裁判字號：臺灣高等法院100年重上字第201號民事判決
裁判日期：民國102年03月29日
裁判案由：返還價金
臺灣高等法院民事判決100年度重上字第201號上訴人即被上訴人 林麗雪 訴訟代理人 陳淑真 律師複代理人 吳佩玲 律師被上訴人即上訴人日盛國際商業銀行股份有限公司法定代理人 黃錦瑭 訴訟代理人 蔡銘書 律師受告知人 施伯勳
翁樸棟 翁 林春鶯 葉建孝 李佳靜 黃錦軒 上一人訴訟代理人 黃寶鏞 上列當事人間請求返還價金事件，兩造對於中華民國100年1月31日臺灣臺北地方法院99年度重訴字第344號第一審判決各自提起上訴，本院於102年3月12日言詞辯論終結，判決如下：
主文原判決關於命日盛國際商業銀行股份有限公司給付新台幣伍拾萬元本息，及於林麗雪將土地所有權移轉登記並返還後，給付林麗雪新台幣貳仟肆佰伍拾萬元本息，暨命日盛國際商業銀行股份有限公司負擔訴訟費用之裁判廢棄。
前開廢棄部分，林麗雪在第一審之訴駁回。
林麗雪之上訴駁回。
第一、二審訴訟費用由林麗雪負擔。
事實及理由
壹、程序部分：日盛國際商業銀行股份有限公司（下稱日盛銀行）之法定代理人由 陳棠 變更為黃錦瑭，有公司變更登記事項表可憑，業據其具狀聲明承受訴訟（見本院卷92-97頁），並續行訴訟，核無不合。
貳、實體部分：
一、上訴人即被上訴人林麗雪聲明：（一）原判決關於不利林麗雪部分廢棄。（二）前開廢棄部分，日盛銀行應再給付林麗雪新台幣（下同）930萬元。（三）對造日盛銀行之上訴駁回。
被上訴人即上訴人日盛銀行聲明：（一）對造林麗雪之上訴駁回。（二）原判決關於不利日盛銀行部分廢棄。（三）前開廢棄部分，林麗雪在第一審之訴駁回。
二、林麗雪起訴主張：
（一）伊於民國98年7月8日與日盛銀行簽立不動產買賣契約書（下稱系爭買賣契約），向日盛銀行購買坐落臺北縣淡水鎮（現為新北市○○區○○○段○○○○○○○○○○號土地所有權全部（下稱系爭土地）及同段240-13地號土地所有權應有部分43／23800（按此筆為系爭土地○○○區○道路用地），約定買賣總價金為2,450萬元，分3期給付。伊依約給付第1期款490萬元後，由日盛銀行申請鑑界，斯時因系爭土地四周有圍牆且樹茂草雜，地政機關人員於98年7月8日至系爭土地現場表示無法進入，僅在系爭土地臨馬路處樹立2支塑膠樁後即行離開，並未實際進入土地內為鑑界。 嗣伊依 約給付第2、3期款共1,960萬元，日盛銀行即依當時現狀點交並移轉所有權登記，交付伊所有權狀。惟伊進入系爭土地現場去除樹木及雜草後，始發現系爭土地之地形為一斜坡，鄰地建物即同段156、157、158地號土地上之建物門牌號○○區○○路○○巷○弄○號、6號、8號及8-1號，均有占用系爭土地之情形，其上並設置圍牆、擋土牆；雖經伊告知日盛銀行之副理 林晏正 、代書 江文杰 ，然並無結果。因系爭土地遭第三人占用面積約76.65平方公尺而影響可建築範圍，伊購入系爭土地之通常效用顯已減少，估算受影響經濟價值差額高達2,461萬元，後續亦勢必有產權糾紛；又為避免圍牆倒塌等風險而須配合現有圍牆退縮建築線以設置擋土牆及防火間隔，均已影響伊購入系爭土地時預定之工程規劃及施作，依民法第354條第1項、第349條規定及系爭買賣契約第4條約定，日盛銀行本應負無人占用系爭土地之權利瑕疵擔保責任；參諸內政部所公布預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項中，有關主建物或房屋登記總面積有不足超過3％時，買方即得解約之約款，系爭土地遭占用面積之比例高達12.8％，且已影響伊預定之工程規劃施作，伊自得解除系爭買賣契約，並依民法第259條規定，請求日盛銀行返還買賣價金，及依系爭買賣契約第6條2項末段約定，請求日盛銀行給付伊已收取價款1倍之金額作為違約之賠償。
