裁判字號：臺灣臺北地方法院100年訴更一字第21號民事判決
裁判日期：民國102年07月31日
裁判案由：分割共有物
臺灣臺北地方法院民事判決100年度訴更一字第21號原告 劉水柳 訴訟代理人 劉金全
陳忠勝 律師被告 李定國 （即 劉水蓮 、 劉文進 、 劉文秋 、 劉文成 、劉訴訟代理人 黃永琛 律師複代理人 劉桂君 律師被告 劉文松
劉文吉 劉庭宇 劉庭瑋 上一人法定代理人 林麗珠 共同訴訟代理人 李平義 律師複代理人 彭國書 律師被告 劉晏廷
劉秀蘭 劉台月 邱書偉 （兼 邱克明 之繼承人） 邱書華 （兼邱克明之繼承人 劉高碧玉 （即 劉榮華 之繼承人） 劉志鴻 （即劉榮華之繼承人） 劉瑜芳 （即劉榮華之繼承人） 劉瑜貞 （即劉榮華之繼承人） 劉瑜惠 （即劉榮華之繼承人）上九人共同訴訟代理人劉晏廷被告吳 劉素琴
呂敏玲 高秀枝 上列當事人間分割共有物事件，本院於民國一百零二年七月十八日言詞辯論終結，判決如下：
主文被告劉晏廷、劉秀蘭、劉台月、 邱書瑋 、邱書華、劉高碧玉、劉瑜惠、劉志鴻、劉瑜芳、劉瑜貞應分別就其被繼承人 劉新 發所遺坐落新北市○○市○○段○○○○號、面積八四四點五五平方公尺、應有部分三十二分之一土地，辦理繼承登記。
兩造共有新北市○○市○○段○○○○號、面積八四四點五五平方公尺土地准予變價，所得價金依如附表所示應有部分比例分配之。
訴訟費用由兩造依如附表所示之比例負擔。
事實及理由
壹、程序方面：
一、按當事人死亡者，訴訟程序在有繼承人、遺產管理人或其他依法令應續行訴訟之人承受其訴訟以前當然停止。又第168條至第172條及前條所定之承受訴訟人， 於得為 承受時，應即為承受之聲明，他造當事人，亦得聲明承受訴訟，民事訴訟法第168條、第175條分別定有明文。本件被告劉榮華、邱克明於原告起訴後，分別於民國100年9月13日、5月25日死亡，此有其個人戶籍資料及繼承系統表在卷可參（見卷二第177頁至第186頁），原告於100年12月6日具狀聲明應由劉榮華、邱克明之繼承人即劉高碧玉、劉志鴻、劉瑜芳、劉瑜貞、劉瑜惠、邱書偉、邱書華共同承受訴訟，依上開規定，應予准許。
二、次按「訴訟繫屬中為訴訟標的之法律關係，雖移轉於第三人，於訴訟無影響。但第三人如經兩造同意，得聲請代當事人承當訴訟。前項但書情形，僅他造不同意者，移轉之當事人或第三人得聲請法院以裁定許第三人承當訴訟」，民事訴訟法第254條第1項、第2項分別定有明文。查本件劉水蓮、劉文進、劉文秋、劉文成、 劉文和 原係坐落新北市○○區○○段○○○○號土地（下稱系爭土地）之共有人，應有部分分別為43/80、1/160、1/160、1/160、1/160，嗣於本院審理期間，將應有部分信託予李定國，此有土地登記謄本在卷可參（見臺北市不動產估價師公會瑞普國際不動產估價師與信義不動產估價師聯合事務所共同出具之鑑定報告書），被告李定國已具狀聲請承當訴訟，並獲原告同意，揆諸上開規定，本件應由被告李定國行代原被告劉水蓮、劉文進、劉文秋、劉文成、劉文和承當訴訟。
三、本件被告呂敏玲未於最後言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條各款所列情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
貳、實體方面：
