裁判字號：臺灣高等法院105年上字第1213號民事判決
裁判日期：民國106年09月05日
裁判案由：返還房屋
臺灣高等法院民事判決105年度上字第1213號上訴人 莊晴富 訴訟代理人 關維忠 律師複代理人 廖大鵬 律師被上訴人 李孟學
李旻諺 兼上一人法定代理人 李昇峰 共同訴訟代理人 潘東翰 律師上列當事人間請求返還房屋事件，上訴人對於中華民國105年8月4日臺灣新北地方法院105年度訴字第1581號第一審判決提起上訴，並為訴之追加，本院於106年8月29日言詞辯論終結，判決如下：
主文上訴、追加之訴及假執行之聲請均駁回。
第二審（含追加之訴）訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
壹、程序方面：按第二審為訴之變更或追加，非經他造同意，不得為之。但請求之基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第446條第1項但書、第255條第1項第2款分別定有明文。所謂「請求之基礎事實同一」，係指變更或追加之訴與原訴之主要爭點有其共同性，各請求利益之主張在社會生活上可認為同一或關連，而就原請求之訴訟及證據資料，於審理繼續進行在相當程度範圍內具有同一性或一體性，得期待於後請求之審理予以利用，俾先後兩請求在同一程序得加以解決，避免重複審理，進而為統一解決紛爭者，即屬之（最高法院90年度台抗字第2號、91年度台簡抗字第33號、95年度台上字第1573號裁判意旨參照）。本件上訴人在原審係依民法第767條規定為請求（見原審卷第12頁），嗣於本院追加依買賣契約、民法第470條使用借貸及同法第450條、第455條、土地法第100條第3款、第5款之租賃法律關係為請求（見本院卷第41頁反面、125、160頁），因追加之法律關係仍援用原訴之訴訟資料及證據，依訴訟經濟原則，自宜利用同一訴訟程序審理，藉以一次解決本件紛爭，故其請求之基礎事實應屬同一，揆諸上開規定，上訴人所為之追加應予准許。
貳、實體方面：
一、本件上訴人主張：伊於民國101年2月間，與被上訴人李昇峰（下稱李昇峰）之子即被上訴人李孟學、李旻諺（下稱李孟學二人）就新北市○○區○○段○○○○○號、門牌號碼新北市○○區○○路○○○號2樓房屋（下稱系爭建物），及所坐落新北市○○區○○段○○○○號土地、權利範圍1/5（與系爭建物合稱系爭房地）訂立買賣契約（下稱系爭買賣契約），約定以李昇峰積欠伊之債務抵充買賣價金，並於101年3月7日將系爭房地所有權移轉登記予伊，然被上訴人竟仍占有使用系爭建物，伊自得依民法第767條規定或系爭買賣契約法律關係，請求被上訴人返還系爭建物。又伊於買受系爭建物時，同意讓被上訴人繼續居住，並約定李昇峰須分擔伊對上海商業銀行股份有限公司（下稱上海銀行）之房貸債務每月1萬元，兩造就系爭建物存有使用借貸或租賃之法律關係，詎李昇峰違約不清償該房貸債務，伊自得依民法第470條、第450條、第455條、土地法第100條第3款、第5款規定，請求被上訴人返還系爭建物。爰依民法第767條、買賣契約、民法第470條使用借貸及同法第450條、第455條、土地法第100條第3款、第5款租賃之法律關係，擇一求為命：被上訴人應將系爭建物騰空遷讓，並將系爭建物返還予伊之判決。並陳明願供擔保請准宣告假執行。
二、被上訴人則以：李昇峰為向上海銀行貸款而與上訴人約定先將系爭建物以買賣為原因移轉所有權登記予上訴人，再以上訴人名義向上海銀行貸款，貸得款項之一半用以清償李昇峰積欠上訴人之借款，剩餘一半則交付李昇峰，並由李昇峰清償房貸。惟上訴人未依約定將一半之貸款交付予李昇峰，李昇峰遂未繳納房貸。又李孟學二人簽訂系爭買賣契約時均為未成年人，系爭建物為李孟學二人之特有財產，且非為李孟學二人之利益而處分，系爭買賣契約應屬無效，伊非無權占有系爭房屋，上訴人不得請求返還系爭建物等語，資為抗辯。
三、原審為上訴人敗訴之判決，上訴人不服，提起上訴，並追加依買賣契約、民法第470條使用借貸及同法第450條、第455條、土地法第100條第3款、第5款租賃之法律關係為請求，上訴聲明：（一）原判決廢棄。（二）被上訴人應將系爭建物騰空遷讓，並返還上訴人。（三）願供擔保請准宣告假執行。被上訴人答辯聲明：（一）上訴及追加之訴均駁回。（二）如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
