裁判字號：臺灣臺南地方法院93年訴字第93號民事判決
裁判日期：民國94年08月24日
裁判案由：租佃爭議
臺灣臺南地方法院民事判決九十三年度訴字第九三號原告甲○○○○即反訴被告法定代理人丙○○訴訟代理人 賴鴻鳴 律師
黃俊達 律師 莊信泰 律師被告乙○○即反訴原告訴訟代理人 張麗雪 律師上列當事人間因租佃爭議事件，本院於民國94年8月10日言詞辯論終結，判決如下：
主文確認兩造就座落台南縣○○鄉○○段二九三之二號土地，如附圖
（一）所示面積零點七七五九公頃之耕地三七五租賃契約法律關係不存在。
訴訟費用由被告負擔。
反訴原告之訴及假執行之聲請均駁回。
反訴訴訟費用由反訴原告負擔。
事實
甲、原告即反訴被告方面：
壹、本訴部分：
一、聲明：㈠請求確認兩造就座落台南縣○○鄉○○段293之2號土地，無
如附圖（一）所示面積0.7759公頃之耕地三七五租約法律關係在。
㈡訴訟費用由被告負擔。
二、陳述：㈠緣坐落台南縣○○鄉○○段293之2號土地係原告所有，前由
兩造就系爭土地之2分之1即0.7759公頃訂立耕地三七五租約（官民字第2538號），惟被告於租約期間內，不自任耕作，
依法該耕地三七五租約即歸於無效，於茲，於租約期滿後，經台南縣官田鄉公所依法註銷租約，詎料，被告提出異議，俟經台南縣官田鄉公所調解及台南縣政府調處，被告仍聲明不服，此有卷內調解、調處等相關紀錄可查。準此，程序上而言，兩造顯有爭執，本件確認之訴之提起，即有訴之利益，此點合先敘明。
㈡查被告於租約原告所有座落台南縣○○鄉○○段293之2號如
附圖所示面積0.7759公頃之耕地（以下簡稱系爭土地）期間內，家居離系爭土地遙遠，部分耕作未自任耕作，轉租他人使用，且大舉興建雞舍，面積龐大，又未經許可，擅自將飼料鐵槽安裝於原告所有土地上（超出租約地範圍），違反耕地三七五減租條例第16條第1項規定，該三七五租約即當然向後先其效力，租約關係因而歸於消滅。申言之，系爭土地坐落於台南縣官田鄉，被告定居於嘉義縣民雄鄉，兩地距離遙遠，依日常生活經驗，被告年屆六旬，顯難時常照料耕作系爭土地農作之必要工作，被告亦不否認雇用他人耕作（卷內台南縣政府調處程序筆錄可查），參以耕地三七五減租條例第16條之自任耕作，係基於佃農既係以承租他人土地為耕作，即須自任耕作，倘其僱用他人工作，則失其立法之原意，則被告應未自任耕作，應可認定，此其一（最高法院52年度台上字第834號判例、88年度台上字第3159號判決意旨參照）。系爭土地約定耕作項目之種類並不包含養雞，被告所興建雞舍面積龐大，應非日常家居食用，且系爭土地於法亦不允許牧業使用（系爭土地土地使用分區為農業區），乃被告興建大型雞舍飼養雞隻，於系爭土地上，依法不得養殖雞隻牧業使用，被告卻違反法令規定而使用，即非法令上所允許之自任耕作範圍，應視為非自任耕作，參以最高法院74年度台再字第9號判決意旨「土地法第106條第2項所稱耕作包括漁牧．．．．．並非謂以耕作農作物為目的之租賃土地，可變更為供漁牧之用」所示，被告顯違反耕地三七五減租條例第16條第1項承租人應自任耕作之規定，該租約應歸於無效，此其二。
㈢按耕地三七五減租條例第16條第1項及第2項規定：「承租人
應自任耕作，並不得將耕地全部或一部轉租於他人。承租人違反前項規定時，原訂租約無效，得由出租人收回自行耕作或另行出租。」。承租人應以承租之土地供自己從事耕作之用，如承租人以承租之土地供其他非耕作之用者，均在不自任耕作之列，應構成同條第2項所定原訂租約無效之原因。前述所謂之無效，係指原訂租約無待於另為終止之表示，當然向後失其效力，租賃關係因而歸於消滅而言（最高法院46年度台上字第57號判例、70年度台上字第4637號判例意旨參照）。本件系爭土地耕地三七五租約已歸於無效，並有確認之訴之訴之利益㈣兩造之三七五租賃合意為通謀虛偽意思表示⒈查系爭土地自民國38年出租給被告之父，隨後即『脫離原告
