臺灣高雄地方法院民事判決 97年度鳳簡字第1383號
原 告 丁○○
訴訟代理人 丙○○
乙○○
原 告 甲○○
上列當事人間遷讓房屋事件，經本院於民國97年9月30日辯論終
結，本院判決如下：
主文
被告應將坐落高雄縣○○鄉○○村○○鄰○○街○○號房屋遷空交還
原告，並應自民國九十七年三月一日起至遷空交還前開房屋之日
止，按月於每月三十日前給付原告新台幣貳萬元。
訴訟費用由被告負擔。
本判決原告得假執行，但被告如以新台幣伍拾捌萬伍仟元預供擔
保後，免為假執行。
事實及理由
一、原告主張：被告向原告承租門牌號碼高雄縣○○鄉○○村○○
鄰○○街○○號房屋（下稱系爭房屋），租期自民國（下同）
96年3月1日起至97年2月28日止，每月租金新臺幣（下同
）1萬元；並約定租期屆滿，除經原告同意繼續出租外，被
告應即日將系爭房屋遷空交還原告，否則被告應按月給付原
告依租金5倍計算之違約金。原告於租賃期間即向被告表示
租約到期不再出租；詎租約到期後，被告竟拒絕搬遷，逕以
匯款、郵寄匯票方式給付租金，並私設神壇阻礙搬遷。原告
業已將帳戶結清取消並退還匯票，爰依民法第767條規定及
租賃物追還請求權及不當得利之法律關係請求判命被告交還
系爭房屋，另依系爭租賃契約第6條約定命被告自租期屆滿
後即97年3月1日起至被告搬遷之日止，按月給付原告起訴
請求依租金2倍計算之違約金。並聲明判決：㈠被告應自系
爭房屋遷出，並騰空交還系爭房屋予原告；㈡被告應自97年
3月1日起至遷出系爭房屋之日止，按月於每月30日前給付
原告2萬元；㈢訴訟費用由被告負擔；㈣願供擔保請准宣告
假執行。
二、被告則以：原告未曾於租賃期間明示不願出租，且租期屆滿
後原告仍繼續收取租金2期，至97年4月8日始寄發存證信
函通知被告搬遷，則兩造間之租賃契約法律關係已視為不定
期租賃契約，原告非有土地法第100條之情形不得收回系爭
房屋。又被告於系爭房屋設置神壇，於設置前即為原告所明
知，且亦未損害系爭房屋，非屬違約行為等語置辯；並聲明
判決駁回原告之訴、訴訟費用由原告負擔、願供擔保請准宣
告免為假執行。
三、兩造所不爭執為本件判決基礎事實
㈠被告向原告承租系爭房屋，租期自96年3月1日起至97年2
月28日止，每月租金10,000元；並約定租期屆滿，除經原告
同意繼續出租外，被告應即日將系爭房屋遷空交還原告，否
則被告應按月給付原告依租金5倍計算之違約金。
㈡被告於租約屆期後仍將97年3月、4月份之每月租金各1萬
元匯款至原告先前指定郵局帳戶。
四、本件爭點暨本院得心證理由
㈠兩造所簽訂系爭房屋租賃契約業於97年2月28日屆至，依該
契約第6條約定「乙方（即被告）於租約屆滿時，除『經甲
方同意繼續出租』外，應即日將租賃房屋誠心按照原狀遷空
交還甲方（即原告），不得藉詞推諉或主張任何權利，如不
即時遷讓交還房屋時，甲方每月得向乙方請求按照租金五倍
之違約金至遷讓完了之日止，乙方及連帶保證人丙方（本件
從缺），決無異議」，但被告於契約屆至後並未搬遷而按月
匯款至指定帳戶，原告則於被告匯款2期後始發現（見本院
97年9月2日言詞辯論筆錄第2頁），則系爭房屋租賃契約
是否因依民法第451條規定「租賃期限屆滿後，承租人仍為
租賃物之使用收益，而出租人不即表示反對之意思者，視為
以不定期限繼續契約」而仍存續？
㈡按①「租賃定有期限者，其租賃關係於期限屆滿時消滅，為
民法第四百五十條第一項所明定。同法第四百五十一條所謂
視為不定期限繼續契約者，須承租人於租期屆滿後，仍為租
賃物之使用收益，而出租人不即表示反對之意思時，始有其
適用。此種出租人之異議，通常固應於租期屆滿後，承租人
仍為租賃物之使用收益時，即行表示之，惟出租人慮承租人
取得此項默示更新之利益，而於租期行將屆滿之際，向之預
為表示不願繼續契約者，仍不失為有反對意思之表示。」最
高法院42年台上字第410號判例意旨可資參照；②又最高法
院41年台上字第433號判例另揭示「上訴人雖以原租賃契約
載明『滿期再訂』字樣，實含有滿期仍應繼續租賃之意思為
抗辯，第查此項約定僅屬期滿後得協商再訂租賃契約，不能
解為期滿後，當然繼續租賃，其抗辯顯無可採」意旨；③準
此，前揭民法第451條係以「承租人仍為租賃物之使用收益
」及「出租人不即表示反對之意思」而以法律認定承租人與
出租人於租賃期限屆期後有「默示更新」之意思所為規定，
是出租人與承租人倘於租賃契約明定期限屆滿後之處理約定
，則當事人就此已有明示約定，自無再適用上揭默示更新規
定之餘，解釋上即屬出租人已預為反對默示更新之表示而應
依契約約定辦理，始符合私法自治及契約自由原則。
㈢從而，①兩造既於系爭租賃契約第6條前段約定「乙方（即
被告）於租約屆滿時，除『經甲方同意繼續出租』外，應即
日將租賃房屋誠心按照原狀遷空交還甲方（即原告），不得
