裁判字號：臺灣高等法院94年上字第588號民事判決
裁判日期：民國96年09月11日
裁判案由：返還不當得利等
臺灣高等法院民事判決94年度上字第588號
上訴人乙○○訴訟代理人 謝宗翰 律師被上訴人甲○○訴訟代理人 林進塗 律師複代理人 莊鵬飛 律師上列當事人間請求返還不當得利等事件，上訴人對於中華民國94年5月25日臺灣臺北地方法院94年度訴字第370號第一審判決提起上訴，並減縮聲明，經本院於96年8月28日言詞辯論終結，茲判決如下：
主文原判決關於駁回上訴人後開第2項之訴部分，及訴訟費用之裁判（除減縮部分外）廢棄。
被上訴人應給付上訴人新台幣壹佰壹拾柒萬伍仟伍佰零伍元，及自民國94年1月26日起，至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
其餘上訴駁回。
第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔十分之七，餘由上訴人負擔。
事實
甲、上訴人方面：
一、聲明：㈠原判決關於駁回後開第二項之訴部分廢棄。
㈡被上訴人應給付上訴人新台幣（下同）1,499,998元及自起
訴狀繕本送達翌日起，至清償日止，依週年利率百分之五計算之利息。
二、陳述：除與原判決記載相同者，茲予引用外，補稱略以：㈠證人 劉勇宏 並非上訴人之親屬或親戚，更與上訴人無利害關
係，純因施作台北市○○區○○路1段1號10樓房屋（下稱系爭房屋）之室內裝修工程時，發現天花板有鋼筋外露、混凝土剝落等情，基於工程專業之評估，認應先將剝落之天花板混凝土送請鑑定，以確認後續工程之施作方式，上訴人乃依其建議委請 鄭兆鴻 技師進行取樣及試驗，經鄭兆鴻技師鑑定結果認系爭房屋客廳天花板之混凝土中氯離子含量遠高於經濟部標準檢驗局於民國87年6月25日修正之國家標準，該鑑定報告之鑑定人為鄭兆鴻技師，劉勇宏係以其親見親聞之事實至原審證明採樣之原因及過程，並為具結，為證人而非鑑定人，原審未具體說明劉勇宏之證述如何不可採，僅以上訴人未經嚴格客觀採驗程序、無法確認上訴人採樣方式無誤為由，認定上訴人主張不可採，並置劉勇宏之證述於不論，自有未合。
㈡訴外人永慶房屋仲介股份有限公司（下稱永慶房屋公司）委
請他人作成之鑑定報告雖認系爭房屋並無氯離子含量過高之情事，惟該鑑定報告僅係針對房屋客廳之第一根樑柱進行取樣，與上訴人主張之天花板瑕疵並無關連，且依建築工程實務，建物之樑柱與樓地板本非同一時期完成，其使用之混凝土之來源及品質未必同一，難以上開樑柱無瑕疵之鑑定報告，推論天花板亦無瑕疵。
㈢系爭房屋天花板因有氯離子含量過高之瑕疵存在，除嚴重影
響上訴人對系爭房屋之整體規劃及利用外，更因市價減損而須負擔百餘萬元之不利益，其減少之重大程度非門窗破損之情所能比擬，應負價值、效用及品質之瑕疵擔保責任。因本件解除契約有失公平，是上訴人乃請求減少價金並得請求被上訴人返還逾收之價款。
㈣台北市土木技師公會所為之鑑定中，編號4及6之客廳樑及臥
室樑之氯離子含量均高達每立方公尺（以下同）0.53175㎏，遠超過經濟部標準檢驗局於87年6月25日公布修正之氯離子容許含量0.3㎏，至編號5客廳樑若以小數量下二位四捨五入，亦達0.3㎏，倘將該次鑑定之6項測定值平均計算，其平均值亦高達0.333㎏，顯均具有價值、效用、品質不備之重大瑕疵，足認系爭房屋之樑柱結構瑕疵，無法以修補之方式處理，其對房屋價值、效能之影響更甚於天花板，上訴人亦得一併請求主張系爭房屋樑之瑕疵。
