裁判字號：臺灣苗栗地方法院92年苗簡字第177號民事判決
裁判日期：民國93年03月23日
裁判案由：調整租金等
臺灣苗栗地方法院民事簡易判決九十二年度苗簡字第一七七號
原告甲○○○○○○法定代理人ｋ○○訴訟代理人Ｆ○○訴訟代理人 江錫麒 律師被告卯○○
ｌ○○右一人訴訟代理人 徐景星 律師
郭瑋萍 律師被告戌○○
丙○○○苗栗縣立三義國民中學法定代理人ｎ○○被告Ｌ○○
Ｄ○○宇○○ｈ○○癸○○未○○ｅ○○Ｃ○○Ｂ○○○Ｚ○○ａ○○Ｏ○○Ｎ○○Ｋ○○Ｍ○○Ｑ○○Ｖ○○Ｔ○○亥○○Ａ○○ 賴秀錦 右當事人間調整租金等事件，關於被告ｌ○○、卯○○、戌○○、丙○○○、賴秀錦部分，本院於民國九十三年二月二十四日言詞辯論終結，關於被告苗栗縣立三義國民中學、Ｌ○○、Ｄ○○、宇○○、ｈ○○、癸○○、未○○、ｅ○○、Ｃ○○、Ｂ○○○、Ｚ○○、ａ○○、Ｏ○○、Ｎ○○、Ｋ○○、Ｍ○○、Ｑ○○、Ｖ○○、Ｔ○○、亥○○、Ａ○○之部分，不經言詞辯論，判決如下：
主文如本判決附表一所示之被告及選定人應分別給付原告如本判決附表一所示之金額及利息起算日起至清償日止按年息百分之五計算之利息。
原告其餘之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
本判決第一項得假執行。
事實
甲、原告方面：
壹、聲明：
一、請求判令午○○等人（如起訴狀附表一所示）分別承租原告所有坐落苗栗縣○○鄉○○段第一三一、一四五、一四六、一四九、三一六、三一七、三一八、三一
九、三二○、三五○、三五一及三五二地號十二筆土地上，如起訴狀附圖及起訴狀附表三所示之承租位置及面積，均自民國九十二年一月一日起調整租金為每平方公尺每年按申報地價百分之七之標準計收。
二、請求判令天○○等人（如起訴狀附表二所示）分別承租原告所有坐落苗栗縣○○鄉○○段第五七四至五七八地號、第七七一至七七四地號、第七九五至八○三地號十八筆土地上，如起訴狀附表四所示之承租位置及面積，均自九十二年一月一日起調整租金為每平方公尺每年按申報地價百分之八之標準計收。
三、午○○等人（如起訴狀附表三編號一至四十三號，但編號十五ｇ○○及編號二十二巳○○經撤回）應分別給付原告如起訴狀附表三編號一至四十三號（編號十五及二十二除外）所示之租金，及自起訴狀繕本送達被告之翌日起均至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
四、願供擔保，請准宣告假執行。
貳、陳述：
一、坐落苗栗縣○○鄉○○段承租戶（即起訴狀附表一所示午○○等人）：
（一）按租賃物為不動產者，因其價值之昇降，當事人得聲請法院增減其租金，民法第四百四十二條定有明文；又城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息百分之十為限，上開規定於租用基地建築房屋準用之，土地法第九十七條第一項、第一百零五條定有明文。
（二）查坐落苗栗縣○○鄉○○段第一三一、一四五、一四六、一四九、三一六、三
一七、三一八、三一九、三二○、三二一、三二二、三五○、三五一、三五二及三六八地號十五筆土地，總面積二萬三千二百二十九點二七平方公尺（七千零二十六點八五坪），為原告甲00000000000所有，有土地登記謄本可稽，原告將上開土地分別出租予如起訴狀附表一所示之被告午○○等六十五人，在上開土地建屋使用，其各人承租位置及面積，詳起訴狀附圖及起訴狀附表三所示，總承租面積二萬零二百十九點一平方公尺（約六千一百十六坪），租金每坪每年新臺幣（下同）二十元，每年總租金為十二萬二千三百二十元，租期未定，截至九十年度止均按年繳清租金。
（三）茲因近年來物價飆漲，且前述土地之地價鉅幅調整，八十九年度及九十年度地價稅累進調漲，致原告需負擔高額之各類稅捐，僅九十一年度之地價稅，原告已繳付三十五萬一千七百三十五元，有地價課稅明細表及地價稅繳款書可稽，而原告出租上開十五筆土地年收總租金，卻僅有十二萬二千三百二十元，原訂租金顯不敷繳納，雖經原告向苗栗縣三義鄉調解委員會聲請調解請求被告調漲租金，惟被告等人幾均不同意調整租金，僅被告Ｌ○○等十四人同意調整租金，但亦僅同意調整九十一年度租金為每坪每年六十元，十四人租金合計僅為五萬四千六百九十三元，此有苗栗縣三義鄉調解委員會九十一年民調字第○五二號調解書可按，因此原告所收得之年租金仍不敷支應地價稅及管理、祭祀等費用，造成原告嚴重虧損，爰依首揭規定，請求准予自九十二年一月一日起調整租金，每平方公尺按每年申報地價之百分之七計算，即每平方公尺七十八點四元（系爭土地九十一年度之申報地價每平方公尺為一千一百二十元乘以百分之七等於七十八點四元），如聲明事項一所示，應為合理。
