裁判字號：最高法院85年台上字第775號民事判決
裁判日期：民國85年04月12日
裁判案由：拆屋還地
最高法院民事判決八十五年度台上字第七七五號
上訴人 劉松原 （原名 劉燦忠 ）
丁○○ 劉烱峯 黃 劉鳳美 陳吉雄
乙○○
戊○○
己○○右三人法定代理人丙○○共同訴訟代理人 廖瑞鍠 律師上訴人 王穗
王棋成 王秀香 王杉吉 共同訴訟代理人 劉鴻基 律師上訴人甲○○被上訴人 邱祚修 即祭祀公業 邱廷美 管理人訴訟代理人 李茂松 律師右當事人間請求拆屋還地事件，上訴人對於中華民國八十四年七月十七日台灣高等法院台中分院第二審判決（八十三年度重上字第五四號），提起上訴，本院判決如左：
主文原判決關於命上訴人丁○○、劉松原、劉烱峯、 黃劉鳳美 、陳吉雄、乙○○、戊○○、己○○、王杉吉、甲○○給付暨駁回上訴人劉松原、王穗、王棋成、王秀香之上訴並各該訴訟費用部分廢棄，發回台灣高等法院台中分院。
理由本件被上訴人主張：坐落台中縣豐原市○○段○○○○○○○○○○○號土地，均為祭祀公業邱廷美所有。上訴人劉松原（原名劉燦忠）、丁○○、劉烱峯、黃劉鳳美、陳吉雄、乙○○（以下簡稱劉松原等）及上訴人戊○○、己○○之先人 劉兔 生前，自民國二十年間起，即承租上開三四四號土地中，如原判決附圖（以下稱附圖）六所示部分○點○○五八八八公頃，建造房屋使用，約定僅限於一般住家使用，屬不定期租賃。詎上訴人劉松原等及戊○○、己○○竟違反租賃契約之約定，擅自在已租用建地周圍，無權占有伊上開建地內附圖七所示部分○點○一九八四六公頃土地，增建鐵架烤漆板屋頂建物並在增建部分設置小型球拍加工廠，增加電力設備，影響住宅區之安全。上訴人劉松原等及劉Ｏ怡、己○○顯以該建物違反法令及違反租賃契約所約定之方法使用。伊乃於八十二年八月二十四日以存證信函表示終止租約。又上訴人王穗、王秀香、王棋成（以下稱王穗等）之先人 王番薯 於二十年間向伊承租上開三四五、三四七號建地中如附圖二所示部分○點○○九○七九公頃、附圖三所示部分○點○二二○九九公頃土地，並在該地上建造台中縣豐原市○○路○段○○○號土磚造房屋。兩造約定限於一般住家使用，屬不定期租賃。詎上訴人王穗等竟在附圖四（○點○○五一七八公頃）、五（○點○一三九八六公頃）所示部分為增建，並在增建部分設置伸光企業廠，致增加電力設備影響住宅區之安全，及違反租賃契約原約定之使用方法。伊乃於八十二年八月二十四日及同年九月二日以存證信函通知上訴人王穗等終止租賃契約。再上訴人甲○○之先人吳萬成、 吳阿丁 生前於二十年間，向伊承租上開三四五號如附圖一所示部分（○點○○九八六二公頃）土地，並在其上建造台中縣豐原市○○路○段○○○巷○號之建物，約定限於一般住家使用，屬不定期租賃。詎上訴人甲○○繼承上開租賃關係後，竟任其荒廢，堆置廢棄物，已違反租賃契約原約定之使用方法，伊乃於八十二年八月二十四日以存證信函通知終止兩造間之租賃契約等情。爰本於民法第七百六十七條及第四百五十五條之規定，求為命上訴人拆除系爭土地上之建物，返還土地於伊之判決。
上訴人劉松原、王穗、王棋成、王秀香、甲○○則以：租賃權為財產權之一種，應由全體繼承人共同繼承而為公同共有。被上訴人自應以全體繼承人為被告，其當事人始為適格，且應向全體繼承人為終止租約之意思表示。乃被上訴人僅列部分繼承人為被告，亦僅向部分繼承人為終止租約之意思表示，於法均有未合。又本件租賃契約並未約定使用方法，伊並未以基地供違反法令使用。縱認有使用方法之約定，或伊有供違反法令使用之情事，亦須經被上訴人阻止，伊仍繼續為違反規定使用，被上訴人始可終止租約，乃被上訴人逕以存證信函通知終止租約，不生效力云云。資為抗辯。原審以：被上訴人就其主張之事實，業據提出土地登記簿謄本、存證信函為證，並經第一審囑託台中縣豐原地政事務所鑑測，繪製複丈成果圖可憑，堪認真實。