㈤被上訴人雖主張系爭房屋為72年建造，應適用59年之氯離子
含量標準0.6㎏云云，惟依建築技術規則第4條之規定，建築物應用之各種材料及設備，除國家標準有規定者，從其規定外，應依建築技術規則之規定為之，故有關鋼筋混凝土氯離子含量之標準，應以經濟部標準檢驗局所公布之國家標準為據。又依民法之規定，物之出賣人應擔保其物於危險移轉於買受人時，無滅失或減少預定效用之瑕疵，且買賣標的物之利益及危險，自交付時起，由買受人承受負擔。故系爭房屋既於93年6月23日始由被上訴人出售並於93年8月11日移轉交付予上訴人，並辦理移轉登記完畢，則系房屋是否有瑕疵，自應以93年間交付上訴人時為判斷之依據，即應以標準檢驗局於87年間公布之0.3㎏為判斷之基礎。
㈥台北市土木技師公會所為鑑定中之編號1、2、3客廳、臥室
天花板之氯離子含量檢測未達0.3㎏之原因，乃上訴人於受讓系爭房屋後即進行整修，並將原有破損剝落之天板混凝土全數刮除，重新施作之故，本次鑑定就天花板僅以隨機刮除其表面層上方淺層部分之粉末做為鑑定樣品，並未如樑係以鑽心取樣，故其取得之粉末可能為上訴人整修房屋時所新設之混凝土，自不得據以認定系爭房屋天花板氯離子含量無過高情事。
㈦買賣標的交付後，標的物之危險亦同時移轉予買受人，此後
標的之市價漲跌之風險自與出賣人無涉。故系爭房屋減少價金之判斷基準，應以買賣當時之市價買價及瑕疵品之實際價格差異定之，非以言詞辯論終結時之價格為準。
㈧系爭房屋及其基地之登記謄本上雖載有最高限額抵押權969
萬元，惟該數額並非銀行實際核貸之金額，上訴人並未以高於行情之969萬元向中國信託商業銀行貸款。
三、證據：除援用原審所提出者外，補提不動產現況說明書與不動產買賣意願書為證，並聲請本院指定台北市土木技師公會鑑定系爭房屋。
乙、被上訴人方面：
一、聲明：上訴駁回。
二、陳述：除與原判決記載相同者，茲予引用外，補稱略以：㈠劉勇宏於原審調查時證稱：「在客廳用手剝一塊下來，我有
去電土木技術公會查詢檢驗問題，經公會輪值之實驗室檢測，當初只有取乙份樣本，送件後技師公會亦未派員勘驗現場取樣。」則上訴人取樣檢測之樣本是否為系爭房屋之混凝土，已令人質疑，且該樣本只取一處，過於輕率簡陋，未經嚴格客觀之採樣程序，上訴人復拒絕原審指定公平公正之檢測單位為檢測，其以私人身分送請鄭兆鴻技師檢測之結果，自不足為有利上訴人之認定。
㈡上訴人雖提出同棟大樓第8樓之台灣省土木技師氯離子含量
測試報告，惟該報告並無評鑑委員會之專用章及鑑定人、試驗者之戳章，且取樣位置僅標明識體編號NO1、NO2、NO3而未將取樣置明確標示，是該鑑定報告顯有不實。縱其事後予以補正印章，亦不得為系爭房屋為海砂屋之認定。
㈢系爭房屋為72年7月5日建築完成，故依經濟部中央標準局於
59年5月5日公布之預拌混凝土中最大水溶性氯離子含量規定所示一般鋼筋混擬土最大水溶性氯離子含量在0.6㎏以下均為合法，但必須做防銹處理。經濟部標準檢驗局雖於83年7月22日修正為鋼筋混凝土最大水溶性氯離子含量為0.3㎏，惟依法律不溯既往之規定，系爭房屋之氯離子之含量並無83年7月22日所公布之修正規定之適用。
㈣台北市土本技師公會就系爭房屋鑑定氯離子含量之結果，NO
1客廳樑上方天花板1為0.191㎏、NO2客廳樑上方天花板2為
