宣 示 判 決 筆 錄
原 告 潤泰民生儷苑管理委員會
法定代理人 己○
訴訟代理人 庚○○
被 告 丁○○
訴訟代理人 邱六郎 律師
複代理人 戊○○
上列當事人間給付管理費事件，於中華民國98年12月3日言詞辯
論終結，同年12月17日上午11時在臺灣臺北地方法院臺北簡易庭
第4法庭公開宣示判決，出席職員如下︰
朗讀案由兩造均未到
法官朗讀主文宣示判決，並諭知將判決主文、事實及其理由要領
，記載於下：
主文
被告應給付原告新臺幣貳拾玖萬零肆佰壹拾柒元，及自民國九十
八年三月十四日起至清償日止，按年息百分之十計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用新臺幣陸仟零柒拾元，其中新臺幣伍仟捌佰伍拾元由被
告負擔，餘由原告負擔。
本判決第一項得假執行。但被告以新臺幣貳拾玖萬零肆佰壹拾柒
元為原告供擔保後，得免為假執行。
事實及理由
一、原告起訴後為訴之追加，核屬擴張應受判決事項之聲明，應
予准許。
二、原告主張：被告為潤泰民生儷苑社區之區分所有權人，其所
有房屋坐○於○區○○○路○○○號，依住戶規約被告每月應
繳交以每坪新臺幣（下同）90元計算之4,100元之管理費，
惟被告自民國83年起迄98年1月止共計15年之管理費均未繳
交，依97年度區分所有權人會議之決議、委員會議及民法第
126條規定，必須對債務人為5年管理費之追繳，計自92年7
月起迄98年10月止共計76個月份之管理費，屢經催討被告仍
置之不理，爰依公寓大廈管理條例第21條規定請求被告給付
等語。並聲明：被告應給付原告311,600元，及自起訴狀繕
本送達被告翌日起至清償日止，按年息10%計算之遲利息。
三、被告則以：
㈠被告自遷入現址迄今，從未收到任何同社區之區分所有權
通知召開區分所有權人會議之事實，更從未收到管委員成
立之通知，究竟何時正式成立？管委會何時完成推舉主任
委員？由那些委員所推舉？從何時就任主管。自稱管委會
於83年成立，請原告提出同期間收取管理費之支付實情之
會計帳冊，以及每年通知及公告之證據。管委會是否有規
約之訂立，請提出供被告作為參考。
㈡坐落臺北市○○街○○○巷○○號等潤泰民生儷苑大廈係潤泰
建設股份有限公司於81年間起造，82年10月21日取得82使
字第363號使用執照，系爭大廈完工交屋後，區分所有權
權人並未依公寓大廈管理條例之規定成立管理委員會。己
○為系爭大廈75個區分所有權人之一，依公寓大廈管理條
例第25條第3項之規定，其並無召開區分所有權人會議之
權利。己○並未依公寓大廈管理條例第30條之規定，於開
會前10日以書面通知各區分所有權人。又區分所有權人會
議尚未召開，該次區分所有權人會議竟依大廈住戶規約之
規定計算出席人數，豈有未召開即已制定規約之理，前後
矛盾。臺北市○○街○號新東里里長辦公室豈能容下3、40
人開會，益證明該會議記錄係杜撰。己○於97年6月4日持
上開不實之會議紀錄向臺北市政府申請報備，經臺北市政
府於97年6月10日以府都建字第09762298500號函：區分所
有權人會議不符公寓大廈管理條例第31條規定。己○接獲
該函後，汲汲於97年6月14日召開97年度第一屆區分所月
權人會議第2次會議，己○就同一議案重新召集會議，亦
未依法以書面通知各區分所有權人，所為之會議當然無效
。會後己○並未將97年度第1屆區分所有權人會議第2次會
議紀錄送達各區分所有權人，竟於97年6月23日偽造潤泰
民生儷苑社區區分所有權人會議紀錄送達既反對意見統計
表，該統計表全體區分所有權人均贊成，足證該統計表不
實。
㈢己○於97年6月4日持97年5月24日潤泰民生儷苑大廈97年
度第1屆區分所有權人會議紀錄等資料向臺北市政府申請
報備，原告豈於申報送件即知其所申請組織報備將遭否准
，並訂於97年6月14日召開97年度第1屆區分所有權人會議
第2次會議？若以10日前通知而言，原告至遲應於97年6月
3日寄發開會通知，原告自認係於6月4日寄發開會通知，
該決議當然無效，原告持無效之區分所有權會議決議向臺
北市政府申請組織報備，當然不合法，其提起本訴當事人
不適格。被告從未接獲己○所召開潤泰民生儷苑大廈97年
度第1屆區分所有權人會議、第2次會議之開會通知或會議
