裁判字號：臺灣桃園地方法院100年訴字第756號民事判決
裁判日期：民國101年04月20日
裁判案由：租佃爭議
臺灣桃園地方法院民事判決100年度訴字第756號原告 邱顯卿
邱浩雲 黃坤 和 黃坤壽 黃文媛 黃健財 黃淑雅 黃坤一 上8人共同訴訟代理人 邱秀珠 律師被告 黃吳足妹
黃源河 黃炎成 黃達三 黃源章 張 黃淑英 上6人共同訴訟代理人 歐龍山 律師上列當事人間租佃爭議事件，本院於民國101年3月21日言詞辯論終結，判決如下：
主文確認兩造間就坐落桃園縣中壢市○○段○○○○號土地之耕地三七五租賃關係不存在。
訴訟費用由被告負擔。
事實及理由
壹、程序方面
一、按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起之；確認證書真偽或為法律關係基礎事實存否之訴，亦同，民事訴訟法247條第1項定有明文。次按確認之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起。所謂即受確認判決之法律上利益，係指法律關係之存否不明確，原告主觀上認其在法律上之地位有不安之狀態存在，且此種不安之狀態，能以確認判決將之除去者而言（最高法院52年台上字第1240號判例意旨參照）。本件原告主張兩造間就桃園縣中壢市○○段○○○○號土地（下稱系爭土地）依耕地三七五減租條例成立中鎮國字第91號耕地租約（下稱第91號租約）已於民國51年間終止等語，為被告所否認，則兩造間之租佃關係是否存在即屬不明，原告是否仍具有出租人之法律上地位有不安之狀態，且得以確認判決除去，是原告提起本件訴訟有即受確認判決之法律上利益，合先敘明。
二、次按「出租人與承租人間因耕地租佃發生爭議時，應由當地鄉（鎮、市、區）公所耕地租佃委員會調解；調解不成立者，應由直轄市或縣（市）政府耕地租佃委員調處；不服調處者，由直轄市或縣（市）政府耕地租佃委員會移送該管司法機關」，耕地三七五減租條例第26條第1項前段定有明文。
查本件兩造間就系爭土地之耕地租賃關係是否存在發生爭議，經桃園縣中壢市公所（下稱中壢市公所）耕地租佃委員會調解不成立，移由桃園縣政府耕地租佃委員會調處不成立，再移由本院審理，有中壢市公所函及桃園縣政府函在卷可稽，經核於法並無不合，併此敘明。
貳、實體方面
一、原告主張：㈠原告為系爭土地之共有人，被告則為訴外人 黃德墩 之繼承人
。系爭土地原屬桃園縣中壢市○○段興南小段第66地號土地（原為新竹縣○○鎮○○段興南小段，嗣改制為桃園縣中壢市○○段興南小段，面積33,571平方公尺，下稱分割前之66地號土地）之一部分，該土地先於51年6月4日分割為66地號土地（面積18,826平方公尺，下稱第1次分割後之66地號土地）、66之2、66之3及66之4地號土地（以下分別稱66之2、66之3及66之4地號土地），復於61年3月8日再分割為66地號土地（面積5,880平方公尺，下稱第2次分割後之66地號土地）、66之6地號土地（面積12,964平方公尺，下稱分割前之66之6地號土地），嗣於87年1月21日，分割前之66之6地號土地又分割為66之6地號土地（面積10,900平方公尺，下稱分割後之66之6地號土地）、66之12及66之13地號土地（以下分別稱66之12及66之13地號土地），又分割後之66之6地號土地，於95年11月22日經重測編為系爭土地。
㈡系爭土地之原共有人為訴外人 黃英貴 、 黃乾源 、 黃英添 、黃
