裁判字號：臺灣士林地方法院92年小字第2號民事判決
裁判日期：民國92年10月15日
裁判案由：返還房屋等
臺灣士林地方法院民事判決九十二年度小字第二號
原告乙○○訴訟代理人 沈永宏 律師複代理人丙○被告甲○○訴訟代理人 魏憶龍 律師
林合民 律師右當事人間返還不當得利事件，業於民國九十二年十月一日辯論終結，本院判決如左：
主文被告應給付原告新臺幣貳仟零玖拾陸元，及自民國九十二年九月二十六日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用新臺幣貳仟陸佰柒拾叁元由被告負擔二十分之一，餘由原告負擔。
本判決第一項得假執行，但被告如於執行標的物拍賣、變賣前，以新臺幣貳仟零玖拾陸元為原告預供擔保後，得免為假執行。
事實
甲、原告方面：
一、聲明：㈠被告應給付原告新臺幣（以下同）五萬七千八百九十四元，及自民國（以下同
）九十二年九月二十二日準備書狀繕本送達被告翌日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
㈡請准依職權宣告假執行。
二、陳述：㈠坐落於臺北市○○段○○段二六三、二六三之一、二六三之二、二六三之三、
二六三之四地號土地暨其上建物門牌號碼臺北市○○○路○○巷二之二號一樓房屋為訴外人即原告先夫 吳榮裕 所有，其中建物部分借名登記於訴外人 吳宗全 名下，嗣經本院八十三年度訴第三四八號判決判命訴外人吳宗全應將該屋移轉登記予訴外人吳榮裕，並經臺灣高等法院以八十八年度上字第一三八一號駁回上訴確定。訴外人吳榮裕於八十五年九月二十六日歿，其遺產由原告及訴外人 吳妃紋 、 吳姵宇 共同繼承，至訴外人吳宗全因對被繼承人為重大虐待而喪失繼承權。
㈡詎被告自八十六年六月二日起即擅自在系爭建物經營「加鑫有限公司」，迄未
辦理遷出登記，並轉租予訴外人 鄭桂華 經營「二十四Ｋ服飾店」。訴外人鄭桂華雖於九十二年八月三十日將該屋交還原告，惟仍不能免除被告於無權占有期間所應負之不當得利義務。
㈢系爭建物緊臨臺北市○○○路，位於美商麥當勞與港商名店許留山冰品商圈，
商業繁榮，營業效益極高。爰依不當得利之法律關係，訴請被告給付自九十一年十二月一日起至九十二年八月三十日止，按系爭房屋及基地申報總價年息百分之十計算之不當得利，共計五萬七千八百九十四元及法定遲延利息。其計算方式如下：
⑴系爭基地公告現值：
系爭二六三地號面積一千五百八十二平方公尺，公告現值每平方公尺十九萬零四百四十元，總現值三億零一百二十七萬六千零八十元；二六三之一地號面積五百三十四平方公尺，公告現值每平方公尺十六萬七千八百六十七元，總現值八千九百六十四萬零九百七十八元；二六三之二地號面積七平方公尺，公告現值每平方公尺二十六萬八千七百元，總現值一百八十八萬零九百元；二六三之三地號面積二十九平方公尺，公告現值每平方公尺二十六萬八千七百元，總現值七百七十九萬二千三百元；三六三之四地號面積一百十九平方公尺，公告現值每平方公尺十四萬二千六百元，總現值一千六百九十六萬九千四百元。以上五筆地價總現值合計四億一千七百五十五萬九千六百五十八元，基地上有六十三戶建物，每戶使用面積以基地面積除以六十三計算，故門牌號碼臺北市○○○路○○巷○號一樓房屋所占之基地公告現值為六百五十二萬七千九百三十一元（000000000/63=0000000）。又上開房屋一分為三，門牌號碼臺北市○○○路○○巷二之二號一樓房屋所占基地面積為三分之一，其基地公告現值為二百十七萬五千九百七十七元（0000000/3=0000000）。
⑵系爭房屋課稅現值：
門牌號碼臺北市○○○路○○巷○號一樓房屋課稅現值為四十一萬九千二百元，上開房屋一分為三，故門牌號碼臺北市○○○路○○巷二之二號一樓房屋課稅現值為十三萬九千七百三十三元。
⑶自九十一年十二月一日起至九十二年八月三十日止共九個月損害金之計算：