二、坐落苗栗縣○○鄉○○段承租戶（即起訴狀附表二所示之天○○等人）：
（一）查坐落苗栗縣○○鄉○○段第五七四至五七八地號、第七七一至七七四地號、第七九五至八○三地號十八筆土地，總面積十二萬九千一百八十一平方公尺（約三百九十點七七坪），亦為原告所有，有土地登記謄本可稽，原告將上開土地分別出租予如起訴狀附表二所示之被告天○○等十三人，在上開土地建屋使用，其各承租位置及面積，詳起訴狀附表四所示，總承租面積一千二百九十一點八一平方公尺（約三百九十點七七坪），租期未定，截至九十年度止均按年繳清租金。
（二）前開土地近年來地價巨幅上漲，八十九年及九十年地價稅累進調漲，致原告需負擔高額之各類稅捐，僅是九十一年度之地價稅即高達三十一萬六千六百八十三元（計算式：課稅面積一千二百九十一點八一平方公尺乘以申報地價等於課稅地價八百八十一萬九千一百五十三元，課稅地價八百八十一萬九千一百五十三元乘以稅率約百分之三點五九等於三十一萬六千六百零八元），有地價課稅明細表可稽，原訂租金已不敷繳納，雖經原告向苗栗縣三義鄉調解委員會聲請調解請求被告調漲租金，被告同意按核課地價之百分之四點二計算，惟合計九十一年度總租金仍僅有三十七萬元餘，此有兩造於苗栗縣三義鄉調解委員會九十一年民調字第○五四號調解書影本可稽，原訂租金顯不敷支應地價稅及管理、祭祀等費用，造成原告嚴重虧損，而被告所承租上開土地，係位於○○鄉○○○○○段，目前均作為店面使用，爰依首揭規定，請求准予自九十二年一月一日起調整租金，每平方公尺按每年申報地價之百分之八計算（系爭土地九十一年度之申報地價詳起訴狀附表五），如聲明事項二所示，應為合理。
三、關於給付租金部分：查午○○等四十一人（如起訴狀附表三編號一至四十三號所示，編號十五及二十二除外），尚積欠原告本件租金調整前九十一年度租金，其數額如起訴狀附表三編號一至四十三號所示（編號十五及二十二除外），合計總額為九萬一千九百二十一元，為此再依租金給付請求權之法律關係，請求被告給付租金及其遲延利息，如訴之聲明第三項所示。
四、又本件起訴聲明，其中請求調整租金部分，係自九十二年一月一日起，每年按申報地價百分之七（起訴狀附表一），及百分之八（起訴狀附表二）；至於請求給付租金部分（起訴狀附表三），僅請求九十一年度當年份之租金數額及其遲延利息。
五、再者，坐落苗栗縣○○鄉○○段一三一、一四五、一四九、三一六、三一七、三
一八、三二○、三五○、三五一、三五二地號土地十二筆○○○鄉○○段五七四至五七八、七七一至七七四、七九五至八○三地號土地十八筆，均係原告所有，有土地登記簿謄本可稽，被告辯稱其為真正所有權人，為節稅及信仰之目的，而將土地權利信託登記於原告名下云云，原告予以否認，況被告於九十二年五月一日提出之民事答辯狀附被證一收據影本六紙，日期分別為七十三年八月、八十一年八月、八十五年、八十九年、九十年、九十一年，其內容記載原告收到被告羅鼎仁金華生中元祀神明會地坪租金共一萬一千四百三十八元整無誤（以上為八十一年八月收據之內容）等情，足證兩造間確有租賃關係多年無疑，被告空言否認租賃關係存在應非可採。
六、又本案之訴訟標的為租金調整請求權及租金給付請求權，與原告內部管理及管理人是否有給職無關，被告就訴訟標的以外之指摘（例如管理費問題），因與本案無關，原告無須予以回應，以免模糊主題，延滯訴訟；至於原告提出請求調整租金之原因，租金不敷繳納地價稅固為其中之一，其他如四周工商繁榮，鄰地租金、承租人利用該租賃物之經濟價值及收益等均為重要參考原因，被告主張以地價稅之分攤額計算租金云云，應有誤會，原告請求調整租金，係依土地法之規定，於法有據。