乾明、 黃乾增 、 黃乾淦 、 黃乾材 等7人（下稱黃英貴等7人），於38年間，與訴外人 黃阿德 、黃德墩、 黃德城 等3人（下稱黃德墩等3人）就分割前之興南小段66地號土地，及同段65、65之1、68之1、68之2地號土地（以下分別稱65、65之1、68之1、68之2地號土地），暨同段68地號土地（面積824平方公尺，下稱分割前之68地號土地，又分割前之68地號土地則分割為68地號土地｛面積510平方公尺，下稱分割後之68地號土地｝及68之3地號土地）簽訂中鎮國字第54號耕地租約（下稱38年第54號租約），另附帶使用同段67地號建地（面積2,874平方公尺，下稱分割前之67號土地，又分割前之67地號土地再分割為67地號土地｛面積1,206平方公尺，下稱分割後之67號土地｝、67之1及67之2地號土地）及同段161地號土地上之池塘（下稱161地號土地），並由黃阿德代表承租人出具名義簽立租約。於51年間，黃英貴等7人為出賣渠等所共有之第65、65之1及66之4地號土地予訴外人 葉鎮安 （嗣改名為 張鎮安 ，以下均稱葉鎮安），乃與黃德墩等3人協議終止上開耕地三七五租約之全部，並確認黃德墩等3人之耕作範圍以作為認定補償之基準，黃英貴等7人遂於51年7月21日分別與黃阿德簽立中鎮國第54號耕地租約（下稱51年第54號租約），承租範圍為第1次分割後之66地號土地內（面積5,647平方公尺）及66之2地號土地，並附帶使用67之2地號建地；與黃德墩簽立第91號租約，承租範圍為65、65之1、66之3、66之4地號土地及第1次分割後之66地號土地（面積5,646平方公尺），並附帶使用67之1地號建地及161地號土地之池塘；與黃德城簽立中鎮國字第94號耕地租約（下稱第94號租約），承租範圍為第1次分割後之66地號土地（面積7,532平方公尺），並附帶使用分割後之67地號建地。嗣 黃貴英 等7人 依渠 等與黃德墩等
3人之補償協議，移轉66之3地號、分割後之68地號土地、68之1、68之2、67之1地號土地予黃德墩之子即被告黃源河，並於51年11月1日辦理移轉登記完畢；復移轉67及68之
3地號土地予黃德城，並於51年11月1日辦理移轉登記完畢；另以部分補償部分買賣之方式，移轉66之2及67之2地號土地之應有部分各16分之15予黃阿德之妻即訴外人 黃李珠 ，並於54年4月27日辦理移轉登記完畢，是以上開耕地租約於上述約定補償之土地辦理移轉登記完成後，均已全部終止。㈢黃貴英等7人於51年間與黃德墩終止第91號租約後，即不曾
向黃德墩收取租金，僅因不諳法律而未於租約終止後，會同原承租人至中壢市公所辦理註銷登記。詎黃德墩竟於74年起，每隔6年持第91號租約向中壢市公所或桃園縣政府辦理續訂租約登記，此為原告所不知，故不能因被告擅自持租約為續租登記，即認系爭土地上仍有耕地租賃關係存在。
㈣原告黃健財雖曾發函詢問黃德墩就桃園縣中壢市○○段公坡
小段239、239之6、239之7、239之8地號等4筆土地（下稱系爭4筆土地，且該4筆土地即為上開161地號土地）是否行使優先承買權，惟此係訴外人代書 陳素秋 依渠向公務機關查詢登記之狀況而自行發函，黃健財對此毫不知情。另被告雖提出之臺灣省石門農田水利會（下稱石門農田水利會）徵收單多件以證明系爭土地上仍有耕地租賃關係，然該徵收單係石門農田水利會所沿用，且因黃德墩自有之農地亦須使用水利設施即灌溉用水，自須繳納相關費用。再者，被告僅能提出41年至44年之租金繳納證明，卻無法提出51年後之繳租證明，益徵第91號租約已於51年間終止。此外，被告雖提出記載分割後之66地號土地上承租人為黃阿德、黃德墩之高速公路工程局徵收中壢至楊梅段道路用地土地補償地價清冊（下稱高速公路土地補償清冊），然該土地補償清冊上就已移轉予葉鎮安之65及66之4地號土地部分亦有記載承租人為黃德墩，顯見該土地補償清冊係依未經註銷之土地登記謄本或租約而為上開登載，自無以作為認定第91號租約存在之依據。
㈤聲明：確認兩造間就系爭土地之耕地三七五租賃關係不存在。
二、被告則抗辯：㈠被告之被繼承人黃德墩、黃阿德及黃德城為兄弟，於38年1