一、原告起訴主張：兩造共有新北市○○區○○段○○○○○○○○○號土地（下稱系爭土地），無不分割協議，亦無因物之使用目的不能分割之情形，然迭經協商分割，仍無法達成協議，爰依民法第823條第1項、第824條第2項、第4項規定，請求判決分割，以利管理及使用收益。又分割方法，請以原物分配於兩造，部分予以補償，同意以瑞普國際不動產估價師與信義不動產估價師聯合事務所共同出具之鑑定報告書（下稱系爭鑑定報告書）所載分割方案五或六為分割方法，惟認系爭鑑定報告書對土地臨路部分之價格評估過低。又系爭土地共有人劉高碧玉、劉志鴻、劉瑜芳、劉瑜貞、劉瑜惠、劉晏廷、劉秀蘭、劉台月、邱書偉、邱書華於被繼承人 劉新發 死亡後迄未辦理繼承登記，應命彼等於分割共有物前辦理等語。並聲明：1、劉晏廷、劉秀蘭、劉台月、邱書瑋、邱書華、劉高碧玉、劉瑜惠、劉志鴻、劉瑜芳、劉瑜貞應就系爭土地被繼承人劉新發應有部分32分之1土地辦理繼承登記。2、兩造共有坐落新北市○○區○○段○○○○○○○○○號土地准予分割。
二、被告則以：
(一)被告劉文松、劉文吉、劉庭宇、劉庭宇（下合稱被告劉文松等人）：
渠等於系爭地上均有地上權，權利範圍合計為3分之1，有土地登記簿謄本可證；且各該地上權係本於繼承及讓與而來，故系爭土地上所建之房屋係本於地上權使用，而該房屋面積僅占99.26平方公尺，未逾越地上權之權利範圍。況被告劉文松等人亦係系爭土地共有人，權利範圍合計為32分之2，面積52.79平方公尺，非單純僅為地上權人，則基於信賴原則，自不宜將上開房屋拆除以作為分配土地之手段。又被告劉文松等人所居房屋，係於系爭土地尚未實施都市計劃及區域計劃前興建，依建築法第3條規定，無建築之適用，故無須依建築法規定申請建築執照及使用執照，僅需依當時「都市計劃範圍外土地建築管理要點」規定，取得完工證明即可，此有完工證明可證；縱因政府於69年實施新北市○○區○○路拓寬工程，致渠等原有房屋部分被拆除，惟依臺北縣政府69年7月11日核發「臺北縣拆除『合法房屋』剩餘部分就地整建房屋完工證明書」，可知上開房屋非違章建築。再者，上開房屋係三層鋼筋混凝土造，目前係供被告劉文松等人家人居住，且作工廠謀生使用， 乃渠 等安身立命之所；且上開房屋坐落於被告劉文松等人所有565號及系爭土地上，若以拆除房屋作為土地分配方法，將使坐落於565地號土地之房屋形同廢物而無法居住，損害甚大，顯不適當。另依土地法第82條規定，凡編為某種使用地之土地，不得供其他用途之使用，系爭土地既屬乙種工業區，依法僅能興建工業使用之房屋，而共有人高秀枝、劉新發繼承人應有部分各僅有32分之1，合計各26.39平方公尺，面積均不足8坪，即令依共有人應有部分分配，其分得之土地亦屬畸零地，無從為建築使用，結果不是閒置，就是由鄰地依畸零地使用規則價購，前者形成土地資源浪費，後者僅能得到價金補償，故若由事實需要土地之其他共有人為價金補償，實符合其利益。綜上，系爭土地以渠102年4月26日民事陳述意見狀附附件一、二分割，即按上開房屋面積及座落分配與被告劉文松等人，不但符合目前使用現況，亦符合公平原則、利益原則及經濟原則，至渠等多分得之土地，願依估價師估定之價額為補償。
(二)被告李定國、呂敏玲：本件鑑定報告書上載「五種分割方案分割後之宗地依『新北市畸零地使用規則』及『新北市建築規則』，因面寬不足、未能指定建築線等因素均為未能獨特開發之宗地，五分案分割後土地一併適用之。…標得新店市○○段○○○○號土地之使用分區為乙種工業區，乙種工業區以供公害輕微之工廠與其必要附屬設施及工業發展有關設施為主。…勘估價的土地目前有未辦保存登記建物，且地上建物均未達最有效利用使得建物價格占整體不動產價格比例極低，故土地上建物之相關權利不予考量。…分割前整宗基地地勢平坦，可開發之土
