臺灣臺南地方法院107年度重訴字第158號民事判決

裁判字號：臺灣臺南地方法院107年重訴字第158號民事判決

裁判日期：民國108年05月16日

裁判案由：分割共有物

臺灣臺南地方法院民事判決107年度重訴字第158號原告 陳欽輝 訴訟代理人 方文賢 律師被告 陳姿穎
陳怡蓁 陳麗琴 陳俊良 共同訴訟代理人 徐朝琴 律師上列當事人間請求分割共有物事件，本院於民國108年4月18日言詞辯論終結，判決如下：
主文兩造共有如附表一、二、三所示之不動產均分歸被告所有，並按如附表五所示應有部分比例維持共有。
被告陳姿穎、陳怡蓁、陳麗琴、陳俊良應分別補償原告新臺幣參佰參拾捌萬玖仟參佰零肆元、參佰參拾捌萬玖仟參佰零肆元、參佰參拾捌萬玖仟參佰零肆元、參佰參拾捌萬玖仟參佰零伍元。
訴訟費用由兩造按如附表四所示訴訟費用負擔比例負擔。
事實及理由
一、原告主張：如附表一、二、三所示之不動產（下稱系爭房地）為兩造共有，應有部分如附表四所示「應有部分比例」欄所載，兩造對系爭房地並無不分割之協議，亦無因物之使用目的致不能分割之情形，惟無法達成分割之協議，且因土地面積不大，其上均坐落無法分割使用之房屋，各共有人均受原物分配顯有困難，故應將系爭房地變價，所得價金按附表四所示之應有部分比例分配予各共有人，始符合全體共有人之利益等語，並聲明：兩造共有系爭房地應予變賣，所得價金由兩造按如附表四所示應有部分之比例分配。
二、被告則以：系爭房地係兩造繼承父親即訴外人 陳老吉 之遺產而得，為兩造之祖產，被告希望能保有祖產，繼續維持共有。為兼顧原告變價分割之主張，被告同意以原告就系爭房地應有部分6分之1所能取得之價值即新臺幣（下同）13,553,216元補償原告，並將系爭房地均分歸被告所有，按如附表五所示應有部分之比例維持共有，以符兩造利益等語，並聲明：㈠如主文第1項所示。㈡被告應補償原告13,553,216元。
三、兩造不爭執事項（見本院卷第312頁至第313頁）：㈠兩造共有系爭房地，應有部分如附表四所示「應有部分比例」欄所載。
㈡系爭房地無依使用目的不能分割之情事，亦無不得分割之特約之事實。
㈢兩造於103年6月16日以繼承為原因登記為系爭房地之共有
人，被告復於107年8月9日自訴外人 陳郭淑平 處受讓取得系爭房地應有部分各24分之1。
㈣附表三編號１土地略成梯形，西側與臺南市○區○○路2段
相鄰，往南可通往市區、往北則可通往國立成功大學；臺南市東南地政事務所土地複丈成果圖（下稱附圖）編號E、F所示之磚造二層樓房即附表三編號１建物，先前曾出租予訴外人漁頭海產餐廳，漁頭海產餐廳業於107年4月間退租，然裝潢仍在，僅編號E（面積158平方公尺）坐落在附表三編號１土地上；附圖編號C、D部分為一鐵皮搭建之車庫，為陳老吉所興建，現供被告陳怡蓁配偶停放車輛使用。
㈤附表二編號１土地略成長方形，其上有如附圖編號B所示之
水泥磚造二層樓房、頂樓加蓋鐵皮屋即附表二編號１建物，履勘時為陳郭淑平使用，如附圖編號B之房屋與編號C之車庫相鄰。
㈥附表一編號１土地略成長方形，其上有如附圖編號A所示之
磚造平房即附表一編號１建物，現為廢棄狀態，無人居住使用。
㈦附表二編號１土地、附表三編號１土地北側有一寬約1.9米之紅磚私人鋪設巷道，與臺南市○區○○路呈垂直狀。
㈧兩造合意將系爭房地送請崇正不動產估價師事務所進行鑑價
，附表二編號１土地鑑定總價為29,233,800元、附表三編號１土地鑑定總價為39,043,800元、附表一編號１土地鑑定總價為9,790,200元、附表二編號１建物鑑定總價為561,200元、附表三編號１建物鑑定總價為2,690,300元、附表一編號１建物鑑定總價為0元；依被告方案分割系爭房地，被告陳俊良應補償原告3,389,305元、被告陳姿穎、陳怡蓁、陳麗琴應各補償原告3,389,304元。
四、兩造爭執事項（見本院卷第313頁）：㈠系爭房地應以何分割方法為適當？㈡如由被告共同取得系爭房地所有權，應以何等價格補償原告
？
五、本院得心證之理由：㈠按各共有人，除法令另有規定外，得隨時請求分割共有物。
但因物之使用目的不能分割或契約訂有不分割之期限者，不在此限，民法第823條第1項定有明文。原告主張系爭房地為兩造所共有，應有部分如附表四所示「應有部分比例」欄所載，並無不能分割之情形，共有人間亦無不分割之特約等情，有系爭房地登記謄本、房屋稅籍證明書在卷可稽（見本院卷第157頁至第197頁），可信為真正，且為被告所不爭執，揆諸前揭規定，本件原告請求裁判分割系爭房地，於法自屬有據。
