅就其中八十二萬零七百五十元本息部分聲明不服，提起上訴。上訴人於第二審審理中，另主張土地部分亦有瑕疵，並擴張聲明請求被上訴人再給付一百四十七萬四千七百二十八元及加計法定遲延利息。原審駁回上訴人之上訴及擴張之聲明，上訴人就擴張聲明被駁回部分未聲明不服，就其餘敗訴部分提起第三審上訴）。
被上訴人則以：上訴人與被上訴人林張宜君間之法律關係應依買賣契約書之約定，新都心價目表僅具參考性質；依買賣契約之約定，系爭建物面積並無短少。大樓公共設施比例係按各戶室內面積與室內總面積比例計算，而土地應有部分則依各戶扣除公共設施之建坪與大廈總建坪之比例計算，兩者並不相同。系爭房地無上訴人所稱之瑕疵，上訴人不得行使同時履行抗辯權，被上訴人林張宜君要求被上訴人台中一信放款，即無不合，台中一信與上訴人間復無委任關係，台中一信依約放款亦無須負損害賠償責任等語，資為抗辯。
原審依審理之結果，以﹕上訴人主張其於七十九年五月七日共同向被上訴人林張宜君購買系爭房地等事實，業據提出買賣契約書影本為證（一審卷八至二四頁），且為被上訴人所不爭執，自堪信為真實。依系爭買賣契約書第一條第一項之約定，系爭建物之面積為約四八點一九坪，該面積包括室內、陽台及應分擔之共同使用部分面積。上訴人雖稱另約定室內面積為四二點一二坪，公共設施面積六點○七坪，並提出新都心價目表為證（一審卷二六至三○頁）。惟查該新都心價目表所載之訂金、簽約金、分期之期數、貸款金額及總價款，均與系爭買賣契約書附件一付款明細表所載內容不同。且系爭買賣契約書第十九條後之附件欄，明列七項具有契約效力之附件，其中並不包括前述價目表，自難認該價目表為契約內容之一部分。另上訴人聲請訊問之證人陳巫素姿、 黃金菊 復證稱，其於購屋前雖看過該價目表，惟或未索取該價目表或未保存，皆僅保留契約書等語（原審卷第一宗一○八、一○九頁），可見其係以契約書為規範雙方權利義務之依據，上訴人主張該價目表為契約內容之一部分，顯屬無據。依前述契約書第一條第一項之約定，系爭建物之面積為約四八點一九坪，並包括公共設施應分擔部分之面積，至於室內面積及公共設施分擔之面積，分別為多少，則無約定。系爭建物完成建物第一次保存登記，其中六四二○建號部分，上訴人共有所有權全部，面積為九六點九九平方公尺（一審卷三一頁），六四三九建號之公共設施部分，主建物七三九六點八一平方公尺、附屬建物陽台六三八點二○平方公尺、平台三一點二六平方公尺，合計八○六六點二七平方公尺，上訴人應有部分共十萬分之七七四，換算後即為六二點四三平方公尺（一審卷三四頁），上訴人就該二建號所有之面積合計為一五九點四二平方公尺，即四八點二二坪。上訴人就公共設施應分擔部分面積，僅以六四三九建號主建物七三九六點八一平方公尺為計算依據，而未依契約書第一條第一項約定，將附屬之陽台、平台一併計入，致換算所得之面積減少，自不足採，尚難認系爭建物登記面積少於契約約定之面積。上訴人雖主張新都心大樓之各區分所有人公共設施分擔不平均，並以同大樓六四二三、六四二五及六四二九建號為證，惟查該三建號之建物所有權人除購買各該戶建物外，尚購買具有獨立產權之停車位，上訴人就此並未爭執，此與上訴人僅購買建物，並未加購停車位之情形不同，自不足據此認有公共設施分擔不均。又上訴人與被上訴人林張宜君及訴外人 謝州明 於八十三年十二月十三日所訂立之交屋協議書第二條固有「於交屋時對本大樓之公設分配部分有不平均」之記載，惟該條末段尚載明「交屋起九十天內由雙方提出事實協議補償」（一審卷五二頁），可見對於公共設施是否確有不平均，尚須由雙方提出事實，以協議補償，故難認被上訴人林張宜君於簽定該交屋協議書後，不得就公共設施分配是否平均一事再為爭執。