宣 示 判 決 筆 錄 98年度北簡字第17761號
原 告
即反訴被告 永聯忠孝不動產仲介經紀有限公司
法定代理人 甲○○
訴訟代理人 郭承昌 律師
被 告 名資有限公司
兼法定代理人 乙○○
即反訴原告
上 一 人
訴訟代理人 余敏長 律師
上列當事人間請求98年度北簡字第17761號給付服務費事件，本
院於中華民國99年6月15日言詞辯論終結，同年6月30日下午4
時在本院臺北簡易庭第6法庭公開宣示判決，出席職員如下：
朗讀案由兩造均未到。
法官朗讀主文宣示判決，並諭知將判決主文、事實及其理由要領
，記載如下：
主文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用新臺幣壹萬零玖佰元由原告負擔。
反訴被告應給付反訴原告新臺幣貳佰萬元，及自民國九十八年八
月二十六日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
反訴原告其餘之訴駁回。
反訴訴訟費用新臺幣貳萬零捌佰元由反訴被告負擔。
本判決第三項得假執行。但反訴被告如以貳佰萬元預供擔保後，
得免為假執行。
反訴原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、本訴部分：
甲、程序部分
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，請求之基
礎事實同一者、擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此
限，民事訴訟法第255條第1項第2款、第3款定有明文。
查原告原起訴請求被告乙○○應給付新臺幣（下同）50萬元
；嗣於民國98年6月23日言詞辯論期日當庭追加名資有限公
司（下稱名資公司）為被告，並擴張應受判決事項之聲明為
被告應連帶給付原告100萬元，及自98年6月24日起至清償
日止，按週年利率5％計算之利息，請求之基礎事實均係因
被告乙○○委託原告購屋，為支付約定服務費200萬元曾執
附表所示被告名資公司支票為給付，附表編號1、2號支票
業因被告乙○○其後交付現金100萬元而清償，惟附表編號
3、4號支票均未兌現，原告得請求之舊債務為向被告乙○
○之居間報酬債務；新債務為對名資公司之票據債務，票據
債務之原因關係仍為雙方之居間契約，先後請求均本於居間
契約、服務費請求權，請求基礎事實同一，原告具當事人適
格，所為追加名資公司、擴張應受判決聲明，核與首揭規定
相符，均應予准許。
二、本件訴訟標的雖因訴之追加致金額逾50萬元，未合於民事訴
訟法第427條第1項、第2項之訴訟，惟兩造合意適用簡易
程序，有本院98年6月23日、98年8月25日言詞辯論筆錄各
1份在卷可按，依民事訴訟法第435條、第427條第3項規
定，自得適用簡易訴訟程序，併予敘明。
乙、實體部分
一、原告起訴主張：
㈠、被告乙○○於97年9月間委託原告居間議價，向訴外人溫
閃購買坐落臺北市○○區○○段四小段184等地號基地預
售屋（案名：國美隱秀）第A1棟四層及地下編號41、42號
車位之不動產（下稱系爭不動產），被告乙○○原本出價
4,000萬元，倘能成交，將另外給與原告100萬元服務費
；數次協商後，被告希望購屋成本（含服務費）控制在4,
000萬元以內，換言之，倘能以3,800萬元成交，則願給
付原告200萬元服務費2,000,000元，經原告努力，終於
在同年9月30日以3,800萬元洽談成交。
㈡、被告於購得系爭不動產後，依仲介服務報酬給付同意書及
同年10月31日服務費確認單，交付被告乙○○為負責人、
被告名資公司所簽發，付款人為臺灣中小企業銀行東湖分
行如附表所示之支票4紙予原告，其中編號1、2號支票