㈡次按共有物之分割，依共有人協議之方法行之；分割之方法
不能協議決定，或於協議決定後因消滅時效完成經共有人拒絕履行者，法院得因任何共有人之請求，命為下列之分配：以原物分配於各共有人。原物分配顯有困難時，得變賣共有物，以價金分配於各共有人，民法第824條第1項、第
2項第1款前段、第2款前段分別定有明文。又按法院定共有物分割之方法，應斟酌共有人之利害關係、共有物之性質、分割後之經濟效用及公共利益等為公平決定（最高法院29年上字第1792號判例、69年度台上字第3100號、81年度台上字第16號判決參照）。因之，法院為裁判分割前，應顧及公平、當事人之聲明、應有部分之比例與實際是否相當、共有物之客觀情狀、性質、價格與經濟價值、共有利益、各共有人之主觀因素與使用現狀、利害關係等因素綜合判斷。經查：
1.附表一編號１土地略成長方形，其上有如附圖編號A所示之磚造平房即附表一編號１建物，現為廢棄狀態，無人居住使用；附表二編號１土地略成長方形，其上有如附圖編號B所示之水泥磚造二層樓房、頂樓加蓋鐵皮屋即附表二編號１建物，履勘時為陳郭淑平使用，如附圖編號B之房屋與編號C之車庫相鄰；附表三編號１土地略成梯形，西側與臺南市○區○○路2段相鄰，往南可通往市區、往北則可通往國立成功大學；如附圖編號E、F所示之磚造二層樓房即附表三編號１建物，先前曾出租予訴外人漁頭海產餐廳，漁頭海產餐廳業於107年4月間退租，然裝潢仍在，僅編號E（面積15
8平方公尺）坐落在附表三編號１土地上；附圖編號C、D部分為一鐵皮搭建之車庫，為陳老吉所興建，現供被告陳怡蓁配偶停放車輛使用。附表二編號１土地、附表三編號１土地北側有一寬約1.9米之紅磚私人鋪設巷道，與臺南市○區○○路呈垂直狀等情，有現場照片及本院勘驗筆錄存卷可佐（見本院卷第81頁至第85頁、第121頁至第122頁）。
2.原告就系爭房地主張變價分割，而被告表明願取得系爭房地全部，並按如附表五所示應有部分比例保持共有，且願對原告金錢補償。本院審酌兩造共有系爭房地為繼承而來，為兩造之祖產，共有人對系爭房地在感情上有密不可分之依存關係，而原告就系爭房地應有部分僅為6分之1，如僅因原告無意願取得系爭房地，即將系爭房地全部變價，不顧原可按其應有部分使用土地之其他共有人利益，難認允當。反之，若將系爭房地原物分配予被告，由被告按如附表五所示應有部分比例維持共有關係，並以金錢補償予未受原物分配之原告，符合原告所提變價分割分配金錢之主張，對於原告並無不利，亦能兼顧被告對系爭房地所生之依存關係，就系爭房地之整體規劃利用應屬最符合經濟效益，對兩造為最有利之結果。故本院斟酌系爭房地之整體經濟效用及全體共有人之利害關係等一切情狀，認系爭房地以分歸予被告所有，並由被告補償價金予原告，方能兼顧各共有人之利益，符合公平原則，應屬適當。
㈢再按以原物為分配時，如共有人中，有不能按其應有部分受分配者，得以金錢補償之，民法第824條第3項定有明文。
故以原物為分配時，各共有人是否應為補償或受補償，均應以其所受分配者，是否已逾或少於其應有部分為斷，且補償金額之多寡，亦應以應有部分為計算之標準。又原物分割而應以金錢為補償者，倘分得價值較高及分得價值較低之共有人均為多數時，該每一分得價值較高之共有人即應就其補償金額對於分得價值較低之共有人全體為補償，並依各該短少部分之比例，定其給付金額，方符共有物原物分割為共有物應有部分互相移轉之本旨（最高法院85年度台上字第2676號判例意旨參照）。經查，系爭房地分割方案，係由被告取得，依上開說明，被告即應就原告未受分配之土地、建物價值部分以金錢補償之。又系爭房地經本院囑託兩造合意之崇正不動產估價師事務所鑑定兩造持分面積價值，被告應補償多少金額予被告後，該事務所於107年12月25日以（107）崇正字第1071225號函檢附鑑估報告書到院，鑑定結果為：「附表一編號１土地鑑定總價為9,790,200元、附表二編號１土地鑑定總價為29,233,800元、附表三編號１土地鑑定總價為39,043,800元、附表一編號１建物鑑定總價為0元、附表二編號１建物鑑定總價為561,200元、附表三編號１建物鑑定總價為2,690,300元；依被告方案分割系爭房地，被告陳俊良應補償原告3,389,305元、被告陳姿穎、陳怡蓁、陳麗琴應各補償原告3,389,304元。」等情，有上開估價報告書存卷可證（見本院卷第225頁）。