地面積達844.55平方公尺（255.48坪），就面積及形狀而言，可獨立進行開發。…基地位於新北市新店區，參考區域內相同使用分區之土地多開發為廠辦大樓，而目前區域開發為廠辦大樓市場接受度佳且去化程度高，預期可獲得一定的報酬率或利潤，故判斷其財務上是可行的。…綜上所述，考量法令上許可、實體上可能及財務可行等條件下，並就標得之區位條件、周遭土地利用情況及鄰近新推案產品型態，判斷整宗基地建築為廠辦大樓，可達到最高有效使用。本件最終評估土地單價為每坪70萬9,000元」，可知系爭土地總面積
244.58坪，整體價值為1億7,340萬7,220元，且整宗基地可獨立開發為廠辦大樓，其價值不僅遠比各方案土地總價值高出甚多，並能有效為土地開發利用，其餘各分割方案均無法獨立開發建築，有礙土地有效利用及妨礙經濟發展，顯非適當之分割方法；而變價分割，買受者得以整體開發建築，願以較高單價購買系爭土地，共有人得分配較高之金額，於共有人有利，甚且若欲取得系爭土地之共有人，亦可行使優先購買權，其權利已有保障，故實為最佳分割方法。另關於各方割方案，因牽就被告劉文松等人價值極低之土地上有未經保存登記建物，造成分割區塊成不規則狀，僅能規劃小巷道通行，故非妥適。惟倘不能變價分割，請求以鑑定報告書所載分割方案一或二為分割方法。然以該等分割方案分割，關於價格部分，除臨大馬路部分每坪價格應有不同外，其餘區塊價格應無不同。並聲明：請求變價分割。
(三)被告劉瑜惠、劉高碧玉、劉志鴻、劉瑜芳、劉瑜貞、邱書偉、劉秀蘭、劉台月、邱書華、劉晏廷（下合稱被告劉晏廷等人）、高秀枝：
同意以獲配土地為前提之分割方案，不同意以系爭鑑定報告書所載之價金補償方案。並聲明：原告之訴駁回。
(四)被告 吳劉素琴 ：不同意分割。
三、兩造不爭執事項：系爭土地共有人之一劉新發已於51年8月10日死亡，其繼承人為劉榮華、劉晏廷、劉秀蘭、劉台月、邱克明、邱書偉及邱書華；劉榮華、邱克明於訴訟進行中死亡，劉高碧玉、劉志鴻、劉瑜芳、劉瑜貞及劉瑜惠為劉榮華之繼承人，邱書偉、邱書華則為邱克明之繼承人，且系爭土地現為兩造共有，各共有人之應有部分如附表所示，為兩造所不爭，並有土地登記第二類謄本在卷可查（見調解卷第5頁至第13頁），堪認屬實。
四、得心證之理由：
(一)原告主張辦理繼承登記及分割，為有理由。
1、按各共有人，除法令另有規定外，得隨時請求分割共有物。但因物之使用目的不能分割或契約訂有不分割之期限者，不在此限，民法第823第1項前段定有明文。又前開法條所謂因物之使用目的不能分割，係指共有物繼續供他物之用，而為其物之利用所不可缺，或為一權利之行使所不可缺者而言，僅因聚族而居之傳統關係，究難認有不能分割情形存在（最高法院50年台上字第970號判例意旨參照）。