（二）伊係因系爭土地被占用面積高達13％而解除系爭買賣契約，無顯失公平之情形。系爭買賣契約僅約定日盛銀行申請鑑界之時點，及日盛銀行應於伊付清尾款同時依當日現況交付伊驗收，伊不得另行提出契約書中未記載之事項要求日盛銀行配合辦理，與伊有無免除日盛銀行之瑕疵擔保責任無關。另「不動產點交備忘錄」所載現場由伊驗收無誤，亦與免除日盛銀行之瑕疵擔保責任無關。況系爭土地有繁多樹木及雜草，不易看清土地狀況，伊亦無權利進入與系爭土地相鄰之他地及建物，無法依經驗法則判斷系爭土地點交時之現況，日盛銀行應就系爭土地遭占用一節負瑕疵擔保責任。爰依民法第259條規定及系爭買賣契約約定，求為命日盛銀行返還買賣價金2,450萬元，及給付違約金50萬元，暨自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5％計付利息；並再給付930萬元違約金（即共請求違約金980萬元）之判決（林麗雪原請求日盛銀行給付4,900萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5％計付利息；原審判決日盛銀行應給付林麗雪50萬元違約金，及於林麗雪將系爭土地所有權全部及同段240-13地號土地應有部分43／23800移轉登記並返還與日盛銀行後，返還林麗雪買賣價金2,450萬元，及自98年11月23日起至清償日止，按年息5％計付利息，駁回林麗雪其餘之請求；日盛銀行就其敗訴部分提起上訴，林麗雪就其敗訴部分其中930萬元提起上訴，請求日盛銀行再給付違約金）。日盛銀行則以：
（一）伊已將系爭土地依現況交付與林麗雪驗收，林麗雪應就系爭土地欠缺價值及減少通常效用之瑕疵負舉證責任。依系爭買賣契約第2條及第4條第2項約定，系爭土地之鑑界具有向林麗雪揭示不動產現況，俾便兩造辦理現況點交，避免日後爭議之意。林麗雪自98年7月28日辦理土地複丈至98年8月14日完成現狀點交及簽立備忘錄之期間，均未表示系爭土地有第三人占用之情形，難認林麗雪於買受系爭土地之初，即認系爭土地就使用目的具有減少其價值或通常效用之瑕疵。又林麗雪所簽立之備忘錄中載有「現場由本人驗收無誤」，即為依現狀點交，免除伊擔保責任之特約，若系爭土地有遭第三人占用之瑕疵，亦應由林麗雪自行處理。
（二）系爭土地並無權利之瑕疵。系爭買賣契約交易標的龐大，買受人依慣例應會至現場勘驗，系爭土地並無足以遮蔽土地原貌之茂密植被，亦無使林麗雪不能進入了解土地實況之情形，林麗雪因未自行勘查或勘查而未發現其所稱之瑕疵，依民法第355條第2項規定，林麗雪應有重大過失，不得向伊主張瑕疵擔保責任。林麗雪與訴外人林晏正、江文杰及地政機關人員至現場勘驗時，系爭土地與鄰地有高低落差之山坡地形至為明顯，亦可由通往系爭土地之八勢路50巷5弄8號、8-1號、6號、2號及50巷7號之低處，一望即知系爭土地有圍牆及擋土牆，況林麗雪於點交系爭土地前，未請求伊去除系爭土地之樹木及雜草後為勘驗，其稱去除系爭土地上之樹木及雜草後始知系爭土地有瑕疵，實係因林麗雪自己之重大過失所致。系爭土地擋土牆以外之面積合計為7.48平方公尺，僅約為系爭土地面積之1.24％，並非林麗雪所稱之12.8％。伊所為之給付，依通常交易觀念已屬符合買賣契約之本旨，更已具備其應具備之價值、效用或品質，並無物之瑕疵可言。縱認伊應對系爭土地遭占用之情事負物之瑕疵擔保責任，林麗雪主張解除契約，亦顯失公平，屬權利濫用。林麗雪請求違約金，應予免除等語，資為抗辯。
三、兩造不爭執之事實：
（一）兩造於98年7月8日簽立系爭買賣契約，由林麗雪向日盛銀行購買系爭土地所有權全部及同段240-13地號土地所有權應有部分43／23800，買賣總價金為2,450萬元，林麗雪已按約如數給付，日盛銀行亦已將土地所有權移轉登記與林麗雪指定之第三人。林麗雪於98年8月14日書立不動產點交備忘錄交付日盛銀行。
（二）證據：系爭買賣契約書、林麗雪之付款證明、系爭土地所有權狀、土地登記謄本、不動產點交備忘錄（見原審卷7-