本院審酌該事務所就系爭房地之分割位置及面積，先進行一般因素分析、區域因素分析、個別因素分析、及依最有效使用分析情況下，採用比較法、土地開發分析法2種估價方式，與比較標的進行分析及加權比重，考量條件差異程度，進行調整、修正推估而得出系爭房地兩造權利範圍價值，鑑定內容及技術具有一定之專業性，應屬公正客觀，堪可憑採，原告爭執上開估價報告鑑定價值偏低云云，並未提出任何證據相佐，洵無可取，是依上開鑑定結果被告陳姿穎、陳怡蓁、陳麗琴、陳俊良應補償原告之金額各為3,389,304元、3,389,304元、3,389,304元、3,389,305元。
六、綜上所述，兩造共有之系爭土地，應採被告方案分割，並考量共有人分得土地之價值，予以相互補償計算，爰判決如主文第1項、第2項所示。
七、末按訴訟費用，由敗訴之當事人負擔；因共有物分割、經界或其他性質上類似之事件涉訟，由敗訴當事人負擔訴訟費用顯失公平者，法院得酌量情形，命勝訴之當事人負擔其一部；民事訴訟法第78條、第80條之1分別定有明文。查分割共有物事件本質上並無訟爭性，乃由本院斟酌何種分割方案較能增進共有物之經濟效益，並兼顧兩造之利益，以決定適當之分割方法。本件原告請求分割共有物，因兩造均獲得利益，如僅由敗訴之被告負擔，本院認為顯失公平，爰依兩造獲得之利益及就系爭房地應有部分之比例為訴訟費用之負擔如
主文第3項所示。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘主張之陳述及所提證據，經本院斟酌後，認為與本件判決結果不生影響，爰不予逐一論列，附此敘明。
九、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條、第80條之1。中華民國108年5月16日
民事第四庭審判長法官李杭倫
法官陳協奇法官王鍾湄以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國108年5月23日
書記官蘇嬿合【附表一】┌─┬───────────────┬─────┬──────────┐│編│土地坐落│面積│權利範圍││├───┬────┬──┬───┤(平方公尺)│(應有部分比例)││號│縣市○鄉鎮市區○段│地號│││├─┼───┼────┼──┼───┼─────┼──────────┤│1│臺南市│○區│○○│○○│147│原告：6分之1││││││││被告陳姿穎：24分之5││││││││被告陳怡蓁：24分之5││││││││被告陳麗琴：24分之5││││││││被告陳俊良：24分之5│└─┴───┴────┴──┴───┴─────┴──────────┘┌─┬────────────┬────────┬──────────┐│編│基地坐落│建物面積││││------------------------├────────┤權利範圍││號│未保存登記建物門牌│建物標示│(應有部分比例)│├─┼────────────┼────────┼──────────┤││││原告：6分之1││1│臺南市○區○○段○○○○○號│125平方公尺│被告陳姿穎：24分之5│││------------------------├────────┤被告陳怡蓁：24分之5│││臺南市○區○○路0段000號│如附圖編號Ａ所示│被告陳麗琴：24分之5│││││被告陳俊良：24分之5│└─┴────────────┴────────┴──────────┘【附表二】┌─┬───────────────┬─────┬──────────┐│編│土地坐落│面積│權利範圍││├───┬────┬──┬───┤(平方公尺)│(應有部分比例)││號│縣市○鄉鎮市區○段│地號│││├─┼───┼────┼──┼───┼─────┼──────────┤│1│臺南市│○區│○○│○○│149│原告：6分之1││││││││被告陳姿穎：24分之5││││││││被告陳怡蓁：24分之5││││││││被告陳麗琴：24分之5││││││││被告陳俊良：24分之5│└─┴───┴────┴──┴───┴─────┴──────────┘┌─┬──┬───────┬───┬──────┬──────────┐│編│││建築式│建物面積│││││基地坐落│樣主要│(平方公尺)││││建號│--------