宜蘭簡易庭103年度宜簡字第229號民事判決

臺灣宜蘭地方法院民事簡易判決　　　　103年度宜簡字第229號
原　　　告　 吳萬發
訴訟代理人　 凃莉雲 律師
被　　　告　 沈茂全
訴訟代理人　 簡坤山 律師
上列當事人間所有權移轉登記事件，本院於民國104年1月6日言
詞辯論終結，判決如下：
主文
被告應將坐落宜蘭縣○○鎮○○段○○○○○號，地目田，面積
一七九八點一六平方公尺土地之應有部分六九一六○○分之七四
六○九移轉登記予原告。
訴訟費用由被告負擔。
事實及理由
一、原告主張：
（一）原告於民國61年3月13日向訴外人 林忠允 購買宜蘭縣○○
鎮○○段○○○段000地號（重測後：宜蘭縣○○鎮○○
段○○○○○號，下稱系爭土地）其中之0.0200甲土地，原告
原以系爭土地作為養豬及菜園種植之用，之後建造農舍並
在農舍內供俸祖先牌位，原告居住至今已超過15年。其後
林忠允於69年6月24日將系爭土地出售給被告父親即訴外
人 沈坤成 ，並與沈坤成合意將系爭土地中建造農舍0.02甲
部分，於法令放寬公布日無條件辦理土地移轉及分割登記
予原告，此有經本院核定宜蘭縣頭城鎮調解委員會69年7
月13日69頭鎮調字第101號調解書（下稱系爭調解書）之
記載：「一、聲請人（即原告）之所有房屋坐○○○鎮○
○里○○路○○號因建地過少，經聲請人與對造人（即土地
所有權人）林忠允之同意於民國61年3月13日於新台幣陸
仟元價款購得對造人所○○○鎮○○段○○○號耕地、地目
、田、面積0.1798公頃，其中之0.0200甲（如附圖位置）
建造農舍，惟因對造人林忠允將其上開土地（即其餘耕地
）出售給對造人沈坤成，因此請本會調解雙方同意調解成
立如后。（一）聲請人吳萬發願意將尾款新台幣伍仟元正
於民國69年7月13日以前付清給對造人林忠允，結束應付
之總地價款新台幣陸仟元。（二）對造人林忠允、沈坤成
願意將已出售坐○○○鎮○○段○○○號尾端（如附圖部份
0.0200甲）土地因目前限於政府農業發展條例及土地法之
限制，耕地暫無法分割移轉登記，對造人等願意政府政策
放寬公布日無條件辦理土地移轉及分割登記給聲請人吳萬
發，絕無異議。…（以下略）」等語可稽（見卷第5頁以
下）。又上開約定系爭土地之0.0200甲為193.9834平方公
尺，占系爭土地1,798.16平方公尺之74609/691600。而農
業發展條例於89年1月10日修正後，已放寬非自耕農身分
者亦能購買農地，並得移轉為共有，系爭調解書之條件已
成就，沈坤成依系爭調解書負有將系爭土地應有部分7460
9/691600移轉登記予原告之義務，而沈坤成死亡後，被告
為沈坤成之繼承人，依民法第1148條本文規定，被告即承
受其被繼承人沈坤成此項義務，是原告請求被告應將系爭
土地之應有部分74609/691600，移轉登記予原告，自屬有
理由。參酌最高法院93年度台上字第803號判決意旨，分
割登記前必須以登記為共有狀態為前提，倘原告不先登記
為共有人，二造無從依共有之關係繼續履行分割之協議，
準此，不論是辦理土地移轉或是分割登記皆為系爭調解書
之約定義務，本件原告當可請求所有權應有部分移轉登記
，至臻明確。爰依契約及民法第1148條之法律關係，求為