七、查坐落苗栗縣○○鄉○○段一三一等地號十五筆○○○鄉○○段五七四等地號十八筆土地，自三十六年五月二十一日國民政府辦理總登記時，即已登記原告為所有權人，如溯及日據時代起，更無疑義，被告ｌ○○信口主張上開土地為其所有，信託登記於原告名下云云，並非事實，原告予以嚴正否認；又系爭土地上其他承租人Ｌ○○等十四人（詳如起訴狀附件一名單），及承租人天○○等十三人，關於其等承租原告所有坐落苗栗縣○○鄉○○段、五榖段土地之租金調整事件，曾於九十一年九月二十七日，向苗栗縣三義鄉調解委員會聲請調解，經該調解委員會以九十一年民調字第五二、五四號調解成立，按實際使用面積前者以每臺坪以六十元、後者以地價稅百分之四列計，並同意於同年十月三十一日付清租金，有起訴狀附證據四、六苗栗縣三義鄉調解委員會調解書影本可稽；又被告於九十二年五月一日提出之民事答辯狀附歷年收據影本六紙，均載明「收到（特定被告）先生金華生中元祀神明會地坪租金共新臺幣（若干）元整，事實無誤，台端共計（若干）坪，每坪（）元整，此據，依地價稅總額之百分之二點四計算」等字句，兩造間之租賃關係瞭然甚明，被告空言所辯，應非可採。
八、又系爭土地之租賃關係始於臺灣光復初期，由管理人向承租人收取租金，充作年度祭祀費用，原告嗣於六十四年間依法向苗栗縣政府申請辦理神明會登記，有卷附神明會登記表可按，自成立神明會組織後，被告方願繳租金，初期每年每坪十元，至八十七年間調整為二十元，茲因九十年度之地價稅核定為七十六萬一千三百十四元，如再以每坪二十元之租金計收，總出租面積六千一百十六坪，全數收齊亦僅十二萬二千三百二十元，仍虧損六十餘萬元，惟原告念在本身非營利事業，乃就九十年度之虧損自行吸收，又九十一年度之地價稅核定為七十八萬三千九百八十五元，九十一年度仍係虧損狀態，原告實不堪連續兩年之嚴重虧損，故不得不自九十一年度起要求調整租金，經苗栗縣三義鄉調解委員會建議調整租金為每坪每年六十元，被告仍拒絕接受，因原告所得之年租金不敷支付地價稅及祭祀管理費用，乃有本訴之提起。
九、查系爭土地之八十九年七月間之申報地價，據卷附土地登記簿謄本所載，因地段不同而有每平方公尺一百七十六元、四百十六元、一千一百二十元、二千三百二十元、五千零四十元、五千五百四十四元、五千八百零六元、五千九百八十元、六千九百四十三元二角、七千零十九元二角、七千二百元、八千三百六十六元四角、九千元、九千三百六十元之差別，如蒙鈞院按申報地價之百分之七調整租金，每平方公尺之租金額各為十二點三元、二九點一元、七八點四元、一六二點四元、三五二點八元、三八八元、四○六點四元、四一八點六元、四八六元、四九一點三元、五○四元、五八五點六元、六三○元、六五五點二元，如就鈞院九十二年四月三十日勘驗筆錄所載：系爭土地距國道一號三義交流道約七百公尺，距省道臺三線（應為臺十三線之誤）南下右側約二十公尺，系爭土地北向有三義鄉農會、國小、鄉公所、代表會、分駐所、加油站、市場等機關，南向有木雕藝術觀光區等情，系爭土地顯然位處三義鄉行政、教育、觀光、商業要地，被告每年所繳租金，及其於九十一年十二月三十日提存於鈞院提存所之租金，均以每坪二十元（少部分為二十五元），折合每平方公尺僅六元（例如：租用一百平方公尺土地，其每年租金僅六百元），顯與其所受利益懸殊，原告因而受有重大損害，自不待言。
參、證據：提○○○鄉○○段承租位置圖影本○○○鄉○○段土地登記謄本、九十一年地價課稅明細表影本、九十一年地價稅繳款書影本、苗栗縣三義鄉調解委員會九十一年民調字第○五二號調解書影本○○○鄉○○段土地登記謄本、苗栗縣三義鄉調解委員會九十一年民調字第○五四號調解書影本等件為證。
乙、被告午○○、卯○○、戌○○、丙○○○、Ｌ○○、Ｄ○○、宇○○、ｈ○○、癸○○、未○○、ｅ○○、Ｃ○○、Ｂ○○○、Ｚ○○、Ｏ○○、Ｎ○○、Ｋ○○、Ｍ○○、Ｑ○○、Ｖ○○、Ｔ○○、亥○○、Ａ○○部分：經合法送達，未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作何聲明或陳述。
丙、被告賴秀錦部分：
壹、聲明：駁回原告之訴。
貳、陳述：原告多收伊二十幾年之稅。
丁、被告ｌ○○部分：
壹、聲明：駁回原告之訴。
貳、陳述：
一、原告雖為土地登記上之所有權人，惟真正之所有權人乃為我等真正使用系爭土地者。職是之故，被告等始為系爭土地之真正所有權人，無須繳納租金與原告，更無調整租金之理由。
二、系爭土地乃被告等向前手買來，或有土地自祖先之時代就登記於原告名下者，土地之真正權利人乃被告等土地之使用者，兩造間應存有「信託關係」：