按租用建築房屋之基地，承租人違反租賃契約時，出租人得收回土地，此觀土地法第一百零三條第五款規定甚明。又承租人應依約定方法，為租賃物之使用收益，無約定方法者，應以依租賃物之性質而定之方法為之；承租人違反前項之規定為租賃物之使用收益，經出租人阻止而仍繼續為之者，出租人得終止契約，民法第四百三十八條亦定有明文。本件上訴人所居住之建物均屬老舊，且為一般住家之格局，無法為工業上之使用，業經勘驗現場無訛。上訴人亦無法提出被上訴人已同意為工業使用之證據。被上訴人主張，於上訴人先人建造房屋時，曾以口頭約定限一般住家使用，當可採信。上訴人劉松原等雖提出祭祀公業邱廷美與訴外人 葉引昌 於日據時期昭和二年一月二十五日訂立之租賃契約，辯稱其先人劉兔承租土地並無約定使用方法云云。惟查該租賃契約「業主」為 邱建淵 ，並非祭祀公業邱廷美，且為定期租賃契約，自不得比附援引。又上訴人王穗等並不能證明祭祀公業邱廷美現任管理人乙○○向其收取租金，是所辯稱，被上訴人明知王穗等租用土地有違反法令之情事，而無異議，亦不加阻止，明知伊在系爭地上設立伸光企業廠，忽於二十餘年後，始表示終止租約，有違誠信原則乙節，亦非有據。再者，系爭土地均屬住宅區，上訴人劉松原等及王穗等在此開設工廠，致增加電力設備影響住宅區之安寧，且違反租賃契約原約定使用方法。被上訴人於八十二年八月二十四日以存證信函通知丁○○、王穗、王棋成等終止租約（訴訟後以書狀之送達各繼承人，為終止租約之意思表示，亦屬合法）而上訴人繼續為工業上之使用，揆諸土地法第一百零三條第二、五款之規定及違反租賃契約之約定，被上訴人請求上訴人拆屋還地，自無不合。又坐落台中縣豐原市○○段三四四建地上磚造平房（如附圖
六、七、八、九、十所示部分），即門牌台中縣豐原市○○路○段○○○巷○號，屬老舊建物，據上訴人劉松原等稱係其先人劉兔於二十年向祭祀公業邱廷美承租土地所建。該地租賃權，於劉兔死亡後，依法應由其全體繼承人繼承而為公同共有。劉兔之繼承人除劉松原等六人外，尚有戊○○、己○○，有戶籍登記簿謄本可稽。被上訴人於起訴時，就附圖八、九、十所示部分房屋，雖僅列劉松原等為被告；就附圖六、七所示部分房屋，雖僅列丁○○為被告，請求其拆屋還地，其當事人適格自有欠缺。茲被上訴人於第二審已追加戊○○、己○○為被告，依民事訴訟法第四百四十六條第一項、第二百五十六條第四款之規定，應無不合。第一審就附圖八、九、十所示部分，為被上訴人勝訴之判決，雖為當事人不適格，但此部分經被上訴人合法追加戊○○、己○○為被告，仍應維持。並命追加被告戊○○、己○○與劉松原等共同履行。就六、七所示部分，被上訴人僅列丁○○為被告，第一審因認其當事人不適格為其敗訴之判決，固無不合。惟被上訴人已追加戊○○、己○○為被告，其當事人適格已無欠缺，應予廢棄改判如被上訴人之所聲明。又坐落台中縣豐原市○○段○○○號、三四七號建地上土造房屋（如附圖二、三所示部分），即門牌台中縣豐原市○○路○段○○○號，據上訴人王穗等稱係其先人王番薯於二十年間向祭祀公業邱廷美租地所建。屬不定期租賃。又上訴人在附圖四、五所示部分增建房屋，並在增建部分設置伸光企業廠，致增加電力設備，影響住宅區之安全並違反租賃契約之約定使用方法。該地租賃權，於王番薯死亡後，依法應由其全體繼承人繼承，而為公同共有。王番薯之繼承人除王穗等三人外，尚有王杉吉。被上訴人起訴時，僅列王穗等為被告，其當事人適格自有欠缺。第一審為被上訴人勝訴之判決，固有不當，但被上訴人於第二審已追加王杉吉為被告，依民事訴訟法四百四十六條第一項、第二百五十六條第四款之規定，應無不合。其當事人適格要件已經補正，仍應予維持，並命追加被告王杉吉與王穗等共同履行。又就上訴人甲○○部分，被上訴人以上訴人甲○○在上開三四五號土地上所建（如附圖一所示部分）建物堆置雜物，致雜草叢生，有照片三張可稽，顯見甲○○已無將該房屋繼續經營為住屋之用，有違土地法第一百零三條第二、五款及違反租賃契約之約定，被上訴人據以終止租約，自屬正當。上訴人甲○○於終止租約後為租金之提存，不得執為租賃契約仍存續中之抗辯。又以伊仍居住該房屋、設籍該處，亦非有理。被上訴人依民法第七百六十七條、第四百五十五條之規定，請求甲○○拆屋還地，自屬正當。爰將第一審就此部分所為被上訴人敗訴之判決，予以廢棄，改判如被上訴人之所聲明。
