臺北高等行政法院111年度訴字第578號判決

裁判字號：臺北高等行政法院111年訴字第578號判決

裁判日期：民國112年06月07日

裁判案由：徵收補償

臺北高等行政法院判決111年度訴字第578號112年5月10日辯論終結原告 蔡清諒 訴訟代理人 蔡尚樺 律師複代理人 黃有咸 律師被告桃園市政府代表人 張善政 （市長）訴訟代理人 姜至軒 律師
許雅婷 林曉彤 上列當事人間徵收補償事件，原告不服內政部中華民國111年3月29日台內訴字第1110420258號訴願決定，提起行政訴訟，本院判決如下：
主文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、程序事項：被告代表人原為 鄭文燦 ，於訴訟進行中變更為張善政，茲由其具狀聲明承受訴訟（本院卷第215頁），核無不合，應予准許。
二、事實概要：原告所有坐落於桃園市大園區竹圍段(下同)崁下小段102地號土地(鄉村區交通用地）、沙崙段後厝小段784-46地號土地（一般農業區甲種建築用地；下合稱系爭土地），位於交通部民用航空局辦理「桃園航空城機場園區特定區區段徵收案」內，前經內政部以民國109年6月19日台內地字第1090122545號函(下稱109年6月19日函)核准徵收，經被告以109年10月19日府地航字第1090261484號函(下稱109年10月19日函，訴願決定誤載為第1090261428號函)檢送地價補償歸戶清冊通知原告領取徵收補償市償，其中系爭崁下小段102地號土地為新臺幣（下同）10,213元/平方公尺、沙崙段後厝小段784-46地號土地為17,493元/平方公尺，並以109年10月29日府地航字第10902616391號公告徵收（公告期間自109年11月9日起至109年12月9日止)在案。原告對系爭土地之徵收補償價額不服，於109年12月10日提出異議，經被告以110年5月5日府地航字第1100112016號函復原告查處結果。原告再提出復議，經被告依土地徵收條例第22條第3項規定提請桃園市地價及標準地價評議委員會（下稱地評會）110年10月18日110年第11次會議，會議決議：「經全體出席委員討論後同意，本案維持原徵收補償價額。」，經被告據以110年12月21日府地航字第1100334962號函復原告復議結果(上開109年10月19日函、被告異議、復議結果均合稱原處分)。原告不服，提起訴願未獲變更，遂提起本件行政訴訟。
三、本件原告主張：㈠系爭崁下小段102地號土地、沙崙段後厝小段784-46地號土地
，於協議價購時，委託不動產估價師依不動產估價技術規則辦理查估，並以該查估價格為基礎，每平方公尺再加計600元作為協議價購價格，所查估之市價分別為1萬8,400元/平方公尺、2萬2,100元/平方公尺；被告嗣後依查估辦法所計算徵收補償市價僅分別為1萬213元/平方公尺、1萬7,493元/平方公尺，不僅未高於土地協議價購價格，價差比例更高達
80.16%；然被告於與原告進行價購協議時，一再表示土地徵收補償價額會高於土地協議價購價格，致原告針對土地協議價購價格未與需用土地人之參與協議人員為進一步溝通交涉，故僅有價購協議之形式，而無實質意義，自難謂被告業依土地徵收條例第11條實質進行協議價購之徵收前置程序。再者，土地徵收條例第30條第1項規定所稱的「市價」，應本於使被徵收土地所有權人得以在同一地段買回性質相同及面積之土地的立法意旨，為合目的性的解釋。土地徵收條例就協議價購與徵收補償之價格於法律條文上同以「市價」一詞作為規定，解釋上指市場正常交易價格，則不論其價格形成之程序有何差異，估價結果均應以「市價」為據。故雖徵收補償價額係依行為時土地徵收補償市價查估辦法（下稱查估辦法）進行查估，與協議價購價格依不動產估價技術規則進行查估，兩者略有不同，惟行為時市價查估辦法與不動產估價技術規則之規定，並無顯著差異，土地徵收條例第30條所稱「當期之市價」，與同條例第11條所稱之「市場正常交易價格」本不應有顯著不同。然系爭土地徵收補償價格遠低於協議價購價格，差異幅度高達80.16%及26.63%之情形，可證本件徵收與土地徵收條例第30條之立法意旨未盡相符。
㈡被告承辦人員於會議現場向原告及其他與會民眾表示土地徵
收補償價額會高於土地協議價購之價格，勸原告及民眾等人不要賣，被告承辦人員所述明顯與真實狀況不符，卻持續規勸原告放棄協議價購程序，靜待徵收補償，該行為無異以提供不實之資訊致原告未能於協議價購程序以較高之價格出售土地，違反行政程序法第8條誠實信用原則。
㈢被告110年12月21日復議處分書僅說明表示桃園市地評會於11
0年第11次審議決議仍決議維持原徵收補償價格，惟上開處分中並未為理由、法令依據之說明，亦未見地評會之會議紀錄，是被告究如何辦理本件重新查估、評定及修正地償區段之劃設，以及地評會為何會作成原評定地價無變動之決議，原告皆無從得知，該復議處分顯違反行政程序法第96條第1項第2款之規定。
㈣被告所提出之買賣實例皆與桃園航空城尚有距離，非所謂"緊
