裁判字號：臺灣高雄地方法院90年訴字第2086號民事判決
裁判日期：民國92年03月21日
裁判案由：所有權移轉登記等
臺灣高雄地方法院民事判決九十年訴字第二○八六號
原告丙○○訴訟代理人 江雍正 律師被告天邑建設股份有限公司法定代理人乙○○被告甲○○訴訟代理人 吳永茂 律師右當事人間請損害賠償等事件，本院判決如左：
主文被告應給付原告新臺幣參拾伍萬元，及自民國九十年八月二十一日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔十分之四，餘由原告負擔。
本判決第一項於原告以新臺幣拾貳萬元為被告供擔保後，得假執行。但被告如於假執行程序實施前，以新臺幣參拾伍萬元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、原告起訴主張：
（一）被告天邑建設股份有限公司（建物部分出賣人，下稱天邑公司）及被告甲○○（土地部分出賣人）二人於高雄市○○區○○段八小段二三八四號地號上興建「天邑世家」大廈販賣，原告依其廣告及現場說明，於民國八十八年七月十一日以總價新台幣（下同）六百六十九萬元向被告等承購其中門牌號碼為高雄市○○區○○路○○○號「天邑世家」Ａ３棟十九樓之一房屋一棟及該大廈地下一層第四十五號平面停車位及其基地應有部分。當初原告前往售屋現場參觀時，被告之售屋小姐 王淑碧 向原告極力推薦該大廈地下一層第四十五號平面停車位，聲稱該車位可供二輛自小客車停放，因原告家有二部自小客車，故是否有足夠之停車位為其選購住宅之重要考量之一，嗣經王淑碧一再保證該第四十五號停車位可供停放二輛自小客車，原告始決定購買本件系爭房屋及車位。
（二）原告遷入系爭房屋後，因該大廈之管理委員會反對，故原告所購買之停車位並不能停放二輛自小客車，被告等於售屋之初，明知尚未得到管理委員會之允許，為售屋圖利，竟矇騙原告，故意不告知未得管理委員會允許之事實，原告自此始知受騙。
（三）被告二人出賣予原告之「天邑世家」地下一層第四十五號平面停車位，既有欠缺契約預定效用及欠缺保證品質之瑕疵，爰依民法第三百五十九條減少價金或同法第三百六十條損害賠償之規定，請求擇一為原告勝訴判決。並聲明：被告應連帶給付原告九十萬元，及自訴狀繕本送達被告翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息；並願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：
（一）否認被告所出賣之系爭停車位有何瑕疵。蓋依兩造所簽立之房屋及土地買賣合約內容觀之，原告於買方欄簽名及蓋章並書寫身分證字號及戶籍地址，可證明原告深知伊所買之平面停車位為附圖編號四十五號，停車位之平面面積為五坪，該車位之土地及買賣價款共九十五萬元。被告已依約移轉該編號四十五號平面停車位之所有權於原告名下，且已交付該平面停車位供原告使用，被告所交之平面停車位並無短少坪數之瑕疵。
（二）兩造之買賣合約已約定「買賣雙方之約定，一律根據本合約，並載明於本合約內，倘若現場銷售人員口頭約定事項，亦應載明於本約之特約條款明註，否則一律無效」（房屋買賣合約書第十七條、土地買賣合約書第十一條），然遍查買賣合約，兩造並無任何有關系爭停車位可停放二輛汽車之擔保，亦無該特約事項之記載，是依買賣合約，被告有關停車位之給付，並無違約。