判決：被告應將坐落宜蘭縣○○鎮○○段○○○○○號（地目
田、面積1,798.16平方公尺）土地之應有部分74609/6916
00，移轉登記予原告。
（二）對被告抗辯所為之陳述：
⑴被告辯稱伊係以贈與為原因善意受讓系爭土地，應受土地
法第43條規定善意受讓之保護云云，但被告所辯不實：
１經查，原告購買系爭土地其中之0.0200甲土地後，建造農
舍並居住其中，旁邊作為養豬、種植菜園、穀倉、工作室
之用；又於被告父親沈坤成購買系爭土地之前，農舍確實
已存在；且依68年林務局農林航空測量所於系爭土地之空
照圖照片可見確有建物存在（見卷第81頁），被告既自承
於70年間確實偶爾幫忙父親巡 田水 ，被告當然知悉系爭土
地上蓋有農舍之事；況且依系爭調解書亦有記載建造農舍
之事，依經驗法則及事理法則判斷，足徵相關人等簽訂系
爭調解書時，農舍已經存在，否則何需記載在調解書中，
是被告抗辯其係善意受讓，自無可取。
２次查，原告兒子 吳國清 曾至被告家中與被告商談移轉系爭
土地中之0.0200甲土地事宜兩次，第一次雙方會面僅被告
及其母親在場，被告配偶 沈游美琴 則不在現場，雙方和諧
商談不到5分鐘，被告即表示同意歸還，被告母親雖坐在
騎樓，亦可聽見客廳內之談話，其亦當場表示同意歸還，
雙方溝通並無任何障礙，而被告母親神智清楚，均能正常
談話，看不出有任何智能退化之情形。惟嗣後原告兒子吳
國清再次前往被告家中時，被告卻以原告之農舍擋住路頭
，要再問問看等語推辭，是認被告早已知悉有其父與原告
間關於系爭調解書約定之存在。
３又查，被告辯稱伊是在其父親沈坤成死亡後數年（約95年
左右)，整理遺物時，始發現有調解之事實云云，然而，
通常為往生者整理遺物應是在往生後數月，以表孝心並讓
往生者安息，何況是被告的父親往生，豈有可能拖到往生
後五年才開始整理遺物，實已悖離一般事理法則。
４再查，被告辯稱約95年左右開卡車經過系爭土地時，才發
現蓋有農舍云云，設此為真（此為假設語氣），為何被告
當時看到自己所有土地上蓋有建物，卻不聞不問，若非清
楚知悉原告有權在此蓋建物，為何不本於其所有權前來質
問，可證被告辯稱其為善意乃屬不實。
５復查，被告辯稱證人 盧森桂 證述看到被告巡田水時時約50
多歲乃屬不實云云，惟證人盧森桂於本院審理時證稱：「
…沈坤成去看土地後發現土地上有農舍，但是後來沈坤成
還是有買該土地，當時被告沈茂全約50多歲，沈坤成在做
田時，被告有去巡視田水。…」等語，被告父親既是在90
年間死亡，在其死亡之前，被告父親年邁或有身體不適，
作為子女之被告代為巡田水乃事理之當然，證人盧森桂看
到被告巡田水非在70年間，被告當然不會是20幾歲之人，
且鄉下莊稼人家膚色黝黑，實際年齡40歲看起來也像50多
歲，並無任何不合理之處。
⑵被告辯稱原告所蓋農舍占據系爭土地路頭位置，致被告無
法通行於道路，系爭土地形成袋地，又大型農業機具無法
進出系爭土地之通道故不能算是通道云云。經查，依現場
照片所示（見卷第67頁以下），原告所蓋農舍並不大，系
爭土地可自由通行於道路，並無任何阻礙，且被告家中早
年都在此耕作，從被告水田可自由通行於道路，系爭土地
並非袋地，至為灼然。況且，並無規定須大型農業機具可
通過之空間始屬通道，縱大型農業機具無法從系爭通道經