鄰航空城"，且該買賣實例地理位置較為偏僻，地上物亦屬老舊，以該例作為實價比較基礎顯非公允；又依桃園航空城公司官方網站最新消息公告載有"航空城的配地方案，原建地也一坪換一坪…"之內容，然實際上政府給予之徵收補償費卻與配回之建地地價有明顯落差，此官方消息已誤導原地主之判斷，致原地主誤信而造成財產權益受損等語。並聲明：訴願決定、原處分關於桃園市大園區竹圍段崁下小段102地號土地低於新臺幣14,591,200元及同區沙崙段後厝小段784-46地號土地低於17,149,600元部分均撤銷。
四、被告則以：㈠本案需地機關為民航局，故依土地徵收條例第11條規定，辦
理協議價購之機關為民航局，並非被告；係因原告拒絕與民航局達成協議，方依土地徵收條例規定由被告徵收系爭土地，並於109年10月29日公告徵收，依查估辦法第17條、第29條規定以108年9月1日為估價基準日，案例蒐集期間原則為108年3月2日至108年9月1日，於案例蒐集期間無適當實例，得放寬至基準日前1年內(即107年9月2日至108年9月1日）。
於辦理查估作業時，因竹圍段崁下小段102地號土地使用編定為交通用地，乃劃入P030-09地價區段（崁下小段-樹仔坡社區內交通用地及水利用地）；沙崙段後厝小段784-46地號土地使用編定為甲種建築用地，現況供道路使用，劃入P074-10地價區段（倒厝子、坡堵、埔頂、後厝、海方厝小段-臺15線南側與桃園國際機場間供道路使用之甲種建築用地）。
㈡P030-09地價區段部分，於該段內選取具代表性之竹圍段崁下
小段99-57地號為比準地，再選取本案例蒐集期間適當之比較標的（蘆竹區新庄子段1230地號及大園區沙崙段沙崙小段1198地號土地），經調整、推估後計算出大園區第P030-09地價區段之比準地比較價格為10,087元/平方公尺，再進位決定大園區第P030-09地價區段內比準地地價價為10,100元/平方公尺。
㈢P074-10地價區段部分，於該段內選取具代表性之沙崙段後厝
小段791地號為比準地，因案例蒐集期間除蘆竹區宏竹段625地號土地買賣實例外，其他買賣實例均非適當實例，故放寬至基準日前1年內，再選取適當之蘆竹區坑子口段海湖小段56-478地號土地買賣實例為比較標的，經調整、推估後計算出大園區第P074-10地價區段之比準地比較價格為18,383元/平方公尺，再進位決定大園區第P074-10地價區段內比準地地價為18,400元/平方公尺。復因系爭區段徵收計畫發布後，於區段徵收範圍外緊鄰地區建築用地，經實證分析受有期待因素影響，乃先做適當修正，並於地評會109年第4次會議中向委員說明修正情形。
㈣依查估辦法第20條規定，以比準地為基準，參酌系爭土地與
比準地之宗地條件、道路條件、接近條件、周邊環境條件及行政條件等個別因素差異程度調整，計算結果竹圍段崁下小段102地號、沙崙段後厝小段784-46地號土地宗地市價分別為10,100元/平方公尺、17,300元/平方公尺，並經地評會109年第3次、第7次會議評定通過，又因系爭徵收公告日為109年11月9日，遂以地評會109年評定通過之大園區市價變動幅度（101.11%)為依據，經變動幅度調整後竹圍段崁下小段102地號、沙崙段後厝小段784-46地號土地徵收市價分別為10,213元/平方公尺、17,493元/平方公尺。
㈤依內政部102年4月15日台內地字第102147100號函釋規定，並
參照最高行政法院109年判字第629號判決意旨，原告逕以系爭土地之協議價購價格與徵收補償市價相較，實無理由。
再者，民航局係於108年7月15日至同年8月25日辦理協議價購會議，斯時尚不可知被告嗣後辦理系爭土地徵收補償市價查估情形，故原告稱民航局進行協議價購時，一再表示土地徵收補償價額會高於價購價格一節，應有誤解。復以，民航局辦理之協議價購，係依不動產估價技術規則相關規定辦理查估，並以該價格為基礎，每平方公尺加計600元作為協議價購價格；而系爭徵收案，係依查估辦法辦理，兩者之法令依據、查估方式、價格形成過程、價值認知、基準日、價格是否具有彈性等因素，均有不同。㈥原告對系爭土地徵收補償價額不服提出異議，被告以110年5
月5日府地航字第1100112016號函略以：「說明：二、次按查估辦法第10條第1項規定...查旨揭竹圍段崁下小段102地號土地使用編定為交通用地，劃入大園區第P030-09地價區段...沙崙段後厝小段784-46地號土地使用編定為甲種建築用地，現況供道路使用，劃入大園區第P074-10地價區段，...，並分別經本市地價及標準地價評議委員會（以下簡稱本市地評會）109年第3、7次會議評定通過，...調整後竹圍段崁下小段102地號土地為每平方公尺1萬213元、沙崙段後厝小段784-46地號土地為每平方公尺1萬7,493元。…」，故被告就本案徵收補償價額查估之相關法令規定、地價區段劃設、查估過程、評定等查處情形實已充分具體說明函復原告等語，資為抗辯。並聲明：駁回原告之訴。