（三）否認售屋小姐王淑碧有向原告聲稱該第四十五號平面停車位可供二輛自小客車停放，原告始決定購買該平面停車位。另王淑碧為統傑廣告事業有限公司（下稱統傑公司）之受僱人，被告與該廣告公司簽有廣告代銷合約，依該合約之規定，該廣告公司對外之代銷行為，若有房屋或土地買賣合約未規定事項，應先徵得被告同意，才能作為合約之項目，否則對被告不生效力。是縱使王淑碧有向原告為保證，亦屬王淑碧之個人行為，應對被告不生效力。並聲明：駁回原告之訴，如受不利益之判決，願供擔保請免為假執行。
三、兩造不爭執之事實：
（一）被告二人於高雄市○○區○○段八小段二三八四號地號上興建「天邑世家」大廈販賣，原告依其廣告及現場說明，於八十八年七月十一日以總價六百六十九萬元向被告等承購其中門牌號碼為高雄市○○區○○路○○○號「天邑世家」Ａ３棟十九樓之一房屋一棟及該大廈地下一層第四十五號平面停車位及其基地應有部分。
（二）原告所購買之系爭第四十五號停車位，依設計圖係編繪為長六公尺寬二．五公尺之停車位，該車位靠內側有機房及緊急出口，於「天邑世家」社區管理委員會未以鐵欄杆圈圍以前，該位置可停放二部自小客車，惟於管理委員會決定對機房及緊急出口以欄杆加以圈圍後，現在只能停放一部自小客車（參卷第八五頁相片）。
（三）王淑碧係於原告購屋時，在售屋現場之銷售人員，王淑碧為統傑限公司之受僱人，被告與該統傑公司簽有廣告代銷合約。
四、本件爭點為：
（一）王淑碧是否有對原告保證該第四十五號停車位可供停放二輛自小客車，原告始決定購買本件系爭房屋及車位。
（二）王淑碧有關系爭車位之保證內容，是否構成兩造房地（含車位）買賣契約之一部分。
（三）被告有關系爭停車位之買賣契約，欠缺出賣人所保證可停二輛自小客車之品質時，其得請求減少價金或損害賠償之數額，以多少為適當。
五、法院之判斷：
（一）被告雖否認王淑碧有對原告保證該第四十五號停車位可供停放二輛自小客車一情。惟查，原告主張：現場銷售人員王淑碧於簽約前有對原告保證該第四十五號停車位可供停放二輛自小客車一情，業據其提出原告與王淑碧之電話談話及原告與被告天邑公司陳總經理之電話談話之錄音譯文各一份為證，經核其譯文中「王淑碧：我如果要承認的話，是我可能有告知你可以停兩輛車，你是因為這個才買這個房子，我要負擔起我有說的這個部分，事實上我是有這麼說，當初是我可能比較不懂公務這部分，現在造成這個困擾看怎麼解決。原告（即丙○○）：我了解目前的情況，可是當初我有對你問的很清楚。王淑碧：我也知道你是因為我這句話才買這個房子，現在就看怎麼樣解決」（卷第十五頁）、「原告：當初我有向銷售人員問三、四次，那個位子是否可以停兩輛車，她說沒有問題。被告公司陳總經理：她確實有跟你這樣說，我承認。如果她不承認的話，那現在我就不必跟你講了」、「陳總經理：她確實有講，我都承認，她確實是有講。就是因為她確實有講，所以我公司願意犧牲一些來處理這件事」（卷第十七頁）等談話內容，與證人即原告之父 廖震澤 （卷第一○○頁）、證人 卓寶霖 （卷第一二二頁）到庭證述情節相符，是原告主張「伊係經被告銷售人員王淑碧一再保證該第四十五號停車位可供停放二輛自小客車，原告始決定購買本件系爭房屋及車位」等情，應堪信為真實。被告空言否認上開情節，尚無可採。
（二）被告雖主張王淑碧有關系爭車位之保證內容，並不構成兩造房地（含停車位）買賣契約之一部分，其保證內容，與被告無關等情，惟查：
１、按「代理人於代理權限內，以本人名義所為之意思表示，直接對本人發生效力」，民法第一百零三條第一項定有明文。查王淑碧為被告房地之現場銷售人員，為被告所不爭執，而王淑碧為被告二人銷售房地之行為，客觀上顯然係經被告二人授與訂立買賣契約之代理權，是王淑碧對房屋買受人而言，其所為自應對被告二人發生效力，故銷售人員王淑碧有關系爭車位之保證內容，自應構成兩造房地買賣契約之一部分。至於代理權之授與，並不以書面契約為必要，且被告二人與統傑公司之「廣告銷售代理合約」，其屬債權契約，並不得對抗交易之善意第三人，是被告所辯，王淑碧係統傑公司員工，非被告之受僱人，伊對王淑碧之保證行為不用負責等語，尚無可取。