過，被告的農業機具皆自從後面的田埂路進出，這數十年
來均無礙於被告水田之耕種，原告所留通道不但能讓一般
人員方便進出，若屬小型農業機具亦能通過，已屬通道無
誤，從而被告上開所辯，實無理由。
二、被告則以：
（一）原告依系爭調解書請求，惟系爭調解書之當事人為原告與
被告之父，被告嗣係以贈與原因自其父沈坤成處受讓系爭
土地，原告對前開調解書內容應有善意受讓保護之適用，
自不受該調解書約定之拘束，詳言之：
⑴被告父親沈坤成係於69年6月24日向林忠允買賣取得系爭
土地全部持分，其並於82年8月28日以贈與為原因將系爭
土地權利範圍全部移轉登記予被告，辦理移轉登記時，被
告並不知其父親沈坤成及林忠允曾於69年7月13日與原告
達成系爭調解書所約定之協議，土地登記謄本亦無此記載
，被告取得系爭土地所有權後，將系爭土地委由第三人耕
作，直至父親沈坤成於90年間過世，被告仍不知有系爭調
解書所指乙事，被告約於95年間，整理沈坤成之遺物時，
始發現系爭調解書，被告並非系爭調解書之當事人，依土
地法第43條規定：「依本法所為之登記，有絕對效力。」
，又依最高法院91年度台上字第2369號裁判意旨：「土地
法第四十三條所謂登記有絕對效力，係指土地之登記名義
人與真正權利人不同一，為保護因信賴登記而取得權利之
第三人而設，將登記事項賦予絕對真實之公信力，故第三
人信賴登記而取得土地權利時，不因登記原因之無效或撤
銷而被追奪，惟此項規定，並非於保護交易安全之必要限
度以外剝奪真正之權利，如在第三人信賴登記而取得土地
權利之前，真正權利人仍得對於登記名義人主張登記原因
為無效或撤銷，提起塗銷之訴，故上開土地法之規定於第
三人自無處分權之登記名義人善意受讓土地時，始有適用
，如非自無權處分人受讓土地，自不得適用上開規定。」
等語，被告應受善意受讓之保護，不受系爭調解書約定之
拘束，是原告上開主張，顯無理由。
⑵原告主張被告並非善意，不受善意受讓之保護云云。惟查
，原告於起訴前，由原告之子吳國清與另一名男子（不知
是否為盧森桂）曾來被告家中，當時被告母親即 沈陳阿甜
坐在騎樓間，該名男子即在騎樓與被告母親聊天，吳國清
則到室內找被告，吳國清要求被告將系爭土地分割給他，
當時被告即一直向吳國清表示「當初你們蓋房子也沒有徵
詢我的意見，現在卻說要分割，這樣以後我們的土地沒有
辦法通行」等語，被告並未作任何允諾，僅表示要請教代
書後再談。嗣後吳國清係再與其配偶一同前來，當時被告
及配偶即訴外人沈游美琴均在客廳，被告即堅決表示不同
意將系爭土地分割或移轉持分予原告，吳國清即大聲嚷嚷
，並向被告表示要用自己的方法處理。由上可知，被告知
悉父親沈坤成曾與原告成立調解之事，係在受贈與系爭土
地十餘年之後，且被告從未同意將系爭土地移轉持分或分
割給原告。又證人盧森桂於本院審理時證稱：「買賣土地
時我是認識被告的父親，當時被告是否有參與，我不知道
。」、「我知道調解的事情，但過程及結果我不知道，我
也不清楚被告是否知道過程及結果。」等語（見卷第53頁
），足徵被告於82年8月28日受讓取得系爭土地所有權，
係屬善意。復查，證人盧森桂及吳國清固於本院審理時證
稱：「民國70多年看過被告與其父親巡視田水。」、盧森
桂並證稱：「沈坤成去看土地後發現土地上有農舍，但是
