臺灣新竹地方法院民事簡易判決 95年度竹北簡字第241號
原 告 甲○○
訴訟代理人 乙○○
被 告 丙○○
訴訟代理人 林思銘 律師
複代理人 龔正文 律師
上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國97年8月27日辯
論終結，判決如下：
主文
原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、原告之聲明：
一、被告應給付原告新台幣（下同）303,646元。
二、訴訟費用由被告負擔。
貳、事實摘要：
一、原告主張：
（一）緣原告之夫 陳文喜 經被告父親介紹，於民國（下同）87年
間向訴外人 郭豐盛 買受坐落新竹縣竹北市○○段113等地
號（重測前341-3地號）土地（下稱系爭土地）應有部分
及其上門牌號碼新竹縣竹北市○○街○○號房屋，並於90年
間將上開房地過戶到原告名下。因陳文喜與被告父親是朋
友，所以被告父親於陳文喜購買上開房地後，還是繼續向
陳文喜承租使用。
（二）原告並沒有與被告父親或被告本人訂定租約，本件起訴之
後，被告請律師寄來存證信函，並附上二張支票，但該等
票據是被告父親向原告之夫借款之還款，並不是租金，原
告已用存證信函退回。
（三）原告之夫陳文喜向郭豐盛買受之建物，除紅色圓頂建物外
，尚有其餘較矮之綠色部分建物即如附圖複丈成果圖A、B
、C、D所示之鐵皮屋（下稱系爭建物）。而被告對原告所
提確認建物所有權訴訟，經鈞院以95年度訴字第676號判
決被告敗訴，嗣被告雖上訴，亦經臺灣高等法院以96年度
上易字第729號駁回上訴確定，被告也已於96年12月遷離
系爭建物。按系爭建物所有權已經判決確認係原告所有無
誤，而被告亦自承自95年7月起就沒有再給付過租金，則
依被告無權占用期間（即95年7月至96年11月止）共17個
月、每月17,000元之租金，共計應付租金為289,000元。
又被告於占用期間沒有繳納電費，均由原告銀行帳戶扣繳
，原告已代繳95年3月份3,443元、95年5月份3,503元、95
年7月份4,011元及95年8月份3,689元之電費，合計已墊付
14,646元。據此，原告爰起訴請求被告賠償303,000（000
000＋14646=303646）元。
二、原告對被告抗辯所為之陳述：
（一）被告主張系爭建物即綠色建物部分是被告的，紅色建物部
分是原告的，雖之前的房屋稅坪數都是以多報少，但是還
是有272平方公尺，與紅色、綠色部分加起來差不了多少
。系爭土地上紅色建物部分是原告使用，綠色部分是被告
使用。因買受系爭土地及其上建物時，訴外人郭豐盛與被
告父親間就有租約，後來被告父親過世，原告要拿租約給
被告簽，但是被告不簽。被告父親過世前並未交付租金給
原告，但原告之夫陳文喜有收過，房地過戶給原告後，也
是陳文喜去收租金，但是斷斷續續，且從94年就沒有收租
金。
（二）當初買賣系爭土地時，就有包含地上物，而且出賣人郭豐
盛還有寫切結書，而買賣到現在，地上物並沒有異動過。
原告認為被告所提被證一之租約是不實在的，因為坪數沒
有這麼多，且筆跡不同，內容也不同。
（三）請被告向原告道歉，都好談，房租部分，沒有都可以，但
是電費部分被告要去繳。電費是從原告帳戶去扣繳，但被
告3個月沒有繳電費給原告，所以原告請電力公司斷電，9
5年8月15日斷電應該沒錯。水是從水井抽水使用，所以沒
有水費問題，但是因為沒有電，也沒有辦法抽水，但被告
有用發電機抽水。原告確實有放車斗於系爭建物路旁，但
有留2到3公尺寬度，可以自由進出，地檢署也作出不起訴
處分。被告主張抵銷不合理，而且被告也沒有提出何時興
建之證明。
三、被告未於最後言詞辯論期日到場，惟其前到庭及具狀辯稱：
（一）被告答辯狀所附照片，其中紅色屋頂部分建物原是原告前
手郭豐盛所有，比較矮的即綠色部份，就是兩造有爭執之
系爭建物。
（二）按系爭建物坐落之基地乃被告父親 彭正三 於83年11月1日
向訴外人即原告前手郭豐盛承租，租期自83年11月1日至
88年10月31日止，租地後始僱請訴外人丁○○興建系爭建
物，作為璟鑫汽車保養廠使用。被告父親過世後，上開汽
車保養廠由被告單獨繼承，並繼續使用經營，被告亦每月
支付土地租金。按租金原本每月為15,000元，2年後調至
17,000元，被告均有依約給付，而租賃期間郭豐盛私自將
土地出售予原告，被告亦將租金支付原告。被告與郭豐盛
之土地租約期滿後，雖未再與原告訂立書面租約，然仍繼
續給付17,000元之租金予原告，於94年8月27日以前係以
現金支付，94年8月28日至95年6月28日則以支票支付，惟
原告竟稱被告積欠其房屋租金，顯然與事實不符。
