裁判字號：臺灣新北地方法院91年簡上字第246號民事判決
裁判日期：民國91年10月16日
裁判案由：返還租賃房屋等
臺灣板橋地方法院民事判決九十一年度簡上字第二四六號
上訴人乙○○被上訴人甲○○
丙○右當事人間請求返還租賃房屋等事件，上訴人對於中華民國九十一年五月二十一日本院板橋簡易庭九十年板簡字第一四八○號第一審判決提起上訴，本院判決如左：
主文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實
甲、上訴人方面：
一、聲明：㈠原判決廢棄。㈡被上訴人應將坐落臺北縣永和市○○街○○巷○弄○○號一、二樓房屋遷讓返還予上訴人。
二、陳述：除與原判決記載相同者，茲引用之外，補稱：㈠上訴人甲○○於民國八十九年十二月五日在鈞院另案八十九年度板簡字第二一
八五號遷讓房屋事件中自承：「丙○因為早上作豆花生意，故住在我這邊二樓才來的及」、「因為我們是合夥關係，從八十五年三月簽訂第一份租約後，丙○即住在此」，復參原審認被上訴人丙○年近九十歲，在被上訴人甲○○家工作至深夜十一、十二時，被上訴人甲○○以僱用人及子姪輩之立場，在家中整理一處供其睡覺、休息之用，亦屬人之常情等語，足見被上訴人丙○一星期中至少有五日之多係居住於此，益證被上訴人甲○○不法轉租轉借之事實，顯係違反租賃契約第八條規定至明，原審以情理之常抹煞法律條文之明文，令上訴人難以接受，上訴人依法當然可終止租約。
㈡又被上訴人丙○於另案八十九年度板簡字第二一八五號遷讓房屋事件中亦自承
：「因作豆花賺的錢所以付租金，每個月新臺幣（下同）三千元，因我們是合夥關係，有賺錢就付租金」等語，足證被上訴人甲○○確有不法轉租或轉借房屋一部之違約行為，業據被上訴人自承在卷，上訴人自得依土地法第一百零一條第二款之規定終止兩造間之不定期租賃契約。按當事人主張之事實，經他造於準備書狀內或言詞辯論時或在受命推事、受託推事前自認者，無庸舉證，民事訴訟法第二百七十九條第一項定有明文，另當事人於訴訟上所為之自認，於辯論主義所行之範圍內有拘束法院之效力，法院自應認當事人自認之事實為真，以之為裁判之基礎（最高法院二十六年上字第八○五號判例足資參照），從而原審承辦本案之法官當依法予被上訴人敗訴之判決為是。
㈢原審似以同情被上訴人之立場而為不利於上訴人之判決，但被上訴人甲○○承
租之際，既已明知不得轉借、轉租之約定，且迄今仍與本件租賃無關之第三人丙○同住，其故意違約不值保護，上訴人自得依土地法第一百零一條第二款之規定，請求終止租賃契約，並依民法第七百六十七條之規定，請求被上訴人遷讓交還系爭房屋。
三、證據：除援用第一審所提證據外，補提存證信函暨回執影本各一件、土地及建物登記謄本各一件、筆錄影本二件；並聲請訊問證人即臺北縣警察局永和分局管區警員 朱新城 。
乙、被上訴人方面：
壹、被上訴人甲○○部分：
一、聲明：駁回上訴。
二、陳述：除與原判決記載相同者，茲引用之外，補稱：伊與上訴人間已成立不定期租賃契約，伊並無違反租賃契約轉租或轉借之情形，上訴人曾發函予臺北縣警察局，伊亦已告知永和分局警員上情，被上訴人丙○係受伊僱用之工人，丙○偶爾會住在系爭房屋，惟伊並未自丙○之薪水扣除租金，丙○自己有房屋自無向伊轉租轉借之必要，系爭房屋之掌控權仍由伊支配掌管。又被上訴人丙○頭腦有輕微失智，而伊一星期作幾次豆花不一定，如九十一年七月伊均未作豆花。