後來沈坤成還是有買該土地，當時被告沈茂全約50多歲，
沈坤成在做田時，被告有去巡視田水。」；證人吳國清另
證稱：「農舍很早就蓋了，在沈坤成買土地前農舍就存在
了」等語。被告於70年間確實曾偶爾幫忙父親巡田水，斯
時被告約僅20歲，當時系爭土地上並無二層樓RC建物，惟
因農事收入不高，之後即以開卡車為業，故在82年間受贈
取得系爭土地所有權後，係將系爭土地委由第三人代耕，
該RC建物係被告於95年間開卡車經過時始發現。且原告向
林忠允買受系爭土地特定部分時，即有建物坐落在系爭土
地旁，原告買受系爭土地後並未馬上於系爭土地上興建上
開建物，是上開證人所指農舍應為原告在鄰地之住宅，而
非上開坐落於系爭土地之二層樓RC建物。從而，證人上開
所述，顯與事實不符，並不可採。
⑶被告並非系爭調解書之契約當事人，原告依繼承之法律關
係，主張被告應承受沈坤成之契約義務，惟系爭土地係沈
坤成生前即已贈與被告，迄今已逾20年，被告既非繼承取
得系爭土地，則原告主張被告應依繼承關係履行契約，顯
然違反債權相對性之法理，應屬無理由。
（二）縱認本件無善意受讓保護之適用，惟該調解書約定之停止
條件尚未成就，故原告之請求亦無理由：
⑴系爭調解書第一條第（二）項記載：「對造人林忠允、沈
坤成願意將已出售坐○○○鎮○○段○○○號尾端（如附圖
部份）0.0200甲土地因目前受限於政府農業發展條例及土
地法之限制，耕地暫無法分割移轉登記，對造人等願意政
府政策放寬公布日無條件辦理土地移轉及分割登記給聲請
人吳萬發，絕無異議。」可知原告係向林忠允買受系爭土
地尾端面積0.02甲（約為198.98平方公尺）之特定部分，
惟因當時受限法令規定而無法辦理分割移轉，遂約定日後
法令放寬時，始辦理分割移轉登記，故其履行條件除法令
放寬不具自耕農身分得取得農地所有權外，亦須待系爭土
地特定部分得辦理分割時，原告始可請求辦理移轉登記。
又系爭土地地目為田，使用分區為特定農業區，使用地類
別為農牧用地，可知系爭土地係屬農業發展條例所稱之耕
地，然土地法第30條固於89年間刪除，即放寬關於農業用
地之移轉及分割規定，惟其分割仍受農業發展條例第3條
第11款、第16條第1項本文規定關於耕地分割之限制，是
系爭土地依法尚不能分割。從而，系爭調解書約定履行之
停止條件尚未成就，則被告即無分割、移轉登記系爭土地
特定部分予原告之義務，原告上開請求，顯然無據。
⑵原告次主張依最高法院93年度台上字第803號判決意旨，
分割登記前必須以登記為共有狀態為前提，倘原告不先登
記為共有人，二造無從依共有之關係繼續履行分割之協議
，準此，不論是辦理土地移轉或是分割登記皆為系爭調解
書之約定義務，本件原告當可請求所有權應有部分移轉登
記云云。惟查，上揭判決之主要案情乃針對89年修正之農
業發展條例第17條第1項規定：「本條例修正施行前，繼
承人因受原土地法第30條之1及修正前本條例第31條之限
制，而以約定或信託方式，將農地或其持分登記於受託人
名下者，於本條例修正通過後一年內，得請求回復登記為
所有人。回復請求權人並得請求依其持分分割。」，亦即
89年以前因受限於自耕農之限制而無法繼承取得農地或農
地持分者，於該條例修正通過後一年內，得請求辦理產權