月間，由黃阿德出名與原地主黃英貴等7人簽立38年第54號租約，承租分割前之66地號土地，暨65、65之1、67、68、68之1、68之2及161地號土地，嗣於51年間，黃英貴等7人欲出售上揭土地中之部分土地予葉鎮安，然因上揭土地係由黃德墩等3人共同耕作，故黃英貴等7人於51年7月間分別與黃德墩等3人辦理耕地租約變更登記，其中就66之2地號土地及第1次分割後之66地號部分土地與黃阿德簽立51年第54號租約；就65、65之1、66之3、66之4地號土地、第1次分割後之66地號部分土地、67之1及161地號土地與黃德墩簽立第91號租約；另就第1次分割後之66地號土地及分割後之67地號土地與黃德城簽立第94號租約。
㈡黃英貴等7人因將黃德墩等3人所承租之66之4、65及65之
1地號土地出售予葉鎮安，並於51年9月27日辦理所有權移轉登記完畢，為補償黃德墩等3人，遂於51年11月1日將66之3、67之1、68、68之1及68之2地號土地移轉登記予黃德墩之子黃源河，並於同日將67地號土地移轉登記予黃德城，另於54年4月27日將66之2及67之2地號土地移轉登記予黃阿德之妻黃李珠。黃英貴等7人將上開土地移轉登記予葉鎮安及黃德墩等3人後，黃英貴等7人與黃德墩等3人間就上開土地之耕地租約固然終止，然租約內所載第1次分割後之66地號土地，面積達18,826平方公尺，黃英貴等7人既與黃德墩等3人訂立51年第54號租約、第91號租約、第94號租約，分別承租66地號土地內5,647平方公尺、5,646平方公尺、7,532平方公尺之土地，則該66地號土地上之耕地三七五租賃關係自未終止。
㈢黃德墩、黃阿德及其繼承人於51年後仍持續在系爭土地上耕
作至今，地主從未提出異議及要求收回土地，且原地主黃英添亦持續收租至88年，此後因不明原因拒收租金，顯見兩造間確有耕地三七五租賃關係存在。又黃德墩為繼續耕作系爭土地，除持續向石門農田水利會繳納承租系爭土地之會費及工程費外，並分別於74、80、86、92、98年向中壢市公所辦理續租登記，均可顯示第91號租約並未終止。此外，高速公路徵收土地補償清冊上亦載明系爭土地上有承租人黃德墩及黃阿德，原地主既於其上簽名蓋印，自不得諉為不知。此外，黃健財於99年間欲出售系爭4筆土地時，曾於99年1月27日寄發存證信函予黃德墩，表明因黃德墩為耕地租約之承租人，因而就該土地有優先承買權，顯見原告亦知悉兩造間之第91號租約並未終止。
㈣答辯聲明：原告之訴駁回。
三、本院之判斷：㈠原告主張系爭土地原屬分割前之66地號土地之一部分，於38
年1月間，黃英貴等7人與黃德墩等3人之代表黃阿德就分割前之66地號土地，及65、65之1、68、68之1、68之2地號土地簽立38年第54號租約，並附帶使用67及161地號土地，然於51年間，因黃英貴等7人欲出賣上開土地中之部分土地予葉鎮安，黃英貴等7人為補償黃德墩等3人之損失，遂與黃德墩等3人約定移轉分割後之68地號土地、66之3、68之1、68之2及67之1地號土地予黃德墩之子黃源河，並於51年11月1日辦理移轉登記完畢；復與黃德城約定移轉67及68之3地號土地予黃德城，並於51年11月1日辦理移轉登記完畢；另與黃阿德約定以部分補償部分買賣之方式，移轉66之2及67之2地號土地之應有部分各16分之15予黃阿德之妻黃李珠，並於54年4月27日辦理移轉登記完畢；黃英貴等7人另於51年9月27日移轉65、65之1及66之4地號土地予葉鎮安，就已移轉與葉鎮安、黃源河、黃德城、黃李珠之上開土地之耕地三七五租賃關係均已不存在等情，業據其提出土地登記第二類謄本、38年第54號租約私有耕地租賃契約登記申請書、51年第54號租約私有耕地租賃契約登記申請書、第91號租約私有耕地租賃契約登記申請書、第94號租約私有耕地租賃契約登記申請書等件為證（參見本院卷第35至41頁、第
103至132頁、第205頁），被告對此並不爭執，是原告此部分主張，堪信為真實。
㈡原告復主張兩造間就系爭土地之耕地三七五租賃關係於51年
間履行補償協議後已不存在等情，則為被告所否認，並執前詞置辯。
⒈按「耕地三七五減租條例第六條第一項載『本條例施行後耕