三、證據：除援用第一審所提證據外，補提提存書影本五件。
貳、被上訴人丙○部分：
一、聲明：駁回上訴。
二、陳述：伊係受被上訴人甲○○僱用，因伊受僱作豆花須在凌晨四時多即起床，伊本身住在臺北市○○路，伊係早上起來作豆花完畢後即行回家，平時均係每星期日、三五晚上要作豆花伊才會暫住系爭房屋。
丙、本院依職權向臺北縣中和地政事務所調閱系爭建物之登記謄本。理由
一、本件上訴人起訴主張其於八十七年三月七日將其所有坐落臺北縣永和市○○里○○街○○○巷○弄○○號一、二樓房屋出租予被上訴人甲○○，每月租金一萬三千元，租期二年，至八十九年二月間租期將屆滿之際，上訴人因身罹癌症，接受化學治療無力處理租約事宜，遂口頭通知被上訴人甲○○於租約屆滿後將收回系爭房屋，請其屆期搬遷。待租期屆滿，被上訴人以其作豆花生意，欲覓一樓住家大門口可進出豆花攤販推車之樓層不易，請求再予寬限，上訴人因身罹疾病且同情被上訴人甲○○處境遂應允其請求，惟至八十九年六月被上訴人甲○○仍未搬遷，上訴人遂於八十九年六月七日以存證信函通知被上訴人甲○○，請求搬遷，詎被上訴人甲○○竟函覆表示將繼續繳納房租，並以提存方式將租金提存於提存所，同時主張兩造已成立不定期租賃，上訴人委由律師陪同出面與被上訴人交涉之際，發現被上訴人甲○○竟違反租賃契約將系爭房屋之一部轉租或轉借予其受僱人丙○，並由丙○每月繳納三千元租金予甲○○，上訴人乃於八十九年八月二十一日以存證信函以違法轉租、出借為由，向被上訴人甲○○表示終止兩造間之租賃契約，爰依土地法第一百條第二款、民法第七百六十七條之規定，請求被上訴人甲○○及次承租人丙○返還系爭房屋等語。
二、被上訴人甲○○則以其與上訴人間之租賃契約於八十九年三月七日屆滿，惟租期屆滿後上訴人未表明是否續租，而仍繼續收受租金，兩造間已成立不定期限租賃契約，又伊並無違法轉租或轉借系爭房屋予丙○，伊係以系爭房屋製作豆花出售，並僱用被上訴人丙○幫忙製作豆花，丙○家住信義路，因製作豆花須於凌晨起床準備，故於須製作豆花時丙○始會留下休息一晚，伊並未出租或轉借予丙○，亦未向丙○收取租金等語，資為抗辯。另被上訴人丙○則以其係受甲○○僱用，每月薪資三萬元，因患有輕度年老失智症，不記得在前案曾陳述之言詞，伊並未向甲○○租用系爭房屋，平時伊住在臺北市○○路家中，若甲○○須製作豆花始至系爭房屋幫忙，若製作豆花過晚即在系爭房屋內以箱子當床舖暫住，遇隔日放假即回家，做豆花會流汗，故伊亦會換洗內衣褲等語，資為抗辯。
三、按租賃期限屆滿後，承租人仍為租賃物之使用收益，而出租人不即表示反對之意思者，視為以不定期限繼續契約，民法第四百五十一條定有明文。又定期租賃契約期滿後之得變為不定期限租賃者，在出租人方面係以有無即表示反對之意思為條件，而非以有無收取使用收益之代價為條件，故苟無即表示反對之意思而未為使用收益代價之收取，其條件仍為成就，苟已即為反對之意思而為使用收益代價之收取，其條件仍為不成就（最高法院四十七年臺上字第一八二○號判例意旨參看）。