（一）被告等皆有使用系爭土地之合法權源，因使用神明會土地之人以及欲買受這片土地之人，皆知登記於神明會名下之土地係屬於使用者所有，故彼此間買受土地係屬稀鬆平常，此參被證三號之表格，乃被告等何時自前手買得土地或房地之明證（其上字跡皆為被告等之親筆跡，此表係依原告起訴狀附表編號製作）。在這片土地上居住使用者，皆知登記於神明會名下之土地，真正之所有權乃屬使用者所有，所以才會有眾多之買賣土地而卻未移轉所有權登記之事實發生。此些事實，皆足以作為我等乃真正權利人之明證。
（二）以被告編號一午○○為例，午○○親筆寫下其使用之土地係於六十年九月二十一日向訴外人 賴玉秀 購得，雙方係口頭交易，無字據；被告編號二Ｗ○○係於六十二年三月二十五日自訴外人 陳春鼎 購得土地；被告編號五Ｒ○係於六十六年七月九日自訴外人 劉建宣 購得土地。族繁不及備載。請鈞院參照證三號即可明晰。以前開證三號中尚存有契約書者為例：被告編號五Ｒ○於六十六年七月九日向訴外人劉建宣承買受位於「 劉德旺 先生（按：劉德旺於六十六年尚住於此地，後劉德旺於七十四年將房地賣與被告編號七ｊ○○）南方起六十台尺為起界，如（左圖標示斜線圖示）」，以面前四十九台尺，後面五十一台尺，即是座西向東計算面積為八十三坪」之土地。（被證三之一號：賣買契約書）。
被告編號七ｊ○○於七十四年十月二十八日自訴外人劉德旺購得土地坐落於苗栗縣○○鄉○○段六九五之二地號面積五十坪，房屋座落苗栗縣三義鄉廣盛村十一鄰一二○之五號（按即系爭房地），全部價款包括土地房屋在內二十四萬七千五百元。（被證三之二號：不動產買賣契約書）。被告編號十三酉○○於七十五年十一月二十八日自 吳經枝 購得土地座落三義鄉廣盛村第十一鄰一二○之十六號 蔡錦龍 房屋隔鄰土地即向北方之部份（原地主金華山三二股土地）面積合計五十六坪半。該土地原買主蔡錦龍向金華山三二股買入面積一百十三坪，然後賣給二分之一面積給吳經枝。（被證三之三號：土地買賣契約書）。足證，原告（按：原告之原名為金華生三二股）早將系爭土地賣與訴外人蔡錦龍，但當時蔡錦龍為節稅，故未辦理所有權移轉登記，而訴外人蔡錦龍再將土地賣與訴外人吳經枝，而吳經枝再轉讓土地與被告酉○○，一手轉一手，惟每一手皆為真正之所有權人。此份記載詳盡之契約書，恰為被告等取得土地具合法權源之明證。被告編號十六子○○「使用」訴外人 鍾立發 於六十五年十一月二十日向訴外人 劉欽順 購得之房地（按：子○○於九十二年四月十五日死亡，土地及建物皆由鍾立發收回使用）。子○○未與原告訂立任何租賃契約。（被證三之四號：土地買賣所有權移轉契約書）。被告編號二十一ｌ○○於五十九年五月十九日自訴外人 孫接昌 購得土地。（被證三之五號：備忘錄）。被告編號三十七Ｅ○○於八十年二月二十八日自訴外人 王中岳 購得建物。（被證三之六號：土地買賣所有權移轉契約書）。被告編號三十八Ｘ○○於七十年三月二十二日自訴外人 彭兆球 購得土地坐落苗栗縣○○鄉○○段及房屋坐落苗栗縣三義鄉廣盛村十鄰一二七號。（被證三之七號：不動產買賣契約書）。被告編號四十二Ｙ○○○為住在系爭土地最久之人。Ｙ○○○之夫為訴外人 黃阿雅 ，黃阿雅出生於民國三年，其自出生起即住居於系爭土地，系爭土地之所有權當然為其夫黃阿雅及其祖先所有。惟於四十年代政府辦理土地總登記時，黃阿雅為節稅目的，而將土地登記於原告名下，後黃阿雅去世，由被告Ｙ○○○繼續住並繼承土地，Ｙ○○○從未與原告訂立任何租賃契約。（被證三之八號：
本）。被告編號四十四ｆ○○於八十二年八月二十五日自其夫繼承房屋。（被證三之九號：同意移轉證明書）。訴外人Ｓ○○並未列為被告，惟其卻為原告訴之聲明第三項附表三編號三十九號應給付租金之人，應一併注意及之。Ｓ○○於七十七年六月三十日自訴外人 吳振鵬 購得土地。（被證三之十號：讓渡書）。原告起訴狀附表二編號一至五、七至十三皆向前手購得房地，並有建物所有權狀為證。（被證三之十一號：建物所有權狀）。住在這片土地上的人，皆知登記於神明會名下之土地不用跟神明會買，因為神明會非真正所有權人，真正所有權人為使用者，才會有這麼多買賣土地及房屋之事發生，更多者為口頭交易即可。被告所述皆為真實。
（三）按所謂信託行為者，係指委託人授與受託人超過經濟目的之權利，而僅許可其於經濟目的範圍內行使權利之法律行為而言，就外部關係言，受託人固有行使超過委託人所授與之權利，就委託人與受託人之內部關係言，受託人仍應受委託人所授與權利範圍之限制。於本案，這片土地之真正所有權人為節稅目的且因有信仰之信任關係，而將土地登記於原告名下，於真正之所有權人將土地出賣與繼受人時（即被告等），信託關係仍應存於後來之繼受人（即被告等）與原告間。猶有甚者，最早住在這片土地上的，被告編號四十二Ｙ○○○，其祖先即是土地之原始所有權人（按：被證三之八號）。兩造間確有信託關係甚為明確。