回復登記及分割，與本件事實尚有不同，自不可比附援引
。又原告係向林忠允買受系爭土地之特定部分，而非應有
部分，且原告並非繼承取得，並無同條例修正之第16條第
1項第3、4款規定關於繼承之耕地，得不受耕地分割面積
之限制之適用，亦無同項其他款所定得不受最小面積限制
之例外規定情形。
⑶參酌本院82年度宜簡字第78號判決要旨：「經查據原告提
出之兩造67年3月27日訂立之系爭土地買賣契約書，其中
第2項載明『本買賣土地位置如左記略圖所指為準』，契
約書後並附有土地買賣位置略圖，以雙斜線標示出土地買
賣位置，原告亦稱被告為系爭土地共有人之一，先將其分
管範圍內約二百坪土地供原告建屋永久使用，過數年再正
式訂立土地買賣契約，是該買賣契約縱然屬實，買賣標的
物顯為系爭土地之其中特定位置而非土地所有權之應有部
分，是原告請求確認兩造間就系爭土地所有權持分2424分
之679有買賣關係存在，與上開買賣契約之標的物有間，
於法自屬無據。」職是，依系爭調解內容係分割土地之特
定部分，與移轉應有部分不同，本件依法尚不能分割，原
告買受系爭土地之特定部分，是就原告請求被告將系爭土
地應有部分74609/691600移轉登記予伊，實屬無據。
（三）如依被告主張分割土地，被告使用部分將成袋地：
自衛星空照圖（見卷第73頁）可知，原告所建之農舍乃位
於系爭土地唯一相鄰對外道路之位置，且該建物已將系爭
土地尾端塞滿，至於原告所稱之通道，實際上係在原告所
建農舍旁邊之鐵造雨遮部分，乃屬附屬建物，且其上堆滿
雜物，該位置應係原告之曬衣間，縱該位置可通行，惟其
空間亦不足以使農業機具通過，顯然難以作為通行之用，
是就原告以前詞置辯，顯然無據等語，資為抗辯。
（四）答辯聲明：駁回原告之訴。
三、本件原告主張其於61年3月13日向林忠允購買宜蘭縣○○鎮
○○段○○○段000地號（重測後：宜蘭縣○○鎮○○段○○○
○○號）其中之0.0200甲部分之土地，並將該部分交付原告
占有使用興建農舍。林忠允復於69年6月24日將系爭土地全
部出售予被告父親沈坤成，並辦理所有權移轉登記。原告與
沈坤成於69年7月13日在宜蘭縣頭城鎮調解委員會成立調解
，案號為69頭鎮調字第101號，系爭調解書記載：「一、聲
請人（即原告）之所有房屋坐○○○鎮○○里○○路○○號因
建地過少，經聲請人與對造人（即土地所有權人）林忠允之
同意於民國61年3月13日於新台幣陸仟元價款購得對造人所
○○○鎮○○段○○○號耕地、地目、田、面積0.1798公頃，
其中之0.0200甲（如附圖位置）建造農舍，惟因對造人林忠
允將其上開土地（即其餘耕地）出售給對造人沈坤成，因此
請本會調解雙方同意調解成立如后。（一）聲請人吳萬發願
意將尾款新台幣伍仟元正於民國69年7月13日以前付清給對
造人林忠允，結束應付之總地價款新台幣陸仟元。（二）對
造人林忠允、沈坤成願意將已出售坐○○○鎮○○段○○○號
尾端（如附圖部份0.0200甲）土地因目前限於政府農業發展
條例及土地法之限制，耕地暫無法分割移轉登記，對造人等
願意政府政策放寬公布日無條件辦理土地移轉及分割登記給
聲請人吳萬發，絕無異議。…（以下略）」。上開約定系爭
土地之0.0200甲約為193.9834平方公尺，占系爭土地1,798.