管領由被告之父管領』，民國60年間，被告父親表示遭到喪家造墓，原告無奈，蓋原告從未同意喪家至該地區造墓，依法應由被告方面對於違法造墓者請求返還，因為被告方面屢屢抗議，原告不勝其擾，是雖土地既由被告管領，依法有關土地之使用收益自應由被告自行注意，並無要原告注意之理，被告方面之抗議顯無理由。雖然如此，原告仍出面與被告協商，同意變更租約，其意思表示合致之內容變更為系爭土地南側不再續租由原告收回，系爭土地北側不收租金，是民國60餘年間就契約之系爭土地南側雙方已『協議終止』，系爭土地北側已變成『使用借貸』。至於年年向政府陳報換約部分性質為通謀虛偽意思表示，並非雙方之真意。
⒉而上開事實被告於93年1月6日自承：「民國60年間‧‧‧‧
‧‧地主出面協商願意將系爭耕地未建造墳墓部分過戶登記本人名下（此部分原告否認），作為其收回耕地之補償，‧‧‧‧‧地主這數十年來未向本人收取租金‧‧‧‧‧」等語，依其主張顯然系爭土地南側地方已解約，而系爭土地北側地方契約性質已變更。蓋系爭土地南側地方解約及北側地方不收租金皆由被告自承，原告自不負舉證責任。至於要將系爭土地北側登記給被告之約定原告否認，原告主張當初只是約定系爭土地北側不收租金而已，當時永安宮負責人絕不可能同意系爭土地北側地方分割移轉，蓋約定農地分割移轉與當時法律狀況與國家政策不符（查民國60年代農地不能分割屬基本國策，當時政府根本就不允許農地細分，其政策方向甚為堅決，屢經宣導一般農人亦知之甚稔），且土地屬廟產誰敢任意送與私人，是絕不可能有分割移轉之約定，此分割之移轉約定事屬無憑，是雙方並無被告所謂之附停止條件之移轉過戶契約。
⒊基上，本件三七五租約已因通謀虛偽意思表示而無效，雙方實際之法律關係為系爭土地北部之使用借貸關係。
㈤退一步言，如鈞院認定兩造三七五租約有效（原告否認）亦因被告違法使用而消滅：
⒈被告於租賃期間家居系爭土地遙遠部分未自任耕作，轉租（或雇用他人耕作），違反耕地三七五減租條例第16條。
⒉被告於租賃期間內違法大舉興建雞舍，又未經許可將飼料鐵
槽安裝於原告所有土地上。雖兩造簽立之系爭契約第6條固然有約定「出租人供給承租人或其他生產用具者‧‧‧‧‧」等語，本條應為制式契約之條款，本件雙方約定之實際，並無該條所示之情形，亦無有關畜牧之約定，當不能憑制式化契約之「贅文」論定本件雙方有同意畜牧，而原告否認有同意被告變更土地使用目的為飼養家禽。查被告至今未提出其可合法搭蓋目前雞舍之權利根據（即使如被告所言渠有權搭蓋簡易雞舍（原告否認），現場雞舍也絕非『簡易』而屬『專業』雞舍，事甚顯然），被告所為自屬違法三七五減租條例第16條第1項規定，租約已然向後失去效力。
㈥再退一步言，如系爭土地被告未違法使用（原告否認），也
確實有三七五租約存在（原告否認），被告自承「地主這數十年來未向本人收取租金」，原告亦否認係原告未收租金，依三七五減租條例第17條第1項第3款規定，欠租已不止2年，原告自得終止，特申明終止之意思。租賃契約自屬向後消滅。
三、證據：提出土地登記謄本、地籍圖謄本、使用分區證明書、台南縣私有耕地租約各1份、系爭土地使用現況6張為證。
貳、反訴部分：
一、聲明：㈠反訴原告之訴駁回。
㈡反訴費用由反訴原告負擔。
二、陳述：㈠查系爭土地自民國38年出租給反訴原告之父親，之後即脫離
反訴被告管領，民國60年間，反訴原告之父親表示土地遭到喪家造墓，反訴被告表示無奈，蓋反訴被告並未表示同意喪家至該土地造墓，因反訴原告方面屢屢抗議，反訴被告不堪其擾，雖系爭土地由反訴原告管領，有關土地之使用收益處分應由反訴原告自行注意，豈有要求反訴被告注意之理，反訴原告當初之要求顯無理由。雖如此，反訴被告仍出面協調，同意變更租約，其約定為南部雙方不再續租，北部不收租金，是民國60餘年間就契約之南部部分雙方已協議終止，北部部分三七五租約契約依雙方之合意亦已終止，性質已變更為使用借貸。法律關係早已不是三七五租約。至於年年向政府陳報換約部分性質為通謀虛偽意思表示。並非雙方之真意，合先敘明。反訴被告否認有同意將係爭土地2分之1部分移轉予反訴原告之約定，請反訴原告舉證。反訴被告並沒有向喪家表示同意系爭土地南部供殯葬使用。系爭土地之三七五租約已不存在。