三、兩造間無租賃關係，原告主張有租賃關係之事實應負舉證責任：
（一）租賃關係是否存在：依民法第四二一條規定：「稱租賃者，謂當事人約定，一方以物租與他方使用收益，他方支付租金之契約。」亦即租賃契約需當事人兩造對於「物」及「租金」達成合意，且一方有出租，他方有承租之意之情況下，雙方意思表示一致，始可謂雙方有租賃契約存在。原告起訴主張調整租金及給付租金，惟被告否認兩造間有租賃關係存在，則兩造間租賃關係之存否乃為重要爭點，且舉證責任在於原告。亦即，原告應舉證「兩造之租賃關係始期何時」？「原告與誰訂立租賃契約」？「當時租金數額」？「承租範圍為何」？
（二）依原告主張，關於有租賃關係之舉證，僅有其為土地所有權人及被證一號之收據。惟查：系爭土地係被告等或被告等之前手信託登記與原告，業如前述，此其一；被證一號之收據上之文字雖載明為租金，惟該收據乃原告單方面之意思表示，其上並無被告同意之簽名，就被告而言，有拿到收據即可，其上文字為何，被告並未注意及之。該金額之性質是否為租金並非原告單方面製作收據即可成立。
（三）實則，依被證三至三之十一號觀之，被告等「取得」及「使用」土地皆有合法權源，皆係向前手買來或是祖先遺留下來之土地，僅係登記於原告名下，住在這片土地上之所有被告皆如此，所以被告等才敢花錢買下不移轉登記之土地，此其一；以被告編號二十一ｌ○○為例，ｌ○○於五十九年買得之土地，係跟孫接昌先生購得，自此就一直住居於此，從未與原告訂立任何租賃契約，亦未繳交租金與原告，此其二；以被告編號十六子○○為例，房屋及土地之所有權人為訴外人鍾立發，惟訴外人鍾立發將房地無償借與子○○居住，所以原告將，自子○○於九十二年四月十五日死亡後，房地又為鍾立發收回使用，試問：
此時原告是否又要主張其與鍾立發有租賃關係？此其三；綜述之，被告等係向前手買來土地，無須經過原告同意，與原告更無租賃關係。
（四）縱兩造間存有租賃關係，則租金調整之理由為何：原告主張租調整理由為：Ａ、「近年來物價飆漲，土地之地價巨幅調整，八十九及九十年地價稅累進調漲」（原告起訴狀事實理由壹、一（三）參照）。Ｂ、租金不敷繳納稅金及管理、祭祀費，有嚴重虧損。（原告起訴狀事實理由壹、一（三）參照）。Ｃ、土地交通狀況，因地處三義最精華之商業區，南北交通順暢。且為三義之地王。
（原告九十二年五月二十日民事檢送證據狀）。Ｄ、編號附表二之被告均建有三層樓作為商業使用，目前店面出租行情為四萬元以上。（原告九十二年五月二十日民事檢送證據狀）。Ｅ、神明會有權管理祀產及事務，證三至證六為證。（原告九十二年五月二十日民事檢送證據狀）。原告所言甚為空泛，皆無實據：Ａ、八十九年及九十年之地價稅漲幅微小：依苗栗縣銅鑼地政事務所函觀之（鈞院卷第三百六十五頁），五穀段僅有地號五七七由六千三百漲為九千，其餘皆一毛錢未漲。八股段土地雖有略漲，惟漲幅僅為每平方公尺百分之十六點六七。觀諸被告等所繳之稅金，已於八十七年莫名其妙的由每坪十元調漲為二十元（原告九十二年四月二十一日書狀自認），當時漲幅為百分之百，今原告要求再漲為每坪六十元（漲幅百分之二百）或是按每年申報地價百分之七至八計算皆不合理。蓋地價稅係按申報地價之百分之三點五九計算，五穀段土地地價稅漲幅幾近為零，無調漲必要，而八股段縱有漲幅，其所漲數額極小。且觀諸被告等繳納之稅金，已於八十七年由每坪十元漲為二十元，而近年地價稅又無顯著調漲，調整稅金之請求，顯為牽強。Ｂ、租金不敷繳交稅金，並非調整租金之理由（最高法院六十九年上字一三四三號判決參照）。Ｃ、土地價值之升降，未見原告為確實舉證。Ｄ、附表二被告關於土地之使用，皆為住家。
關於土地價值之升高，未見原告舉證。Ｅ、祭祀費部分，皆為空泛，業於被告九十三年一月二十七日書狀詳述之。被告認為祭祀費以每年總額三萬元，且每一人平均分攤計算為合理。