16平方公尺之74609/691600。沈坤成於82年8月28日以贈與
為原因，將系爭土地之所有權移轉予被告，另沈坤成於90年
間死亡，被告為沈坤成之繼承人之事實，業據提出宜蘭縣頭
城鎮調解委員會69年7月13日69頭鎮調字第101號調解書、地
籍圖謄本、土地登記謄本暨異動索引、土地登記簿、現場照
片、空照圖為證，被告並不爭執，堪信原告主張為真。
四、被告辯稱伊並非系爭調解書之當事人，而係受贈第三人，被
告非因繼承取得土地，應受土地法第43條善意受讓之保護，
自不受該調解內容之拘束云云。惟查：
（一）按土地法第43條規定：「依本法所為之登記，有絕對效力
。」，又所謂登記有絕對效力，係指土地之登記名義人與
真正權利人不同一，為保護因信賴登記而取得權利之第三
人而設，將登記事項賦予絕對真實之公信力，故第三人信
賴登記而取得土地權利時，不因登記原因之無效或撤銷而
被追奪，惟此項規定，並非於保護交易安全之必要限度以
外剝奪真正之權利，如在第三人信賴登記而取得土地權利
之前，真正權利人仍得對於登記名義人主張登記原因為無
效或撤銷，提起塗銷之訴，故上開土地法之規定於第三人
自無處分權之登記名義人善意受讓土地時，始有適用，如
非自無權處分人受讓土地，自不得適用上開規定，此有最
高法院91年度台上字第2369號民事裁判意旨可參，亦為被
告引為抗辯之法律上理由。然而，觀諸上開意旨土地法第
43條規定適用情形為交易第三人自無處分權之登記名義人
受讓土地，而該交易第三人並不知登記原因有無效或得撤
銷之情形；亦即，在土地登記名義人與真正權利人不同一
之狀況下，為交易之安全，給予信賴登記制度之善意交易
對象絕對之效力。本件情形實有不同，被告固於82年8月
28日以贈與為原因，自其父沈坤成處受讓系爭土地，係因
法律行為而受讓；惟觀沈坤成於61年3月13日與原告簽立
系爭土地中之0.02甲特定土地之買賣契約，再於69年成立
調解，於系爭調解書中就尾款之交付、待法令放寬時分割
移轉登記為約定，從而，沈坤成與原告間就系爭土地之
0.02甲部分土地係存在僅具有債權性質之買賣關係。被告
之父沈坤成為系爭土地之真正所有權人，非無處分權之登
記名義人，無何得撤銷之原因；且就系爭土地之部分尚未
為土地所有權之移轉登記，渠等約明待法令放寬時同意予
以分割移轉，核非違反法令之客觀給付不能之契約內容，
登記原因不生無效之情形，在法令限制放寬前，沈坤成自
無履行其與原告間所有權分割移轉登記之契約義務，但於
法令限制放後，沈坤成即負有分割移轉予原告之契約義
務，沈坤成若將系爭土地全部移轉所有權予他人，致於法
令限制放寬時，因此無法履行其與原告間移轉所有權之契
約義務，即生給付不能債務不履行之損害賠償責任，依照
上開之說明，被告既無自無處分權人受讓土地之情形可言
，從而，本件並無信賴登記、善意保護之適用。原告舉證
人即其子吳國清、鄰人盧森桂證稱被告於70幾年間即知悉
原告所建蓋之農舍，又起訴前原告拜訪被告時，被告是即
刻答應移轉持分之情形顯然知悉沈坤成與原告間存有買賣
、分割移轉土地之約定；被告則舉其妻證人沈游美琴證稱
並無應允辦理持分移轉乙事，惟依前開說明，本件並無土
地法第43條善意受讓之適用，是而，被告提出證人沈游美
琴之證詞，不足為有利於被告之認定。
（二）次按繼承人自繼承開始時，除本法另有規定外，承受被繼
承人財產上之一切權利、義務，民法第1148條第1項前段
定有明文。又參酌最高法院51年台上字第2664號民事判例
要旨：「被繼承人生前固有將其所有財產為贈與之權，第
以非經登記不得移轉之不動產為贈與者，如被繼承人與受
贈人成立契約後，尚未為移轉登記，而被繼承人即已死亡
，則被繼承人就該不動產仍有所有之權利，並負為移轉登