五、上開事實概要欄所述之事實經過，關於原告所有系爭土地，位於交通部民用航空局辦理「桃園航空城機場園區特定區區段徵收案」內，前經內政部以109年6月19日函核准徵收，經被告以109年10月19日函檢送地價補償歸戶清冊通知原告領取徵收補償市價。原告對系爭土地之徵收補償價額不服，迭經異議、復議，均經被告、被告地評會維持原徵收補償價額，經被告據以原處分為之外，為兩造所不爭執，並有內政部109年6月19日核准徵收函（原處分可閱卷第1-2頁）、被告109年10月29日徵收公告（原處分可閱卷第3-8頁）、原處分即被告109年10月19日函/檢附原告徵收補償歸戶清冊（原處分可閱卷第9-15頁）、被告110年5月5日異議查處結果函（原處分可閱卷第20-22頁）、地評會110年第11次會議會議紀錄節本（本院卷第163-166頁）、復議結果函（原處分可閱卷第25-26頁）、訴願決定書（原處分可閱卷第45-55頁）附卷可稽，洵堪認定。經核兩造之陳述，本件爭點厥為：被告作成原處分所憑之地評會110年第11次會議決議維持系爭土地之原徵收補償價額，是否合法有據？
六、本院得判斷之心證㈠應適用之法令及法理說明：
1.土地徵收條例第30條規定：「（第1項）被徵收之土地，應按照徵收當期之市價補償其地價。在都市計畫區內之公共設施保留地，應按毗鄰非公共設施保留地之平均市價補償其地價。（第2項）前項市價，由直轄市、縣（市）主管機關提交地價評議委員會評定之。（第3項）各直轄市、縣（市）主管機關應經常調查轄區地價動態，每6個月提交地價評議委員會評定被徵收土地市價變動幅度，作為調整徵收補償地價之依據。（第4項）前3項查估市價之地價調查估計程序、方法及應遵行事項等辦法，由中央主管機關定之。」又按土地徵收條例施行細則第30條第1項規定：「本條例第30條第1項所稱徵收當期之市價，指徵收公告期滿次日起算第15日經地價評議委員會評定之當期市價。」第31條之1規定：「（第1項）依本條例第30條規定辦理徵收補償市價查估作業，需用土地人應將預定徵收土地範圍資料函文通知直轄市、縣（市）主管機關。（第2項）需用土地人為前項之通知，應於每年9月1日前送達直轄市、縣（市）主管機關，作為次年土地徵收補償查估之依據。但屬當年具急迫性或重大公共建設推動之需者，得於當年3月1日前送達。」據此，被徵收土地應按徵收當期之市價補償其地價；該當期市價之查估、評定，應依土地徵收條例第30條第4項授權訂定之查估辦法所示程序、方法及應遵行事項，由地評會具體評定之。
⒉查估辦法第1條規定：「本辦法依土地徵收條例（以下簡稱本
條例）第30條第4項規定訂定之。」第2條規定：「本辦法用詞定義如下：一、市價：指市場正常交易價格。二、比準地：指地價區段內具代表性，以作為查估地價區段內各宗土地市價比較基準之宗地，或作為查估公共設施保留地毗鄰非公共設施保留地區段地價之宗地。」第4條規定：「土地徵收補償市價查估之辦理程序如下：一、蒐集、製作或修正有關之基本圖籍及資料。二、調查買賣或收益實例、繪製有關圖籍及調查有關影響地價之因素。三、劃分或修正地價區段，並繪製地價區段圖。四、估計實例土地正常單價。五、選取比準地及查估比準地地價。六、估計預定徵收土地宗地單位市價。七、徵收土地宗地單位市價提交地價評議委員會評定。」第6條第1項規定：「依第4條第2款調查實例，以蒐集市場買賣實例為主，並得蒐集市場收益實例。調查實例應填寫買賣實例調查估價表或收益法調查估價表。」第7條第2款、第3款及第8款規定：「買賣或收益實例如有下列情形之一，致價格明顯偏高或偏低者，應先作適當之修正，記載於買賣實例或收益法調查估價表。但該影響交易價格之情況無法有效掌握及量化調整時，應不予採用：…。二、期待因素影響之交易。三、受債權債務關係影響之交易。……。八、公有土地標售、讓售。…。」第8條規定：「買賣或收益實例除依前條規定辦理外，並應就下列事項詳予查證確認後，就實例價格進行調整，並記載於買賣實例或收益法調查估價表：一、交易價格、租金或權利金等及各項稅費之負擔方式。二、有無特殊付款方式。三、實例狀況。四、有無基本機電、裝修以外之其他建物裝潢費用。」第9條規定：「（第1項）土地徵收補償市價查估應調查影響之區域因素，包括土地使用管制、交通運輸、自然條件、土地改良、公共建設、特殊設施、環境污染、工商活動、房屋建築現況、土地利用現況及其他影響因素之資料等。（第2項）前項影響區域因素之資料，應依地價區段勘查表規定之項目勘查並填寫。」第10條第1項規定：「劃分地價區段時，應攜帶地籍圖及地價區段勘查表實地勘查，原則以鄉（鎮、市、區）為單位，斟酌地價之差異、當地土地使用管制、交通運輸、自然條件、土地改良、公共建設、特殊設施、環境污染、工商活動、房屋建築現況、土地利用現況及其他影響地價因素，於地籍圖上將地價相近、地段相連、情況相同或相近之土地劃為同一地價區段。」第13條第1款、第2款規定：「以買賣實例估計土地正常單價方法如下：一、判定買賣實例情況，非屬特殊情況者，買賣實例總價格即為正常買賣總價格；其為特殊情況者，應依第7條及第8條規定修正後，必要時並得調查鄰近相似條件土地或房地之市場行情價格，估計該買賣實例之正常買賣總價格。二、地上無建築改良物（以下簡稱建物）者，計算土地正常買賣單價。其公式如下：土地正常買賣單價＝正常買賣總價格÷土地面積。」