（五）原告對於鈞院詢問神明會之沿革，無法作出說明。故關於神明會沿革應以被告主張為憑。而原告主張之租金調整，係屬空談，未見確實之舉證。又原告主張之數額，並不合理：依原告九十一年十月二十日民事補正狀主張，以要繳地價稅為分母，承租土地總面積為分子，得出每平方公尺應分擔地價稅為「十七點三六九元」。以平均分擔額計算，乍看之下似甚為合理，惟查，被告等分別使用之地號不同，每一地號之應繳地價稅亦不相同，此其一；其中，以九十一年地價稅單可看出（卷附第三十八至四十一頁參照），被告編號二十八至三十一及三十三至三十五所使用之地號三五○、三五一皆無繳稅資料，亦即係免稅，此些人所使用之土地既為免稅，要其分擔所有人之稅金，顯不合理，此其二。
又，原告主張每人應繳之祭祀費為六三三元至一一六二五點零三元不等（原告九十一年十月二十日民事補正狀表格一參照），卻未對祭祀費為確實之舉證，此其一；且原告既對被告等主張租金請求權，為何還要被告給付祭祀費？祭祀費與租金請求權有何關係？皆未見原告說明及舉證，此其二。
（六）被告認為，兩造間無租賃關係存在，故原告主張租金給付請求權及調整租金請求權，係無理由應予駁回。
參、證據：提出被告等自前手買受土地之資料整理、被告編號五Ｒ○買賣契約書影本、被告編號七ｊ○○不動產買賣契約書影本乙份被告編號十三酉○○土地買賣契約書影本、被告編號十六子○○乃鍾立發土地買賣契約書影本、被告編號二十一ｌ○○備忘錄影本、被告編號三十七Ｅ○○土地買賣所有權移轉契約書影本、被告編號三十八Ｘ○○不動產買賣契約書影本、被告編號四十二Ｙ○○○影本、被告編號四十四ｆ○○同意移轉證明書影本、訴外人Ｓ○○讓渡書影本、附表二被告編號一至五，六至十二等人之建物所有權狀影本、兩造關於八股段九十一年金額主張金額對照表、兩造關於五穀段九十一年金額主張金額對照表等件為證。
戊、本院依職權函詢苗栗縣銅鑼地政事務所。理由
壹、程序方面
一、按「多數有共同利益之人，不合於前條第三項所定者，得由其中選定一人或數人，為選定人及被選定人全體起訴或被訴（第一項）。訴訟繫屬後，經選定前項之訴訟當事人者，其他當事人脫離訴訟（第二項）。前二項被選定之人得更換或增減之。但非通知他造，不生效力（第三項）」，民事訴訟法第四十一條定有明文。本件部分原被告選定被告ｌ○○為被選定人，經核無不合，應予准許（選定人姓名及住址另詳見本院卷一第二百五十八至二百六十一頁、本院卷二第一百七十四頁、第二百零一頁，但其中 林黃阿梅 、 吳蘭英 、 蕭麗娟 、 張邱新妹 、 湯慶煥 除外），故此等選定人脫離訴訟，不復為本件訴訟之被告。
二、被告卯○○、戌○○、丙○○○部分：經合法送達，未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作何聲明或陳述，核無民事訴訟法第三百八十六條但書各款規定之事由，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
貳、依原告所述事實，在法律上顯無理由，不經言詞辯論逕予駁回之部分
一、原告主張：坐落苗栗縣○○鄉○○段第一三一、一四五、一四六、一四九、三一
六、三一七、三一八、三一九、三二○、三二一、三二二、三五○、三五一、三五二及三六八地號十五筆土地，總面積二萬三千二百二十九點二七平方公尺（七千零二十六點八五坪）（下稱「系爭土地」），為原告所有，如起訴狀附表一所示之午○○等六十五人，在上開土地建屋使用，每坪每年以二十元計費，被告等人每年總支付金額為十二萬二千三百二十元，截至九十年度止均按年繳清費用等情，為被告所不爭執，復有原告提出與其所述相符、被告不爭執其為真正之土地登記謄本等件附卷可稽，應堪信為真實。
二、原告陳稱：「（法官問：對被告主張所繳付的是地價稅、管理費及祭祀費有何意見？）無意見」，「（法官問：是否同意系爭土地使用費以地價稅、管理費及祭祀費之費用總和負擔？）同意」（見本院卷一第二百零八、二百零九頁），則縱使原告主張兩造間存有租賃關係等語屬實，被告、選定人等人應分別給付原告之數額，係隨實際支出而機動調整，就業已實際支付之地價稅及合理範圍內之管理費、祭祀費，原告得向被告及選定人請求，應屬可得確定者，並無情事變更之問題。
