裁判字號：臺灣臺北地方法院94年訴字第370號民事判決
裁判日期：民國94年05月25日
裁判案由：返還不當得利等
臺灣臺北地方法院民事判決94年度訴字第370號原告丁○○訴訟代理人 謝宗翰 律師被告乙○○上列當事人間返還不當得利等事件，本院於中華民國94年5月11日言詞辯論終結，判決如下：
主文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告起訴主張：原告前於民國93年6月23日經由訴外人永慶房屋仲介股份有限公司（下稱永慶房屋公司）之居間仲介，與被告簽立不動產買賣契約書（下稱系爭契約），約定原告以新台幣（下同）7,000,000元向被告購買其所有坐落於台北市○○區○○段4小段985地號土地（下稱系爭土地）及其上門牌號碼為台北市○○區○○路1段1號10樓之建物（下稱系爭建物），原告依約給付全數價款後，被告亦將系爭土地、建物移轉所有權至原告名下並辦妥交屋手續。詎料，原告於雇工進行室內裝修及拆除原有裝潢時，發現系爭建物之天花板多處出現鋼筋腐蝕裸露及水泥塊剝離之情形，嗣經原告於同年10月1日檢具系爭土地、建物天花板處之混凝土送請 鄭兆鴻 結構土木技師事務所材料試驗室（下稱鄭兆鴻試驗室）進行檢測，確認系爭建物天花板之混凝土氯離子含量高達
0.717339㎏/㎡，遠逾經濟部標準檢驗局制訂之中國國家標準之0.3㎏/㎡之最低標準1倍以上，為俗稱之海砂屋。又混凝土氯離子含量過高，將造成建築物鋼筋腐蝕，並產生混凝土持續膨脹剝落及鋼筋外露等情形，除使原告買受後無法使用，且將影響建築物之結構安全，顯欠缺一般建築物所應具有之通常效用，而應由被告負擔瑕疵擔保責任。又系爭建物、土地如無前開瑕疵存在，其合理市價應為7,157,180元，而該瑕疵致系爭建物、土地之價額僅為5,520,060元，原告所得主張之減少價金請求權之數額計算公式為：約定價金×（1－瑕疵物之價額÷無瑕疵之價額），原告套用前開公式計算後所得請求之減少價金應為1,610,000元〔計算式：7,000,000×（1－5,520,062÷7,157,180）＝1,610,000元〕。
原告並已於同年12月27日以存證信函函知被告主張依據民法第359條規定請求減少前開價金，原告於行使減少價金請求權後，被告就該部分已無價金請求權及受領權存在，其前所受領之1,610,000元之買賣價金即屬無法律上原因而受有利益，致原告受有損害，被告自得依據不當得利之法律關係訴請被告返還。並聲明：㈠被告應給付原告1,610,000元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息；㈡願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：原告於簽訂系爭契約後，本應於93年7月2日給付用印款700,000元，但因獲知其他買主以較低價格買受同棟其他樓層房屋，故心有不甘。被告否認系爭建物有原告所稱之瑕疵，系爭建物客廳天花板原裝潢已達20多年，拆除後會發現部分鋼筋裸露，僅因施工模版工人未墊妥石頭所致，原告僅取天花板脫落水泥檢測，該檢測結果自不準確，況本件永慶房屋公司亦曾自費委請他人測試確認系爭建物並無氯離子含量過高情事等語，資為抗辯。並聲明：㈠如主文第1項所示；㈡如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、本件兩造不爭執事項：原告於93年6月23日經由永慶房屋公司之居間仲介向被告買受系爭建物、土地，約定價金為7,000,000元，原告已依約給付全數價款後，被告亦將系爭建物、土地移轉所有權至原告名下並辦妥交屋手續。又永慶房屋公司曾於93年3月間委請台灣省土木技師公會（下稱土木技師公會）就系爭建物為氯離子含量測試，經檢測之結果，客廳樑、柱部分氯離子含量分別為0.278㎏/㎡、0.246㎏/㎡，原告則於同年10月由負責裝潢工程之訴外人丙○○委請鄭兆鴻試驗室為氯離子檢測。原告前曾以台北敦南郵局第900號存證信函請求被告交付1,610,000元，然未獲被告置理等情，業據原告提出不動產買賣契約書、鄭兆鴻試驗室試驗報告及被告提出土木技師公會鑑定報告等件為證，且為兩造所不爭執，堪信此部分事實為真。