記使受贈人取得所有權，俾贈與發生效力之義務，而被繼
承人此項財產上之權利義務，於繼承開始時應由繼承人承
受。」，依照上開之說明，繼承人於繼承開始時承受被繼
承人財產上之一切權利義務，包括被繼承人生前之契約責
任，被繼承人於生前與他人間成立負有移轉所有權之債權
責任，於被繼承人死亡時，即繼承人開始繼承後，繼承人
本於繼承關係負有繼續履行被繼承人移轉所有權之契約責
任。本件被告為沈坤成之繼承人，為被告所不爭，沈坤成
於90年間死亡，被告即開始承受被繼承人於61年及69年間
與原告間之契約責任，亦即於法令放寬時履行分割移轉之
契約責任。從而，被告辯稱伊並非系爭調解書之當事人，
，其非因贈與取得土地，自不受該調解內容之拘束云云，
承上，被告係因繼承之法律關係承受調解書之契約責任而
受其內容之拘束，被告稱不用調解內容之拘束云云，尚不
足取。
（三）本件沈坤成與原告間所訂之買賣、分割移轉契約，基於債
權責任，在法令限制放寬前，沈坤成自無履行其與原告間
所有權分割移轉登記之契約義務，但於法令限制放後，
沈坤成即負有分割移轉予原告之契約義務，前開契約義務
於90年沈坤成死亡後，即由其繼承人繼承之，因此，如沈
坤成與原告間於訂立前開契約後在生前復將系爭土地以法
律行為移轉登記予第三人，致於法令限制放寬時，沈坤成
因此給付不能而無法履行其與原告間移轉所有權之契約義
務，沈坤成即對原告負有債務不履行之損害賠償責任，前
開損害賠償之債亦應於90年沈坤成死亡後由其繼承人即被
告承受之，要言之，此一損害賠償責任乃基於繼承而來；
又查，沈坤成於82年8月28日以贈與為原因將系爭土地所
有權全部移轉所有權予被告，被告因此不會因系爭土地已
移轉予他人所有，致發生給付不能之情事，被告既擁有系
爭土地之所有權，於法令限制放寬後基於契約及繼承之法
律關係，負有履行契約之責任，又無給付不能需易為金錢
損害賠償之情事，被告應不能解免履行契約之責。
五、按農業發展條例於62年9月3日制定公布，同年月5日施行，
該條例第22條前段（修正前）規定「為擴大農場經營規模，
防止農地細分，現有之每宗耕地不得分割及移轉為共有」，
其後該條例經多次修正，至89年1月26日始將耕地不得移轉
為共有之規定刪除。又89年1月26日修正後該條例第3條第11
款規定「本條例用辭定義如下：一一、耕地：指依區域計畫
法劃定為特定農業區、一般農業區、山坡地保育區及森林區
之農牧用地」，第16條第1項規定「每宗耕地分割後每人所
有面積未達○．二五公頃者，不得分割。但有下列情形之一
者，不在此限：一、因購置毗鄰耕地而與其耕地合併者，得
為分割合併；同一所有權人之二宗以上毗鄰耕地，土地宗數
未增加者，得為分割合併。二、部分依法變更為非耕地使用
者，其依法變更部分及共有分管之未變更部分，得為分割。
三、本條例中華民國八十九年一月四日修正施行後所繼承之
耕地，得分割為單獨所有。四、本條例中華民國八十九年一
月四日修正施行前之共有耕地，得分割為單獨所有。五、耕
地三七五租約，租佃雙方協議以分割方式終止租約者，得分
割為租佃雙方單獨所有。六、非農地重劃地區，變更為農水
路使用者。七、其他因執行土地政策、農業政策或配合國家
重大建設之需要，經中央目的事業主管機關專案核准者，得
為分割」，是農業發展條例於89年1月26日修正後，耕地除
有該條例第16條第1項規定之情形外，仍不得分割。基此，
被告辯稱抗辯系爭調解書約定之土地，顯然未達0.25公頃之
標準，原告不得請求辦理分割，因此原告亦無單純移轉土地
持分與被告以成立共有關係之義務，尤其是系爭調解書之停
止條件為「無法分割移轉登記政府政策放寬時」，今農業發