㈠、原判決關於上訴人王穗、王棋成、王秀香、王杉吉部分：原判決固謂王番薯承租系爭土地建造房屋，此項基地租賃權，於王番薯死亡後，依法應由其全體繼承人繼承而為公同共有。王番薯之繼承人除王穗、王棋成、王秀香外，尚有王杉吉，故被上訴人於第二審追加王杉吉為被告，於民事訴訟法第四百四十六條第一項、第二百五十六條第四款之規定並無違背云云。惟查依卷附戶籍登記簿謄本記載，王穗為王番薯之子，王秀香為王穗之女，王穗又尚生存（見一審卷九○頁、原審卷二宗六四頁正面）則何以王秀香為王番薯之繼承人，殊屬費解。又被上訴人雖追加王杉吉為被告，惟有無合法表示終止租約，未見原審於判決理由項下記載其意見，亦嫌疏略。再者，依戶籍登記簿謄本記載，王番薯之繼承人除上訴人王穗、王棋成、王杉吉外，似尚有「次子」 王霜霖 、「叁子」 王棋材 （見原審卷第二宗第六二頁反面）。果爾﹖則被上訴人未列王霜霖、王棋材為被告起訴，其當事人適格要件是否無欠缺，亦待研求，且與被上訴人終止租約是否合法攸關。原審悉未詳查審認，遽為上開上訴人敗訴之判決，自欠允洽。
㈡、原判決關於上訴人劉松原、丁○○、劉烱峯、黃劉鳳美、陳吉雄、乙○○、戊○○、己○○部分原判決固謂被上訴人已於八十二年八月二十四日以存證信函向上訴人丁○○等為終止租約之意思表示，訴訟後以書狀送達各繼承人，為終止租約之意思表示，亦屬合法云云。惟原審並未於判決理由項下，記載其心證之所由得，率認被上訴人已合法終止租約，已難謂當。又上訴人劉松原對第一審判決其敗訴部分，（即第一審判決主文第一項前段），提起第二審上訴，依民事訴訟法第五十六條第一項第一款規定，其效力及於未上訴之劉烱峯、乙○○、黃劉鳳美、丁○○、陳吉雄，原審未併列為上訴人一併審理，亦有未合。另上訴人乙○○，據戶籍登記簿謄本記載，為000年0月0日出生（見一審卷一五一頁）迄第一審言詞辯論終結時（八十三年四月十二日）尚未成年，其生父劉Ｏ儀（即劉Ｏ之子）於八十年二月十五日已死亡，應由其母丙○○為其法定代理人應訴（見一審卷第一五一頁、原審卷一宗一六四頁一六五頁、二宗第二七頁），始為合法。乃被上訴人於向第一審起訴時，未列丙○○為乙○○之法定代理人起訴，僅列乙○○為被告，第一審並准由被上訴人一造辯論而為乙○○敗訴之判決，已有民事訴訟法第二百四十九條第一項第四款被告無訴訟能力未由法定代理人合法代理之不合法情形，原審未予糾正，就此部分遽予維持，命戊○○、己○○與乙○○共同履行，亦欠允洽。
㈢、原判決關於上訴人甲○○部分上訴人甲○○所建土造房屋已甚老舊，堆置雜物，客觀上已不堪住用，顯見甲○○已無將該房屋繼續經營為住屋之用，為原審認定之事實。惟查上訴人甲○○辯稱，伊目前仍住系爭土地上之房屋，戶籍亦設該址，仍為住家之用，並提出國民身分證及照片四張為證（見一審卷第一七七頁、二○一頁、二○二頁），原審疏未斟酌及此，遽憑被上訴人提出之照片三張，為上訴人甲○○不利之判決，自嫌疏略。綜上，上訴論旨，各自指摘原判決不利於己部分為不當，求予廢棄，非無理由。
據上論結，本件上訴為有理由，依民事訴訟法第四百七十七條第一項、第四百七十八條第一項，判決如主文。
中華民國八十五年四月十二日
最高法院民事第三庭
審判長法官范秉閣
法官朱錦娟法官許澍林法官蘇茂秋法官顏南全右正本證明與原本無異
書記官中華民國八十五年四月二十九日
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