四、兩造爭點之要旨及論斷：原告主張系爭建物有混凝土氯離子含量過高之瑕疵，故其得主張減少價金，並依據不當得利之法律關係，請求被告返還此部分價金。被告否認系爭建物有原告所稱之瑕疵，故本件之主要爭點厥為：系爭建物是否確有混凝土氯離子含量過高，使原告得為本件請求，現析述如后：
（一）系爭建物如有氯離子含量過高時，應屬瑕疵：按物之出賣人，對於買受人應擔保其物依第373條之規定危險移轉於買受人時，無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵，但減少之程度無關重要者，不得視為瑕疵。出賣人並應擔保其物於危險移轉時，具有其保證之品質。民法第354條定有明文；又按買賣標的物之利益及危險，自交付時起，均由買受人承受負擔，但契約另有訂定者，不在此限，民法第373條定有明文。經查，本件依據兩造所簽訂之不動產買賣契約書第10條第5項約定「乙方（即被告）保證本買賣標的物於交屋前無存在物之瑕疵（例：傾斜、龜裂等影響結構安全或滲漏水、海砂屋、輻射物...等瑕疵）如有上述情事，乙方應負瑕疵擔保責任。」（見本院卷第1宗第11頁正面）。又所謂「海砂屋」，係為民間一般之用語，最主要是因倘建物預拌混凝土中鋼筋混凝土最大水溶性氯離子含量過高時，會造成鋼筋容易鏽蝕，混凝土強度降低，易造成水泥塊剝落之情事，房屋之耐用年限，亦因此減短。至有關預拌混凝土中鋼筋混凝土最大水溶性氯離子含量，於83年7月22日前固無規範，然經濟部標準檢驗局之前身經濟部中央標準局已於83年7月22日修訂「新拌預拌混凝土國家標準」規定，預拌混凝土之氯含量容許值為0.6㎏/㎡以下，復經經濟部標準檢驗局於87年6月25日修正該國家標準為0.3㎏/㎡以下。按建築物應用之各種材料及設備規格，除中國國家標準有規定者從其規定外，應依建築技術規則之規定為之，為建築技術規則第4條所明定。故有關鋼筋混凝土氯離子含量之標準，當以經濟部標準檢驗局所公布之國家標準為據。本件系爭建物係由被告於93年8月11日交付原告，其氯離子含量是否超過標準，自應以經濟部標準檢驗局87年6月25日修正公布之0.3㎏/㎡以下為判斷基礎。且被告既於不動產買賣契約中保證系爭建物無海砂屋之情事，倘系爭建物因鋼筋氯離子含量高於0.3㎏/㎡，造成該房屋有效用上之瑕疵時，原告自得據此主張命被告負擔瑕疵擔保責任。
（二）原告並未舉證證明系爭建物氯離子含量高於0.3㎏/㎡之瑕疵情事：
復按，當事人主張有利於己之事實，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條定有明文。故買受人如主張物之出賣人交付之物有瑕疵，致使其得依民法第359條之規定請求減少價金時，自應就物之出賣人交付之物有瑕疵之有利於己之事實負舉證責任。被告既否認系爭房屋有氯離子含量過高之情事，自應由原告就此部分舉證證明之。原告雖提出現場照片、鄭兆鴻試驗室鑑定報告、土木技師公會對系爭建物同棟大樓之8樓房屋氯離子含量檢測報告為證。然查：
⒈原告於買受系爭建物於裝潢時，確實發現系爭建物之天花
板多處出現鋼筋腐蝕裸露及水泥塊剝離之情事，此有原告所提出之現場照片在卷可參（見本院卷第1宗第14至16頁）。然原告買受系爭建物後，既為大規模之拆除裝潢工程，而由照片所示之日期無法知悉係為原告施工前抑或施工後，故前開照片所示之情形是否為原告買受房屋時即已存在或與原告施工有關尚不得而知。況原告係主張系爭建物為海砂屋，應以系爭建物之混凝土氯離子含量是否有過高之情事為斷，自無法由前開照片判斷系爭房屋存有原告所稱之瑕疵。
⒉依據鄭兆鴻試驗室之鑑定報告結果，雖顯示氯離子含量高