2、查系爭土地為原告與被告劉文松等人、李定國、劉新發、吳劉素琴、呂敏玲及高秀枝共有，且劉新發之應有部分為1/32。惟劉新發業已死亡，其繼承人有劉榮華、劉晏廷、劉秀蘭、劉台月、邱克明、邱書偉及邱書華；嗣劉榮華、邱克明於訴訟進行中死亡，劉高碧玉、劉志鴻、劉瑜芳、劉瑜貞及劉瑜惠為劉榮華之繼承人，邱書偉、邱書華則為邱克明之繼承人，彼等就系爭土地應有部分1/32雖尚未辦理繼承登記，然已因繼承而取得系爭土地之所有權，應認彼等亦為系爭土地之共有人，是各共有人就系爭土地之應有部分比例如附表所示。又系爭土地上建有原告劉水蓮所有之房屋、被告劉文松等人共有之房屋、被告吳劉素琴所有之房屋，雖為兩造所不爭，惟非因此謂系爭土地因物之使用目的不能分割。另兩造間就系爭土地並未定有不分割之特約，再徵之兩造就本件分割方法已各有主張，顯已無法協議分割，被告吳劉素琴不同意分割，並無所據，則原告訴請裁判分割，於法自無不合。
3、再按，因繼承、強制執行、徵收、法院之判決或其他非因法律行為，於登記前已取得不動產物權者，應經登記，始得處分其物權，為民法第759條所明定，分割共有物性質上為處分行為，是劉新發之繼承人於辦妥繼承登記之前，並不得分割共有物即系爭土地，原告訴請被告劉晏廷、劉秀蘭、劉台月、邱書華、邱書偉、劉高碧玉、劉志鴻、劉瑜貞、劉瑜芳、劉瑜惠就系爭土地應有部分1/32辦理繼承登記並合併對彼等為分割共有。
(二)系爭土地應予變價分割。
1、按共有物之分割，依共有人協議之方法行之；分割之方法不能協議決定，法院得因任何共有人之聲請，命為下列之分配：一以原物分配於各共有人。但各共有人均受原物之分配顯有困難者，得將原物分配於部分共有人。二原物分配顯有困難時，得變賣共有物，以價金分配於各共有人；或以原物之一部分分配於各共有人，他部分變賣，以價金分配於各共有人；以原物為分配時，如共有人中有未受分配，或不能按其應有部分受分配者，得以金錢補償之；以原物為分配時，因共有人之利益或其他必要情形，得就共有物之一部分仍維持共有，民法第824條第1、2、3、4項分別定有明文。又法院定共有物分割之方法，固可由法院自由裁量，惟應斟酌各共有人之意願、利害關係、共有物之性質、分割前使用狀況、分割後各部分所得利用之價值及經濟效用、全體共有人利益等有關情狀，於符合公平經濟原則下，為適當之決定（最高法院89年度台上字第724號判決、94年度台上字第1149號判決、96年度台上字第108號判決意旨參照）。
2、查兩造對於系爭土地之分割方法主張互異，原告主張依鑑定報告書所示分割方案五或六為分割、被告劉文松等主張 依渠 等提出之102年4月26日民事陳報狀附附件一或二為分割、被告劉文吉等人及呂敏玲主張變價分割，如不為變價分割，則主張依鑑定報告書所示分割方案一或二為分割、被告劉晏廷等人及高秀枝則主張以獲配土地之方案分割，茲審酌如下：
(1)查本院於審理中曾依聲請，就兩造提出之分割方案，送請臺北市不動產估價師公會鑑定各分割方案所示分割後各土地價格，該會則以系爭鑑定報告書函覆。自系爭鑑定報告書所載可知，系爭土地面積844.55平方公尺，部分南側臨22公尺寬之民權路，臨路面積5.4公尺，形狀則呈不規則形，土地使用區分為乙種工業區，建蔽率為60％，容積率為210％，可獨立進行開發，考量法令上許可、實體上可能及財務可行等條件，並就標的之區位條件、周遭土地利用情況及鄰近新推案產品型態，判斷整宗基地建築為廠辦大樓，可達最高有效使用；且依「新北市畸零地使用規則」及「新北市建築管理規則」規定，兩造提出送請鑑定之分割方案均無法成為獨立開發之宗地；又系爭土地經以比較法評估，價值為每坪72萬元，如以土地開發分析法評估，每坪為69萬8,000元，最終單價推定（取至千元）為70萬9,000元；而系爭土地依兩造於鑑定所提分割方案分割後，各筆土地單坪價格介於49萬6,300元至67萬3,550元之間（見鑑定報告書第2頁至第5頁、第26頁、第33頁至第34頁）。是以系爭土地以變價方割為分割方法時，各共有人可得利益最高，如依兩造送請鑑定之分割方案分割，各筆土地價值將大幅降低，除不利於各共有人，各筆土地亦有成為畸零地不利開發及都市景觀之情。
