裁判字號：臺灣士林地方法院97年訴字第1185號民事判決
裁判日期：民國98年01月20日
裁判案由：遷讓房屋等
臺灣士林地方法院民事判決97年度訴字第1185號原告乙○○訴訟代理人 何朝棟 律師被告甲○○上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國98年1月8日言詞辯論終結，判決如下：
主文被告應將坐落臺北市○○區○○路○○○巷○○號1樓房屋，如附圖所示A面積69.89平方公尺、B面積9.76平方公尺、C面積28.8
2平方公尺騰空遷讓交還原告，並應給付原告自民國九十七年一月十七日起至交還前開房屋之日止，按月以新臺幣貳萬貳仟元計算之損害金。
前項交還房屋之履行期間為叁個月。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔三分之二，餘由原告負擔。
本判決於原告以新台幣壹佰柒拾柒萬元，供擔保後，得假執行；但被告於執行標的物拍定、變賣或物之交付前預供擔保新台幣伍佰參拾萬肆仟捌佰柒拾柒元，得免為假執行。
原告其餘假執行聲請駁回。
事實及理由
壹、原告方面：
一、聲明：被告應將坐落臺北市○○區○○路○○○巷○○號1樓房屋，如附圖所示A面積69.89平方公尺、B面積9.76平方公尺、C面積28.82平方公尺騰空遷讓交還原告，並應給付原告自民國九十七年一月十七日起按月以新臺幣(下同)六萬元計算之損害金，及自建物騰空返還原告止，按年息百分之五計算之利息。原告願供擔保，請准宣告假執行。
二、陳述：
1、原告於97年1月17日透過第三人 許添盛 與訴外人 劉更生 訂立買賣契約，買受坐落台北市○○區○○路○○○巷○○號建物及基地，被告竟無權占有系爭房屋，經營錄影帶店，為此依民法第767條提起本訴，請求被告遷讓房屋。並給付不當得利每月6萬元。
2、被告與劉更生之租賃契約已到期，被告稱劉更生於到期後另有收租金，原告否認之。被告與前屋主劉更生確實無租約存在，縱使有，因係不定期租約，亦無民法第425條買賣不破租賃之適用。
3、被告從未支付租金，依土地法第100條第3款規定，原告亦得收回系爭建物。
貳、被告方面：
一、聲明：駁回原告之訴，如受不利判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。
二、陳述：
1、被告與原所有權人劉更生間就系爭房屋訂有租賃契約，租賃期間自93年6月1日至96年5月31日止，但劉更生已收被告96年5月、6月之租金，是本件有不定期租賃關係，劉更生嗣將系爭房地出售與他人，自有買賣不破租賃之適用，且劉更生另曾與被告約定將繼續租給被告4年，此由劉更生於00年00月00日出具給房屋仲介之房地產標的現況說明書中，對土地、建築改良物現況是否有出租之情形，均勾選「是」，且劉更生與許添盛所訂立之系爭不動產買賣契約書，備註欄第3條屋況勾選「出租」，第6條亦勾選本房地產「有」出租情形，均可見被告就系爭房屋確實有租賃權，被告並非無權占有。再者依民法第426之2條規定，承租人有優先承買權。
2、土地法第100條規定不定期租賃契約非有該條6款之規定不得收回房屋。
3、原屋主劉更生於0000年00月0日於簡易庭承認在2007年4月16日收受被告2007年5月及6月之房租共4000元港幣。
4、原告請求不當得利每月6萬元過高。
叁、本院之判斷：
一、原告主張原告於97年1月17日透過第三人許添盛與劉更生訂立買賣契約，買受劉更生所有坐落台北市○○區○○路○○○巷○○號建物及基地，被告竟無權占有系爭房屋，經營錄影帶店之事實，業據提出土地、建物謄本影本、不動產買賣契約書、存證信函影本等件為證，被告則以被告與原所有權人劉更生間就系爭房屋訂有租賃契約，租賃期間自93年6月1日至96年5月31日止，但劉更生已收被告96年5月、6月之租金，是雙方有不定期租賃關係，劉更生嗣將系爭房地出售與他人，自有民法第425條買賣不破租賃之適用，又伊曾與劉更生另有約定新租賃關係，且伊有優先承買權云云，資為抗辯。