{(0000000（基地公告地價）+139733（房屋課稅現值）)}ｘ10%（年息）/12（月）ｘ9（月）/3（應有部分）=57894
三、證據：提出建物登記謄本（第九頁至第十頁）、土地登記謄本（第十九頁至第二九頁）、律師函暨號郵件查單（第十三頁至第十四頁、第六七頁）、房屋稅額繳款書（第十八頁）、房屋現值證明書（第九四頁）、門牌證明書（第六四頁至第六五頁）、位置圖（第一○五頁）、本院八十三年度訴字第三四八號民事判決（第一五八頁至第一七一頁）、臺灣高等法院八十八年度上字第一三八一號民事判決（第一七二頁至第一八六頁）、確定證明書（第一八七頁）、加鑫有限公司基本資料查詢（第一八八頁至第一九○頁）等影本各一件、照片六幀（第一○六頁至第一○九頁）為證。
乙、被告方面：
一、聲明：㈠原告之訴及假執行之聲請駁回。
㈡如受不利之判決，願供擔保請准免為假執行。
二、陳述：㈠被告自八十六年起向訴外人吳宗全承租門牌號碼臺北市○○○路○○巷二之二
號一樓房屋，至九十二年五月三十一日終止租約交還房屋予出租人止，係本於租賃關係而占有，亦依租約支付租金，並非無權占有。原告雖於九十一年十一月八日發函原告，惟被告承租該屋當時，原告並非所有權人。
㈡原告並非系爭房屋之基地所有權人，縱其係繼承人，亦僅占四分之一，原告依
基地公告現值請求不當得利，即無所據。又原告主張依基地總公告現值除以六十三，惟每戶建物面積未必相同，且土地法所定申報地價非指公告現值，原告之計算方式乏其依據。
㈢系爭房屋為二十年以上老舊公寓，原告逕依年息百分之十計算不當得利，實屬過高。
三、證據：提出終止租約合意書影本一件（第九六頁）為證。
丙、本院依職權向臺北市政府警察局士林分局函查臺北市○○○路○○巷二之二號一樓房屋目前使用狀況。
理由
壹、程序方面：
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減縮應受判決事項之聲明，不在此限，又不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加，民事訴訟法第二百五十五條第一項第三款、第二百五十六條分別定有明文。經查：本件原告起訴時訴之聲明第一項、第三項為：「被告應將臺北市○○○路○○巷二之二號一樓建物謄空返還予原告及吳妃紋、吳姵宇等共有人全體」、「被告應給付原告七萬六千三百十六元，及自起訴狀繕本送達翌日起，按週年利率百分之五計算之利息，並應自九十二年四月一日起至返還第一項房屋之日止，按月給付原告一萬九千零七十九元」。嗣於九十二年五月十四日言詞辯論期日遞狀更正訴之聲明第三項為：「被告應給付原告二萬五千七百三十一元，及自本訴狀繕本送達翌日起，按週年利率百分之五計算之利息，並應自九十二年四月一日起至返還第一項房屋之日止，按月給付六千四百三十三元」。復九十二年八月二十二日遞狀追加訴之聲明第一項、第三項為：「被告甲○○與被告鄭桂華（被告鄭桂華部分業於九十二年九月三日當庭撤回）應將臺北市○○○路○○巷二之二號一樓建物謄空返還予原告及吳妃紋、吳姵宇等共有人全體」、「被告甲○○與被告鄭桂華（業已撤回）應連帶給付二萬五千七百三十一元，及自起訴狀繕本送達被告甲○○之翌日起，按週年利率百分之五計算之利息，並應自九十二年四月一日起至返還第一項房屋之日止，按月給付六千四百三十三元」。再於九十二年九月二十二日遞狀撤回原訴之聲明第一項，並減縮、更正訴之聲明如事實欄所載，揆諸前揭說明，核與民事訴訟法第二百五十五條第一項第三款、第二百五十六條相符，應准原告為前述聲明之減縮及更正，合先敘明。
二、又本訴部分因原告訴之聲明減縮為五萬七千八百九十四元，在十萬元以下，屬民事訴訟法第四百三十六條之八小額訴訟程序之範圍，非屬通常訴訟程序事件（原案號：九十二年度訴字第五二四號），依法院辦理民事調解暨簡易訴訟事件應行注意事項之規定，爰改分為小額訴訟程序事件繼續辦理，亦附此敘明。