0.233㎏、NO3客廳樑上方及天花板為0.212㎏、NO5客廳樑2為0.297㎏，均在0.3㎏以下。至NO4客廳樑1為0.53㎏、NO6臥室樑為0.531㎏雖在0.3㎏以上，但仍符合系爭房屋於72年5月5日建築完成時，經濟部標準檢驗局公布之0.6㎏以下，自非海砂屋。
㈤系爭房屋及其基地在93年6月間之正常價格為871萬3千元，
上訴人於購買後向中國信託商業銀行設定最高限額抵押權969萬元，並貸得775萬2千元，被上訴人出售系爭房屋之同時，同層8樓亦以720萬元出售，第6樓亦在95年1月間以760萬元出售，顯見被上訴人並無超額出售系爭房屋。
三、證據：除援用原審所提出者外，補提建物登記謄本、59年5月5日公布之預拌混凝土氯離子含量標準、試驗報告、工程資訊、木柵2支郵局第54號存證信函，並聲請再送台灣省土木技師公會為氯離子含量鑑定。
丙、本院依職權函送財團法人臺灣經濟發展研究院為鑑定。理由
一、上訴人於原審請求被上訴人給付1,610,000及法定利息，於本院審理時減縮為請求被上訴人給付1,499,998元及法定利息，核與民事訴訟法第446條第1項但書、第255條第1項第3款之規定相符，應先敘明。
二、上訴人主張：上訴人於93年6月23日經由永慶房屋公司之仲介，與被上訴人簽立不動產買賣契約書（下稱系爭契約），約定上訴人以7百萬元向被上訴人購買其所有坐落於台北市○○區○○段○○段○○○○號土地（下稱系爭土地）及系爭房屋，上訴人已依約給付全數價款，被上訴人亦將系爭土地、房屋所有權移轉登記至上訴人名下並辦妥交屋手續，詎上訴人於雇工進行室內裝修及拆除原有裝潢時，發現系爭房屋之天花板多處出現鋼筋腐蝕裸露及水泥塊剝離情形，經於同年10月1日檢具系爭房屋天花板處之混凝土送請鄭兆鴻結構土木技師事務所材料試驗室進行檢測，確認系爭房屋天花板之混凝土氯離子含量高達0.717339㎏，遠逾經濟部標準檢驗局制訂之0.3㎏之最低標準1倍以上，為俗稱之海砂屋。又混凝土氯離子含量過高，將造成建築物鋼筋腐蝕，並產生混凝土持續膨脹剝落及鋼筋外露等情，除使上訴人買受後無法使用，且將影響建築物之結構安全，顯欠缺一般建築物所應具有之通常效用，自應由被上訴人負擔瑕疵擔保責任。依台灣經濟科技發展研究院之鑑定，系爭房屋及土地如無前開瑕疵存在，其合理市價應為8,713,000元，而該瑕疵致系爭房屋及土地之價額僅為6,226,172元，上訴人所得主張之減少價金請求權之數額計算公式為：約定價金×(1-瑕疵物之價額÷無瑕疵之價額)，依該公式計算後所得請求之減少價金為1,997,910元。上訴人已於同年12月27日以存證信函函知被上訴人主張依民法第359條規定請求減少價金，上訴人於行使減少價金請求權後，被上訴人就該部分已無價金請求權及受領權存在，其前所受領之買賣價金即屬無法律上原因而受有利益，致上訴人受有損害，應依不當得利之法律關係返還，上訴人僅請求其中1,499,998元等情，爰依民法第179條之規定，求為命被上訴人給付1,499,998元及自起訴狀繕本送達翌日即94年1月26日起至清償日止，按週年利率百分之五計算利息之判決（上訴人起訴請求被上訴人給付1,610,000元及法定利息，原審為上訴人敗訴判決，上訴人於本院審理時減縮為如上範圍）。