經被告要求撤回提示，被告另以現金100萬元換回前開支
票，然原告屆期提示編號3、4號支票，竟遭退票不獲付
款，迄今被告乙○○尚積欠原告服務費100萬元，又被告
名資公司與被告乙○○積欠服務費債務，為民法第320條
之新債清償，新舊債務為不真正連帶債務，其一獲清償，
另一債務於清償範圍內視為消滅，爰依仲介服務報酬給付
同意書請求被告給付服務費，並聲明：被告應連帶給付原
告100萬元，及自98年6月24日起至清償日止，按週年利
率5％計算之利息。
二、被告抗辯略以：
㈠、被告乙○○購買系爭不動產過程，係由原告經紀人 胡敦傑
邀同被告乙○○、訴外人 溫閃 至原告店址議價並簽訂系爭
不動產買賣契約（下稱系爭契約），議價過程中，胡敦傑
向被告表示可將銷售價額降至3,800萬元，然差價200萬
元部分，除被告應負擔之2％即76萬元仲介報酬外〔計算
式：3,800萬2％＝76萬〕，餘額124萬元仍應由被告
補足，被告不疑有他，即以實際買賣交易價額3,800萬元
與溫閃締結系爭契約，並交付如附表所示之支票4紙，胡
敦傑則按各支票面額分別開立載明總服務費為200萬元之
服務費確認單4紙予被告，惟原告仍向溫閃收取服務費40
萬元，可見原告收受買賣雙方之服務費高達240萬元，有
違不動產經紀業管理條例第19條，及內政部89年7月10日
台（89）內中地字第8979517號函，仲介業務者向買賣之
一方或雙方收取報酬總額合計不得超過該不動產實際成交
價金6％，本件服務費按實際買賣交易價額之6％計算僅
228萬元，原告竟超收服務費12萬元，有違不動產經紀條
例第19條第1項規定。
㈡、被告乙○○交付100萬元服務費，經詢問他人始知受騙，
即於98年2月2日以存證信函請求原告返還前開款項予被
告及溫閃，經被告乙○○側面查知，原告已向溫閃取得20
萬元服務費，本欲再請求20萬元，嗣自知理虧，心虛飾責
，主動將溫閃服務費由40萬元降至28萬元，。
㈢、原告於自身中信房屋網站消費者權益須知，揭示服務報酬
收取標準為向賣方收取成交總價4％；向買方收取2％，
復於買方權利義務說明書中載明前述文句，該定型化契約
約款應構成契約之內容，原告亦應受自身網站內容拘束。
再依內政部公告不動產委託銷售定型化契約，服務報酬成
數屬不動產委託銷售定型化契約應記載事項，被告乙○○
得悉買賣兩方應負擔服務費成數為2％、4％，該部分定
型化條款應屬契約之一部分，原告縱未記載服務報酬計算
標準於應記載事項，然原告所為違反消費者保護法（下稱
消保法）第17條第2項、不動產經紀業管理條例第19條第
1項，仍不得向被告收取委託銷售4,000萬元與實際成交
金額3,800萬元間差價200萬元。
㈣、系爭支票之原因關係約定原告收取差價200萬元作為服務
費，有違反消保法第17條第2項、不動產經紀業管理條例
第19條第1項，應屬無效，被告均得拒絕給付票款、服務
報酬。
㈤、並聲明：原告之訴駁回。
三、兩造不爭執事項：被告乙○○於97年9月欲購買溫閃之系爭
不動產，委託原告居間議價，委託銷售價額為4,000萬元，
其後因原告數次居間協商，被告乙○○與溫閃以3,800萬元
締結系爭不動產買賣契約，原告與被告乙○○並簽立仲介服
務報酬給付同意書，約定被告乙○○給付200萬元服務費，
被告乙○○交付如附表所示之支票予原告，其中編號1、2
支票已獲兌現，編號3、4號支票則由原告持有中等節，為
兩造所不爭執，並有附卷系爭不動產買賣契約書、仲介服務
報酬給付同意書各1份、服務費確認單4紙、票據延期提示
通知表、存摺各2份在卷可按（見本院卷第32至41頁），堪
信為真實。
四、本件爭點厥為：原告請求被告連帶給付100萬元，及自98年
6月24日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息有無理
