中壢簡易庭106年度壢簡字第1220號民事判決

臺灣桃園地方法院民事簡易判決　　　106年度壢簡字第1220號
原　　　告　 穆勇廷
訴訟代理人　 楊逸民 律師
被　　　告　 陳怡君
上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國107年3月7日
言詞辯論終結，判決如下：
主文
被告應給付原告新臺幣壹拾壹萬零參佰玖拾元，及自民國一○七
年二月四日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用新臺幣貳仟參佰貳拾元由被告負擔新臺幣壹仟參佰參拾
元，餘由原告負擔。
本判決原告勝訴部分得假執行。
事實及理由
壹、程序方面：
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或
減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255
條第1項但書第3款定有明文。查本件原告起訴時原聲明分
別為：（一）被告應將門牌號碼桃園市○○區○○路○○○巷
○號之房屋（下稱系爭房屋）返還原告。（二）被告應給付
原告新臺幣（下同）86,583元，及自起訴狀繕本送達翌日起
，按年息5%計算之利息。（三）被告應自民國106年9月20
日起至返還系爭房屋之日止，按月給付原告15,000元；嗣於
106年10月13日提出民事準備狀，撤回第1、3項之聲明（
見本院卷第39頁），復於本院審理中變更第2項聲明為：被
告應給付原告119,725元，及自本院107年1月12日言詞辯
論筆錄繕本送達翌日起，按年息5%計算之利息（見本院卷第
90頁）。核原告所為訴之變更，應屬擴張應受判決事項之聲
明，揆諸前揭規定，並無不合，應予准許。
二、被告經合法送達，無正當理由未於言詞辯論期日到場，經核
無民事訴訟法第386條各款所列情形，爰依原告聲請，由其
一造辯論而為判決。
貳、實體方面：
一、原告主張：被告於105年9月21日向原告承租系爭房屋，約
定租賃期間自105年9月21日起至107年9月20日止，租金
每月15,000元，租金應於每月20日以前繳納，押租金為30,0
00元，且房屋之水電、瓦斯、電話、管理、清潔等費用由被
告負擔，並簽訂房屋租賃契約（下稱系爭租約）。詎被告自
106年6月起即未再支付租金亦未繳納水電費，原告曾於10
6年7月17日委託律師寄發桃園中路郵局第462號存證信函
催告被告給付水電費及租金，然被告仍未給付分文，迄原告
起訴時，被告已有106年6月至8月份之租金合計45,000元
未支付，另有106年3、5月及6月之水費分別為5,725元
、5,342元、8,573元，合計為19,640元未繳納；106年4
、6月之電費分別為14,995元（1樓）、9,757元（2樓）
、18,704元（1樓）、8,487元（2樓），合計為51,943元
未繳納，而上開水電費均由原告於106年6月22日代為繳清
。又原告於102年12月間曾委託訴外人龍泰企業社對系爭房
屋裝潢，支出裝潢費用460,140元，嗣被告於106年9月遷
出系爭房屋，原告於106年10月初進入系爭房屋後發現系爭
房屋之2樓隔間遭被告拆除，除造成地板損壞外，天花板、
燈具亦有毀損，2樓後段亦堆積垃圾未清除等情，而系爭房
屋裝潢係於103年1月間完工，迄至106年10月修復，已使
用3年10個月，修繕費用為50,500元，預計棄置價值為0元
，而系爭房屋之裝潢耐用年數應比照房屋附屬設備之「其他
」，以10年（120個月）計算，並依直線折舊法折舊計算系
爭房屋裝潢部分之殘值應為31,142元（計算式：50,500-【
50,500元x46個月/120】=31,142元），另加計清除費用2,
000元，被告應給付原告共119,725元（計算式：106年6
至8月租金45,000元-押租金30,000元+水費19,640元+電
費51,943元+系爭房屋裝潢殘值31,142元+清除費用2,000
元=119,725元），為此，爰依系爭租約之約定及租賃之法
律關係提起本件訴訟等語。並聲明：被告應給付原告119,72
5元，及自本院107年1月12日言詞辯論筆錄繕本送達翌日
起，按年息5%計算之利息。
二、被告未於言詞辯論期日到場，亦未提出準備書狀作何聲明或
陳述。
三、原告主張兩造簽訂系爭租約，約定租賃期間自105年9月21
日起至107年9月20日止，租金每月15,000元，押金30,000