三、按「規定地價後，每三年重新規定地價一次。但必要時得延長之。重新規定地價者，亦同」，「舉辦規定地價或重新規定地價時，土地所有權人未於公告期間申報地價者，以公告地價百分之八十為其申報地價。土地所有權人於公告期間申報地價者，其申報之地價超過公告地價百分之一百二十時，以公告地價百分之一百二十為其申報地價；申報之地價未滿公告地價百分之八十時，得照價收買或以公告地價百分之八十為其申報地價」，依照規定目前據以課徵地價稅之依據，應按八十九年申報地價，依法徵收地價稅，此有苗栗縣銅鑼地政事務所九十二年五月十九日九二地所三字第○九二○○○二三六四號函附於本院卷一第三百六十三頁可稽。又按「未定期限之不動產租賃，因其價值昇高時，出租人始得請求增加租金，而民法第四百四十二條所謂租賃物之價值，依照合理之解釋，應指一般市面上之交易價值而言，自不能以該不動產出租人自行申報之價格為標準」（最高法院四十八年度臺上字第九二九號判決參照），則系爭土地既係由土地所有權名義人之原告申報地價，而地價稅又係依申報地價而定，則關於被告及選定人應給付之地價稅部分，事實上係由原告決定其數額，與系爭土地之市價無關。而原告主張所支出之管理費及祭祀費，亦不受系爭土地市價之影響，則益徵被告及選定人等人各應給付原告之數額，確與系爭土地客觀交易價值之升降無關，並無情事變更之問題。
四、按「民法第四百四十二條所謂價值之昇降，係指租賃物本身之價值，於租賃契約成立後有昇降者而言」，最法院著有二十六年滬上字第四號判例可資參照。又按「兩造既已約定租金隨土地價值之昇降而機動調整，自無再依民法第四百四十二條規定聲請法院予以調整之理。至稅金之增加及法律之變更，均非調整租金之原因」（最法院七十年度臺上字第三一九四號判決參照），則被告等人各應給付原告之數額，既係按實際繳付之地價稅、管理費及祭祀費而機動調整，與系爭土地價值之升降無關，揆諸前揭說明，即無調整租金之必要。再按「未定期限之不動產租賃，於其價值昇高時，出租人始得聲請增加租金。至於租金不敷納稅，尚非法定增租之原因」（最高法院六十九年臺上字第一三四三號判決參照），是原告以租金不敷繳稅為由，聲請本院調整租金，尚非可採。
五、綜上所述，本件原告訴之聲明第一項、第二項主張調整租金之部分，依其所述之事實，在法律上顯無理由。按「原告之訴，依其所訴之事實，在法律上顯無理由者，法院得不經言詞辯論，逕以判決駁回之」，民事訴訟法第二百四十九條第二項定有明文。又按「原告之訴既毋庸再繼續辯論，已可見即明為顯無理由，雖已為辯論仍得依或準用民事訴訟法第二百四十九條第二項之規定辦理。否則如原告之訴，確已具有該條規定之情形，僅因未及時發見，而定期辯論，即謂無該條規定之適用，勢將徒增訟累，毫無實益，況該條之適用，亦未以『未經言詞辯論』為要件」（八十二年七月二十三日司法院八二廳民一字第一三七○○號函參照）。是本件雖經言詞辯論，關於原告請求調整租金之部分，本院仍得以民事訴訟法第二百四十九條第二項之規定駁回之，而言詞辯論既無必要，則關此部分之被告等人（被告苗栗縣立三義國民中學、Ｌ○○、Ｄ○○、宇○○、ｈ○○、癸○○、未○○、ｅ○○、Ｃ○○、Ｂ○○○、Ｚ○○、ａ○○、Ｏ○○、Ｎ○○、Ｋ○○、Ｍ○○、Ｑ○○、Ｖ○○、Ｔ○○、亥○○、Ａ○○之部分）是否受合法題，一併敘明。
參、經言詞辯論之給付租金部分關於原告訴之聲明第三項給付租金方面，原告僅請求九十一年度之地價稅，並未請求管理費及祭祀費之部分（見本院卷二第一百三十四頁，原告具狀陳稱：「被告就訴訟標的以外之指摘例如管理費問題，因與本案無關，原告無須予以回應」），其請求之數額，如本判決附表一所示（見本院卷一第十五至十八頁之編號一至四十三）。被告卯○○、戌○○、丙○○○三人經合法送達，未於言詞辯論期日到場，視同自認，而被告ｌ○○所提出如本判決附表二所示選定人及被選定人各應給付原告之金額（見本院卷二第七十至七十五頁附表一至附表六，其中附表五係苗栗縣○○鄉○○段第三五二地號，並非被告ｌ○○於本院卷二第六十二頁九十二年十一月十七日答辯二狀所稱不課地價稅之同段第三五一地號），遠高於原告所請求者，故原告請求如其訴之聲明第三項所示之金額，無論兩造是否確有租賃關係，均為有理由，應予准許。
肆、兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，經核與判決結果不生影響，爰不另一一論述，併此敘明。
伍、原告勝訴部分，係適用簡易訴訟程序而為被告敗訴之判決，應依職權宣告假執行。另本件原告調整租金部分之訴求，依其所述之事實在法律上顯無理由，故應予駁回。至原告敗訴部分，其假執行之聲請亦失所附麗，應併駁回。而請求給付租金之勝訴部分，多數受請求之選定人及被選定人認渠等各應給付之金額，如本判決附表二，顯遠高於原告如本判決附表一所請求者，是應認原告本件訴訟並無起訴之必要；從而，縱本院認本件原告一部勝訴、一部敗訴，仍依民事訴訟法第七十九條但書之規定，命原告負擔所有之訴訟費用。復基於同一理由，本院認就原告勝訴部分，並無必要宣告被告得供擔保免為假執行，併此敘明。