四、兩造不爭執事項：（見本院卷第94頁正、反面）
（一）上訴人為系爭建物之登記所有權人，李孟學二人經法定代理人李昇峰之同意下，於101年3月間以買賣名義將系爭房地移轉登記予上訴人。
（二）被上訴人於移轉登記系爭房地予上訴人後，實際上仍繼續居住使用系爭建物迄今，並未將系爭建物交付予上訴人。
（三）原證5之存證信函已合法送達於被上訴人。
（四）上開事項為兩造所不爭執，並有建物登記第一類謄本、被上訴人之戶籍謄本、上訴人寄予被上訴人之存證信函及其收件回執影本可證（見原審卷第14、19、39、40頁），堪信為真實。
五、本件經依民事訴訟法第463條準用同法第270條之1第1項第3款規定，整理並協議簡化爭點後，兩造同意就本院106年2月21日準備程序中，兩造協議簡化之爭點為辯論範圍，本件爭執事項如下（見本院卷第94頁反面）：
（一）上訴人可否依買賣契約請求被上訴人交付系爭建物？
１、按讓與動產物權，而讓與人仍繼續占有動產者，讓與人與受讓人間，得訂立契約，使受讓人因此取得間接占有，以代交付，民法第761條第2項定有明文。此於占有之移轉亦準用之，民法第946條第2項亦有明文。又系爭房屋上訴人於買受後，出租與原出賣人居住，則依民法第946條第2項準用第761條第2項之規定，既已取得間接占有以代交付，即應以租賃契約成立之日期，為系爭房屋移轉占有之日期（最高法院48年台上第611號判例意旨參照）。是房屋買受人倘於買受後，與出賣人訂立出租或使用借貸契約，揆諸上開說明，即因此取得間接占有以代交付，出賣人亦已履行其依買賣契約所應負之交付義務，縱日後租賃或使用借貸契約期滿，買受人亦無從再依原買賣契約請求出賣人交付房屋。
２、上訴人雖主張與李孟學二人就系爭房地訂立買賣契約，其得依買賣契約請求被上訴人交付系爭建物云云。姑不論被上訴人辯稱系爭買賣契約係屬無效部分是否可採，本件倘認系爭買賣契約並非無效，然上訴人既自承於買受系爭建物時，已同意讓被上訴人繼續居住，兩造就系爭建物存有使用借貸或租賃之法律關係等情（見本院卷第159頁反面至160頁），堪認上訴人於訂立系爭買賣契約後，業與被上訴人另行訂立出租或使用借貸契約，上訴人因此取得間接占有以代交付，李孟學二人已履行依買賣契約所應負之交付義務，揆諸上開說明，上訴人自無從再依系爭買賣契約請求交付系爭建物。遑論李昇峰亦非系爭買賣契約之出賣人，上訴人依買賣契約請求李昇峰為給付，亦有未合。準此，上訴人依買賣契約請求被上訴人遷讓及返還系爭建物，即無足取。
（二）上訴人可否依使用借貸法律關係請求被上訴人返還系爭建物？
１、按稱使用借貸者，謂當事人一方以物交付他方，而約定他方於無償使用後返還其物之契約，民法第464條定有明文。故使用借貸必係無償，有償則非使用借貸。換耕田地，互有對價關係，自非無償（最高法院67年台上第2488號判例意旨參照）。
２、本件上訴人主張兩造成立使用借貸法律關係，無非以其買受系爭建物時，同意讓被上訴人繼續居住，並約定李昇峰須分擔其對上海銀行之貸款債務每月1萬元，兩造就系爭建物成立使用借貸，且分擔貸款債務部分係使用借貸之負擔條件，非屬租金云云。惟使用借貸係屬無償契約，有償即非使用借貸，亦無可能另附有償之條件或負擔。本件不論系爭買賣契約是否有效，依上訴人自承李昇峰須分擔其對上海銀行之貸款債務每月1萬元，如未支付，被上訴人即不得繼續居住系爭建物（見本院卷第154至155、159頁反面），及證人 游秋嵐 亦為相同證述（見本院卷第102至
103頁）等節觀之，足認李昇峰係以支付上訴人對上海銀行之貸款債務每月1萬元，作為使用系爭建物之對價，非屬無償使用，尚難謂兩造就系爭建物成立使用借貸，上訴人復未提出其他證據資料證明兩造係成立使用借貸，則上訴人依民法第470條使用借貸法律關係請求被上訴人遷讓及返還爭建物，尚無可採。
（三）上訴人可否依租賃法律關係請求被上訴人返還系爭建物？