紀錄，且依公寓大廈管理條例第32條第2項規定，原告至
今仍未提出開會通知。
㈣縱使原告申請組織報備合法，原告於97年7月1日始取得公
寓大廈管理組織報備證明，原告於97年7月1日始有權利能
力始得向被告請求管理費，原告請求97年7月1日之前之管
理費，於法無據。原告至今仍未補正管理費如何計算、如
何繳費及何時繳費，且原告先後向被告催繳管理費，金額
、坪數前後不一，即便認原告有權請求97年7月1日以前之
管理費，依據原告大廈住戶規約第11條第2項但書規定，
原告僅能請求被告依所有權比例分擔等詞，資為抗辯。
並聲明：原告之訴駁回；如受不利判決，願供擔保准予免為
假執行。
四、兩造不爭執之事項：
㈠被告為臺北市○○路○○○號房屋之所有權人。
㈡原告於97年7月1日經臺北市政府核備成立。
五、得心證之理由：
原告主張其為潤泰民生儷苑大廈所組成之管理委員會，被告
為該大廈之區分所有權人，原告得向被告請求給付管理費等
情，業據原告提出臺北市政府報備函、組織報備證明、原告
第1屆委員會議紀錄、存證信函、公告、潤泰民生儷苑住戶
規約、臺北市政府函、潤泰民生儷苑97年度第一屆區分所有
權人會議第二次會議紀錄、照片為證（見本院卷第4頁至第
18頁、第40頁、第49頁至第53頁、第64頁、第70頁至第73頁
），被告雖以前揭情詞置辯，惟查：
㈠按區分所有權人召集程序或決議方法，如有違反法令或章
程時，應為如何之法律效果，公寓大廈管理條例第三章管
理組織內並未明文規定。而公寓大廈之區分所有權人會議
，主要係為區分所有建物內各區分所有權人之利害關係事
項所召開，其決議性質上係多數區分所有權人平行意思表
示趨於一致之合同行為，而發生一定私法上之效力，與民
法上社團法人為規範社員相互權利義務關係而召開之總會
決議，性質上、利益上之狀態相類似，基於相同之法律理
由，爰依該條例第1條第2項規定，適用民法第56條有關社
團總會決議效力之規定。又民法第56條第1項規定：「總
會之召集程序或決議方法，違反法令或章程時，社員得於
決議後3個月內請求法院撤銷其決議。但出席社員，對召
集程序或決議方法，未當場表示異議者，不在此限」。是
以，區分所有權人會議召集程序或決議方法違反法令或章
程時，區分所有權人僅得訴請撤銷該決議。但出席會議之
區分所有權人，對召集程序或決議方法，未當場表示異議
者，或未於決議後3個月內依法定程序提出者，應不得再
以區分所有權人會議召集程序或決議方法違反法令或章程
為由，提起撤銷區分所有權人會議決議之訴。
㈡查潤泰民生儷苑大廈區分所有權人於97年5月24日及97年6
月14日召開並作成成立管理委員會及選任管理委員、製定
住戶規約等區分所有權人會議決議，有本院職權調閱之潤
泰民生儷苑97年度第一屆區分所有權人會議紀錄、簽到名
冊、委託書、潤泰民生儷苑97年度第一屆區分所有權人會
議第二次會議紀錄可參，證人丙○○即保全公司人員、證
人甲○○、乙○○即潤泰民生儷苑大廈區分所有權人、證
人壬○○、辛○○即潤泰民生儷苑大廈住戶均分別證稱上
開二次區分所有權人會議確有召開，並有表決作成決議，
有收到開會通知及會議紀錄等語明確（見本院卷第99頁至
第109頁），被告辯稱原告未召集區分所有權人會議云云
，顯不可採。至被告所稱上述區分所有權人會議無書面通
知、通知未載明管理委員之選任事項、通知時間不足等情
，縱認屬實，要屬區分所有權人會議召集程序有無違法爭
議，參以被告亦自承有收到管理委員會收費通知及存證信
函（見本院卷第90頁至第92頁），足見被告確已知悉管理
委員會成立相關事誼，被告既未依民法第56條第1項前段
規定於3個月之法定期間內請求法院撤銷系爭會議決議，
上開會議決議仍屬有效，而得拘束所有區分所有權人。
㈢再按，區分所有權人會議如係由無召集權人所召集，既非
公寓大廈管理組織合法成立之意思機關，自不能為有效之
決議，且在形式上亦屬不備成立要件之會議，其所為之決
議當然自始完全無決議之效力，此參照最高法院28年上字
第1911號判例意旨可明，同院92年度臺上字第2517號判
決亦同。被告辯稱己○為無召集權人云云，無非係主張潤
泰民生儷苑大廈已有管理委員會或管理負責人為據，惟被
告既未提出任何證據證明潤泰民生儷苑大廈合法管理委員