20、58頁）。
四、關於林麗雪主張系爭土地遭越界占用，日盛銀行應負買賣之瑕疵擔保責任有無理由，論述如下：
（一）按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規定危險移轉於買受人時，無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵，民法第354條第1項定有明文。又依民法第359條規定，買賣因物有瑕疵，而出賣人依前5條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金。但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金。
（二）經查林麗雪主張系爭土地遭鄰房越界占用，無非以臺北縣淡水地政事務所99年9月7日北縣淡地測字第0000000000號函送之土地複丈成果圖（見原審卷89-91頁）所示：系爭土地上之虛線（即駁坎）與鄰地地界間Ａ部分面積55.15平方公尺、Ｂ部分面積21.5平方公尺為據（見原審卷102頁、本院卷260頁）。惟查上開土地複丈成果圖就Ａ、Ｂ部分已備註載明：「現場指認範圍」；此係因系爭土地呈現高低落差傾斜狀態，業經原審及本院赴現場勘驗明確，有勘驗筆錄可稽（見原審卷86-87頁、本院卷99-103、218-220頁）；並經地政機關人員 汪欣亮 於原審勘驗時，表示「現場位置有高低落差，儀器測量使用上可能會有高度誤差，…所請求測量占用範圍，需請兩造說明」（見原審卷86頁），復於本院100年6月17日赴勘驗現場時，說明：98年9月18日的鑑界成果圖（見原審卷21頁），系爭土地由東至北至西北較粗黑線所示者為概略的擋土牆及圍牆位置；因為現場高度落差過大，及擋土牆、圍牆等障礙物之限制，只能標示部分界址點障礙物後的延伸距離；原審複丈成果圖虛線是依兩造指認及法院會同兩造指認現場擋土牆及圍牆位置，因為此處高度落差較大，部分點位施測不易，以雙方現場指認為準等語（見本院卷100、102頁），足見原審囑託地政機關所為測量，係自系爭土地之高處以沿伸距離判斷駁坎所在位置而為測量，林麗雪以原判決附圖之土地複丈成果圖為憑，主張系爭土地遭鄰房越界占用
76.65平方公尺，為不足採。
（三）次查本院於101年10月12日再赴現場勘驗並囑託新北市淡水地政事務所派員鑑定測量，則係自系爭土地之鄰房進入駁坎所在之鄰地，並經兩造同意由地政機關人員汪欣亮在駁坎下方標示可測量點（見本院卷219頁勘驗筆錄），及日盛銀行排除系爭土地施測範圍內之障礙物（見本院卷223頁起）後，實施測量；經上開地政機關於102年1月11日以新北淡地測字第0000000000函檢送土地複丈成果圖供參（見本院卷230-231頁）。依該土地複丈成果圖即本判決附圖所示，系爭153地號土地在駁坎外Ａ部分之面積為
3.64平方公尺，系爭153-1地號土地在駁坎外Ｂ部分之面積為3.84平方公尺，僅約為系爭土地總面積之1.24％（計算式：(3.64＋3.84)÷(299.66＋301.49)=0.0124）；按上開測量成果係依駁坎實際所在位置實施勘測，應堪採認，並據以認定系爭土地所有人現階段因有駁坎存在而無法使用之面積。
（四）又查系爭土地與鄰地即同段157、158地號土地間，築有擋土牆駁坎，係因早期建商於開發系爭土地所在之「水仙社區」建築房屋時，因系爭土地與鄰地位處山坡有明顯高低落差，而有建造駁坎之需所建造，有照片可憑（見原審卷
24、26頁及本院卷74-76、245-258頁），並經本院赴現場勘驗查明：駁坎依外觀狀況，可知存在年數已甚久；受告知人即鄰地所有權人黃錦軒之訴訟代理人黃寶鏞及受告知人翁樸棟，均陳明駁坎存在已有30年；復經黃寶鏞引導至八勢路，查明路旁立有「水仙山莊民國七十三年九月三十日立」之石碑，黃寶鏞並陳明：水仙山莊整個社區規劃與駁坎建設是在該日期完成，至今駁坎毫無更動等語，有勘驗筆錄可憑（見本院卷219-220頁）。足見系爭土地與鄰地間之駁坎早已存在，並作為系爭土地與鄰地間之擋土牆使用，堪以認定。