達0.71733㎏/㎡，然該鑑定報告所檢驗者，僅有1件樣品，且該送驗樣品採集之過程，係由當初負責原告裝潢工程之訴外人丙○○於系爭建物用手剝離一塊混凝土即行送請鑑定，並非委由鑑定單位進行客觀採樣等情，業據證人丙○○到庭具結證述綦詳（見本院卷第2宗第38頁）。系爭房屋屋齡已數十年，且原告購屋後即進行大規模之拆除裝潢工程，原告未經嚴格客觀採驗程序，任取來源不明之水泥塊送驗，關於待驗物品之準確性誠非無疑，又前開試驗報告備註欄第1點即註記「本件由委託者自行取樣，所列紀錄僅對樣品負責」（見本院卷第1宗第17頁），故無法確認原告所檢送之樣品確實係從系爭房屋中取出及原告採樣方式正確無誤，自不得徒憑原告所提出取樣物品有疑義之前開報告，遽認定系爭房屋有氯離子含量過高之情事。⒊原告復主張依據同棟建物8樓建物委由土木技師公會之氯
離子含量測試報告中，就主臥室柱及後陽台樑所採取之試體檢測結果，氯離子含量分別0.524㎏/㎡、0.536㎏/㎡，此有測試報告在卷可稽（見本院卷第2宗第52頁），然依據建築慣例，RC混凝土結構電梯大樓，各樓層間無論是否為分段興築，混凝土之品質可能因混凝土拌合廠之材料來源批號不同而有所差異，同樓層之混凝土氯離子含量是否相同，仍端視混凝土拌合廠之材料來源批號而定，此有台北市建築師公會94鑑字第522號函附卷可參（見本院卷第2宗第53頁），故即便同棟8樓建物有氯離子含量高於0.3㎏/㎡之情事，原告並未證明系爭建物與同棟8樓建物在起造時，係採用同批號來源之混凝土，亦無法從同棟8樓建物之鑑定報告推論系爭建物確實亦有氯離子含量過高之情事。
⒋況負責仲介系爭不動產買賣之永慶房屋公司，為免系爭不
動產交易後發生爭執，曾自費於93年3月間委請土木技師公會就系爭建物進行氯離子含量測試，並由公會派遣專業技師親自至系爭房屋客廳樑、柱各採取1份試體，測試結果，氯離子含量分別為0.278㎏/㎡、0.246㎏/㎡等情，除據被告提出測試報告在卷足憑（見本院卷第2宗第10頁）外，復經負責系爭不動產交易之永慶房屋木柵店店長甲○○於94年5月11日到庭結證明確（見本院卷第2宗第59頁）。永慶房屋公司既僅因第三人曾質疑系爭建物是否為海砂屋而有瑕疵存在，即先行委由土木技師公會鑑定後，待確認並無該項瑕疵存在時，方繼續接受被告委任出售系爭不動產，顯見永慶房屋基於避免買賣雙方日後因系爭房屋瑕疵所衍生糾紛，而立於中立第三者立場，委請土木技師公會為全面性檢測，所預為檢測工作，自無左右其具有公信力之土木技師公會為有利屋主之偏頗報告可能，或刻意不在契約揭露此項瑕疵，而自陷於日後糾紛之中，自應認此份測試報告中所取樣之樣品所為之測試結果，得為判斷系爭建物是否確有氯離子含量過高之標準。又本院曾因兩造所提出之檢測報告，均於訴訟前自行採樣或委由測試機構採樣送驗，未經兩造確認送樣樣品及採樣位置，而二份報告中所得之結果相去甚遠，故曾適度公開心證詢問原告是否於訴訟中再由鑑定單位會同兩造取樣後為鑑定，但經原告以系爭建物業已裝潢完畢為由，認無再行取樣送驗之必要（見本院94年5月11日言詞辯論筆錄，本院卷第2宗第61頁；原告94年5月18日之民事陳報狀，本院卷第2宗第64頁）。此外，原告無法證明證明系爭建物有氯離子含量過高之情事，自應認原告本件之請求為無理由。
（三）綜上所述，原告未能證明系爭建物確有混凝土氯離子含量過高之瑕疵存在，而應由被告負擔瑕疵擔保責任。從而，原告主張其得依據民法第359條規定減少價金後，依據不當得利之法律關係，請求被告給付1,610,000元及法定遲延利息，即屬無據，應予駁回。又原告既受敗訴判決，其假執行之聲請即失所依據，應併予駁回
五、因本件事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，經本院斟酌後，認與判決結果不生影響，均毋庸再予論述，附此敘明。
六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中華民國94年5月25日
民事第四庭法官黃柄縉以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀中華民國94年5月25日
書記官楊湘雯