由？茲分敘如下：
㈠、按為管理不動產經紀業(以下簡稱經紀業)，建立不動產
交易秩序，保障交易者權益，促進不動產交易市場健全發
展，特制定本條例，不動產經紀業管理條例第1條有明文
規定。觀此條文可知不動產經紀業管理條例立法精神，係
為求保障不動產買賣雙方權益，避免經紀即仲介業者仗恃
資訊優勢，藉由交易平臺角色恣意操縱市場買賣交易進行
，故制定該法律規範經紀業、經紀人員應遵守之業務及責
任，行政機關得據此獎勵、行政裁罰事項。
㈡、次按經紀業或經紀人員不得收取差價或其他報酬，其經營
仲介業務者，並應依實際成交價金或租金按中央主管機關
規定之報酬標準計收；違反前項規定者，其已收取之差價
或其他報酬，應於加計利息後加倍返還支付人；經營仲介
業務者應揭示報酬標準及收取方式於營業處所明顯之處，
不動產經紀業管理條例第19條、第20條復有明文；又所謂
「差價」，依同條例第4條第9款係指實際買賣交易價格
與委託銷售價格之差額。而「中央主管機關規定之報酬標
準」依內政部89年5月2日台（89）台內中地字第897908
7號函文揭示「二、㈠不動產經紀業或經紀人員經營仲介
業務者，其向買賣或租賃之一方或雙方收取報酬之總額合
計不得超過該不動產實際成交價金百分之六或一個半月之
租金。㈡前述報酬標準為收費之最高上限，並非主管機關
規定之固定收費比率，經紀業或經紀人員仍應本於自由市
場公平競爭原則個別訂定明確之收費標準，且不得有聯合
壟斷、欺罔或顯失公平之行為。㈢本項報酬標準應提供仲
介服務之項目，不得少於內政部頒『不動產說明書應記載
事項』所訂之範圍。㈣經紀業或經紀人員應將所欲收取報
酬標準及買賣或租賃一方或雙方之比率，記載於房地產委
託銷售契約書、要約書，或租賃委託契約書、要約書，俾
使買賣或租貸雙方事先充分瞭解」有函文1紙存卷可按（
見本院卷第70頁）。
㈢、至經紀業者違反本條例第19條第1項者，處新臺幣6萬元
以上30萬元以下罰鍰；經處罰並限期改正而未改正者，應
連續處罰；如為經紀人員，應予6個月以上3年以下之停
止執行業務處分；受申誡處分三次者，應另予6個月以上
3年以下之停止執行業務處分；受停止執行業務處分累計
達5年以上者，廢止其經紀人員證書或證明，同條例第29
條第1項第2款、第2項、第31條第1項第2款、第2項
分有明定。觀之該條例第19條規範文句，經紀業、經紀人
員違反規範所生罰鍰、行政裁罰處分規定及第1條立法意
旨，可知係為防免仲介業者以差價約定巧取不當報酬，強
制其依照中央主管機關規定報酬標準計收，避免其仗恃資
訊優勢，以交易平臺角色恣意操縱交易、哄抬價格，使不
動產買賣交易價額透明公開化，而第19條第2項甚且規範
違反規定，所收取之差價或報酬，應加計利息「加倍」返
還支付人，之所以有該等「加倍」返還規範，亦係立法者
認為僅以所收取差價報酬返還，不足以限制、處罰該等操
縱行為，而「加倍」返還之立法方式，更存有將此不當差
價報酬之兩倍，作為支付人可得請求懲罰性損害賠償預定
性質。又該等規範倘允許當事人另以約定排除，同意仲介
業者收受差價、其他報酬，除使同條第2項懲罰性損害賠
償預定規範形同虛設，更杜絕主管機關對經紀業、經紀人
員施以公法上行政裁罰，有違同條例第1項為求建立不動
產交易秩序，保障交易者權益，促進不動產交易市場健全
發展之立法精神，故第19條規定應屬法律強行法規中禁止
規定之取締規定，違反前揭規定之行為雖不至無效，然應
依同條第2項加倍返還，當事人亦不得預先以特約排除。
㈣、又原告中信房屋網站之消費者權益須知，明白表述「本加
盟店按下列標準及方式向您收取服務報酬，不賺差價並確
實開立發票。服務報酬收費標準：《買賣案件》向賣方
收取成交總價百分之四的服務報酬；向買方收取成交總價
百分之二的服務報酬」文句；復於網站上買方權利義務說