元，被告於106年9月間遷出系爭房屋時，系爭房屋2樓之
隔間、燈具遭被告拆除，地板損壞；原告已代被告繳納水費
共19,640元、電費51,943元等情，有系爭租約、桃園中路第
462號存證信函、水費、電費繳費憑證、龍泰企業社估價單
、發票、系爭房屋毀損及修繕照片等件附卷可核（見本院卷
第9至25頁、41至43頁、69至77頁），又被告已於相當時期
受合法通知，於言詞辯論期日不到場，亦未提出任何書狀為
爭執，依民事訴訟法第280條第3項前段準用同條第1項前
段之規定，視同自認，故堪信原告主張之事實為真。
四、本院之判斷：
（一）按承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告
承租人支付租金，如承租人於期限內不為支付，出租人得
終止契約；租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達2個
月之租額，不得依前項之規定，終止契約；出租人非因承
租人積欠租金額，除以擔保金抵償外，達2個月以上時，
不得收回房屋；承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物
，民法第440條第1項、第2項前段、土地法第100條第
3款、第455條分別定有明文。經查，本件被告自106年
6月起迄今即未再繳納租金，原告乃以本院107年1月12
日言詞辯論筆錄言詞辯論筆錄繕本之送達作為終止系爭租
約之意思表示，而本院107年1月12日言詞辯論筆錄繕本
於107年1月24日寄存於被告戶籍地之警察機關，依民事
訴訟法第138條第2項規定，於同年0月0日生送達之效
力，有本院送達證書1份在卷可查（見本院卷第87頁），
則自106年6月起至同年12月31日止，扣抵押租金30,000
元後，被告仍逾2個月以上之租金未繳納，是系爭租約業
於107年2月3日經原告合法終止，先予敘明。
（二）按押租金之主要目的在於擔保承租人履行租賃債務，故租
賃關係消滅後，承租人如有欠租或其他債務不履行時，其
所交付之押租金，發生當然抵充之效力。而於抵充後，猶
有餘額，始生返還押租金之問題（最高法院87年度台上字
第1631號民事判決意旨參照）。又系爭租約第7條約定：
「交付系爭房屋日起，房屋之水電、瓦斯、電話、管理、
清潔等費用由被告負擔」等語，而系爭租約每月租金為15
,000元，被告自106年6月起即未依約給付租金，復於10
6年9月遷出系爭房屋，是被告現積欠106年6月起至8
月份租金共計45,000元，又原告替被告代繳106年3、5
月及6月之水費，合計為19,640元、同年4、6月之電費
，合計為51,943元，共計71,583元（計算式：水費19,640
元+電費51,943元=71,583元），業據其提出相關繳費憑
證為憑，參兩造間系爭租約既已約明被告應負責繳納水電
費用，且經本院核算上揭繳費憑證費用無訛，是扣抵押租
金30,000元後，原告自得請求被告給付86,583元（計算式
：租金45,000元+水電費71,583元-押租金30,000元=86,
583元），則原告此部分主張，於法有據，可以准許。
（三）再按承租人應以善良管理人之注意，保管租賃物，租賃物
有生產力者，並應保持其生產力；承租人違反前項義務，
致租賃物毀損、滅失者，負損害賠償責任，民法第432條
第1項、第2項前段分別定有明文；系爭租約第13條前段
約定：「被告應以善良管理人之注意使用系爭房屋，除因
天災地變等不可抗拒之情形外，因被告之過失致系爭房屋
毀損，應負損害賠償之責。…」。經查，觀諸原告所提之
系爭房屋毀損照片，系爭房屋2樓地板有隔間拆除後所遺
痕跡，其上天花板亦有破洞、燈具受損之情形，此有系爭
房屋毀損照片1份為證（見本院卷第41、42頁、71至73頁
），足徵系爭房屋2樓確有遭被告拆除隔間、燈具，及天
花板、地板損壞之事，原告上揭主張屬實，顯見被告未盡
注意保管之責，自有違善良管理人之注意義務，依上開規
定，被告應負損害賠償責任。又不法毀損他人之物者，被
害人得請求賠償其物因毀損所減少之價額。負損害賠償責
任者，除法律另有規定或契約另有訂定外，應回復他方損
害發生前之原狀。因回復原狀而應給付金錢者，自損害發
生時起，加給利息。第1項情形，債權人得請求支付回復
原狀所必要之費用，以代回復原狀。民法第196條、第21
3條分別規定甚明。又物被毀損時，被害人除得依民法第