被上訴人則以：上訴人於簽訂系爭契約後，本應於93年7月2日給付用印款700,000元，但因獲知其他買主以較低價格買受同棟其他樓層房屋，心有不甘，乃提起本件訴訟。惟系爭房屋之氯離子含量低於興建時經濟部中央標準局所公布之標準，並無上訴人所稱之瑕疵存在。況系爭房屋客廳天花板原有裝潢已達20多年，拆除後會發現部分鋼筋裸露，僅因施工模版工人未墊妥石頭所致，上訴人僅取天花板脫落水泥檢測，該檢測結果自不準確，且永慶房屋公司亦曾自費委請他人測試確認系爭房屋並無氯離子含量過高情事，足認系爭房屋並非海砂屋等情，即使認為有瑕疵，亦僅系爭房屋有之，系爭土地不與焉，因此，減少之價值不得將系爭土地合併計算等語，資為抗辯。
三、兩造不爭執事項：上訴人於93年6月23日經由永慶房屋公司之仲介向被上訴人買受系爭房屋及土地，約定價金為7,000,000元，上訴人已依約給付全數價款，被上訴人亦將系爭房屋、土地所有權移轉登記至上訴人名下，並於93年8月11日辦妥交屋手續。93年12月27日上訴人以發現系爭房屋之天花板出現鋼筋腐蝕裸露及水泥塊剝離現象，經檢測確認為海砂屋為由，以台北敦南郵局第900號存證信函向被上訴人表示減少價金，請求被上訴人交付1,610,000元，被上訴人已收受該存證信函等情，為兩造所不爭執，本院應以之為裁判基礎。
四、就被上訴人應否負瑕疵擔保責任言。上訴人主張系爭房屋混凝土氯離子含量已逾經濟部中央標準局於83年公布之最低標準，顯有瑕疵，被上訴人則以系爭房屋乃72年間所興建，並未違反興建當時之標準，且於系爭買賣契約訂立前，系爭房屋已採樣檢測，檢測結果亦未逾標準，故系爭房屋應無瑕疵為辯。按物之出賣人，對於買受人應擔保其物依第373條之規定危險移轉於買受人時，無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵，但減少之程度無關重要者，不得視為瑕疵，民法第354條第1項定有明文；又按買賣標的物之利益及危險，自交付時起，均由買受人承受負擔，但契約另有訂定者，不在此限，民法第373條定有明文。因此，有無瑕疵，應以交付時之狀況為準，至於交付前是否有瑕疵，並非所問。又建物預拌混凝土中鋼筋混凝土最大水溶性氯離子含量過高時，會造成鋼筋容易鏽蝕，混凝土強度降低，易造成水泥塊剝落之情事，房屋之耐用年限亦會減短，因此，於建物預拌混凝土中鋼筋混凝土最大水溶性氯離子含量過高時，該建物即難維持通常效用。至於有關預拌混凝土中鋼筋混凝土水溶性氯離子容許含量，於83年7月22日前則無規範，經濟部標準檢驗局之前身經濟部中央標準局於83年7月22日修訂「新拌預拌混凝土國家標準」，規定預拌混凝土之氯含量容許值為0.6㎏以下，嗣經該部標準檢驗局於87年6月25日修正為0.3㎏以下（參閱外附證物，財團法人台灣經濟發展研究院鑑定報告附件一、二）。按建築物應用之各種材料及設備規格，除國家標準有規定者從其規定外，應依建築技術規則之規定為之，為建築技術規則第4條所明定。故有關鋼筋混凝土氯離子含量之標準，當以經濟部標準檢驗局所公布之國家標準為據。系爭房屋係被上訴人於93年8月11日交付上訴人，依前所述，其氯離子含量是否超過標準，自應以交付時之標準決之，亦即應以其是否超過經濟部標準檢驗局87年6月25日修正公布之0.3㎏為準據。