第17條規定：「（第1項）依第13條估計之土地正常單價或第14條採用之收益實例租金或權利金應調整至估價基準日。（第2項）前項估價基準日為每年9月1日者，案例蒐集期間以當年3月2日至9月1日為原則。估價基準日為3月1日者，案例蒐集期間以前1年9月2日至當年3月1日為原則。（第3項）前項案例蒐集期間內無適當實例時，得放寬至估價基準日前1年內。」第18條規定：「比準地應於預定徵收土地範圍內各地價區段，就具代表性之土地分別選取。都市計畫區內之公共設施保留地毗鄰之地價區段，亦同。」第19條規定：「（第1項）比準地比較價格之查估，應填載比較法調查估價表，其估計方法如下：一、就第17條估價基準日調整後之土地正常單價中，於同一地價區段內選擇1至3件比較標的。二、將前款比較標的價格進行個別因素調整，推估比準地試算價格。三、考量價格形成因素之相近程度，決定比準地地價。（第2項）地價區段內無法選取或不宜選取比較標的者，得於其他地區選取，估計時應進行區域因素及個別因素調整。（第3項）第1項第2款及前項區域因素及個別因素調整，分別依影響地價區域因素評價基準表及影響地價個別因素評價基準表之最大影響範圍內調整。（第4項）以收益法估計之比準地收益價格，與第1項估計之比較價格，經綜合評估，視不同價格所蒐集資料之可信度，考量價格形成因素之相近程度，決定比準地地價。（第5項）比準地地價之決定理由應詳予敘明於比準地地價估計表。」第20條規定：「（第1項）預定徵收土地宗地市價應以第18條選取之比準地為基準，參酌宗地條件、道路條件、接近條件、周邊環境條件及行政條件等個別因素調整估計之。但都市計畫範圍內之公共設施保留地，不在此限。（第2項）前項宗地條件、道路條件、接近條件、周邊環境條件及行政條件等影響地價個別因素依影響地價個別因素評價基準表之最大影響範圍內調整。（第3項）依前2項估計預定徵收土地宗地市價，應填寫徵收土地宗地市價估計表。……」第21條規定：「比準地地價及宗地市價，應以每平方公尺為計價單位，其地價尾數依下列規定計算：……三、每平方公尺單價逾新臺幣1千元至10萬元者，計算至百位數，未達百位數無條件進位。……。」第30條：「依第27條計算土地市價變動幅度結果應於每年6月底前送交地價評議委員會評定，於7月前提供需用土地人，作為7月至12月間調整徵收補償地價之依據。
」等規定，係內政部依土地徵收條例第30條第4項之授權，就有關土地徵收補償市價之地價調查估計程序、方法及應遵行事項所為之技術性及細節性規定，核符授權範圍及目的，被告辦理土地徵收地價補償時，自得援以作為認定被徵收土地當期市價之依據，與法律保留原則無違。又查估辦法在實際執行作業上，仍有相關之書表格式與各類型之基準表，亦有於執行及表格一致俾益查核之實益；就此內政部將查估辦法之相關內容落實於書表，而研訂查估作業手冊就查估辦法所應執行之圖例書表更具體清晰之規範各項查估程序及其內容，應為查估辦法之補充，自無違立法意旨，本院自得援用。
⒊依上開查估辦法之規定可知，辦理土地徵收補償市價查估，
應先調查案例蒐集期間之買賣實例，案例蒐集期間原則上為估價基準日（含當日）前6個月，案例蒐集期間內無適當實例時，得放寬至估價基準日前1年內。蒐集市場買賣實例後，如買賣實例之價格明顯偏高或偏低，則應視有無查估辦法第7條及第8條規定之特殊情況，而就實例進行價格修正或調整，並將之記載於買賣實例調查估價表，以估計買賣實例之土地正常單價，僅於影響交易價格之情況無法有效掌握及量化調整時，始得不予採用作為買賣實例。再以此為基礎，於預定徵收土地範圍內各地價區段，就具代表性之土地分別選取比準地，並以估價基準日調整後之土地正常單價，於同一地價區段內選擇1至3件比較標的，就其價格進行個別因素調整，推估比準地試算價格，並考量價格形成因素之相近程度，決定比準地地價，而將之填載於「比較法調查估價表」（如同一地價區段內無法選取或不宜選取比較標的者，得於其他地區選取比較標的，進行區域因素及個別因素調整，以查估比準地地價）。之後再以市價查估辦法第18條選取之比準地為基準，參酌宗地條件、道路條件、接近條件、周邊環境條件及行政條件等個別因素，調整估計預定徵收土地宗地市價，並將之填載於「徵收土地宗地市價估計表」，提交地評會評定。
⒋又依平均地權條例第4條及土地法第155條第1項授權訂定之地
價及標準地價評議委員會組織及運作辦法（原名稱：地價及標準地價評議委員會組織規程）第3條第1款、第5款、第6款規定，「地價區段之劃分及各區段之地價」、「土地徵收補償市價及市價變動幅度」及「依法復議之徵收補償價額」之評議，為地評會之任務；又依同辦法第4條規定，地評會之成員，包括議員代表、地方公正人士、不動產估價師、地政、法律、工程、都市計畫專家學者，以及地政、財政或稅捐、工務或都市計畫、建設或農業主管人員等。足見，地評會為合議制組織，其所作成地價及徵收補償價額之判斷，乃經由不同屬性之代表，各自依其專業之不同觀點，透過嚴格程序之要求，獨立行使職權，而共同作成決定，應認享有判斷餘地。在判斷餘地範圍內，行政法院只能就行政機關判斷時，有無遵守法定秩序、有無基於錯誤之事實、有無遵守一般有效之價值判斷原則、有無夾雜與事件無關之考慮因素等事項審查，其餘有關行政機關之專業認定，行政法院應予尊重。依此，徵收土地應補償之地價，依土地徵收條例及查估辦法規定，原有一定之程序與標準如上述，補償機關為徵收補償處分，如已踐行法定程序並合乎標準，當事人自不能因不滿意補償價額，遽指其為違法（最高行政法院109年度上字第467號、109年度判字第431號判決意旨參照）。㈡被告作成原處分所憑之地評會110年第11次會議決議維持系爭土地之原徵收補償價額，應屬合法有據：