陸、結論：本件原告之訴一部有理由、一部無理由，依民事訴訟法第四百三十六條第二項、第七十九條但書、第二百四十九條第二項、第三百八十五條第一項前段、第三百八十九條第一項第三款，判決如主文。
中華民國九十三年三月二十三日
苗栗簡易庭法官伍偉華正本證明與原本無異。
如對本判決上訴，請於本判決送達後二十日內向本院提出上訴狀。
法院書記官鄭永媚中華民國九十三年三月二十三日附表一：
姓名應給付金額利息起算日
（新臺幣四捨五入）（均九十二年）午○○（選定人）四千一百二十六元四月十二日Ｗ○○（選定人）三千零七十五元四月十二日申○○（選定人）一千七百三十元四月十二日地○○（選定人）三千六百八十七元四月十二日
Ｒ○（選定人）一千九百七十一元四月十二日宙○○（選定人）二千七百九十七元四月十二日ｊ○○（選定人）二千四百三十六元四月十三日ｉ○○（選定人）一千八百二十一元四月十五日庚○○（選定人）八百五十四元四月十二日辛○○（選定人）一千六百六十九元四月十二日Ｈ○○（選定人）一千五百六十七元四月十二日Ｉ○○（選定人）五百九十三元四月十二日酉○○（選定人）一千九百九十七元四月十二日卯○○七百三十七元四月十五日子○○（選定人）一千二百三十一元四月十二日黃○○（選定人）四千二百八十八元四月十二日ｄ○○○（選定人）四千一百零六元四月十二日寅○○（選定人）一千四百五十七元四月十二日趙丑○即丑○
（選定人）二千五百三十六元四月十二日ｌ○○（被選定人）六千三百四十元四月十二日己○○（選定人）七百七十九元四月十二日辰○○（選定人）七百八十一元四月十二日戌○○一千四百八十八元四月十三日丙○○○一百三十七元四月十二日ｂ○○（選定人）七百八十二元四月十二日玄○○（選定人）八百六十六元四月十三日Ｊ○○（選定人）二千八百二十四元四月十二日壬○○（選定人）三千七百八十四元四月十二日ｃ○○（選定人）二千二百九十三元四月十二日Ｕ○○（選定人）二千九百十一元四月十二日Ｇ○○（選定人）二千零九十五元四月十二日Ｐ○○（選定人）二千一百六十元四月十二日乙○○（選定人）二千零五十四元四月十二日Ｅ○○（選定人）二千二百七十九元四月十二日Ｘ○○（選定人）六百九十七元四月十二日丁○○（選定人）三千七百四十元四月十二日Ｓ○○（選定人）八百二十六元四月十二日戊○○（選定人）三千九百零四元四月十六日Ｙ○○○（選定人）三千六百六十七元四月十二日ｍ○○（選定人）九百元四月十二日ｆ○○（選定人，身分證統一編號：Z000000000號）
一千八百九十三元四月十二日附表二：
姓名應給付金額
（新臺幣四捨五入）午○○（選定人）一萬一千八百六十三元Ｗ○○（選定人）八千八百四十二元申○○（選定人）四千九百七十五元地○○（選定人）一萬零六百零二元
Ｒ○（選定人）五千六百七十元宙○○（選定人）八千零四十一元ｊ○○（選定人）七千一百二十元ｉ○○（選定人）五千二百三十七元庚○○（選定人）二千四百五十四元辛○○（選定人）四千七百九十九元Ｈ○○（選定人）四千五百零五元Ｉ○○（選定人）一千七百零六元酉○○（選定人）五千七百四十二元卯○○二千一百二十元子○○（選定人）三千五百四十元黃○○（選定人）一萬二千三百三十元ｄ○○○（選定人）一萬一千八百零七元寅○○（選定人）四千一百九十元趙丑○（選定人）七千二百九十三元ｌ○○（被選定人）一萬八千二百二十九元己○○（選定人）二千二百四十元辰○○（選定人）二千二百四十五元戌○○四千二百七十八元丙○○○三百九十五元ｂ○○（選定人）二千二百四十九元玄○○（選定人）二千四百九十元Ｊ○○（選定人）八千一百十九元壬○○（選定人）一萬零八百八十一元ｃ○○（選定人）五千六百五十二元Ｕ○○（選定人）八千三百七十一元Ｇ○○（選定人）六千零二十三元Ｐ○○（選定人）六千二百十元乙○○（選定人）五千九百零七元Ｅ○○（選定人）六千五百五十四元Ｘ○○（選定人）二千零五元丁○○（選定人）一萬零七百五十四元Ｓ○○（選定人）二千三百七十四元戊○○（選定人）一萬一千二百二十四元Ｙ○○○（選定人）一萬零五百四十二元ｍ○○（選定人）二千五百八十九元ｆ○○（選定人，身分證統一編號：Z000000000號）
五千四百四十四元