上訴人於買受系爭房屋後雇工裝潢時，發現系爭房屋之天花板多處出現鋼筋腐蝕裸露及水泥塊剝離之情事，已據上訴人現場照片在卷為證（原審卷㈠第14至16頁），證人即工人劉勇宏於原審亦證稱其於裝修櫥櫃、天花板時，有發現RC樓板上有水泥塊剝落與鋼筋外露情形，其在客廳用手剝一塊下來，有去電土木技師公會查詢檢驗問題，經公會輪值的實驗室檢驗，因為發現區域分布蠻多的，所以不知道狀況為何，只是用手剝就已經完成取樣等語（原審卷㈡38頁），又上訴人將證人所剝取之水泥塊，送請鄭兆鴻試驗室鑑定亦顯示氯離子含量高達0.71733㎏，有試驗報告可參（原審卷㈠17頁）。因被上訴人就該試驗報告之正確性有疑，經兩造同意後，由本院函請台北市土木技師公會再採樣鑑定，其中NO1客廳樑上方天花板1為0.191㎏、NO2客廳樑上方天花板2為0.233㎏、NO3客廳樑上方及天花板為0.212㎏、NO5客廳樑2為0.297㎏，固在0.3㎏以下，然NO4客廳樑1為0.53㎏、NO6臥室樑為0.531㎏，則在0.3㎏以上，有該公會函覆本院之鑑定意見書可參。以證人劉勇宏竟能隨手剝取水泥塊，可知系爭房屋混凝土強度，已受影響，而台北市土木技師公會之鑑定結果中，超過標準值之位置為客廳樑及臥室樑，均為支撐天花之重要結構，竟已超過標準值幾近一倍，可知上訴人主張系爭房屋已減少其價值並欠缺通常效用之瑕疵，應屬可信。至於永慶房屋公司，雖於93年3月間委請土木技師公會就系爭房屋進行氯離子含量測試，並由公會派遣專業技師親自至系爭房屋客廳樑、柱各採取1份試體，測試結果，氯離子含量分別為0.278㎏、0.246㎏（原審卷㈡第10頁，本院卷138頁），證人即負責系爭不動產交易之永慶房屋木柵店店長 陳鴻圖 於原審亦證稱，被上訴人於92年12月委託售屋，委託期限至93年2月，當初有一個不知姓名的買方到店找委任說屋主目前有交易糾紛，有點到氯離子含量過高，希望我們停止繼續銷售，我們有向屋主確認，屋主表示沒有問題，委任為求慎重所以就委託台灣省土木技師公會檢測等語（原審卷㈡第59頁）。然鋼筋混凝土氯離子含量，取決於構成該混凝土之石、沙、水等材料，因此，會因運送至現場灌漿之不同批號混凝土而異，且氯離子含量亦會因時間之經過而逐漸減少，不能以日後就建物某一部位所採樣之混凝土，其氯離子含量無過高情形，即推論建物全部均無過高，是即令永慶房屋公司所為上開採樣為真，亦無從據以推翻本院囑託台北市土木技師公會所為前開鑑定之結果。又台北市土木技師公會之採樣，既經兩造同意後，由本院囑託為之，採樣點亦經兩造同意，其鑑定結果自得為本院判決之依據，被上訴人聲請再送其他單位鑑定，並無必要。
五、就上訴人得請求給付之金額言。買賣因物有瑕疵，而出賣人應負瑕疵擔保之責者，買受人得請求減少其價金，觀民法第359條本文規定自明。本件被上訴人應負瑕疵擔保責任者，已如前述，則上訴人主張其得請求減少價金，自屬有據。又買受人之價金減少請求權，為形成權，一經買受人向出賣人為此表示，即生效力。按上訴人已於93年12月27日以台北敦南郵局第900號存證信函向被上訴人表示減少價金，被上訴人已收受該存證信函如前述，從而系爭買賣價金因之減少。又上訴人得請求減少之金額，通說認為應按買賣時無瑕疵時物之價值與有瑕疵時之價值之比值，計算約定價金所減少之價額，其計算公示為：減少價金＝約定價金×(1-瑕疵物之價額/無瑕疵之價額)。查系爭買賣契約僅約定系爭房屋及土地之總價，並未就系爭房屋及土地分別約定價格，經本院送請台灣經濟科技發展研究院鑑定，該院就影響系爭土地及房屋價格之個別因素逐一分析後，認訂約時系爭房屋及土地之總價值為8,713,000元，有該研究院鑑定報告可參（外附證物報告書第29頁參照）。