臺灣高雄地方法院民事判決 99年度雄簡字第1024號
原 告 益帆不動產仲介有限公司
法定代理人 張宏文
訴訟代理人 黃勝櫳
黃鐀慧
原 告 陳錦葉
訴訟代理人 黃鐀慧
被 告 林素畢
上列當事人間請求給付報酬金等事件，本院於民國99年11月16日
言詞辯論終結，判決如下：
主文
原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：被告於民國98年9月23日與原告益帆不動產仲介
有限公司（下稱益帆公司），簽訂益帆房屋銷售授權書（下
稱系爭授權書），將其名下所有坐落高雄縣○○鄉○○○段
○○○○○號、權利範圍十萬分之八二九，及其上同段2171建號
即門牌號碼高雄縣○○鄉○○路○○號14樓建物（下稱系爭房
地）委託益帆公司代理仲介出售事宜，雙方並約定委託售價
總價款為新臺幣（下同）168萬元，底價為128萬元，服務
費為實際成交總價款4%，未達6萬元者，以6萬元計收。益
帆公司為搓合成交動用一切資源而努力，終有原告陳錦葉因
承租房屋租約到期，願意以被告委售之底價128萬元購買系
爭房地，益帆公司於98年10月21日將此事告知被告並通知其
簽訂買賣契約，詎料，被告見有人願意承購，意欲提高價格
，竟以委售價格不包含車位為由要求加價，然系爭房地之委
售本即包含停車位，停車位並不得與建物分別讓與，是被告
嗣後違約致益帆公司無法完成交易機會，並喪失信譽失信於
買方，如被告履行契約，買方依據其與益帆公司簽訂之委託
議價契約約定，將會支付成交總價款2%之仲介廣告服務費，
本件金額即為25,600元（計算式：1,280,000×2%＝25,600
），益帆公司因被告此違約行為損失被告原應給付之仲介買
賣服務費6萬元及買方原將給付之25,600元議價服務費，共
計損失85,600元。陳錦葉原擬購買系爭房地，已支付定金4
萬元予益帆公司，現因被告之違約致其無法如願承購系爭房
地，依系爭授權書第7點約定，如委託人不賣應加倍返還買
方所付定金或議價金，是被告應賠償陳錦葉4萬元。據此，
爰依債務不履行及系爭授權書之契約法律關係提起本訴，並
聲明：被告應給付益帆公司85,600元及陳錦葉4萬元，並均
自98年11月23日起至清償日止，按年息5%計算之利息。
二、被告則以：被告於98年9月23日起至同年11月24日止委託益
帆公司銷售系爭房地，雙方並簽訂系爭授權書，然於98年9
月23日以前，被告早已於98年3月4日至同年6月5日、98
年6月16日至同年9月16日分別授權原告代為銷售系爭房地
，因一直無法賣得理想之價格，故最後一次係由益帆公司向
其提出，希望再給予2個月之期限，承諾會幫被告爭取到合
理的價錢賣屋，被告因此再次應允與原告簽訂系爭授權書，
被告當初想要出售之價錢為168萬元，益帆公司業務員問被
告如果是有人出價128萬元是否願意出售，被告向其表示，
如果不含停車位才考慮以此低價出售，否則就不願出售系爭
房地，且當初停車位係被告加價向建設公司購買車位使用權
，並非所有大樓住戶均有停車位，或許購屋者不需要停車位
，也就不用多花費用加價購買，因此，益帆公司主張已為被
告以128萬元找到系爭房地之買主，要求被告連同停車位一
併出售，顯與雙方當初約定之條件不符，被告並無違約之情
事。再者，原告是否有向買方即陳錦葉收取定金一事，被告
完全不知情，亦不知悉買方為何人，依常理而言，仲介應待
議價談成、買賣契約簽訂後，始收受定金，如此若有一方違
反約定，才有所謂違約與賠償之責任，是原告提起本訴均無
理由等語，資為抗辯，並聲明：原告之訴駁回。
三、兩造不爭執事項：
㈠被告於98年3月4日與原告益帆公司簽訂銷售授權書，委託
益帆公司代為銷售系爭房地，授權期間自98年3月4日起至
同年6月5日止（下稱第1份授權書）。因於授權期間並未
售出系爭房地，被告復於98年6月16日再與益帆公司簽訂銷
售授權書，授權期間自98年6月16日起至同年9月16日止（
下稱第2份授權書）。於該授權期間仍未售出系爭房地，故
被告又於98年9月23日再與益帆公司簽訂系爭授權書，授權
期間自98年9月23日起至同年11月24日止。
㈡被告於系爭房地之大樓享有地下室編號第23號停車位之使用
權，此為被告於81年12月19日承購系爭房地之際，向大樓建
商即威京建設事業股份有限公司（下稱威京公司）以45萬元
加價購買，威京公司並於84年4月19日核發地下室車位使用
權利證明書予被告。
四、本院之判斷：
原告益帆公司主張被告委託其代為銷售系爭房地，其並為被
告找到願以被告所訂最低價128萬元承購之買主即原告陳錦
葉，然被告竟反悔欲加價出售，表示128萬元之售價並不包
含停車位，致系爭房地之買賣最終無法成交，被告顯有違約
，然為被告所否認，並以前詞置辯，是本件應審究者為：被
告委託益帆公司銷售系爭房地之買賣是否包含編號第23號
之停車位？經查：
㈠按區分所有建物之共同使用部分，性質上屬共有，且附屬於
區分所有建物，共有人將各相關區分所有專有部分之建物移
轉時，其共同使用部分之所有權，亦隨之移轉與同一人。各