（三）被告以存證信函寄送的支票是95年7、8月之租金，也有收
到原告退回之存證信函。因為系爭土地經新竹縣政府於95
年6月19日公告徵收，有關系爭建物之地上物補償費為1,3
96,892元，原告於縣政府查估時，對於系爭建物是被告所
有，並沒有爭執，但是於查估後，才表示系爭建物係其所
有，並主張兩造間沒有租約，要求被告給付租金，但原告
給付的是土地的租金。現在爭執的是系爭建物所有權歸屬
，而系爭建物實際上是被告所有，縣政府於查估時就列被
告為所有權人，但因原告異議，所以不讓被告提領，被告
就此已提起確認之訴。
（四）原告如何證明系爭建物是其所有？因為租時，該部分建物
就是被告父親搭蓋的，郭豐盛自己有一棟紅色建物賣給原
告，如果郭豐盛連系爭建物一起賣，就是無權處分。郭豐
盛申請稅籍時，除紅色部分建物，還包括其他拆除部份，
被告使用系爭建物部分，則完全沒有稅籍。
（五）系爭建物雖經判決為原告所有，被告現在也沒有住在該處
，但因原告於95年8月15日即已將系爭建物申請斷水斷電
，使被告無水電可用，並於95年8月19日11時左右僱請吊
車將貨櫃放置系爭建物後方，又於同日晚上9時左右再請
吊車載來一個大車斗，放置在被告之汽修廠大門口，故意
妨礙被告之出入及營業，被告向臺灣新竹地方法院檢察署
提出妨害自由告訴，雖經該署為不起訴處分，惟原告之上
開行為，已使被告（答辯狀誤載為原告）無法使用收益租
賃物，有違民法第423條之規定，是被告自95年8月15日起
自得拒付租金。
（六）再者，系爭建物並非原告所建，被告之父彭正三與原告之
前手郭豐盛租地建屋，而承租之土地上原本僅有一小建物
，經被告之父於承租後，先拆除原先較小之建物，再重新
建築系爭建物，業據鈞院民事庭所是認。按被告（答辯狀
誤載為原告）因系爭建物所為出資共計661,376元，而系
爭建物經縣政府估價為1,396,892元，該查估價額既為原
告所得領取，即為被告搭建系爭建物所增加之價額，依民
法第431條之規定，被告自得向原告求償支出之有益費用
。故倘鈞院認被告（答辯狀誤載為原告）有給付租金債務
之義務，因被告對原告有上揭租賃有益費用之求償權，原
告（答辯狀誤載為被告）有償還之義務，被告爰以該為原
告支付之有益費用661,376元主張抵銷。
（七）又本件系爭建物都已經拆掉了，徵收補償金已經被原告領
去，被告也不告不當得利。
參、法院之判斷：
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但被告同
意者，不在此限。被告於訴之變更或追加無異議，而為本案
之言詞辯論者，視為同意變更或追加，民事訴訟法第255條
第1項第1款、第2項定有明文。查本件原告原起訴請求被告
應將坐落新竹縣竹北市○○街○○號房屋全部遷讓交付原告，
嗣於訴狀送達被告後，變更聲明為如首揭原告之聲明所示，
而被告對於原告所為訴之變更未有異議，並為本案之言詞辯
論，則原告上開所為訴之變更，合於前揭法條之規定，應可
准許，先予敘明。
二、本件被告未於最後言詞辯論期日到場，查無民事訴訟法第38
6條規定所列各款情事，應准原告之聲請，由其一造辯論而
為判決，亦併敘明。
三、查原告之夫陳文喜於87年間向訴外人郭豐盛買受系爭土地應
有部分及其上未辦保存登記之建物，嗣並於90年間將系爭土
地登記於原告名下，並辦理建物之稅籍變更。而郭豐盛於出
賣上開房地前，與被告父親就系爭土地及其上建物之部分範
圍簽訂租賃契約，租期為83年11月1日起至88年10月31日止
，另陳文喜於向郭豐盛買受上開房地後，仍出租被告父親，
於將房地移轉、過戶予原告後，亦繼續向被告父親收取租金
等情，業據兩造到庭陳稱在卷，並提出不動產買賣契約書、
土地登記謄本、房屋稅籍證明書、房屋稅繳款書、租賃契約
書附卷可稽，應可認原告與被告父親間就系爭土地及其上建
物之部分範圍仍存有租賃契約。又被告陳稱其於其父過世後
，單獨繼承其父就上開租約之承租人地位，並繼續使用租賃
物之事實，亦為原告所不爭執，則上開租賃關係應即存在於
原告與被告間。
四、又被告對原告所受讓前開未辦保存登記建物中，有關系爭建
物所有權之歸屬雖有所爭執，並因此向本院對原告提起確認
建物所有權訴訟，惟已經本院以95年度訴字第676號判決認
定系爭建物係被告父親利用郭豐盛興建之舊有鐵皮屋之重要
支柱，雇工加以擴大整修，因民法第811條所定附合之法律
關係，系爭建物之所有權仍屬郭豐盛所有，被告父親自無因
擴建鐵皮屋而取得系爭建物所有權，被告亦無從依繼承之法
律關係取得系爭建物所有權，而判決被告敗訴；嗣被告雖對
該判決上訴，惟仍經臺灣高等法院以96年度上易字第729號
判決駁回被告上訴確定，已據本院依職權調取本院95年度訴