（五）另查林麗雪雖提出李賜共建築師事務所製作之「水仙段
153、153-1地號綜合評估」，所為評估略以：依系爭土地被侵占面積為76.65平方公尺評估，認1.原購買方案為雙拼重疊別墅計四戶，2.被侵占後規劃為Ａ案：雙拼重疊別墅計四戶，面積減少；Ｂ案：四樓公寓計八戶；整體差額合計2,461萬元（見原審卷180-181頁），而主張系爭土地有減少價值及通常效用之瑕疵云云。惟姑不論系爭土地在駁坎外之面積並非達76.65平方公尺，已如前述；系爭土地為建地，依林麗雪所提出之建築師所為評估，系爭土地縱有76.65平方公尺無法使用亦仍可建築房屋，而林麗雪是否基於建築雙拼重疊別墅之計劃而購買系爭土地，乃其購買系爭土地之動機，並非日盛銀行可得知悉；況依林麗雪所提出上開建築師之評估，系爭土地仍可作為建築房屋使用，遑論系爭土地在駁坎外之面積僅為3.64平方公尺及
3.84平方公尺，林麗雪主張系爭土地有上述減少價值及通常效用之瑕疵云云，為不可採。
（六）依上所述，系爭土地雖有如附圖所示系爭153地號土地在駁坎外Ａ部分之面積3.64平方公尺，系爭153-1地號土地在駁坎外Ｂ部分之面積3.84平方公尺，為鄰地地上房屋所有人所使用，然上開面積僅約為系爭土地總面積之1.24％，林麗雪以此為由主張系爭土地有物之瑕疵，並據以解除系爭買賣契約，顯失公平，為不可採。另民法第349條規定：出賣人應擔保第三人就買賣之標的物，對於買受人不得主張任何權利；係指例如第三人不得主張不動產所有權上之地役權、地上權、典權、抵押權等（最高法院90年度台上字第2093號判決意旨參照）；經查林麗雪並未證明系爭土地有遭第三人主張權利之情形，其主張系爭土地遭越界占用而有權利瑕疵，並以此為由主張解除系爭買賣契約云云，亦不可採。從而林麗雪主張解除系爭買賣契約，依民法第259條規定及系爭買賣契約約定，請求日盛銀行返還買賣價金2,450萬元，及給付違約金980萬元，應屬無據。
五、綜上所述，林麗雪主張解除系爭買賣契約，依民法第259條規定及系爭買賣契約約定，請求日盛銀行返還已付買賣價金2,450萬元，給付違約金50萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5％計付利息；並再給付違約金930萬元，為無理由，不應准許。原審就林麗雪上開請求不應准許其中2,450萬元及50萬元本息部分，為日盛銀行敗訴，及林麗雪就2,450萬元本息之給付應同時履行所有權移轉登記並返還土地之判決，尚有未洽；日盛銀行上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為有理由；就林麗雪上開請求不應准許部分其中930萬元，為林麗雪敗訴之判決，並無不合；林麗雪上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為無理由。
六、兩造其餘之攻擊或防禦方法及未經援用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，無逐一詳予論駁之必要。併此敘明。
七、據上論結，本件日盛銀行之上訴為有理由，林麗雪之上訴為無理由，依民事訴訟法第450條、第449條第1項、第78條，判決如主文。
中華民國102年3月29日
民事第三庭
審判長法官林陳松
法官賴惠慈法官鄭威莉正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國102年4月1日
書記官李垂福附註：
民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。