四、上訴人主張其於八十七年三月七日將其所有坐落臺北縣永和市○○里○○街○○○巷○弄○○號一、二樓房屋出租予被上訴人甲○○，租期至八十九年三月七日屆滿，每月租金一萬三千元，嗣上訴人於兩造間租期屆滿後之八十九年六月七日以存證信函通知被上訴人甲○○遷讓系爭房屋，經被上訴人甲○○表示將繼續繳納租金，並將租金提存於提存所，而主張不定期租賃契約之事實，業據上訴人出租賃契約影本一件、存證信函影本三件、提存書影本三紙為證，並為被上訴人所不爭執，故兩造之租賃契約於八十九年三月七日屆滿後，上訴人遲至八十九年六月七日始以存證信函向被上訴人甲○○表示催告其遷讓租賃房屋之意思，揆諸前開說明，兩造間自已成立不定期限之租賃契約，應堪認定。上訴人固主張其曾於租賃期間屆滿前之八十九年二月間以口頭通知被告屆期不再續租，被上訴人甲○○則口頭要請求寬限搬遷期限等語，惟此既為被上訴人甲○○所否認，上訴人復未能舉證證明其確曾以口頭為反對之意思表示，自難為有利於上訴人之認定。
五、次按對於物有事實上管領之力者，為占有人；質權人、承租人、受寄人、或基於其他類似之法律關係，對於他人之物為占有者，該他人為間接占有人，民法第九百四十條、第九百四十一條固有明文；惟若係受僱人、學徒或基於其他類似之關係，受他人之指示，而對於物有管領之力者，僅該他人為占有人，民法第九百四十二條亦有明文。
六、經查上訴人主張被上訴人甲○○轉租之事實，無非以被上訴人甲○○於另案本院板橋簡易庭八十九年度板簡字第二一八五號遷讓房屋事件中自認將系爭房屋提供予被上訴人丙○使用，且丙○亦自認其係甲○○僱用之工人，並以其酬勞每月給付三千元租金予甲○○等情，並據上訴人提出筆錄影本二件為證。惟查丙○於該案件中所為之陳述非屬本案之自認，故其是否與事實相符，仍應由本院審酌一切事實以認定之。經查被上訴人甲○○於前開案件中已否認向被上訴人丙○收取租金，而被上訴人丙○固於該案件中陳稱：「因作豆花賺錢所以付租金，每個月三千元，因我們是合夥關係，有賺錢就付租金」（見前開卷第一一七頁正面），然被上訴人丙○於該案件中既稱每月付三千元租金予甲○○，復稱有賺錢始付租金，其所言自相矛盾，是否與事實相符，已非無疑，矧茍若丙○確有向甲○○轉租系爭房屋之事實，依一般經驗法則，亦無可能於其豆花生意有賺錢時始付租金，尚難僅憑丙○於該案件中所為之矛盾陳述，即認其確有向被上訴人甲○○給付租金或確有轉租系爭房屋之情形。另核諸證人即系爭房屋坐落之臺北縣永和市○○里○○街之管區警員朱新城於本院審理時亦證稱：「我收到鈞院開庭通知後，曾去現址瞭解系爭房屋使用情形，確實如被上訴人甲○○所言，有時候鄰居會看到一位老先生，至現址幫忙甲○○作豆花，我曾碰過王小姐一次，我從來沒有看過那位老先生，只是聽鄰居說有一位老先生會不定時去幫王小姐。（所謂不定時）就是有時候看到，有時候沒有看到」（見本院九十一年十月二日言詞辯論筆錄第五頁），足證被上訴人丙○確非長期居住於系爭房屋內，而確實僅於被上訴人甲○○需製作豆花時始前往幫忙，當無向被上訴人甲○○固定給付租金並承租系爭房屋之可能。而被上訴人丙○係二年出生，年近九十歲，其戶籍設於臺北市○○區○○路五段，尚有配偶、長子、媳婦與長孫與其同戶，其戶籍地之房屋亦登記為其配偶 汪金美 所有，有其於原審提出之戶口名簿影本、土地及建物登記謄本、土地及建物所有權狀影本各一件為證，故被上訴人抗辯丙○家住臺北市與配偶、長子、媳婦、長孫共同生活，無向甲○○租借系爭房屋之必要，應堪採信。而丙○年近九十歲，在被上訴人甲○○承租之系爭房屋工作至深夜，甲○○以僱用人及子姪輩之立場，在家中整理一處供其睡覺、休息之用，亦屬人情之常，自難單純以丙○基於受僱人之關係，受甲○○之指示，而使用系爭房屋，即為系爭房屋之次承租人或借用人或直接占有人。