1.系爭土地辦理市價徵收補償價額之查估形成過程：⑴地價區段之劃設：
①按查估辦法第10條第1項規定：「劃分地價區段時，應攜帶地
籍圖及地價區段勘查表實地勘查，原則以鄉（鎮、市、區）為單位，斟酌地價之差異、當地土地使用管制、交通運輸、自然條件、土地改良、公共建設、特殊設施、環境污染、工商活動、房屋建築現況、土地利用現況及其他影響地價因素，於地籍圖上將地價相近、地段相連、情況相同或相近之土地劃為同一地價區段。」②經查：
❶P030-09地價區段被告辦理查估作業時，將桃園市大園區崁下小段-樹仔坡社區內之都市計畫外交通及水利用地劃為P030-09地價區段，該區段內部分土地有耕地整理、土壤改良、修築農路、灌溉、排水、防風、防砂等農地改良，區段外有遠雄自貿港變電站、大園區第14公墓等特殊設施，土地利用現況為公共設施等情，此有地價區段勘查表及地籍圖圖示在卷可稽（本院卷第251、257頁），核符查估辦法第10條第1項規定，自難認有瑕疵可指。
❷P074-10地價區段又被告辦理查估作業時，將桃園市大園區倒厝子、坡堵、埔頂、後厝、海方厝小段-臺15線南側與桃園國際機場間供道路使用之甲種建築用地劃入P074-10地價區，該區段內自然條件有日照大部分充足、溫度稍適、乾爽通風、景觀尚可、地勢平坦、保(排)水完善；土地改良條件有整平或填挖基地、開挖水溝、鋪築道路、埋設管道等建築基地改良，區段內道路部分鋪設或闢建，區段外有后厝國小、家嘉生鮮超市、國防砲陣地運動公園、竹圍漁港、第一銀行大園分行等公共設施，以及沙崙油庫、大園區第20公墓等特殊設施，土地利用現況為道路等情，此同有地價區段勘查表及地籍圖圖示在卷可稽（本院卷第255、261頁），核符查估辦法第10條第1項規定，自難認有瑕疵可指。
⑵比準地地價查估：
①按查估辦法第18條前段規定：「比準地應於預定徵收土地範
圍內各地價區段，就具代表性之土地分別選取。」第17條規定：「（第1項）依第13條估計之土地正常單價或第14條採用之收益實例租金或權利金應調整至估價基準日。（第2項）前項估價基準日為每年9月1日者，案例蒐集期間以當年3月2日至9月1日為原則。估價基準日為3月1日者，案例蒐集期間以前1年9月2日至當年3月1日為原則。（第3項）前項案例蒐集期間內無適當實例時，得放寬至估價基準日前1年內。」第6條第1項規定：「依第4條第2款調查實例，以蒐集市場買賣實例為主，並得蒐集市場收益實例。調查實例應填寫買賣實例調查估價表或收益法調查估價表。」此項規定於103年11月14日修正、104年3月1日施行後迄今並未變動，而斯時修正說明係略以：「第1項雖規定得採收益實例，惟僅能於無市場買賣實例之情況下辦理查估。故考量倘該區之買賣實例不宜採用，應得權衡勘估標的之收益面價值估計真實價格。……」第13條規定：「以買賣實例估計土地正常單價方法如下：一、判定買賣實例情況，非屬特殊情況者，買賣實例總價格即為正常買賣總價格；其為特殊情況者，應依第7條及第8條規定修正後，必要時並得調查鄰近相似條件土地或房地之市場行情價格，估計該買賣實例之正常買賣總價格。
二、地上無建築改良物（以下簡稱建物）者，計算土地正常買賣單價。其公式如下：土地正常買賣單價＝正常買賣總價格÷土地面積……」第7條規定：「買賣或收益實例如有下列情形之一，致價格明顯偏高或偏低者，應先作適當之修正，記載於買賣實例或收益法調查估價表。但該影響交易價格之情況無法有效掌握及量化調整時，應不予採用：……八、公有土地標售、讓售。……」第19條規定：「（第1項）比準地比較價格之查估，應填載比較法調查估價表，其估計方法如下：
一、就第17條估價基準日調整後之土地正常單價中，於同一地價區段內選擇一至三件比較標的。二、將前款比較標的價格進行個別因素調整，推估比準地試算價格。三、考量價格形成因素之相近程度，決定比準地地價。（第2項）地價區段內無法選取或不宜選取比較標的者，得於其他地區選取，估計時應進行區域因素及個別因素調整。（第3項）第1項第2款及前項區域因素及個別因素調整，分別依影響地價區域因素評價基準表及影響地價個別因素評價基準表之最大影響範圍內調整。（第4項）以收益法估計之比準地收益價格，與第1項估計之比較價格，經綜合評估，視不同價格所蒐集資料之可信度，考量價格形成因素之相近程度，決定比準地地價。（第5項）比準地地價之決定理由應詳予敘明於比準地地價估計表。」第21條第1項第3款規定：「比準地地價及宗地市價，應以每平方公尺為計價單位，其地價尾數依下列規定計算：……三、每平方公尺單價逾新臺幣1千元至10萬元者，計算至百位數，未達百位數無條件進位。」②經查：
❶被告所委託辦理土地徵收補償市價查估之不動產估價師於第P