貳、實體部分：
一、本件原告起訴主張：門牌號碼臺北市○○○路○○巷二之二號一樓房屋為訴外人即原告先夫吳榮裕（八十五年九月二十六日歿）所有，借名登記於訴外人吳宗全名下，嗣經本院八十三年度訴第三四八號判決判命訴外人吳宗全應將該屋移轉登記予訴外人吳榮裕，並經臺灣高等法院以八十八年度上字第一三八一號駁回上訴確定，原告及訴外人吳妃紋、吳姵宇為訴外人吳榮裕之繼承人，至訴外人吳宗全則喪失繼承權，詎被告自八十六年六月二日起即擅自在系爭建物經營「加鑫有限公司」，迄未辦理遷出登記，並轉租予訴外人鄭桂華經營「二十四Ｋ服飾店」，迄九十二年八月三十日訴外人鄭桂華始將該屋交還原告，查系爭建物緊臨臺北市○○○路，位於美商麥當勞與港商名店許留山冰品商圈，商業繁榮，營業效益極高，爰依不當得利之法律關係，訴請被告給付自九十一年十二月一日起至九十二年八月三十日止，按系爭房屋及基地申報總價年息百分之十計算之不當得利，共計五萬七千八百九十四元及法定遲延利息。
二、被告則以：被告自八十六年起向訴外人吳宗全承租門牌號碼臺北市○○○路○○巷二之二號一樓房屋，當時原告並非所有權人，至九十二年五月三十一日終止租約交還房屋予出租人止，被係本於租賃關係而占有，亦依租約支付租金，並非無權占有，又原告並非系爭房屋之基地所有權人，縱其係繼承人，亦僅占四分之一，原告逕依基地公告現值除以六十三請求不當得利，其計算方式乏其依據，且系爭房屋為二十年以上老舊公寓，原告以年息百分之十計算不當得利，實屬過高等語，資為抗辯。
三、本件原告主張系爭房屋為訴外人即原告先夫吳榮裕所有，原告及訴外人吳妃紋、吳姵宇為其繼承人，訴外人吳宗全喪失繼承權，被告自八十六年起占有系爭房屋，並轉租予訴外人鄭桂華經營「二十四Ｋ服飾店」之事實，業據原告提出建物登記謄本（第九頁至第十頁）、本院八十三年度訴字第三四八號民事判決（第一五八頁至第一七一頁）、臺灣高等法院八十八年度上字第一三八一號民事判決（第一七二頁至第一八六頁）、確定證明書（第一八七頁）、加鑫有限公司基本資料查詢（第一八八頁至第一九○頁）等影本各一件為證，並為被告所不爭執，原告此部分之主張自堪信為真實。至原告主張被告無權占有系爭房地，享有不當得利至九十二年八月三十日止乙節，則為被告所否認，並以前揭情詞置辯。是本件兩造爭執要旨厥為：被告占有系爭房屋是否具有正當權源？占有起迄期間？原告得否請求相當於租金之不當得利？金額若干？茲分述如下：
㈠按「當事人主張有利於己之事實，就其事實有舉證之責任」，民事訴訟法第二百
七十七條前段定有明文。又原告以無權占有為原因起訴，被告對原告就其物有所有權存在之事實無爭執，而僅以非無權占有為抗辯者，原告於被告無權占有之事實，無舉證責任，被告應就其取得占有係有正當權源之事實證明之（最高法院九十二年度臺上字第三一二號判決意旨參照）。復按，租賃契約為債權契約，出租人不以租賃物所有人為限，出租人未經所有人同意，擅以自己名義出租租賃物，其租約並非無效，惟不得以之對抗所有人（最高法院九十一年度臺上字第一五三七號判決意旨參照）。查本件原告為系爭房屋共有人之一，此為被告所不爭，已如前述，被告抗辯依租賃關係占有該屋，惟為原告所否認，此部分自應由被告負舉證責任。經查，本件被告未能提出相關租賃契約書及給付租金之證明以實其說，其雖提出與訴外人吳宗全於九十二年五月三十一日簽立之終止租約合意書一紙（第九六頁），惟觀諸該紙合意書記載：「承租人甲○○與出租人吳宗全，前於九十年五月一日就坐落於臺北市○○區○○○路○○巷二之二號房屋所簽訂之房屋租賃契約，租賃期限原訂至九十四年四月三十日屆止。茲雙方合意該租賃契約於民國九十二年五月三十一日終止，承租人當場將承租房屋點交返還出租人完畢」等語，而本院八十三年度訴第三四八號、臺灣高等法院以八十八年度上字第一三八一號民事判決判命訴外人吳宗全應將該屋移轉登記予訴外人吳榮裕之承受訴訟人即原告、訴外人吳妃紋、吳姵宇，業於八十九年九月十三日判決確定，此有上開判決暨確定證明書各一件足考（第一五八頁至一八七頁），則被告與非租賃物所有權人之訴外人吳宗全遲至九十年五月一日仍就系爭房屋約定租賃關係，復未能舉證證明出租人業得原告或其他共有人之同意，自不得以該租賃關係對抗房屋所有權人。綜上，本件被告未能舉證證明其占有系爭房屋具有正當權源，原告主張被告無權占有系爭房屋，應堪認定。