２、次按「定型化契約中之條款違反誠信原則，對消費者顯失公平者，無效。定型化契約中之條款有下列情形之一者，推定其顯失公平：一、違反平等互惠原則者。二、條款與其所排除不予適用之任意規定之立法意旨顯相矛盾者」，「依照當事人一方預定用於同類契約之條款而訂定之契約，為左列各款之約定，按其情形顯失公平者，該部分約定無效：一、免除或減輕預定契約條款之當事人之責任者。二、加重他方當事人之責任者。三、使他方當事人拋棄權利或限制其行使權利者。四、其他於他方當事人有重大不利益者」，消費者保護法第十二條及民法第二百四十七條之一分別定有明文。本件兩造之買賣合約有約定「買賣雙方之約定，一律根據本合約，並載明於本合約內，倘若現場銷售人員口頭約定事項，亦應載明於本約之特約條款明註，否則一律無效」（房屋買賣合約書第十七條、土地買賣合約書第十一條）等情，固有買賣合約二份在卷可稽，惟上開定型化契約條款內容之規定，對被告之代理人即現場銷售人員所為之行為，其依法本應負責，其以定型化契約條款免除本人之責任，依上開法律規定，對消費者顯失公平，是該免責條款應屬無效。是被告自不得以兩造契約未記載「出賣人保證系爭停車位可停二輛自小客車之品質」等語，即可對王淑碧之行為，不予負責。
３、復按「稱買賣者，謂當事人約定一方移轉財產權於他方，他方支付價金之契約。當事人就標的物及其價金互相同意時，買賣契約即為成立」，民法第三百四十五條定有明文。又「買賣之債權契約並非要式行為，除第一百六十六條情形外，自無須以訂立書據為其要件，苟有其他證據方法，足以證明確有買賣事實，則因買賣所發生之債務關係，即不容藉口無書據而任意否認」，有最高法院十八年上字第二九五六號判例可資參照。查王淑碧為被告房地之現場銷售人員，其屬被告銷售房屋之代理人，前已述明，其代理被告與原告就系爭停車位所達成之合意，自屬兩造間買賣契約內容之一部分，且此保證之效力，並不因未簽立正式之書面契約而受影響。是原告主張「王淑碧有關系爭車位之保證內容，構成兩造房地（含停車位）買賣契約之一部分」，為屬有據。
（三）有關系爭停車位買賣契約，欠缺出賣人所保證可停二輛自小客車之品質時，其得請求減少價金，以多少元為適當，本院論述如下：
１、原告雖主張被告所需負之保證責任，應達「再提供一個地下一樓平面停車位」之程度，惟查：原告所購買之系爭第四十五號停車位，依設計圖係編繪為長六公尺寬二．五公尺之停車位，該車位靠內側有機房及緊急出口，依設計圖所劃之停車格，該位置僅可停放一部自小客車，此有兩造房屋買賣合約書所附之停車空間圖一紙可稽（詳參房屋買賣合約書正本後之附圖，見卷第五十五頁），而原告於簽立該房屋及停車位買賣合約書時，並在該停車位之附圖上蓋章，是被告主張原告於簽約時對該停車位之位置、面積大小，皆屬知情，應堪採信。又系爭第四十五號停車位之買賣價金為九十五萬元（建物部分為三十八萬元，土地為五十七萬元，38+57＝95），此觀之於兩造所簽訂之房屋買賣合約第五條及土地買賣合約第三條規定甚明，而兩造簽訂買賣契約當時，地下一樓平面停車位一個約九十五萬元，為兩造所自認，再觀之原告所提通話譯文「原告：可是你有說那個位子可以停兩輛車。王淑碧：對，那個位子旁邊剛好可以停兩輛，這點我有錯誤沒有跟你講清楚，那個位子旁邊的確可以斜著停兩輛車，就像地下室子母車位一樣，可以停兩輛車」等內容，本院認被告應負之保證責任，為如同「一個車位可以停放二部車之子母車位」之責任。蓋如上所述，該位置僅是一個停車位，僅因該停車位旁有機房及緊急出口，依規定其大小不能設立二個停車格，但因該位置具有其旁尚有多餘空間之特殊性，而可以停放二輛自小客車。是原告主張被告應負「再提供一個地下一樓平面停車位」責任等語，尚無可取。
