裁判字號：臺灣嘉義地方法院93年訴字第570號民事判決
裁判日期：民國94年11月08日
裁判案由：遷讓房屋
臺灣嘉義地方法院民事判決93年度訴字第570號原告乙○○訴訟代理人 陳信宏 律師複代理人甲○○被告丙○○
丁○上列當事人間遷讓房屋事件，於民國94年10月25日經言詞辯論終結，本院判決如下：
主文被告丙○○、丁○應自坐落嘉義市○區○村段○○○○號土地上建物，即門牌嘉義市○○街○○○號房屋遷讓並交還原告。
訴訟費用由被告丙○○、丁○負擔。
本判決於原告以新臺幣貳拾壹萬參仟元供擔保後，得假執行。
事實及理由
壹、原告方面：
一、聲明：
（一）被告等應將坐落嘉義市○區○村段○○○○號土地上建物，即門牌嘉義市○○街○○○號房屋遷讓並交還予原告。
（二）訴訟費用由被告等負擔。
（三）願供擔保請准宣告假執行。
二、陳述：
（一）原告於民國（下同）93年8月10日向本院應買拍定坐落嘉義市○區○村段○○○○號土地及其上建物，即門牌嘉義市○○街○○○號房屋。但系爭房屋為訴外人即前所有人戊○○出租予被告丙○○，並訂立房屋租賃契約，約定每月租金新臺幣（下同）5,000元，租期自82年1月30日起至102年1月30日止，惟該租約係通謀虛偽意思表示所訂定，以避免法院強制執行，阻礙拍賣程序進行，其2人間所訂租約應為無效。為此，本於所有權物上請求權之法律關係提起本訴。
（二）被告等所提租約顯係以通謀虛偽意思而簽訂：
１．本院93年度執字第1797號強制執行案件，債權人台南區中小企業銀行股份有限公司（下稱台南中小企銀）係向戊○○請求償還本金3,000,000元，及自86年4月26日起至清償日止，按年息百分之9.87計算之利息，則戊○○當時每年應繳納利息為296,100元，折算每月應繳納利息為24,675元；然其與被告丙○○間之租賃契約每月租金僅收5,000元，是戊○○每月應償付銀行利息約達25,000餘元，豈有僅以每月5,000元之租金將系爭房屋出租之理，且訂立長達20年之租約，更顯與常理有違。況該屋既附有長期之租約，在買賣不破租賃之規定下，所有權人勢必無法將之以較高售價脫手，是該份租約係其2人以通謀虛偽意思所簽訂。
２．被告丙○○與戊○○於82年1月30日虛偽簽訂租約，早於台南中小企銀於82年2月2日對系爭不動產設定抵押權登記僅3日，明顯藉此阻礙強制執行程序之進行，且被告丙○○陳稱其將系爭不動產售予戊○○時，尚有尾款1,000,000元尚未支付，故戊○○同意租予被告居住20年，以租金抵付尾款，然租賃契約載明租金為每月5,000元，折算20年之租金總額為1,200,000元，與被告之陳述不符。又被告於系爭不動產之執行程序中，陳稱系爭建物其自73年起即承租，亦與其所述之系爭不動產買賣時間及租賃契約所載租期不符。
３．戊○○向台南中小企銀以系爭不動產辦理貸款時，曾於82年2月11日簽具不動產使用切結書，表明系爭房屋並無任何租賃關係存在。
三、證據：提出系爭不動產之權利移轉證書、嘉市警二刑字第09300022242號函文、本院93年7月14日嘉院 雲民 93執弘字第1797號拍賣公告、臺灣台南地方法院南院鵬92執清字第35069號債權憑證各1份（均影本）為證。
貳、被告方面：
一、被告丙○○部分：
（一）聲明：
１．駁回原告之訴。
２．訴訟費用由原告負擔。
（二）陳述：被告丙○○與戊○○間確有租賃契約，租賃期間至
102年1月30日止，原告請求為無理由云云置辯。
（三）證據：提出嘉義市稅捐稽徵處補發催繳繳款書、土地登記簿謄本各1份（均影本）為證。
二、被告丁○部分：其未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀，做任何聲明或陳述。
參、兩造不爭執之事實：
一、原告於93年8月10日向本院應買拍定系爭建物取得所有權。
二、被告丙○○、丁○現占有使用系爭建物。
肆、兩造爭執要旨：被告丙○○與戊○○間之租賃契約是否為通謀虛偽意思表示而訂立？
伍、本院之判斷：