196條請求賠償外，並不排除民法第213條至第215條之
適用。依民法第196條請求賠償物被毀損所減少之價額，
得以修復費用為估定之標準，但以必要者為限（例如：修
理材料以新品換舊品，應予折舊）。原告主張其因被告未
盡善良管理人之注意義務，擅自拆除系爭房屋2樓隔間、
燈具，並破壞天花板、地板，共支出修繕費用50,500元、
清除費用2,000元，有發票1份為證（見本院卷第74頁）
，衡以系爭房屋之修復，既以新品更換被損害之舊品，並
參本院參考行政院所發布之固定資產耐用年數表第一類第
二項房屋附屬設備中其他設備耐用年數為10年，而內政部
訂定之「固定資產折舊率表」規定，耐用年數10年依定
率遞減法之折舊率為千分之206，其最後1年之折舊額，
加歷年折舊累計額，其總和不得超過該資產成本原額10分
之9。則原告自承系爭房屋於102年12月間進行裝潢，於
103年1月間完工等語（見本院卷第66、67頁），推估系
爭房屋最近一次裝潢至本件損害發生日即106年9月間（
被告遷出系爭房屋日），已使用3年8個月，是扣除折舊
後之修繕費用估定為21,807元（詳如附表之計算式），加
計清除費用2,000元，共為23,807元，足認系爭房屋之必
要修繕費用為23,807元。餘此部分之請求，則屬無據，應
予駁回。
（四）從而，原告自得向被告請求給付110,390元（計算式：租
金及水電費共86,583元+系爭房屋修繕費23,807元=110,
390元），原告逾此範圍之請求，即屬無據，不應准許。
五、末按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經
其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權
人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他
相類之行為者，與催告有同一之效力；前項催告定有期限者
，債務人自期限屆滿時起負遲延責任；遲延之債務，以支付
金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息；
應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年
利率為百分之5，民法第229條第2項、第3項、第233條
第1項、第203條分別定有明文。經查，本院107年1月12
日言詞辯論筆錄繕本於107年1月24日寄存於被告戶籍地之
警察經關，有本院送達證書1份附卷足證（見本院卷第88頁
），是被告應於前揭繕本送達翌日即107年2月4日起負遲
延責任，堪以認定。
六、綜上所述，原告依系爭租約、租賃之法律關係請求被告給付
110,390元，及自本院107年1月12日言詞辯論筆錄繕本送
達翌日即107年2月4日起至清償日止，按年息5%計算之利
息，為有理由，應予准許。逾此範圍之請求，則屬無據，應
予駁回。
七、本件原告勝訴部分，係就民事訴訟法第427條訴訟適用簡易
程序所為被告敗訴之判決，依同法第389條第1項第3款規
定，應依職權宣告假執行。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。並依職權酌定訴
訟費用額如主文第3項所示。
中華民國107年3月19日
中壢簡易庭法官張得莉
以上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上
訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後
20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國107年3月19日
書記官林宛瑩
附表
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折舊時間金額
第1年折舊值50,500×0.206=10,403
第1年折舊後價值50,500-10,403=40,097
第2年折舊值40,097×0.206=8,260
第2年折舊後價值40,097-8,260=31,837
第3年折舊值31,837×0.206=6,558
第3年折舊後價值31,837-6,558=25,279
第4年折舊值25,279×0.206×(8/12)=3,472
第4年折舊後價值25,279-3,472=21,807