會組織及成員為何，至證人辛○○雖證稱建商有成立一個
管理委員會，裡面有主委、副主委還有收管理費的財委，
之後沒有再選舉管理委員，因為主委、副主委都不做了，
後來只有剩下一個財委等語（見本院卷第108頁），惟依
公寓大廈管理條例第29條第3項及第4項之規定，管理委員
、主任委員及管理負責人之任期，依區分所有權人會議或
規約之規定，任期1至2年，連選得連任一次。但區分所有
權人會議或規約未規定者，任期1年，連選得連任一次。
前項管理委員、主任委員及管理負責人任期屆滿未再選任
或有第20條第2項所定之拒絕移交者，自任期屆滿日起，
視同解任。換言之，縱認潤泰民生儷苑大廈曾有成立管理
委員會，惟於任期屆滿後該大廈並未再選任主任委員或管
理委員，原主任委員、財務委員等已視同解任，潤泰民生
儷苑大廈已無管理委員會存在，自無被告所稱另有管理委
員會情事。又被告雖以原告民事準備書狀（一）曾陳述「
潤泰建設退還剩餘497,359元公共基金至其指定管理負責
人 曾達夢 帳戶」等語（見本院卷第67頁），而謂潤泰民生
儷苑大廈有管理負責人曾達夢云云，惟管理負責人依公寓
大廈管理條例第1條第3款規定係指未成立管理委員會，由
區分所有權人推選住戶一人或依第28條第3項、第29條第6
項規定為負責管理公寓大廈事務者。如被告所稱曾達夢係
由潤泰建設公司所指定之管理負責人，其顯非合法之管理
負責人，至為灼然，被告辯稱曾達夢為潤泰民生儷苑大廈
之管理負責人云云，亦非可採。綜上，潤泰民生儷苑大廈
於己○召集區分所有權人會議成立管理委員會向臺北市政
府報備時，並無管理委員會或管理負責人存在，被告辯稱
己○為無召集權人云云，顯不可取。原告既係經區分所有
權人會議決議成立，原告有當事人能力且為適格之當事人
，洵堪認定，從而，原告以自己名義提起本件訴訟，並無
當事人不適格情事，被告辯稱原告當事人不適格云云，自
不足取。
㈣潤泰民生儷苑大廈97年度第一屆區分所有權人會議及97年
度第一屆區分所有權人會議第二次會議已製定住戶規約，
而依該住戶規約第11第6款規定管理費依權狀所載每坪實
收100元，並依照區分所有權人會議之決議分擔之，雖原
告曾經由管理委員會決議一樓店面住戶之管理費以每坪90
元計算，有原告提出之公告及委員會議紀錄可參（見本院
卷第9頁、第53頁），與該規約規定不符，惟原告本件請
求並未逾越規約之規定，從而，自原告97年7月1日報備成
立迄98年10月止，原告請求被告給付按每坪90元計算，每
月4,100元之管理費，合計16個月共65,600元之管理費，
洵屬有據，應予准許。
㈤按利息、紅利、租金、贍養費、退職金及其他1年或不及1
年之定期給付債權，其各期給付請求權，因5年間不行使
而消滅；時效完成後，債務人得拒絕給付。民法第126條
、第144條第1項分別定有明文。而所謂定期給付者，係指
基於一定法律關係，相隔一定期間繼續為給付之情形而言
。公寓大廈區分所有權人每月應繳納之管理費，係各區分
所有權人於每月定期反覆繼續而為之給付，性質上屬定期
給付之債權，應有上開民法第126條規定之5年消滅時效之
適用，是被告抗辯原告請求管理費就超過5年時效部分得
拒絕給付，洵屬有據。查原告請求被告給付原告成立前即
92年7月至97年6月之管理費，被告雖為時效抗辯，惟原告
係於98年2月17日提起本件訴訟，溯及至原告請求之93年2
月17日起至97年6月止，此段期間之管理費請求權，並未
逾5年而罹於時效。又原告請求之92年7月至93年2月16日
止此段期間之管理費，由被告提出之通知（見本院卷第90
頁、第91頁）可知，原告分於97年7月22日、97年12月7日
已對被告請求，然原告於97年7月22日請求後逾6個月始提
起本件訴訟，該請求視為不中斷時效，而原告於97年12月
7日請求後，已於6個月內起訴，時效即屬中斷，故自97年
12月7日重行起算時效，回溯前5年即自92年12月7日起至
93年2月16日止此段期間原告請求給付管理費之請求權，
並未罹於時效而消滅，惟原告請求被告給付92年7月至92
年12月6日止此段期間之管理費之請求權，已罹於時效而
消滅。
㈥緣於現代社會工商發達，人口往都市地區集中，人類群居
環境與往昔農業社會迥異，於營群居生活時，應遵守團體