㈡又本件原告主張被告自八十六年間起至九十二年八月三十日止無權占有系爭房屋
，惟為被告所否認，辯稱其僅占有該屋至九十二年五月三十一日止等語。經查，被告與訴外人吳宗全於九十二年五月三十一日已終止租約之事實，業據被告提出原告不爭執其真正之終止租約合意書影本一件為證（第九六頁），又系爭房屋原由被告向訴外人吳宗全承租，交由被告之廠商即訴外人鄭桂華經營「二十四Ｋ服飾店」，嗣後由訴外人鄭桂華直接與訴外人吳宗全簽訂租賃契約，迨接獲原告存證信函後，訴外人鄭桂華乃於九十二年八月三十一日搬遷等情，亦據證人鄭桂華到庭證述綦詳（參見第一五○頁，本院九十二年九月三日言詞辯論筆錄），應認自九十二年六月一日起至同年八月三十一日止，訴外人鄭桂華係基於占有之意思對系爭房屋為事實上之管領，難認被告應對訴外人鄭桂華於上開期間之占有行為負責。至原告雖提出公司基本資料查詢一件（第一八八頁至第一九○頁），主張被告將其所經營之「加鑫有限公司」設於該址，然設址行為不必然表示對該屋有事實上之管領力，原告既未能舉證證明被告於九十二年六月至八月間對系爭房屋有何占有之事實以實其說，其此部分之主張即無可採。
㈢第按，「無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益」，「依其
利益之性質或其他情形不能返還者，應償還其價額」，民法第一百七十九條前段、一百八十一條但書分別定有明文。復按，「無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念」（最高法院六十一年臺上字第一六九五號判例參照）。又「租賃契約為債權契約，出租人不以租賃物所有人為限，出租人未經所有人同意，擅以自己名義出租租賃物，其租約並非無效，僅不得以之對抗所有人。至所有人得否依不當得利之法律關係，向承租人請求返還占有使用租賃物之利益，應視承租人是否善意而定，倘承租人為善意，依民法第九百五十二條規定，得為租賃物之使用及收益，其因此項占有使用所獲利益，對於所有人不負返還之義務，自無不當得利可言；倘承租人為惡意時，對於所有人言，其就租賃物並無使用收益權，即應依不當得利之規定，返還其所受利益」（最高法院九十一年度臺上字第一五三七號判決要旨參照）。查系爭房屋為原告與訴外人吳妃紋、吳姵宇共有，應有部分各三分之一，此經法院於八十九年九月十三日判決確定，已如前述，原告及其共有人並於九十一年十一月八日以律師函將上情通知被告，於同年月十二日送達，此有律師函暨號郵件查單影本各一件在卷可稽（第十三頁至第十四頁、第六七頁），則被告自斯時起，自不得主張其係基於善意對系爭房屋為使用收益。被告無權占有系爭房屋，依社會通念，可消極減免其應支付使用該房屋之代價，而受有利益，致原告受有損害，自應返還其利益。是以，原告請求被告給付自九十一年十二月一日起至九十二年五月三十一日止，共六個月相當於租金之不當得利，核屬有據。至原告未能舉證證明被告自九十二年六月一日起至八月三十日止無權占有系爭房屋，則其併訴請被告給付此部分三個月相當於租金之不當得利，即屬無據。
㈣按「城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價額年息百分之十為