030-09地價區段內，選取具代表性之竹圍段崁下小段99-57號土地為比準地；至於第P074-10地價區段內，選取具代表性之沙崙段後厝小段791號土地為比準地。
❷又關於P030-09地價區段，其本案估價基準日為108年9月1日
，比較標的案例蒐集期間乃同年3月2日至9月1日，並蒐集(48件)買賣實例，並填載買賣實例調查估價表後，再選取適當之比較標的；關於第P074-10地價區段，本案估價基準日為108年9月1日，因案例蒐集期間無適當案例，遂放寬案例蒐集期間至估價基準日前1年內，亦即107年9月2日至108年9月1日，蒐集(158件)買賣實例，並填載買賣實例調查估價表後，再選取適當之比較標的(此部分蒐集相關案例件數，參見訴願決定書即原處分可閱卷第45-55頁，亦為原告所不爭執)。
❸關於P030-09地價區段，係選取比較標的1：位於第P306-00地價區段內之桃園市蘆竹區庄子段1230地號土地（交易日期：
108年4月23日），其土地正常單價為每平方公尺14,173元，經調整至估價基準日為14,244元；比較標的2.位於第P310-00地價區段內之桃園市沙崙段沙崙小段1198地號土地（交易日期：108年4月6日），其土地正常單價為每平方公尺10,889元，調整至估價基準日為10,943元。上開買賣實例作為比較標的，復以本案比準地與前開比較標的1、2進行區域因素及個別因素調整後，比較標的1之區域因素調整百分率為-2.5％，個別因素調整差異率為-21.25％，價格形成因素之相近程度較高，試算價格為10,937元，比較標的權重為55％；比較標的2之區域因素調整百分率為5.0％，個別因素調整差異率為-21.25％，價格形成因素之相近程度普通，試算價格為9,048元，比較標的權重為45％，故以上情推估比準地比較價格為每平方公尺10,087元，再決定第P030-09地價區段之比準地之地價為每平方公尺10,100元，並於比準地地價估計表之「決定理由」欄詳予敘明：本次以同一供需圖之農業用地成交案例評估，考量鄰近土地出租案例稀少，故本次僅以比較法予以評估其權重為100％等語，此有P030-09影響地價區域因素分析明細表、買賣實例調查估價表(P030-09、P306-0
0、P310-00)、比較法調查估價表、比準地地價估計表（連同❶-❸關於P030-09地價卷證，見本院卷第260頁、第279-286頁）在卷可稽，核符查估辦法第18條前段、第17條、第6條第1項及其修正說明、第13條、第7條、第19條、第21條第1項第3款之規定，均難認有瑕疵可指。
❹關於P074-10地價區段，其比較標的1則是第P405-00地價區段
內之桃園市蘆竹區坑子口段海湖小段56-478地號土地（交易日期：107年12月1日），其土地正常單價為每平方公尺32,404元，經調整至估價基準日為32,887元；比較標的2則為第P412-00地價區段內之桃園市蘆竹區宏竹段625地號土地（交易日期：108年6月19日），其土地正常單價為每平方公尺25,201元，經調整至估價基準日為25,209元。同上所述，本案比準地與前開比較標的1、2進行區域因素及個別因素調整後，比較標的1之區域因素調整百分率為-6.25％，個別因素調整差異率為-33.00％，價格形成因素之相近程度普通，試算價格為20,657元，比較標的權重為50％；比較標的2之區域因素調整百分率為-11.25％，個別因素調整差異率為-28.00％，價格形成因素之相近程度普通，試算價格為16,109元，比較標的權重為50％，故以上情推估比準地比較價格為每平方公尺18,383元，再決定第P074-10地價區段之比準地之地價為每平方公尺18,400元，並於比準地地價估計表之「決定理由」欄詳予敘明：考量鄰近地區不乏同類型用地之買賣實例，及收益實例蒐集不易、實例內容可信度較差，故僅採取比較法一種方法評估價格，並給予100％之權重等語，此有P074-10影響地價區域因素分析明細表、買賣實例調查估價表(P074-10、P405-00、P412-00)、比較法調查估價表、比準地地價估計表（連同❶、❷、❹關於P074-10地價區段卷證，可參本院卷第278頁、第287-294頁）在卷可稽，核符查估辦法第18條前段、第17條、第6條第1項及其修正說明、第13條、第7條、第19條、第21條第1項第3款之規定，均難認有瑕疵可指。
⑶估計宗地市價、市價變動幅度調整及提交地評會評定：
①按查估辦法第20條第1項規定：「預定徵收土地宗地市價應以
第18條選取之比準地為基準，參酌宗地條件、道路條件、接近條件、周邊環境條件及行政條件等個別因素調整估計之。但都市計畫範圍內之公共設施保留地，不在此限。」第30條規定：「依第27條計算土地市價變動幅度結果應於每年6月底前送交地價評議委員會評定，於7月前提供需用土地人，作為7月至12月間調整徵收補償地價之依據。」土地徵收條例第30條第1、2項亦規定：「（第1項）被徵收之土地，應按照徵收當期之市價補償其地價。在都市計畫區內之公共設施保留地，應按毗鄰非公共設施保留地之平均市價補償其地價。（第2項）前項市價，由直轄市、縣（市）主管機關提交地價評議委員會評定之。」②經查：