(2)次查，原告主張之鑑定報告書所示分割方案五，除原告、被告劉晏廷等人、呂敏玲、高秀枝係按應有部分分割外，被告劉文松較應有部分多分得11.76平方公尺（3.56坪，小數點以下四捨五入，下同）、被告吳劉素琴較應有部分多分得
37.79平方公尺（11.43坪），並需以金錢補償被告李定國少分部分。惟被告劉文松、吳劉素琴因該分割方案取得之土地每坪單價分別為66萬6,460元及56萬110元（見系爭鑑定報告書第4頁，而系爭土地如採變價分割，每坪單價為70萬9,000元，是以被告劉文松等人、吳劉素琴取得之土地單價分別按渠等增加部分計算應補償予被告李定國之價額時，將使被告李定國受補償之金錢少於變價分割可得之金錢高達185萬3,255元之損失【計算式：（3.56＋11.43）×709,000－3.56×666,460＋11.43×560,110），對被告李定國誠屬不利。又原告主張之鑑定報告書所示分割方案六，乃原告按應有部分分割，被告劉文松等人較應有部分多分18.65平方公尺（5.6
4坪）及吳劉素琴較應有部分多分39.84平方公尺（12.05坪），被告李定國及呂敏玲分得者少於應有部分，被告劉晏廷等人及高秀枝未獲分配，被告李定國、呂敏玲、劉晏廷等人及高秀枝則另由被告劉文松等人及吳劉素琴以金錢補償之。然被告劉晏廷等人及高秀枝均表明不願接受金錢補償，且被告劉文松、吳劉素琴因該分割方案取得之土地每坪單價分別為66萬6,460元及56萬110元（見系爭鑑定報告書第5頁），而系爭土地如採變價分割，每坪單價為70萬9,000元，倘採此一分割方案，被告李定國、呂敏玲、劉晏廷等人、高秀枝受補償金額將少於變價分割可得金額，且共減少203萬4,050元【計算式：（5.64＋12.05）×709,000－5.64×666,460＋12.05×560,110）。是原告主張依鑑定報告書所載分割方案五或六為分割，將使受補償者遭受不利，並不可採。
(3)再查，被告劉文松等人主張之102年4月26日民事陳報狀附附件一所示分割方案，係以被告劉晏廷等人、 吳敏玲 及高秀枝共有3/32，原告、被告劉文松等人及吳劉素琴按使用現狀即較應有部分多分得土地，被告李定國則按應有部分減少199.48平方公尺。然按分割共有物，以消滅共有關係為目的，並以原物分配為原則，須因共有人之利益或其他必要情形，方得就共有物之一部分仍維持共有，此一方案使被告劉晏廷等人、吳敏玲及高秀枝維持共有，而被告吳敏玲已具狀表明伊認本件應以變價分割為方法，被告劉文松等人復未舉證證明彼等有何共有之必要，已難認此一分割方法合於法律規定。且此一分割方案，使被告李定國大幅減少應有部分土地，而系爭土地整宗開發之每坪單價高於分割後之每坪單價，如採行之，將使被告李定國蒙受鉅額損失，難謂公平。末者，被告劉文松等人主張之102年4月26日民事陳報狀附附件二所示分割方案，除原告、吳劉素琴係按應有部分分割外，被告李定國、呂敏玲、劉文松等人均較應有部分多分，被告劉晏廷等人及高秀枝則未獲分配，並由被告李定國、呂敏玲、劉文松等人補償之。然以金錢補償之方式為之，同有前述不公平之處，亦難認此一分割方法對兩造均屬有利。