展條例之修正並未改變系爭土地為得分割，停止條件顯然未
成就，原告自無依據分割契約分割登記之義務，更無單純移
轉持分之義務，原告請求移轉土地持分成為共有缺乏依據云
云。經查：
（一）系爭調解書係於69年7月13日訂立，所買賣之標的物為地
目田、使用分區特定農業區、使用地類別農牧用地之系爭
土地內由原告興建農舍之部分，該筆土地屬於耕地，於訂
約當時應受修正前農業發展條例第22條前段規定之限制，
不得分割及移轉為共有；於89年1月26日該條例修正後，
除有該條例第16條第1項規定之情形外，仍不得分割，惟
得移轉為共有。
（二）系爭土地由原告興建農舍之部分，其面積為0.02甲，核為
193.9834平方公尺，未達0.25公頃，自不得分割。
（三）惟單獨所有土地之特定部分買受人，除出賣人有不能將該
部分分割後移轉登記與買受人之情形外，不得請求出賣人
移轉登記按該部分計算之土地應有部分，而與原所有人共
有該土地，此有最高法院75年台上字第404號判例可參；
換言之，單獨所有土地之特定部分買受人，若出賣人有不
能將該部分分割後移轉登記與買受人之情形時，除法令有
特別規定外，買受人得請求出賣人移轉登記按該部分計算
之土地應有部分，而與原所有人共有該土地。另請求依持
分辦理土地分割登記，與請求辦理持分之回復登記使成共
有關係，為不同之請求權，此觀該修正之農業發展條例第
17條第1項，將回復登記及持分分割分別規定即明，惟分
割登記前必須以登記為共有狀態為前提，倘原告不先登記
為共有人，兩造無從依共有之關係繼續履行分割之協議，
被告此部分抗辯，尚無可取，最高法院93年度台上字第80
3號民事判決亦指出其意旨，應可參採，被告辯稱並非完
全相同案型乙節，尚難援引，所辯應有誤會，至被告另舉
本院87年度宜簡字第78號民事判決為例，惟該案訴訟標的
為確認買賣關係存在、協同辦理變更地目，該案判決意旨
指出系爭買賣契約書係以土地之特定位置為標的，與原告
請求確認系爭土地之持分有買賣關係，兩者標的物有間等
語，兩者之請求權確有不同僅係在請求分割前得否先請求
移轉為共有之問題，從而，被告據此抗辯原告之請求無據
乙節，不足採信。職是，原告依照系爭調解書內容，請求
被告移轉系爭土地之應有部分而成為共有乙節，應為正當
。
六、至於被告辯稱原告所蓋農舍占據系爭土地路頭位置，致被告
無法通行於道路，系爭土地將形成袋地乙節，核與本事件之
判斷無關，不足為有利於被告之認定。
七、系爭土地面積1798.16平方公尺，系爭土地之0.02甲約為193
.9834平方公尺，占系爭土地1,798.16平方公尺之應有部分
比例為74609/691600，誠如前述。從而，原告依契約、繼承
之法律關係，請求被告將系爭土地之所有權應有部分
74609/691600移轉登記為原告所有，核屬正當，應予准許。
八、本件判決事證已臻明確，兩造其餘主張及舉證，經審酌後與
判決結果不生影響，不另論述。
九、本件訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。
中華民國104年1月19日
臺灣宜蘭地方法院宜蘭簡易庭
法官郭淑珍
上正本證明與原本無異。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，同
時表明上訴理由；如已於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於
判決送達後10日內補具上訴理由（均須按他造當事人之人數附繕
本）。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國104年1月20日
書記官吳慧芳