１、按承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約。租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達二個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾二個月時，始得終止契約，民法第440條第1項、第2項定有明文。又不定期之房屋租賃，承租人積欠租金除擔保金抵償外達二個月以上時，依土地法第100條第3款之規定，出租人固得收回房屋。惟該條款所謂因承租人積欠租金之事由收回房屋，應仍依民法第440條第1項規定，對於支付租金遲延之承租人，定相當期限催告其支付，承租人於其期限內不為支付者，始得終止租賃契約。在租賃契約得為終止前，尚難謂出租人有收回房屋請求權存在（最高法院42年台上字第1186號判例意旨參照）。另民法第450條第3項所定應先期通知終止租約，係指依同條第2項規定，對於未定期限之租賃，隨時任意終止租約者而言，本件係以欠租為理由而終止租約，自無該條項之適用（最高法院60年台上字第223號判例意旨參照）。
２、本件上訴人主張李昇峰須分擔其對上海銀行之貸款債務每月1萬元，如未支付，被上訴人即不得繼續居住系爭建物，因被上訴人已逾2期以上未給付，其自得依民法第450條、第455條、土地法第100條第3款、第5款規定，於106年8月29日本院言詞辯論期日當庭終止租賃關係，請求被上訴人返還系爭建物，並以證人游秋嵐之證詞及其上海銀行帳戶明細為憑（見本院卷第102至110頁）。姑不論系爭買賣契約是否有效，亦不論本件究係李昇峰個人抑或係全體被上訴人就系爭建物與上訴人成立租賃契約，然上訴人既係以被上訴人積欠租金2期以上，依土地法第100條第3款、第5款規定，主張終止租賃契約，揆諸上開說明，自應先依民法第440條第1項規定，對於支付租金遲延之承租人，定相當期限催告其支付，承租人於其期限內不為支付者，始得終止租賃契約，無從不經催告，逕行終止租賃契約，是上訴人未定相當期限催告承租人支付租金，即於106年8月29日本院言詞辯論期日當庭終止租賃關係（見本院卷第159頁反面至160頁），自不生合法終止之效力。又上訴人另主張依民法第450條規定終止租賃契約云云，然民法第
450條第3項所定應先期通知終止租約，係指依同條第2項規定，對於未定期限之租賃，隨時任意終止租約者而言，本件上訴人既係以欠租為理由而終止租約，自無該條項之適用，況縱依該條項終止租賃契約，仍應先踐行催告，亦無從逕行終止。準此，上訴人既未定相當期限催告，其終止自不生效力，則被上訴人依民法第450條、第455條、土地法第100條第3款、第5款規定，請求被上訴人遷讓及返還爭建物，即屬無據。
（四）上訴人可否依民法第767條規定請求被上訴人返還系爭建物？
１、按基於債之關係而取得占有之權利，其性質屬僅具相對性之占有，除法律別有規定外，不得對抗債之關係以外之第三人（最高法院104年度台上字第1477號判決意旨參照）。換言之，基於債之關係而取得占有之占有人，自得對抗債之關係之他造，不因他造是否係屬物之所有權人而有所差異。
２、本件上訴人雖主張依民法第767條規定請求被上訴人返還系爭建物，然上訴人並未合法終止租賃契約，已如上述，則不論係兩造間成立租賃契約，抑或李昇峰個人與上訴人成立租賃契約，李孟學二人仍係基於李昇峰子女之關係，依民法第942條規定居住系爭建物，尚難謂被上訴人係屬無權占有系爭建物，並得以之對抗上訴人。準此，上訴人依民法第767條規定請求被上訴人遷讓及返還系爭建物，尚不足採。
六、綜上所述，上訴人依民法第767條規定請求被上訴人遷讓及返還系爭建物，即有未合，不應准許。原審以李孟學二人依買賣契約交付系爭建物前非屬無權占有，李昇峰則為李孟學二人之占有輔助人，而為上訴人敗訴之判決，所持理由雖有不同，然結論並無二致。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。另上訴人於本院本於同一聲明，追加依買賣契約、民法第470條使用借貸及同法第450條、第455條、土地法第100條第3款、第5款之租賃法律關係為請求，亦無理由，其假執行之聲請，亦失所附麗，應併予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。
八、據上論結，本件上訴及追加之訴均為無理由，依民事訴訟法第449條第2項、第78條，判決如主文。
中華民國106年9月5日
民事第三庭
審判長法官黃莉雲
法官傅中樂法官陳容正正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國106年9月5日
書記官莊昭樹附註：
民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。