字第676號（包括臺灣高等法院96年度上易字第729號）全部
卷宗核閱無訛，是被告就系爭建物之利用，仍受上開其與原
告間所存租賃契約之約束。
五、次按承租人應依約定日期，支付租金，民法第439條前段定
有明文，查兩造間租賃契約既未經兩造依法解除或終止，則
被告即負有給付租金予原告之義務。查被告對於原告所主張
每月租金17,000元及其自95年7月起即未給付租金等節，固
不爭執，惟辯稱原告於95年8月15日即將系爭建物申請斷水
斷電，嗣並於同年月19日在系爭建物前後放置車斗及貨櫃阻
礙其進出，妨礙其就租賃物之使用收益，其自得拒絕給付租
金云云。然查，原告主張被告積欠其代墊之95年3月至8月之
電費計14,646元，為被告所不爭執，而原告之所以向電力公
司申請斷電，係因被告未依約結清原告代墊之電費，則系爭
建物之遭斷電，自屬可歸責於被告之事由。另原告在系爭建
物前後門放置車斗及貨櫃固係事實，惟原告放置車斗及貨櫃
後，仍留有相當之空間，此為被告所不爭執，應認尚未達妨
礙被告原先進出及使用系爭建物之程度，此並經本院依職權
調閱臺灣新竹地方法院檢察署96年偵字第973號全部卷宗核
對無訛，則被告自不得執前開所辯為由而拒絕給付租金。從
而，原告請求被告給付自95年7月起至96年11月止，合計289
,000（17000×17=289000）元之租金，應屬有據，可予准
許。
六、又按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其
利益，民法第179條前段亦定有明文。原告主張依兩造之約
定，被告就承租租賃物之電費應負繳納之責，惟被告竟未依
約給付，而由原告先行墊付電費達14,646元，已據原告提出
銀行存摺扣繳紀錄及電費繳費單為證，且為被告所不爭執，
被告自屬無法律上之原因而受利益，並致原告受有損害，則
原告依不當得利之法律關係，請求被告返還代墊之14,646元
，洵屬有據，亦應准許。是綜上觀之，原告所得請求被告給
付之金額應為303,000（000000＋14646=303646）元。
七、再按承租人就租賃物支出有益費用，因有增加該物之價值者
，如出租人知其情事而不為反對之表示，於租賃關係終止時
，應償還其費用。但以其現存之增價額為限，民法第431條
第1項定有明文。又二人互負債務，而其給付種類相同，並
均屆清償期者，各得以其債務，與他方之債務，互為抵銷，
亦為民法第334條第1項前段所明定。經查，兩造間就系爭建
物存有租賃關係，而系爭建物係被告父親利用郭豐盛興建之
舊有鐵皮屋之重要支柱，雇工加以擴大整修，依民法第811
條附合之規定，系爭建物之所有權雖仍屬郭豐盛所有，被告
父親並未因此取得系爭建物之所有權，惟原告既自郭豐盛處
受讓系爭建物，被告亦承繼其父承租人地位，而與原告成立
租賃關係，嗣被告於96年12月間搬離系爭建物，且系爭建物
亦因徵收拆除而不復存在，則兩造間之租賃契約應已終止，
是依前開法條之規定，被告父親既曾雇工就承租之建物加以
擴大整修，因而增加租賃物之價值，則原告於租賃關係終止
時，即應就租賃物因承租人所為上開增建行為之現存增價額
，負償還有益費用之責。查系爭建物現雖已因徵收而拆除，
致無從實地查勘其因擴建行為而現存之增價額，惟本院參酌
被告父親係就郭豐盛所建鐵皮屋之重要支柱加以擴建成系爭
建物，並因此支出了661,376元，而原告事後就系爭建物之
徵收亦領取了1,396,892元之補償金，此有被告提呈之估價
單及區段徵收地上建築物改良物救濟金清冊在卷可按，則即
便系爭建物因被告之使用而有折舊之需，然被告父親就租賃
物所支出之有益費用，其現存之增值額應至少有303,646元
，從而被告即得請求原告返回該等費用。故被告以此有益費
用返還請求權主張與原告之本件請求互為抵銷，經核其二人
所負債務皆為金錢債務，給付種類相同，並均已屆清償期，
被告之抵銷主張於法並無不合，應可准許。而被告就本件訴
訟所應給付原告之金額，既經全部抵銷，則本件原告之請求
即屬無理由，自應駁回。
據上論結，本件原告之訴為無理由，應依民事訴訟法第436條第2
項、第385條第1項前段、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 97 年 9 月10日
竹北簡易庭法 官張百見
以上正本證明與原本無異。
如對本判決上訴須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。未表
明上訴理由者，應於上訴後20日內向本院提出上訴理由狀（須按
他造人數提出繕本）。
書記官呂聖儀
中 華 民 國 97 年 9 月 10 日