藉詞推諉或主張任何權利」，則原告於訂約時已預為反對默
示更新之表示，被告除已經原告同意繼續出租外，系爭租賃
契約業因租賃期限屆滿而消滅。被告抗辯依民法第451條規
定本件租賃契約以視為以不定期限繼續云云，並不足採。②
至於被告於租約屆期後仍按約匯款租金至原告前指定帳戶2
個月後始為原告發覺之行為是否屬原告「默示同意」繼續出
租？本院認為上揭約定固未排除原告「默示同意」繼續出租
之情形，然以⑴被告提出其繳納96年3月1日起至同年12
月31日止之租金付款明細可知，包括被告就11月份租金匯款
郵局帳戶及其他月份之現金付款，均經原告訴訟代理人丙○
○簽收於被告收執之租賃契約書，然就97年1、2月之租金
卻未經丙○○簽據，此經丙○○到庭稱「當初都要收現金，
後來因為收不到現金，所以被告才匯款到帳戶」等語，被告
則稱「由原告提供帳戶要我匯款到帳戶」等語（見本院97年
9月2日言詞辯論筆錄第2、3頁），足見兩造於97年1、
2月之租金收取已有間隙而更改先前模式且未再經丙○○予
以簽據，則在此信任關係動搖之情況，單以被告持續匯款租
金至先前指定郵局帳戶之行為尚難認原告有默示同意被告繼
續租約之意思存在，充其量僅係原告「單純之沈默」，⑵且
依原告認知被告本應於租約屆期依前揭第6條約定遷讓返還
房屋，豈會再予查詢帳戶有無被告所匯租金，是以原告遲至
被告匯款2期後始發覺被告有匯款，尚非逾社會常情，⑶況
以原告於96年4月26日以存證信函通知被告租期屆滿應予搬
遷，被告則於97年5月8日委託律師發函回應原告已支付2
期租金已依民法規定轉換為不定期租賃契約，原告再於97年
5月23日以大寮郵局第179號存證信函回應被告租期屆滿後
先以口頭聲明告知不予續約，並於97年3月10日及4月4日
前往租賃物告知依約應自動搬遷，並於4月14日由前山頂村
村長戊○○陪同前往勸導之情，其中原告由戊○○陪同勸導
被告搬遷乙節，業經證人戊○○到庭證述屬實，僅其證稱已
忘記時間（見本院97年9月30日言詞辯論筆錄第3頁至第4
頁），是以社會常情所認知存證信函係將行法律途徑之告知
性質判斷，原告先於97年3月10日及4月4日口頭告知被告
搬遷而未獲處置後始發存證信函之先後順序，應屬可信，益
徵被告片面匯款至原告前指定郵局帳戶之行為尚難認原告默
示同意繼續租賃契約。⑷至被告倘如言詞辯論時所稱「租約
到期後原告（指原告訴訟代理人丙○○）打電話給我，要我
趕快匯款」之情（見本院97年9月2日言詞辯論筆錄第3頁
、97年9月30日言詞辯論筆錄第2頁），則被告顯已得原告
同意而繼續租約，豈會於律師函僅回應「自屆滿時起，本人
按月支付房租，已有二期（本年三、四月），依民法規定，
定期之租約轉換為不定期」等詞，並註明已付租金之月份，
況被告就此並未提出證據以實其說，縱本院函調其通聯紀錄
亦僅能證明丙○○與其有通話，至其通話內容係要求被告自
行搬遷或要求被告儘速匯款則難以認定，是認無必要予以調
取其通聯紀錄，附此敘明。
㈣綜合以上，①系爭房屋之租賃契約業經租期屆滿而消滅，被
告未獲原告同意繼續占有系爭房屋，自屬無權占有原告所有
物，原告依民法第767條上段規定請求被告遷空交還系爭房
屋，為有理由，應予准許，原告另主張之租賃物追還請求權
及不當得利之法律關係即無再予審究之必要；②原告並依系
爭租賃契約第6條後段約定請求被告自租約屆期後之97年3
月1日起至遷讓系爭房屋之日止，按月於每月30日前給付原
告2萬元，亦有理由，應予准許；③至被告於租約屆期後仍
給付原告之每月租金自應由被告另為主張，附此敘明。
五、假執行部分：①本件屬民事訴訟法第427條第2項第1款、
第8款所稱因房屋定期租賃關係所生之爭執涉訟及因請求其
他定期給付涉訟而為被告敗訴之判決，應依民事訴訟法第1
項第3款規定職權宣告假執行，原告聲請假執行係屬促請法
院職權發動之性質，本院無庸就此為准駁表示。②被告亦為
免為假執行之聲請，爰依民事訴訟法第392條第2項規定，
酌定相當金額如主文第三項後段所示宣告被告預供擔保而免
為假執行。
六、兩造其餘攻擊防禦及舉證均與上揭判斷不生影響，爰不予一
一贅述，附此敘明。
七、訴訟費用負擔之裁判依據：本件原告之訴為有理由，應依民
事訴訟法第78條判決如主文第二項所示。
中 華 民 國 97 年 10 月 23 日
臺灣高雄地方法院鳳山簡易庭
法官楊智守
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上
訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後
20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中 華 民 國 97 年 10 月 23 日
書記官洪育祺