明書揭示「伍、當賣方同意並簽認您的『附停止條件定金
委託書』或您逕行簽認『購屋承諾書』時，買賣契約即已
成立，您應於簽訂『不動產買賣契約書』時，以現金或開
立即期支票一次支付加盟店成交總價百分之二的服務報酬
。」並有網站列印資料4紙在卷可考（見本院卷第57至59
頁）。
㈤、經查，被告乙○○為購買系爭不動產與原告簽訂「附停止
條件地金委託書」，委託銷售之承購總價為4,000萬元，
同時交付總價2％100萬元為定金，有附條件定金委託書
1份在卷可考（見本院卷第117頁），嗣原告經紀人胡敦
傑出面斡旋，被告乙○○與溫閃最終以3,800萬元成交；
衡以前揭原告中信房屋網站所揭示之服務報酬收費標準，
倘系爭不動產成交金額為4,000萬元，原告可分別向賣方
溫閃、買方被告收取服務報酬為160萬、80萬元，共計24
0萬元報酬；經原告經紀人胡敦傑斡旋成交金額3,800萬
元，原告再另依約定方式向賣方溫閃、買方被告索取40萬
、200萬元，有服務費確認單2份存卷可查（見本院卷51
至53頁），仍共計240萬元服務費，依此分析可見，系爭
不動產成交金額不論4,000萬元抑或3,800萬元，原告身
為居間不動產經紀業者，都可依前揭比例抑或約定方式，
向買賣雙方可收取共計240萬元服務費，顯然原告係預設
欲收取服務費總額，無視網站上揭示規範報酬分配方式，
於斡旋階段設想如何分配該240萬元服務報酬與買賣雙方
分擔，據此預設分配方式達成交易；是以，原告將成交金
額4,000萬磋商至3,800萬元，欲向被告乙○○收取之20
0萬元，並非本於實際買賣交易價格3,800萬元，按網站
揭示買方負擔2％標準計收，另以「仲介服務報酬給付同
意書」約定買方應付200萬元仲介服務費報酬，與實際買
賣雙方成交金額脫勾，該200萬元顯為仲介分配買方應負
擔報酬金額，更可見為被告乙○○委託銷售價格4,000萬
元與實際買賣交易價額3,800萬元間200萬元差價，則被
告抗辯該200萬元為經紀條例19條規範之差價，應可採信
。
㈥、至原告主張不動產仲介條例規範禁止收取差價，係專指賺
取差價有不利益情狀，被告因成交金額由4,000萬降至3,
800萬元，購屋成本由4,080萬元降至4,000萬元，並未
受有損害，故無違反不動產經紀業管理條例規定等語。然
查，不動產經紀業管理條例第19條，並未區分、設限買賣
雙方因此受有利益或不利益，始有該條規定適用，原告據
法律條文所無之要件加以限制，顯有誤解，雙方約定之金
額既為委託銷售、實際交易金額差額，該200萬元約定服
務報酬，即屬不動產業經記條例第19條所規範差價甚明。
㈦、綜前各節，雙方所約定之仲介服務報酬給付同意書，有違
不動產經紀業管理條例第19條第1項，原告以前揭同意書
請求被告連帶給付剩餘100萬元服務報酬，並非有據；又
原告本得向被告名資公司請求給付，應僅於遭退票之支票
2紙為據，為票據法上請求，原告請求被告連帶給付100
萬元，即非有據，況遭退票支票2紙之原因關係、服務報
酬約定已違反前揭條文，原因關係既不得為請求，原告執
票據為請求，自非有據，原告請求被告連帶給付100萬元
及自98年6月24日起至清償日止，按週年利息5％為請求
，均為無理由，應予駁回。
貳、反訴部分
甲、程序部分
一、按被告於言詞辯論終結前，得在本訴繫屬之法院，對於原告
及就訴訟標的必須合一確定之人提起反訴；反訴之標的，如
專屬他法院管轄，或與本訴之標的及其防禦方法不相牽連者
，不得提起；因訴之變更、追加或提起反訴，致其訴之全部
或一部，不屬第427條第1項及第2項之範圍者，除當事人
合意繼續適用簡易程序外，法院應以裁定改用通常訴訟程序
，並由原法官繼續審理。民事訴訟法第259條、第260條第
1項、第435條第1項分別有明文規定。查本件被告乙○○