二、經查原告為系爭房地之所有權人，被告則占有系爭房屋，經本院現場履勘，並囑託台北市士林地政事務所測量，製有土地複丈成果圖附卷可按，並為兩造所不爭執，自堪信為真實。茲被告以伊占有系爭房屋係因其與原所有權人劉更生訂有租賃契約，該租賃契約到期後，劉更生有向伊收租金，且與伊另定4年之租賃契約，故伊非無權占有，且有優先承買權等情抗辯，是以本件所應審究者為被告是否無權占有系爭建物？被告抗辯是否有理？⒈按民法第425條規定：「出租人於租賃物交付後，承租人占
有中，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在。前項規定，於未經公證之不動產租賃契約，其期限逾五年或未定期限者，不適用之。」本件縱使如被告所云原所有權人劉更生於租期屆滿後，仍向伊收取租金，伊與劉更生間有不定期之租賃關係存在，惟劉更生嗣既將系爭房地所有權讓與原告，則依前述法律規定，劉更生與被告之未定期限之租賃契約，對原告亦無效力，被告抗辯買賣不破租賃云云，殊不足採。則本件是否原所有權人劉更生確實有收受96年5、6月之租金，即無庸審究，附此敘明。
⒉次按不動產之租賃契約，其期限逾一年者，應以字據訂立之
，未以字據訂立者，視為不定期限之租賃。民法第422條定有明文。經查被告另抗辯在租賃屆滿前後，與劉更生另有4年期之租賃約定云云，為原告所否認，而被告自承與劉更生沒有書面租約，係口頭約定租4年等語(見97年10月7日、12月9日及98年1月8日言詞辯論筆錄，本院卷11、19、24頁)，則依前述法律之規定，該不動產租約逾一年並未以字據訂立，即視為不定期限之租賃，而不定期限之租賃無買賣不破租賃之適用，業如前⒈所述，從而縱使被告與劉更生間確實有口頭約定4年之租約，仍不能對抗新所有權人之原告。
⒊另被告抗辯劉更生出售系爭房地，伊應有優先承買權云云，
惟查民法第426條之2第1項係規定：「租用基地建築房屋，出租人出賣基地時，承租人有依同樣條件優先承買之權。承租人出賣房屋時，基地所有人有依同樣條件優先承買之權。」亦即優先承買權限於「租地建屋」之情形，而本件並非「租地建屋」，僅單純之承租房屋，是被告此項抗辯，亦不足取。
三、按，重疊之合併起訴，係主張數宗請求，以單一之聲明，達其數請求之同一目的。原告所本之請求，其中之一為有理由時，即可為其勝訴之判決。如認原告所主張之數項請求均有理由，而為其勝訴之判決，則為法所不許。最高法院87年台上字2602號、96年台上字第2635號、2575號判決參照。經查本件既無買賣不破租賃之適用，則被告之占用系爭房屋，對現所有權人之原告並無正當權源，已如前認定，原告依民法第767條之規定請求被告遷讓系爭房屋，為有理由；依前述重疊之訴之說明，本件即無庸審究原告是否得依土地法第10
0條之規定請求收回建物。另查，被告於法院現場履勘時陳稱附圖A、B是登記部分，C是未登記部分，B、C之部分則係伊父親在使用，伊父親於97年2月亡故後，B部分無人使用，C之部分伊有放東西等情(見本院簡易庭卷66頁)，惟嗣又於本院簡易庭法官提示地政事務所複丈成果圖，問伊占用範圍時，陳稱占用複丈成果圖ABC(見本院簡易庭卷87頁)，則原告請求被告返還之房屋，如附圖A、B、C部分，應予准許。
四、原告請求被告給付相當於租金之不當得利每月6萬元，是否有理？⒈按，無法律上原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利