限」，土地法第九十七條第一項定有明文。所謂年息百分之十為限，乃指基地租金之最高限額而言，並非必須照申報價額年息百分之十計算之，且尚須斟酌基地之位置，工商繁榮程度、使用人利用基地之經濟價值、所受利益，彼等關係及社會感情等情事，以為決定。復按，「繼承人有數人時，在分割遺產前，各繼承人對於遺產全部為公同共有」，「公同共有人之權利義務，依其公同關係所由規定之法律或契約定之。除前項之法律或契約另有規定外，公同共有物之處分，及其他之權利行使，應得公同共有人全體之同意」，民法第一千一百五十一條、第八百二十八條分別定有明文。經查，坐落於臺北市○○段○○段二六三、二六三之
一、二六三之二、二六三之三、二六三之四地號土地登記為訴外人吳榮裕所有，此有土地登記謄本在卷可稽（第十九頁至第二九頁），而訴外人吳榮裕於八十五年九月二十六日歿，尚未辦理遺產分割，原告為繼承人之一，亦有臺灣高等法院八十八年度上字第一三八一號判決足考（第一七二頁至第一八六頁），並為兩造所不爭執，則上開土地自應由訴外人吳榮裕之全體繼承人公同共有，其權利之行使，除法律或契約另有規定外，應得公同共有人全體同意。本件原告僅為上開土地之公同共有人之一，而各公同共有人對公同共有物並無應有部分存在，則關於被告使用系爭房屋所獲得相當於租金之不當得利，自不應將上開基地之申報價額算入。第查，系爭房屋並未辦理申報房價，地政機關亦未辦理房價之估定，原告主張以臺北市○○○路○○巷○號一樓之房屋課稅現值四十一萬九千二百元為計算基礎，該屋一分為三，系爭房屋現值為三分之一即十三萬九千七百三十三元，並提出房屋屋現值證明書為憑（第九四頁），且為被告所不爭，依該屋屋齡、結構、面積、環境等狀況衡之，尚稱公允。本院審酌系爭建物坐落於臺北市○○區○○里○○○路大馬路旁，為天母地區極為熱鬧之商圈，附近有各式飲食、服飾、珠寶等商店，商業繁榮，此有原告提出並為被告所不爭執之照片六幀為證（第一○六頁至第一○八頁），應認為原告請求被告給付相當於租金之不當得利損害金，以該土地及建築物申報總價額不超過年息百分之九即二千零九十六元為適當（其計算方式如下：139733元（原告主張之房屋價格）/3（原告應有部分）ｘ9%（年息）／12（月）ｘ6=2096），逾此部分之請求，即屬過高，尚有未洽。
四、末按，「給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任，其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力」，「遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息」，民法第二百二十九條第二項、第二百三十三條第一項前段分別有明文規定。綜上所述，原告依不當得利之法律關係，訴請被告給付二千零九十六元，及自九十二年九月二十二日準備書狀繕本送達翌日即九十二年九月二十六日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之遲延利息，為有理由，應予准許。逾此部分之請求為無理由，應予駁回。
五、假執行之宣告：按小額訴訟程序，法院為被告敗訴之判決時，應依職權宣告假執行，民事訴訟法第四百三十六條之二十定有明文，爰就原告勝訴部分依職權宣告假執行。被告陳明願供擔保，請准免為假執行，經核於法要無不合，爰酌定相當之擔保金額准許之。
六、本件判決基礎俱已臻明確，兩造其餘攻防方法及訴訟資料經本院審酌後，核與判決不生影響，無逐一論駁之必要，併此敘明。
七、據上論結，原告之訴為一部有理由、一部無理由，依民事訴訟法第七十九條但書、第四百三十六條之二十、第三百九十二條第二項、第三項，判決如主文。
中華民國九十二年十月十五日
臺灣士林地方法院民事第二庭~B法官陳玉曆右為正本係照原本作成。
如對本判決上訴應於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀。
中華民國九十二年十月二十一日~B法院書記官謝金宏