規範，始能提昇居住品質，確保良好生活環境，在都市居
住之型態，或就公寓大廈之建物區分所有而各有其專有部
分，或就共同設施之使用與管理具有整體不可分性之社區
內獨立使用之建築物有其單獨所有權，然公寓大廈建物區
分所有人就建物共用部分，按其應有部分有所有權，社區
內建物所有人亦就社區共同設施有共有權，則就公寓大廈
共有部分或社區共同設施之管理，是除有公寓大廈管理條
例之條款應優先適用外，另亦應適用民法有關共有之規定
。按共有物，除契約另有訂定外，由共有人共同管理之；
共有物之管理費，及其他擔負，除契約另有訂定外，應由
各共有人，按其應有部分分擔之，民法第820條第1項、第
822條第1項分別定有明文，足見共有物之管理及其管理費
或其他負擔，應視共有人間有無另以契約訂定，此為私法
自治之基本原則。而公寓大廈之區分所有權人或社區建物
所有人，為公寓大廈或社區全體住戶團體之成員，管理、
使用共有設施，應尊重全體住戶之共同意見，則公寓大廈
區分所有權人就共用部分管理費用之負擔，依私法自治原
則，原則上係經由區分所有權人會議決議應繳納之管理費
，作為公共基金，符合現代群居生活之要求。惟在各公寓
大廈之區分所有權人未依法召開區分所有權人會議時，如
何解決？鑑於現代社會中，群居生活全體住戶間之權利義
務關係有現實規範之必要，以達增進大眾福祉、促進團結
及一致管理之目的，若准許個別區分所有權人擅以個別原
因否決規約之效力，會使公寓大廈之公共事務無從進行，
將有害其他大多數區分所有權人之公共利益，不符現代群
居生活之需要及公平正義，是區分所有權人或住戶間權義
關係之規約，實際上經大多數區分所有權人遵循多年，則
依當地之習慣，應認為有事實上拘束全體區分所有權人之
效力，以達管理便捷之目的。
㈦潤泰民生儷苑大廈規約第11條第2款規定，於第一次區分
所有權會議召開前或區分有權會議未決議時，買賣契約或
分管契約有規定者從其規定，未規定者，各區分所有權人
應按其共有之應有部分比例分擔之等詞，該規約既已規定
於區分所有權人會議召開前之管理費，由各區分所有權人
依共有之應有部分比例分擔之等語，且經區分所有權人會
議決議通過，則原告成立前各區分所有權人應負擔之管理
費，不論依民法或依上述規約之約定，均係以應有部分比
例負擔。本件被告應有部分之比例為0.0292，潤泰民生儷
苑大廈總樓地板面積6080.37平方公尺即1839坪（6080.37
×0.3025，小數點以下四拾五入），此有區分所有標的基
本資料表及區分所有權人名冊可參，以每坪100元計算，
合計可收取之總管理費為183,900元，原告應有部分比例
為0.0292，每月應繳之管理費為5370元（1839×0.0292×
100，元以下四捨五入，以下同），原告於本件僅請求被
告每月給付4,100元，自屬有據。從而，原告請求被告給
付224,817元（92年12月7日至97年6月合計4年6月又25日
，4,100元×54個月＝221,400元，4,100元÷30×25＝3,4
17，221,400＋3,417＝224,817元），即屬正當，應予准
許。
六、綜上，原告請求被告給付92年12月7日起至98年10月止合計
290,417元之管理費（65,600元＋224,817元＝290,417元）
，及依規約第11條第5款規定自起訴狀繕本送達被告即98年3
月14日起至清償日止，按年息10%計算之利息，當屬有據，
應予准許，原告逾此部分之請求，即非正當，應予駁回。
七、本件原告勝訴部分係就民事訴訟法第427條訴訟適用簡易程
序所為被告敗訴之判決，依同法第389條第1項第3款規定，
應依職權宣告假執行。並依同法第392條第2項規定，依被告
聲請宣告被告為原告供相當擔保後，得免為假執行。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘攻防，核與判決結果不生影響
，爰不一一論述，併此敘明。
九、本件訴訟費用負擔依據：民事訴訟法第79條。
以上筆錄正本係照原本作成。
如不服本判決，應於判決送達後20日內向本庭（臺北市○○○路
○段○○○巷○號）提出上訴狀。（須按他造當事人之人數附繕本）
。
中華民國98年12月17日
書記官黃文芳