提起反訴，主張本訴部分之服務費報酬約定有違不動產經紀
業管理條例第19條，先位請求反訴被告應將收取之服務費加
計利息加倍返還，又此約定依消保法第17條第1項規定不成
立；同條第2項規定無效，不論不成立或無效，反訴被告已
收取之服務費無法律上原因，致反訴原告受有損害，備位請
求反訴被告依民法第179條返還業交付之100萬元及返還附
表所示3、4號支票，反訴標的、攻擊防禦方法均與本訴諸
多牽連，而反訴部分亦經兩造合意繼續適用簡易程序，有98
年8月25日言詞辯論筆錄1份在卷可稽，核與前揭規定相符
，應予准許，合先敘明。
乙、實體部分
一、反訴原告乙○○主張：
㈠、反訴被告向反訴原告約定服務報酬為差價200萬元，更向
溫閃收取40萬元服務報酬，總計高達240萬元服務費，有
違不動產經紀業管理條例第19條，及內政部89年7月10日
台（89）內中地字第8979517號函文；反訴原告交付100
萬元後始知受騙，於98年2月2日以存證信函請求原告返
還前開款項；又反訴被告於自身房屋網站、買方權利義務
說明書明白揭示服務報酬收取標準，雙方可得預見該定型
化契約約款構成契約之內容，反訴被告應受拘束，反訴被
告疏未記載計算標準，依消保法第17條，該定型化約款無
效，仍不得向被告乙○○收取。
㈡、反訴被告欲收取200萬元服務費，有違不動產經紀業管理
條例第19條第1項，應依同條第2項加計利息加倍返還反
訴原告；又票據原因行為如依消保法第1項規定不成立；
第2項規定無效，不論無效或不成立，反訴被告收取之10
0萬元及附表編號3、4號支票即無法律上原因，應依民
法第179條返還，先位請求反訴被告依不動產經紀業條例
第19條第2項返還服務費，備位請求反訴被告依民法第17
9條100萬元及附表編號3、4支票正本予反訴原告。
㈢、先位聲明：反訴被告應給付反訴原告200萬元，及自97年
11月15日起至清償日止，按週年利率6％計算之利息。備
位聲明：⒈反訴被告應給付反訴原告100萬元，及自反訴
狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利
息。⒉反訴被告應將如附表所示編號3、4支票正本返還
反訴原告。
二、反訴被告抗辯略以：不動產經紀業管理條例第19條係限於出
售不動產之賣方，始有適用；至條文所稱賺取差價，乃指賺
取差價有不利益情形，兩造約定以購買差價作為服務報酬，
反訴原告無須另行支出服務報酬，對反訴原告而言，尚無不
利情事。又反訴被告向賣方收取服務費8萬元，業經當事人
雙方意思表示合致，內政部頒佈者僅為比例之上限，反訴被
告所為並未為反前揭規範，並聲明：駁回反訴原告之訴。
三、反訴爭點厥為：㈠、反訴原告依不動產經紀業管理條例第19
條第2項先位請求反訴被告應給付200萬元，及自97年11月
15日起至清償日止，按週年利率6％計算之利息，有無理由
？㈡、備位請求反訴被告應給付100萬元，及自反訴狀繕本
送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息；反訴
被告應將如附表所示編號3、4支票正本返還反訴原告，有
無理由？
㈠、經查，雙方約定之仲介服務報酬給付同意書，係以差價作
為服務報酬，有違不動產經紀業管理條例第19條第1項，
本訴原告以前揭同意書請求被告連帶給付剩餘100萬元服
務報酬；以遭退票之支票2紙為據請求被告連帶給付100
萬元，均非有據，悉如前述。反訴被告違反不動產經紀業
管理條例第19條第1項，依同條第2項規定，即應將已收
取差價100萬元加計利息後加倍返還與支付人，則反訴被
告應給付已收取差價100萬元兩倍，即200萬元及法定遲
延利息。
㈡、又遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法