益，民法第一百七十九條前段定有明文；又無權佔有他人之土地，可得相當於租金之利益，為社會通常之觀念，而依土地法第一百零五條準用同法第九十七條所定，建築基地之租金，按申報地價年息百分之十為限，乃指基地租金之最高限額，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置，工商業繁榮之程度，承租人利用基地之經濟價值及所受利益，並與鄰地租金相比較以為決定，並非必達申報總地價年息百分之十最高額(最高法院六十一年臺上字第一六九五號、四十六年臺上字第八五五號、六十八年臺上字第三○七一號判例參照)。另按「城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息百分之十為限。」又「土地法第九十七條所謂土地及建築物之總價額，土地價額依法定地價、建築物價額依該管直轄市或縣（市）地政機關估定之價額。」土地法第九十七條第一項、土地法施行法第二十五條分別定有明文。而法定地價，依土地法第一百四十八條．平均地權條例第十六條規定，係以土地所有權人依法所申報之地價為其法定地價，如土地所有權人未於公告期間申報地價者，則以公告地價百分之八十為其「申報地價」。又不動產買賣契約成立後，其收益權屬於何方，依民法第三百七十三條之規定，應以標的物已否交付為斷，與移轉登記已未成無關。而民法第三百四十八條所謂交付，即移轉其物之占有之謂，如買賣標的物由第三人占有時，依民法第九百四十六條第二項，準用第七百六十一條之規定，出賣人得以對於第三人之返還請求權讓於買受人以代交付，最高法院40年台上字第1200號著有判例。
⒉經查原告係透過第三人許添盛與劉更生訂立買賣契約，買受
系爭房地，而依該買賣契約書第3條及第6條，均表明系爭房屋係「出租」之狀況。第5條則約定：本房地點交日期：
96年12月31日(契約書附本院簡易庭卷第48頁)。本件出賣人劉更生因系爭房屋出租予被告，而由被告占有中，惟其仍約明點交日期，可見出賣人點交房屋給買受人之方式即以指示交付代之，原告因而取得對系爭房屋之收益權。從而原告主張被告無權占有而有相當於租金之不當得利，於法即無不合，又原告就建築物之價額，自願捨棄不算入計算不當得利之基礎(見本院卷24頁)，是以本件計算相當於租金之不當得利僅以土地之申報價額為準，合先敘明。本件系爭建物之基地之96年申報地價每平方公尺為39,280元，而被告無權占有之面積為108.47平方公尺(即附圖A、B、C部分，69.8
9＋9.76＋28.82＝108.47)，則本件被告所占用土地之價額為4,260,701.6元(39280元×108.47＝0000000.6元，斟酌該地為台北市○○區○○路○○○巷○○號1樓，鄰近德行西路、芝山捷運站，交通方便，被告承租作為錄影帶店面，附近有理髮廳、洗衣店、小館、駕訓班及一般住家，該地商業尚稱繁榮，是本件之不當得利以每月22,000元(約土地申報價額年息百分之六)為適當，原告請求自其受點交後之97年1月17日起至遷讓房屋之日止，每月給付22,000元，應認有理由；至於其利息之請求，因是項不當得利係屬無確定期限之給付，依民法第229條第2項，須經債權人催告而未給付，債務人始負遲延責任，而原告雖提出存證信函，惟該函僅通知被告搬離騰空交屋，而未催告給付不當得利(見本院簡易庭卷第10頁)，難認原告業已催告此項金錢之給付，從而其請求遲延利息，非有理由，應予駁回。
五、兩造其餘主張及所提證據，經審酌與本院上開論斷無涉或無違，不予一一贅述。
六、查遷讓房屋，非立時可就，斟酌實際情況，定履行期間3個月，以資兼顧。
七、兩造 陳明 願供擔保，聲請宣告假執行或免為假執行，經核原告勝訴部分，合於法律規定，爰分別酌定相當之擔保金額宣告之；原告其餘假執行之聲請，因訴之駁回而失所依據，不予准許。
八、據上論結，本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第79條判決如主文。
中華民國98年1月20日
民事第二庭法官俞慧君以上正本證明與原本無異。
如對本判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
中華民國98年1月22日
書記官陳玉敏