２、按「買賣因物有瑕疵，而出賣人依前五條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金。但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金」，民法第三百五十九條定有明文。查系爭房屋地下三樓之子母車位價格，比同樓層之一般平面車位，每個貴二十五萬元，為兩造所不爭執，並有平面式停車位改為子母式停車位，每個車位回饋二十五萬元予管理委員會之收據在卷可佐（卷第二一六頁），而依被告出售車位之定價標準，地下一樓之停車位，比地下三樓之同條件停車位，每個貴十萬元，亦據證人即被告天邑公司業務部經理 黃麗珠 到庭證述在卷（卷第一六七頁）。本院審酌該棟大樓地下室子母停車位與一般平面停車位之價格差距，地下一樓與地下三樓停車位因樓層位置之價格差距，及兩造房屋係於八十八年底交屋，被告天邑公司已無償提供該大樓地下一樓第七十二號停車位供原告使用（有切結書在卷可參，卷第二一五頁），迄九十年十月三十一日止，原告於起訴狀繕本送達被告翌日（九十年八月二十一日）前，並無另外租用停車位之損害等一切情狀，並依前揭法律規定，本院認原告因停車位瑕疵，所得依法請求減少之價金，以三十五萬元為適當，原告逾此範圍內之請求，為無理由。
３、末按「數人負同一債務，明示對於債權人各負全部給付之責任者，為連帶債務。無前項之明示時，連帶債務之成立，以法律有規定者為限」，民法第二百七十二條定有明文。本件被告天邑公司為房屋部分出賣人，被告甲○○為土地部分出賣人，而依被告二人與原告所訂立之買賣合約並未明示其對於所負債務應負連帶債務責任，此外，法律亦未有被告二人對此應負連帶責任之規定，是原告請求被告二人應連帶返還減少之價金，尚屬無據。
六、綜上所述，原告依民法買賣規定，以出賣人欠缺保證品質之瑕疵，向被告二人請求減少價金，於三十五萬元之範圍內為有理由。從而，其主張被告二人應給付原告三十五萬元，及自九十年八月二十一日（即起訴狀繕本送達被告翌日）起，按年息百分之五計算之利息，為有理由。其逾此部分之請求為無理由，應予駁回。
七、兩造陳明願供擔保，聲請宣告假執行或免為假執行，經核原告勝訴部分，合於法律規定，爰分別酌定相當之擔保金額宣告之；原告其餘假執行之聲請，因訴之駁回而失所依據，不予准許。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘陳述及攻擊方法，核與判決之基礎無影響，自無庸逐一論述，併此敘明。
九、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第七十九條但書。中華民國九十二年三月二十一日
臺灣高雄地方法院民事第六庭~B法官施柏宏右為正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於宣示後送達前提起上訴者須於送達後十日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中華民國九十二年三月二十四日~B法院書記官陳惠玲