------│建築材├──────┤權利範圍││││建物門牌│料及房│樓層面積│(應有部分比例)││號│││屋層數│合計││├─┼──┼───────┼───┼──────┼──────────┤│1│930│臺南市○區○○│加強磚│一層：61.03│原告：6分之1││││段○○地號│造2層│二層：66.64│被告陳姿穎：24分之5││││-------------│、住家│合計：127.67│被告陳怡蓁：24分之5││││臺南市○區○○│用││被告陳麗琴：24分之5││││路2段○○號│││被告陳俊良：24分之5│└─┴──┴───────┴───┴──────┴──────────┘【附表三】┌─┬───────────────┬─────┬──────────┐│編│土地坐落│面積│權利範圍││├───┬────┬──┬───┤(平方公尺)│(應有部分比例)││號│縣市○鄉鎮市區○段│地號│││├─┼───┼────┼──┼───┼─────┼──────────┤│1│臺南市│○區│○○│○○│199│原告：6分之1││││││││被告陳姿穎：24分之5││││││││被告陳怡蓁：24分之5││││││││被告陳麗琴：24分之5││││││││被告陳俊良：24分之5│└─┴───┴────┴──┴───┴─────┴──────────┘┌─┬──┬───────┬───┬──────┬──────────┐│編│││建築式│建物面積│││││基地坐落│樣主要│(平方公尺)││││建號│--------------│建築材├──────┤權利範圍││││建物門牌│料及房│樓層面積│(應有部分比例)││號│││屋層數│合計││├─┼──┼───────┼───┼──────┼──────────┤│1│5417│臺南市○區○○│鋼骨造│一層：58.80│原告：6分之1││││段○○○地號│、飲料│二層：59.72│被告陳姿穎：24分之5││││-------------│店│騎樓：50.53│被告陳怡蓁：24分之5││││臺南市○區○○││合計：169.05│被告陳麗琴：24分之5││││路2段○○號│││被告陳俊良：24分之5│└─┴──┴───────┴───┴──────┴──────────┘【附表四】┌──┬─────┬───────────────────────┬────────┐│編號│共有人│應有部分比例│訴訟費用負擔比例│├──┼─────┼───────────────────────┼────────┤│1│原告│附表一、二、三所示不動產，應有部分均為6分之1│6分之1│├──┼─────┼───────────────────────┼────────┤│2│被告陳姿穎│附表一、二、三所示不動產，應有部分均為24分之5│24分之5│├──┼─────┼───────────────────────┼────────┤│3│被告陳怡蓁│附表一、二、三所示不動產，應有部分均為24分之5│24分之5│├──┼─────┼───────────────────────┼────────┤│4│被告陳麗琴│附表一、二、三所示不動產，應有部分均為24分之5│24分之5│├──┼─────┼───────────────────────┼────────┤│5│被告陳俊良│附表一、二、三所示不動產，應有部分均為24分之5│24分之5│└──┴─────┴───────────────────────┴────────┘【附表五】┌──┬─────┬───────────────────────┐│編號│共有人│分割後取得之應有部分比例│├──┼─────┼───────────────────────┤│1│被告陳姿穎│附表一、二、三所示不動產，應有部分均為4分之1│├──┼─────┼───────────────────────┤│2│被告陳怡蓁│附表一、二、三所示不動產，應有部分均為4分之1│├──┼─────┼───────────────────────┤│3│被告陳麗琴│附表一、二、三所示不動產，應有部分均為4分之1│├──┼─────┼───────────────────────┤│4│被告陳俊良│附表一、二、三所示不動產，應有部分均為4分之1│└──┴─────┴───────────────────────┘