地租約應一律以書面為之，租約之訂立、變更、終止或換訂，應由出租人會同承租人申請登記』云云，係為保護佃農及謀舉證上便利而設，非謂凡租約之訂立、變更、終止或換訂，須經登記，始能生效。」（最高法院51年台上字第2629號判例意旨參照）。被告抗辯黃德墩曾分別於74、80、86、92、98年向中壢市公所辦理續租登記，足認第91號租約並未終止云云。經查，黃英貴等7人於51年間為出賣38年第54號租約之部分土地予葉鎮安，遂與黃德墩等3人協議以移轉部分土地所有權作為補償等情，為兩造所不爭執，詳如前述。又觀諸黃英貴等7人雖於51年7月21日分別與黃德墩等3人簽立51年第54號租約、第91號租約及第94號租約， 惟渠 等與黃德墩簽立之第91號租約之承租範圍內65、65之1、66之4地號土地部分旋於51年9月27日移轉與葉鎮安，就66之3地號及附帶使用之67之1地號土地部分亦於51年11月1日移轉登記予黃源河；又黃英貴等7人與黃德城簽立之第94號承租範圍內附帶使用之67地號土地部分於51年11月1日移轉登記予黃德城名下；另黃英貴等7人與黃阿德簽立之51年第54號租約之承租範圍內66之2地號土地及附帶使用之67之2地號土地，則於54年4月27日移轉應有部分16分之15予黃李珠，衡諸常情，黃英貴等7人若於51年7月21日確有與黃德墩等3人就上開土地簽立耕地租約之真意，當無可能於訂約後立即移轉上開土地，參以黃英貴等7人係 於渠 等欲將38年第54號租約內之部分土地出售予葉鎮安後，再分別與黃德墩等3人訂約之事實，亦為被告所自認（參見本院卷第43頁反面），由此可知，黃英貴等7人與黃德墩等3人簽立51年第54號、第91號及第94號租約時，並無出租該租約上所登載之土地予黃德墩等3人之意思，而僅在確認黃德墩等3人實際耕作範圍，以作為補償額計算之基準。
⒉被告雖抗辯系爭土地自51年後仍持續由黃德墩、黃阿德及其
繼承人耕作至今，且黃德墩持續向原地主黃英添繳租金至88年為止，顯見兩造間就系爭土地有耕地三七五租賃關係存在云云。惟查，依被告提出之41年至44年收租證明所示，其上均有明確記載收租人、繳租人及繳納之租金數額等相關事項，而72年至88年之收租證明上僅有簡略記載租金計算之公式及數額，並無明確載明收租人及繳租人為何人，兩者在形式上顯然有異，且經本院肉眼比對結果，收租人「黃英添」之簽名筆跡於41年至44年收租證明上運筆方式均大致相同，顯係同一人所為，然與72年至88年之收租證明上關於「黃英添」之簽名筆跡相互比較後，兩者在外觀上、運筆態勢、轉折方法等處皆迥不相同，顯非同一人所為，此有收租證明等件在卷可稽（參見本院卷第72至82頁），準此，自難以上開收租證明認定地主黃英添於51年後仍有再向黃德墩等3人收取租金。至於證人 黃明秀 雖在本院審理中證稱：（你認識哪個地主？）黃英添。（地主有無向黃阿德、黃德墩、黃德城收取租金？）有，他都到我家收租，三兄弟一起收，都拿現金，至於多少錢我不清楚。（有無收據？）有，但都很簡單，以便條之方式為之。（提示本院卷第78頁至第82頁，是否看過？）都有看過。（第79頁上所載「黃德墩72年下期租谷」是何人字跡？）是黃德墩字跡。（第79頁中，是否有黃英添的字跡？若有，是哪一部分？）時間已久，有些模糊，右邊「黃英添」我確定是黃英添字跡等語（參見本院卷第192至
193頁）。然查，證人黃明秀已證稱黃德墩係伊之叔叔，則地主欲向黃德墩收取租金時，何須至證人黃明秀家中而非逕行前往黃德墩住處向其收取，證人此部分證述有違常理。佐以證人黃明秀證稱上開收取租金之便條均曾看過等語，卻又證稱租金多少錢均不清楚等語，前後證述不一，且相互矛盾，復以被告亦自陳黃明秀之部分證詞因時間已久記憶不清等情（參見本院卷第202頁），是以證人黃明秀之上開證詞自難逕為有利於被告之認定。從而，被告此部分抗辯，尚乏所據，不足採信。
⒊被告另抗辯黃德墩為繼續耕作系爭土地，持續向石門農田水