另查豆花之製作過程，均在高溫下完成，易於工作過程中流汗，而於一般情形下，受僱人如有在工作場所更換衣物之必要，於工作場所清洗曝曬更換衣物，亦屬事理之常，故被上訴人抗辯係因丙○工作流汗，更換內衣褲後，放在陽台曝曬，應可採信，尚難僅以被上訴人丙○在系爭房屋內更換內衣褲或於陽台上曝曬衣物，即認被上訴人甲○○有向丙○收取租金之事實，或其確有轉租系爭房屋予丙○，被上訴人丙○確僅係基於受僱人之地位，受甲○○之指示而對於系爭房屋有部分之管領力，依民法第九百四十二條之規定，僅屬系爭房屋之占有輔助人，非屬次承租人或借用人，至為灼然。
七、至被上訴人於本院辯論終結後，固於九十一年十月七日言詞辯論意旨狀以被上訴人甲○○違反兩造租賃契約約定系爭房屋僅供住家之使用目的而作營業用、及系爭房屋有重新建築之必要性為由，主張終止兩造間之租賃契約，並請求返還系爭房屋等語，另聲請訊問證人 陳宗錦 。惟查上訴人於本院準備程序中已表明本件僅主張依土地法第一百條第二款之規定主張收回系爭房屋，至於提到重建之事僅輔助說明，沒有要主張之意思（見本院九十一年八月二十一日準備程序筆錄第四頁），又上訴人於本院言詞辯論時亦僅主張承租人即被上訴人甲○○違反租賃契約，將房屋轉租予丙○，上訴人依法終止契約等語（見本院九十一年十月二日言詞辯論筆錄第二頁），另核諸上訴人提出其向被上訴人甲○○所為之終止租賃契約意思表示之新竹英明街郵局第九九八號存證信函中，亦僅載明其係主張甲○○違法轉租而欲終止租賃契約，足證上訴人至本件言詞辯論終結時確實僅主張依土地法第一百條第二款之規定，以被上訴人甲○○違法轉租或轉借為由，主張終止兩造間之租賃契約，並請求返還系爭房屋，本院自僅得審酌被上訴人甲○○是否確有違法或違反租賃契約轉租或轉借予丙○之事實，而上訴人於本院言詞辯論終結後復提出前開被上訴人甲○○違反租賃契約約定系爭房屋之使用目的暨系爭房屋有重新建築之必要性等情，本院尚無從審酌。至上訴人聲請再訊問證人陳宗錦部分，本院認證人陳宗錦於原審時已到庭證稱其常見到被上訴人丙○在系爭房屋推豆漿，被上訴人丙○有無租屋不清楚（見原審卷第八十七頁），證人陳宗錦既證稱其不知悉丙○有無向甲○○承租系爭房屋，自已無再次訊問該證人之必要，均附此敘明。
八、綜上所述，本件上訴人主張被上訴人甲○○違反租賃契約及民法第四百四十三條之規定，違法轉租或轉借系爭房屋予被上訴人丙○，尚不足採，被上訴人抗辯其間並無轉租或轉借之行為，尚屬可信。故上訴人依土地法第一百條第二款之規定，以八十九年六月七日新竹英明街郵局第九九八號存證信函向被上訴人甲○○為終止兩造間不定期租賃契約之意思表示，並依民法第七百六十七條之規定，請求被上訴人遷讓返還系爭房屋，為無理由，不應准許。原審為上訴人敗訴之判決，併駁回其假執行之聲請，並無不合，上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。
九、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第四百三十六條之一第三項、第四百四十九條第一項、第七十八條，判決如主文。
中華民國九十一年十月十六日
臺灣板橋地方法院民事第一庭~B審判長法官許瑞助~B法官黃信滿~B法官周舒雁右正本證明與原本無異本判決不得上訴中華民國九十一年十月十六日~B法院書記官曹秋冬