定利率計算之遲延利息；應付利息之債務，其利率未經約
定，亦無法律可據者，週年利率為百分之五；給付無確定
期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為
給付，自受催告時起，負遲延責任，其經債權人起訴而送
達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行
為者，與催告有同一之效力，民法第233條第1項前段、
第203條、第229條第2項分別定有明文。查反訴原告於
98年2月2日以存證信函催告反訴被告返還超收差價及97
年10月31日至當時按週年利率5％計算利息，則反訴被告
應自催告時起負遲延責任，惟前揭存證信函無法得悉反訴
被告收受催告存證信函時點，則本件仍應以反訴書狀繕本
送達反訴被告翌日起算法定遲延利息，然反訴起訴狀由反
訴原告自行逕送對造，無法確知反訴被告收受書狀時點，
故以反訴原告提起反訴後首次言詞辯論期日作為反訴被告
收受書狀日期即98年8月25日，其翌日98年8月26日作為
遲延利息起算日，則反訴原告先位請求反訴被告應依不動
產經紀業管理條例第19條第2項規定給付200萬元及自98
年8月26日至清償日止，按週年利率5％計算利息，有理
由，逾此範圍請求則無理由，應予駁回。
㈢、反訴原告先位請求，既為有理由；其備位請求，即無庸再
予論述，併此陳明。
七、本判決原告之訴，既經駁回，其假執行之聲請，已失所附麗
，應併予駁回。反訴部分係就民事訴訟法第427條第3項訴
訟適用簡易程式所為反訴被告敗訴之判決，依同法第389條
第1項第3款規定，應依職權宣告假執行；並依同法第392
條第2項規定，依職權宣告被告如預供擔保，得免為假執行
。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，核與判
決結果無影響，爰不再一一論列，附此敘明。
九、據上論結，本件原告之訴為無理由，反訴原告之訴為一部分
有理由；一部分無理由，依民事訴訟法第78條、第79條，判
決如主文。本件本訴及反訴訴訟費用，依後附計算書確定本
件訴訟費用額如主文第2項、第4項所示。
以上為正本係照原本作成
如不服本判決，應於判決送達後20日內向本庭（臺北市○○○路
○段○○○巷○號）提出上訴狀，並按他造當事人之人數附繕本。
中華民國99年6月30日
書記官林錫欽
計算書
項目金額（新臺幣）備註
本訴部分
支付命令500元
第一審裁判費10,400元
合計10,900元
反訴部分
第一審裁判費20,800元
合計20,800元
附表
┌─┬──────┬─────┬─────┬─────┐
│編│發票日│金額│支票號碼│提示日│
│號││（新臺幣）│││
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│１│97年11月22日│500,000元│AV0000000││
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│２│97年11月25日│500,000元│AV0000000││
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│３│98年2月2日│500,000元│AV0000000│98年2月2日│
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│４│98年2月28日│500,000元│AV0000000│98年3月2日│
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