關於系爭崁下小段102地號土地、沙崙段後厝小段784-46地號土地部分被告所委託辦理土地徵收補償市價查估之不動產估價師以前述比準地為基準，參酌土地之宗地條件、道路條件、接近條件、周邊環境條件及行政條件等個別因素差異程度調整計算結果(總調整率均為0％、-6％)，各認定系爭土地宗地市價為每平方公尺10,100元、17,300元，被告其後將前揭有關系爭土地地價區段之劃設、比準地地價查估、估計宗地市價等過程資料，提交地評會109年第3次、第7次會議評定通過在案，並依該次會議評定通過之大園區市價變動幅度（101.11％）為依據，調整後系爭土地徵收補償價額分別為每平方公尺10,213、17,493元等情，此有竹圍段崁下小段102地號土地徵收土地宗地市價評議表（本院卷第295-301頁）、沙崙段後厝小段784-46地號土地徵收土地宗地市價估計表（本院卷第303-309頁）、地評會109年第3次、第7次會議會議紀錄節本（本院卷第191-196頁）、109年土地徵收補償市價變動幅度表（本院卷第197-198頁）在卷可憑。因此此部分，也符合查估辦法第20條第1項、第30條及土地徵收條例第30條第1、2項之規定，均難認有瑕疵可指。
⑷異議查處及復議結果：
①土地徵收條例第22條第1至3項規定：「（第1項）權利關係人
對於第18條第1項之公告事項有異議者，得於公告期間內向該管直轄市或縣（市）主管機關以書面提出。該管直轄市或縣（市）主管機關接受異議後應即查明處理，並將查處情形以書面通知權利關係人。（第2項）權利關係人對於徵收補償價額有異議者，得於公告期間屆滿之次日起30日內以書面向該管直轄市或縣（市）主管機關提出異議，該管直轄市或縣（市）主管機關於接受異議後應即查明處理，並將查處情形以書面通知權利關係人。（第3項）權利關係人對於前項查處不服者，該管直轄市或縣（市）主管機關得提請地價評議委員會復議，權利關係人不服復議結果者，得依法提起行政救濟。」②經查，原告對系爭土地徵收補償價額為每平方公尺10,213元
、17,493元不服，於公告期間內提出異議，經被告以異議查處結果回復原告維持原徵收補償價額，原告仍不服提出復議，嗣經地評會110年第11會議決議維持原徵收補償價額，此有被告110年5月5日異議查處結果函（原處分可閱卷第20-22頁）、地評會110年第11次會議會議紀錄節本（本院卷第163-166頁）在卷可按。準此，足徵地評會依據被告依查估辦法辦理並所提前揭有關系爭土地地價區段之劃設、比準地地價查估、估計宗地市價等過程及計算之資料，評定維持系爭土地徵收補償價額每平方公尺10,213元、17,493元，難認有基於錯誤之事實、或未遵守一般有效之價值判斷原則、或有夾雜與事件無關之考慮因素在內，則其判斷應予尊重。
2.綜上所述，地評會110年第11次會議決議維持系爭土地之原徵收補償價額，已依土地徵收條例及查估辦法相關規定而為，且無基於錯誤之事實、或未遵守一般有效之價值判斷原則、或有夾雜與事件無關之考慮因素在內，是其所為專業認定及判斷，應予尊重，則被告據以作成原處分，自屬合法，並無過度侵害原告財產權之情形，亦無違反行政程序法中關於平等、恣意禁止、比例、誠信、信賴、就原告有利不利一律注意、合法裁量、正當法律程序等原則之疑慮，也難認有違憲法保障原告財產權之意旨。
㈢至於原告爭執被告並未於原處分敘明復議理由及法令依據云云
。然按行政行為之內容應明確，故行政程序法第96條第1項第2款乃規定行政處分以書面為之者，應記載主旨、事實、理由及其法令依據，該規定之目的在使行政處分之相對人及利害關係人得以瞭解行政機關作成行政處分之法規依據、事實認定及裁量之斟酌等因素，以資判斷行政處分是否合法妥當，及對其提起行政救濟可以獲得救濟之機會，並非課予行政機關須將相關之法令、事實或採證認事之理由等等鉅細靡遺予以記載，始屬適法。故書面行政處分所記載之事實、理由及其法令依據，如已足使人民瞭解其原因事實及其依據之法令，即難謂有違行政法上明確性原則（最高行政法院111年度上字第169號判決意旨參照）。又行政程序法第114條第1項第2款、第2項規定：「（第1項）違反程序或方式規定之行政處分，除依第111條規定而無效者外，因下列情形而補正︰……二、必須記明之理由已於事後記明者。……（第2項）前項第2款至第5款之補正行為，僅得於訴願程序終結前為之；……」賦予違反程序或方式規定之行政處分，在訴願程序終結前，得以補正瑕疵之機會。經查，原處分之109年10月19日函已有記載徵收之依據、範圍以及行政救濟之方式等（原處分可閱卷第9-15頁以下），已足使原告瞭解其受處分的基礎原因事實及法令依據，尚無未載理由的情形；況被告異議查處之函文略以：「次按查估辦法第10條第1項規定：『劃分地價區段時.....斟酌地價差異、當地土地使用管制、交通運輸……土地利用現況及其他影響地價因素，於地籍圖上將地價相近、地段相連、情況相同或相近之土地劃為同一地價區段』。