一、按訴狀送達後，原告不得原訴變更或追加他訴。但不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第7款定有明文。本件原告起訴時，僅列丙○○為被告，嗣於訴狀送達後，追加丁○為被告，並不甚礙被告之防禦及訴訟之終結，依前揭說明，尚無不合，應予准許。
二、被告丙○○與戊○○間之租賃契約為通謀虛偽意思表示而訂立，應屬無效：
（一）按表意人與相對人通謀而為虛偽意思表示者，其意思表示無效。但不得以其無效對抗善意第三人；又所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。對於妨害其所有權者，得請求除去之。有妨害其所有權之虞者，得請求防止之，民法第87條第1項、第767條定有明文。查系爭建物現由被告等占有使用，而原告於93年8月10日向本院應買拍定，取得所有權，此有原告提出本院不動產權利移轉證書影本1份附卷可稽（詳本院卷1第8、9頁），並經本院依職權調閱本院民事執行處93年度執字第1797號卷宗查明無訛，應堪信為真實。
（二）依本院職權向台南中小企銀所調閱之房屋租賃契約第2條約定：「租賃期間20年：自82年1月30日起至102年1月30日止。」，第3條約定：「每月租金新臺幣5,000元」，第
4條約定：「租金應於貸款金額撥款日為準，一次付清新台幣1,000,000元整」等語（詳本院卷1第86頁），依該租賃契約書所載，20年租期所應付租金總額應為1,200,000元，與被告所稱抵繳1,000,000元買賣價金不符；且戊○○向台南中小企銀以系爭不動產辦理貸款時，曾於82年2月11日簽具不動產使用切結書，表明系爭不動產於設定抵押時並無任何租賃關係存在，此有該聲明書1份（詳本院卷1第166頁）在卷可考；復依原告聲請調取戊○○87年至93年度綜合所得稅結算申報書，並無結算申報資料（詳本審卷2第32頁），倘誠如被告所辯，其與戊○○自82年起即有租賃關係，何以戊○○並未臚列系爭不動產之租賃所得以申報所得稅，並於系爭不動產辦理貸款時，簽立切結書聲明系爭不動產於設定抵押時並無任何租賃關係存在？足徵其情已偽。
（三）末查，本院93年度執字第1797號強制執行案件中，債權人台南中小企銀係向戊○○請求償還本金3,000,000元，及自86年4月26日起至清償日止，按年息百分之9.87計算之利息，則戊○○當時每年應繳納利息為296,100元，折算每月應繳納利息為24,675元；然其與被告間之租賃契約每月租金僅收5,000元，是戊○○每月應償付銀行利息約達25,000餘元，豈有僅以每月5,000元之租金將系爭房屋出租之理，且訂立長達20年之租約，更顯與常理有違。況該屋既附有長期之租約，在買賣不破租賃之規定下，所有權人勢必無法將之以較高售價脫手，是該份租約應係其2人以通謀虛偽意思所簽訂；另系爭建物之租賃契約由被告與戊○○於82年1月30日簽訂，早於台南中小企銀於82年2月2日對系爭不動產設定抵押權登記僅3日，益證係其等為免遭債權人強制執行，而為虛偽租賃契約之訂定。
（四）依前所述，足認被告與戊○○間之房屋租賃契約應為通謀虛偽意思表示而訂立，依民法第87條規定，應歸無效，是被告等即無何占有使用系爭房屋之合法權源。原告依所有物返還請求權，請求被告返還系爭建物，於法即無不合，應予准許。
三、綜上，原告本於物上請求權之法律關係，請求被告等應將系爭建物遷讓並交還予原告，為有理由，應予准許。又原告陳明願供擔保，請准宣告假執行，經核尚無不合，爰酌定相當之擔保併宣告之。
陸、本件待證事實已臻明瞭，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，對判決之結果已不生影響，爰不一一詳為審酌，併此敘明。
柒、訴訟費用裁判之依據：第78條。中華民國94年11月8日
民事第一庭法官陳俞婷以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
中華民國94年11月9日
書記官林美足