上訴人另提出內政部七十一年十月二十日台內地字第一○一九八五號函「區分所有建物共同使用部分登記方式」，主張依該函結論第五點，於建物所有權人未能協議，應依各區分所有建物面積佔各該相關區分所有建物之總面積之比訂之。惟該函第五點內容與本件大樓除區分所有建物外，尚有獨立所有權停車位之情形並不相同，自難認本件公共設施之計算應依該函內容所示之方式計算。上訴人雖提出其個人委託華邦有限公司所製作之鑑定報告書為證（原審卷第二宗九七至一五一頁），惟查該公司就謄本登記面積共同使用部分，僅以公共設施之主建物七三九六點八一平方公尺為計算標準，故算出之上訴人分得面積僅五七點二五平方公尺，此與契約約定應將該公共設施附屬建物之陽台及平台一併計算，顯不相符。且新都心價目表並非契約內容之一部分，系爭建物之面積應依契約書之記載為準，而非以新都心價目表所載為依據，已如前述，可見該公司鑑定之基礎即不正確，其鑑定結果自難採信。另被上訴人林張宜君個人委請台灣省建築師公會就前述大樓鑑定結果（外放證物），並未認該大樓之建物總面積及公共設施有灌水虛增情事，上訴人復未能提出確切證據證明其所購買之系爭建物，確有總面積及室內面積不足或公共設施分配不公之情事，其就此部分請求被上訴人林張宜君應給付八十二萬零七百五十元及法定遲延利息，尚無理由，不應准許。關於土地部分，上訴人主張土地應有部分應與建物公共設施分擔比例相同，惟未說明其主張二者比例應相同之依據為何，復未提出任何證據以實其說，故難以上訴人建物公共設施分擔比例為十萬分之七七四，坐落土地應有部分為十萬分之五二八，即認土地應有部分之登記尚有不足。且依系爭買賣契約書第一條第三項之約定：「……土地持分，雙方同意依各戶建坪數（公共設施除外）與本大廈總建坪之比例為計算標準」，系爭建物之六四二○建號部分面積為九六點九九平方公尺，分擔公共設施部分之面積為六二點四三平方公尺，而該大廈總面積經台灣省建築師公會鑑定應為三○一五七點七六平方公尺，此有該鑑定報告書可稽（證物外放），如依前述約定以各戶扣除公共設施分擔部分面積與大廈總面積計算，上訴人土地應有部分應僅為十萬分之三二一點六。如將公共設施分擔面積計入，則上訴人土地應有部分始為十萬分之五二八點六。故本件登記予上訴人之土地應有部分為十萬分之五二八，較約定之比例十萬分之三二一點六增加，自難認被上訴人就土地部分之給付有瑕疵。上訴人以被上訴人林張宜君之給付有瑕疵為由，主張同時履行抗辯權，要求被上訴人台中一信停止撥付貸款，惟依系爭買賣契約第十一條之約定，該銀行貸款由上訴人及被上訴人林張宜君另立代辦貸款委託書，由被上訴人林張宜君全權代上訴人辦理，該貸款為買賣總價款之一部分，屬被上訴人林張宜君應收款，上訴人於辦妥貸款對保手續後，不得假借任何理由擅自通知貸款金融機構停止貸款，此觀該買賣契約書之記載自明。從而，上訴人以建物公設有不合理之處，拒絕交屋為由，通知被上訴人台中一信停止放款（一審卷四二至四六頁），自屬無據。林張宜君要求被上訴人台中一信依約放款，及台中一信依約撥付貸款予被上訴人林張宜君，均屬有據，上訴人依不當得利、侵權行為及民法第五百四十四條規定之法律關係請求被上訴人給付其因此所支付之利息、訴訟費用及執行費用等合計二十七萬五千四百十五元及利息，亦無理由，不應准許。爰就上開不應准許部分，維持第一審所為上訴人敗訴之判決，駁回其上訴，經核於法並無違背。上訴論旨，就原審取捨證據、認定事實及解釋契約之職權行使，指摘原判決該敗訴部分不當，求予廢棄，非有理由。
據上論結，本件上訴為無理由。依民事訴訟法第四百八十一條、第四百四十九條第一項、第七十八條，判決如主文。
中華民國八十七年五月二十八日
最高法院民事第二庭
審判長法官曾桂香
法官劉福聲法官陳國禎法官李彥文法官陳重瑜右正本證明與原本無異
書記官中華民國八十七年六月八日