查旨揭竹圍段崁下小段102地號土地使用編定為交通用地，劃入大園區第P030-09地價區段（區段範圍：崁下小段-樹仔坡社區內交通及水利用地）、沙崙段後厝小段784-46地號土地使用編定為甲種建築用地，現況供道路使用，劃入大園區第P074-10地價區段（區段範圍：倒厝子、坡堵、埔頂、後厝、海方厝小段-臺15線南側與桃園國際機場間供道路使用之甲種建築用地），復依查估辦法第17條規定以108年9月1日為估價基準日，選取107年9月2日至108年9月1日間之正常買賣實例，並經區域因素及個別因素調整，推估大園區第P030-09、P074-10地價區段之比準地市價後，再依查估辦法第20條第1項規定，以比準地為基準，參酌旨揭地號土地與比準地在宗地條件、道路條件、接近條件、周邊環境條件及行政條件等個別因素差異程度調整，計算結果宗地市價竹圍段崁下小段102地號土地為每平方公尺1萬100元、沙崙段後厝小段784-46地號土地為每平方公尺1萬7,300元，並分別經本市地價及標準地價評議委員會(以下簡稱本市地評會）109年第3、7次會議評定通過，又因本案徵收公告日為109年11月9日，遂以經本市地評會評定通過之大園區市價變動幅度(101.11%)為依據，調整後竹圍段崁下小段102地號土地為每平方公尺1萬213元、沙崙段後厝小段784-46地號土地為每平方公尺1萬7,493元。」（本院卷第31頁以下）也敘明本案徵收補償案件相關法令規定、地價區段劃設、查估以及評定過程等情形；且於本件訴願程序終結前，被告已於訴願程序之答辯書（訴願卷第42頁）詳細載明本件徵收補償之程序事項，且本件訴願機關已根據原告訴願書所陳及被告之訴願答辯書，為事實及法律上全盤重新省察後，作成訴願無理由予以駁回之決定，縱使認為被告的復議函文有所瑕疵，亦已事後於訴願程序中予以補正而治癒，原處分不復存有違反正當行政程序之違法瑕疵，是原告主張原處分欠缺明確性而違法，應予撤銷等語，亦不可採。
㈣至原告以被告所公告之徵收補償金額，遠低於協議價購金額云
云。然按「依土地徵收條例第11條規定，需用土地人於申請徵收土地前，應先依市價與土地所有權人協議進行價購，依該條第5項規定，所稱之市價，固指市場正常交易價格；然協議價購達成之協議，屬契約性質，其價格取決兩造雙方之協議結果；徵收土地應按照徵收當期之『市價』補償其地價為法定補償，二者屬性不同。此外，作為補償依據之徵收當期市價，依土地徵收條例第30條第3項、第5項規定，應依授權訂定之市價查估辦法規定辦理查估，並經主管機關提交地價評議委員會評定之程序始能確認，與需用土地人進行協商時，係以其取得之各項市價資訊作為協議價購之價格基礎，並不相同。因此，需用土地人提出與土地所有權人進行協議價購之土地價格，與土地徵收依上開程序所確定之徵收當期市價不同，即屬當然。」(最高行政法院109年度判字第629號判決、109年度判字第431號判決及107年度判字第728號判決意旨參照)。依此，本案協議價購價格係由需用土地人本於權責自行訂定，經雙方合意即可，如協議不成再辦理徵收程序取得用地，協議價購價格與徵收補償市價相較，兩者法律關係及應踐行程序並不相同(見本院卷第201頁被告提供之徵收市價及協議價購比較表)，原告稱徵收補償價格低於協議價購價格，即謂原處分有違誠信與公平原則之違法，自屬無據。是以，原告此部分主張，並無從為對其有利之認定。
㈤本件判決基礎已經明確，兩造其餘攻擊防禦方法及訴訟資料經
本院斟酌後，均與判決結果不生影響，而無一一論述之必要，併予說明。
七、結論：原處分合法，訴願決定予以維持，亦無不合，原告訴請如其聲明所示，為無理由，應予駁回，依行政訴訟法第98條第1項前段規定，判決如主文。
中華民國112年6月7日
臺北高等行政法院第二庭
審判長法官楊得君
法官彭康凡法官周泰德
一、上為正本係照原本作成。
二、如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須按他造人數附繕本）。
三、上訴時應委任律師為訴訟代理人，並提出委任書。（行政訴訟法第241條之1第1項前段）
四、但符合下列情形者，得例外不委任律師為訴訟代理人。（同條第1項但書、第2項）得不委任律師為訴訟代理人之情形所需要件㈠符合右列情形之一者，得不委任律師為訴訟代理人1.上訴人或其法定代理人具備律師資格或為教育部審定合格之大學或獨立學院公法學教授、副教授者。2.稅務行政事件，上訴人或其法定代理人具備會計師資格者。3.專利行政事件，上訴人或其法定代理人具備專利師資格或依法得為專利代理人者。㈡非律師具有右列情形之一，經最高行政法院認為適當者，亦得為上訴審訴訟代理人1.上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親具備律師資格者。2.稅務行政事件，具備會計師資格者。3.專利行政事件，具備專利師資格或依法得為專利代理人者。4.上訴人為公法人、中央或地方機關、公法上之非法人團體時，其所屬專任人員辦理法制、法務、訴願業務或與訴訟事件相關業務者。是否符合㈠、㈡之情形，而得為強制律師代理之例外，上訴人應於提起上訴或委任時釋明之，並提出㈡所示關係之釋明文書影本及委任書。中華民國112年6月7日
書記官徐偉倫