(4)從而，系爭土地單獨開發使用之可能性及價值性均高於原物分配，且原物分配除對未按應有部分受配之共有人不利，亦使土地形狀不規則而難開發、利用，而變價分割後，由需用土地者取得土地所有權，因土地產權單純，亦有助提昇系爭土地之利用價值及經濟效益，是以原物分配予共有人顯有困難，亦非適當之分割方式，應以變價分割為當。
五、綜上所述，原告提起本件訴訟，請求劉新發之繼承人劉晏廷、劉秀蘭、劉台月、邱書偉、邱書華、劉高碧玉、劉志鴻、劉瑜貞、劉瑜芳、劉瑜惠就系爭土地應有部分1/32辦理繼承登記，並合併對彼等及其餘共有人為分割共有物之請求，為有理由，應予准許。本院審酌系爭土地之使用現狀、整體利用之效益、各共有人之利益、兩造所提分割方案之優劣及兩造之意願等情，認被告李定國及呂敏玲主張之變價分割方案，較符合全體共有人之利益，及發揮系爭土地之經濟效用，為最佳之分割方法。是系爭土地應予變價分割，將所得價金按應有部分之比例分配予兩造。
六、又分割共有物之訴，核其性質，兩造本可互換地位，本件原告起訴雖於法有據，然被告之應訴乃法律規定所不得不然，且本件分割結果，共有人均蒙其利，訴訟費用之負擔自以參酌兩造就系爭不動產應有部分之比例分擔較為公允，爰依職權酌定如主文第三項所示。
七、本件事證已明，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，核與判決結果無影響，爰不再一一論列，併予敘明。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第80條之1、第85條第1項但書。
中華民國102年7月31日
民事第三庭法官趙雪瑛附表：
┌───┬────┬────────┐│編號│共有人│應有部分│├───┼────┼────────┤│原告01│劉水柳│4分之1│├───┼────┼────────┤│被告01│李定國│160分之90│├───┼────┼────────┤│被告02│劉文松│128分之6│├───┼────┼────────┤│被告03│劉文吉│128分之1│├───┼────┼────────┤│被告04│劉庭宇│256分之1│├───┼────┼────────┤│被告05│ 劉廷瑋 │256分之1│├───┼────┼────────┤│被告06│劉晏廷│繼承原共有人劉新│├───┼────┤發之應有部分32分││被告07│劉秀蘭│之1│├───┼────┤││被告08│劉台月││├───┼────┤││被告10│邱書瑋││├───┼────┤││被告11│邱書華││├───┼────┤││被告12│劉高碧玉││├───┼────┤││被告13│劉志鴻││├───┼────┤││被告14│劉瑜芳││├───┼────┤││被告15│劉瑜貞││├───┼────┤││被告16│劉瑜惠││├───┼────┼────────┤│被告17│吳劉素琴│32分之1│├───┼────┼────────┤│被告18│呂敏玲│32分之1│├───┼────┼────────┤│被告19│高秀枝│32分之1│└───┴────┴────────┘以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國102年7月31日
書記官廖素芳