共有人對於該共同使用部分之設施，雖可依其共有部分之經
濟目的，加以使用或約定分管，但使用權為所有權之積極權
能之一，不得與所有權分離而單獨為買賣標的。地下室停車
位共同使用部分，與建物專有部分，具有密切不可分之主從
關係，建物專有部分所有人，不得將共同使用部分之車位使
用權單獨出售他人，或保留車位使用權而將建物專有部分出
售他人。亦即，公寓大廈之公共設施，倘經區分所有權人約
定為特定區分所有權人專用，則該區分所有權人使用該特定
專用部分，即屬有權使用。而公寓大廈之地下室停車位，有
僅就地下室停車位部分獨立編列建號而不與其他公共設施編
列同一建號者；有與其他公共設施（例如頂樓等）共同編列
同一建號者。前述第一種地下室停車位，倘區分所有權人不
需停車位，即不須購買該地下室共同使用部分即該獨立建號
建物之應有部分；第二種地下室停車位，因全部公共設施編
列同一建號，屬同一不動產，則因公共設施應有部分係抽象
存在於全部共有物上，故區分所有權人之應有部分當及於地
下室停車位部分，且不得分離而為移轉或設定負擔。從而，
系爭房地若原即有約定專用之停車位，則於買賣時即因與建
物、基地不可分，而一併成為買賣之標的。系爭編號第23號
之停車位係原告於81年12月19日買受系爭房屋之際，併向建
商所買受之車位，並於84年4月19日取系爭停車位證明書（
本院卷第79頁至第86頁），而認當時建商已與買受人間定明
停車位之使用權及範圍，應認已成立共有物之分管契約，且
觀諸同棟大樓其他住戶之建物登記謄本（本院卷第100頁至
第116頁），系爭房地之共用部分權利範圍為十萬分之一二
一五，相較於其他部分住戶之權利範圍十萬分之八一八，系
爭房地之共用部分顯然較大，此顯係因被告向建商購買編號
第23號停車位，因而取得較多之應有部分之故，是依前揭說
明，本件約定之專用停車位即編號第23號停車位不可與建物
、基地即系爭房地分別而另為獨立買賣之標的。
㈡次按契約應以當事人立約當時之真意為準，而真意何在，又
應以過去事實及其他一切證據資料為斷定之標準，不能拘泥
文字致失真意，最高法院19年上字第453號判例可資參照。
依益帆公司提出之第1份、第2份授權書及系爭授權書觀之
（本院卷第20頁至第21頁、第6頁），第1份及第2份授權
書上第1點委託銷售標的物之部分，除載有「高雄縣○○鄉
○○路○○號14樓房連地一戶」以外，下方並特別以手寫載明
：「車位23號」，而系爭授權書上卻未如第1份及第2份授
權書於委託銷售標的物之部分記明車位23號，且系爭房地於
98年3月4日被告委託益帆公司銷售以後，事隔6個月餘未
能以被告滿意之價格出售，此為兩造所不爭，第2份授權書
被告所定之底價為136萬元，系爭授權書所定之底價則為
128萬元，且並無載明「車位23號」之字樣，依前後被告所
簽訂之銷售授權書觀之，被告辯稱其委託益帆公司銷售系爭
房地，希望以168萬出售，如果不包含停車位，才考慮以
128萬元出售等情，堪予採信，從而，雖系爭房地之買賣不
得與編號第23號停車位分別讓與出售，然益帆公司與被告間
於簽訂系爭授權書之際，對於包含停車位出售系爭房地最低
售價為128萬元一事，兩造意思表示並未合致，被告真意為
若售價高於128萬元始願意將包含停車位之系爭房地出售，
反之，其即不願意出售系爭房地。故而，縱嗣後有原告陳錦
葉願以128萬元承購系爭房地，然被告就以該價格出售系爭
房地及停車位並未在其授權予益帆公司委託議價之範圍內，
是被告不願以該128萬元出售系爭房地並無違反系爭授權書
約定之情事，益帆公司主張被告應給付其違約金，並無理由
。
㈢本案另一原告陳錦葉雖主張其已交付定金4萬元予益帆公司
，現因被告違約，依系爭授權書第7點約定，被告應加倍返
還買方所付定金云云，惟本件被告並無違反系爭授權書，已
如前述，且系爭授權書之契約雙方當事人為益帆公司及被告
，陳錦葉並非契約當事人，則其依據該授權書之約定請求被
告給付違約金，自屬無據。
五、綜上所述，被告既未有違反系爭授權書約定之情事，則原告
依據債務不履行及系爭授權書之契約法律關係，請求被告給
付益帆公司85,600元及陳錦葉4萬元，並均自98年11月23日
起至清償日止，按年息5%計算之利息，均無理由，應予駁回
。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，核與本件判決
結果無影響，爰不一一論述，併此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。
中華民國99年12月9日
高雄簡易庭法官李佳容
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上
訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後
20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中華民國99年12月9日
書記官鄭翠蘭