利會繳納承租系爭土地之會費及工程費，足見第91號租約並未終止云云。然查，依被告提出之石門農田水利會徵收單32件觀之（參見本院卷第50頁至第71頁），上開徵收單上雖有載明耕作別為「承租」，然無地號、出租人等其他記載，且其上所登載之黃德墩承租面積，於53年至60年係13,994平方公尺，62年至78年係12,150平方公尺，均與第91號租約之承租範圍5,464平方公尺顯有落差，則上開費用僅能證明黃德墩確有使用相關水利設備及繳納費用，尚難遽認系爭土地上有耕地三七五租賃關係。
⒋被告復抗辯高速公路徵收土地補償清冊上亦載明系爭土地上
有承租人黃德墩及黃阿德，原地主既於其上簽名蓋印，自不得諉為不知。此外，黃健財於99年間欲出售系爭4筆土地時，曾於99年1月27日寄發存證信函予黃德墩，表明因黃德墩為耕地租約之承租人，因而就該土地有優先承買權，顯見原告亦知悉兩造間之第91號租約並未終止云云。惟查，高速公路補償清冊上就66地號土地部分雖登載承租人為黃德墩、黃阿德，並經黃德墩、黃阿德、黃德城之繼承人及地主黃英添、黃乾淦、黃乾源、 黃乾明 、 黃榮貴 、黃健財等人蓋印，有高速公路補償清冊1份為證（參見本院卷第165頁），然於該補償清冊上就葉鎮安所有之65及66之4地號土地部分，亦有記載承租人為黃德墩，且有葉鎮安及黃德墩蓋印於其上（參見本院卷第165頁），而葉鎮安所有之65及66之4地號土地與黃德墩間並無耕地三七五租賃關係存在乙節，為兩造所不爭執，足見上開高速公路補償清冊之內容與實際狀況並不相符，自難據此認定兩造間就系爭土地有耕地三七五租賃關係存在，是被告此部分抗辯，亦非可採。
⒌再者，於99年1月27日以黃健財之名義寄與黃德墩之存證信
函固有記載因黃健財欲出售系爭4筆土地，黃德墩為耕地租約之承租人，因而有系爭4筆土地之優先承買權，有該存證信函1件在卷可稽（參見本院卷第92頁），然證人即寄發該存證信函之代書陳素秋到庭證稱：（該存證信函是否由你所製作？）是。（你在發前述存證信函前，是否有詢問過黃健財？）沒有，我問過一位仲介 謝振成 。（如何知悉該土地上有375租約？）簽約時，我有調閱土地登記謄本，上面有37
5租約之記載。（有沒有人告訴過你該土地上有375租約？）沒有。（簽約時黃健財是否知悉該土地尚有375租約？）簽約前都是謝振成跟黃健財連絡，簽約時我就有告訴黃健財有375租約存在。（黃健財是否有主動告訴你該土地上有37
5租約？）沒有等語（參見本院卷第149至150頁）。復經證人謝振成到庭證稱：（以黃健財名義寄發支存證信函，你事先是否有詢問過黃健財？）該存證信函是代書寄發的，我事先沒有詢問過黃健財。（ 黃建財 有無告訴你，該土地上有375租約？）沒有。（你是否有告訴黃健財該土地尚有375租約？）簽買賣契約時有跟他說，黃健財當時說沒有等語明確（參見本院卷第183至184頁）。足見黃健財主觀上亦認為系爭4筆土地上並無耕地三七五租約存在，是被告抗辯原告知悉並容忍第91號租約存在云云，為不足採。
四、綜上所述，黃英貴等7人為出售38年第54號租約內之部分土地予葉鎮安，已與黃德墩等3人協議終止該租約之全部，為了要確認黃德墩等3人之耕作範圍以作為認定補償之基準，黃英貴等7人始與黃德墩等3人簽立51年第54號、第91號及第94號租約，然雙方並無改訂租約之真意，且黃英貴等7人亦已依約將補償黃德墩等3人之土地辦理移轉登記完畢，故兩造間就系爭土地已無耕地三七五租賃關係存在。從而，原告依法訴請確認如主文第1項所示，為有理由，應予准許。
五、本件事證已臻明確，兩造間其餘攻擊及防禦方法，核與本判決結果不生任何影響，爰不一一予以論述，附此敘明。
六、本件訴訟費用之負擔：民事訴訟法第78條。中華民國101年4月20日
民事第一庭法官林哲賢以上正本證明與原本無異如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國101年4月20日
書記官陳佳彬