按兩造於訂約時並未就房屋與土地分別約定價格，且土地一經建築房屋，二者已不可分離，其價值即由房屋彰顯，交易習慣上亦以房屋坪數及單價，計算土地及房屋買賣總價，因此，上開報告就減損之價值將系爭房屋及土地合併計算，尚非不合理，被上訴人抗辯不得將土地部分合併計算，不足為採。雖然建物混凝土之氯離子含量，即使在0.3㎏以下，事實上亦會減損建物之使用年限及價值，但此為建築技術上難以完全避免之事，且為國家標準所容許，因此，不能認有民法上開規定之減損價值或欠缺通常效用之瑕疵，上開報告將NO1至NO6之採樣結果，全列入計算減損價值之範圍，尚難符合法律所定瑕疵之意義，應將NO14及NO6以外部分排除。再者，該報告認為氯離子含量會逐年降低，故應加速評鑑其減損率，系爭房屋已完工21年2月，應再減為96.8%，本院認為，於系爭房屋建築完成後至兩造訂立系爭買賣契約間，系爭房屋氯離子含量逐漸降低所應加速評鑑其減損率部分，係買賣之時所承擔之舊屋危險之內，亦應將該報告所列此部分之減損，排除在外。至於該報告所提供每一採樣結果之減損比率及計算公式，本院則認尚稱合理，仍可援用。基此，系爭房屋中NO4客廳樑1為0.53㎏及NO6臥室樑為0.531㎏，其因氯離子含量過高所致價值之減損率為93.07%*98.01%及93.07%*98.01%（報告第68頁參照），扣除上開瑕疵後，系爭房屋價值為7,249,831元（計算式為8,713,000*93.07%*98.01%*93.07%*98.01%＝7,249,831，元以下捨去）。依前述減少價金＝約定價金×(1-瑕疵物之價額/無瑕疵之價額)之公式計算，上訴人得請求減少之價金為1,175,505元（7,000,000*(1-7,249,831/8,713,000）＝1,175,505），在此範圍內，被上訴人受領上訴人之給付，為無法律上原因，致上訴人受有損害，上訴人請求返還，為有理由，逾此範圍，則無理由。至於被上訴人另抗辯上訴人於買受系爭房屋後，以之貸款775萬餘元，可知其以700萬元出售，並未超額等語，非但為上訴人所否認，且上訴人是否以低於市價購得系爭房屋，均不影響上訴人得依瑕疵擔保責任規定，請求被上訴人減少價金之權利，故無贅述必要。
六、綜上所述，上訴人本於不當得利之法律關係，請求被上訴人給付1,499,998元及自94年1月26日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息，其中1,175,505元及其利息部分為有理由，應予准許。逾此範圍，其請求為無理由，應予駁回。上開應予准許部分，原審為上訴人敗訴判決，尚有未洽。上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為有理由，爰由本院予以廢棄改判，如主文第2項所示。上開不應准許部分，原審駁回上訴人之請求，並無不合，上訴意旨指摘原判決此部分不當，聲明廢棄，為無理由，應駁回其上訴。
七、據上論結，本件上訴一部為有理由，一部為無理由。依民事訴訟法第449條第1項、第450條、第79條，判決如主文。
中華民國96年9月11日
民事第九庭
審判長法官黃熙嫣
法官陳玉完法官呂太郎正本係照原本作成。
不得上訴。
中華民國96年9月14日
書記官黃千鶴