㈡93年1月6日反訴原告自承：「民國60年間‧‧‧‧‧地主出
面協商願意將系爭耕地未建造墳墓部分過戶登記予本人名下（此部分反訴被告否認），作為『其收回耕地之補償』‧‧‧‧‧‧『地主這數十年來未向本人收取租金』‧‧‧‧‧」等語，析其陳述：知系爭土地南部已不再耕作。系爭全部土地不收租金。基上可知系爭土地於60年代租約之性質已經改變。所謂不收租金之租約，當事人之真意為承租人協議放棄租賃耕作權，另定土地用借貸契約，取得使用借貸耕作權。至於雙方年年換約至86年，此為通謀虛偽意思表示無效，已無疑義。
㈢退萬步言，苟系爭土地三七五租約尚存在（反訴被告否認）
，反訴原告並無耕地三七五減租條例第17條第1項第5款之終止權。
⒈由實務見解觀察，耕地三七五減租條例第17條第5款並不包
括私人違法使用之約定。要旨：耕地三七五減租條例第17條第1項第5款規定之出租人得於租賃期間屆滿前終止耕地租約之情形，係以出租之土地原屬「耕地」，於耕地租約訂立後，經「依法編定或變更為非耕地使用」者為其要件。倘出租時非屬耕地，或於訂約時，「編定或變更為非耕地使用」之情況業已存在，即無該條款之適用。最高法院86年度台上字第3597號判決、84年度台上字第1720號判決採此見解。是所謂依法編定或變更為非耕地使用當指政府依法編定或變更為非耕地使用而言，並不包括當事人雙方約定變更為非耕地使用之情形。
⒉又由立法意旨觀察又耕地三七五減租條例第17條第1項第5款
規定耕地租約在租佃期限未屆滿前，經依法編或變更為非耕地使用時，出租人得終止租約，係該條例於72年12月23日修正時所增訂，旨在配合獎勵投資條例第65條及平均地權條例76條、第77條之規定，以促進土地之利用。最高法院91年度台上字第1108號判決即有明示，既然是在配合當初獎勵投資條例，所謂依法編定或變更為非耕地使用，當係指系爭土地之地目有編定或變更而言，並不包括私人間違法使用之約定。
⒊次由文義觀察三七五減租條例第17條第1項第5款，所謂「編
定或變更為非耕地使用」係指依法編定為非耕地使用或依法變更為非耕地使用，所謂「編定」或「變更」當不包括違法使用，而是依法編定依法變更而言，反訴原告所陳，本件有耕地三七五減租條例第17條第5款之情形云云，與法律規定不合（法律不可能鼓勵違法，耕地三七五減租條例是配合獎勵投資條例而修訂，不是配合違法使用而修訂。），自不足採。
㈣承租人積欠地租達兩年者，出租人得終止租約。耕地三七五
減租條例第17條定有明文。本件承租人自承自民國60年至今並未繳交租金，是 苟鈞院 認為租賃契約存在（反訴被告堅決否認），出租人自得依法終止租約特以此訴狀申明終止之意。
㈤查耕地出租，出租後土地之管領、使用皆由承租人為之，如
土地受到侵害，自然由出租人向侵害者請求回復原狀此無疑義。反訴原告謂地主違法變更使用，不知所指為何？苟確實係地主違法強行將土地變更使用（反訴被告否認），承租人亦當本於租賃契約要求地主回復原狀並請求損害賠償，當然，如非地主所為當向違法者請求，此法所當然。
㈥次查，三七五減租條例第17條第1項第5款其目的乃在配合獎
勵投資條例而修正，因就國家政策（地盡其利），編為非農地之土地已非供農用為宜，所以地主可以合法犧牲租賃權，終止租約，但是此時佃農之生計不能不予照顧，且體恤佃農之勞動辛苦，增加土地之社會價值，法律才規定予以補償（請注意不是賠償而是補償），此乃配合國家政策而來。情形與耕地違法使用大不相同。吾人未見『舉輕明重』之法理可以顛覆國家之政策（法律之目的），也未見違法之情事可以類推規範合法情事之條文而予以適用，尤未見補償可以等同於賠償，反訴原告所指，顯引喻失義，自無可採。
乙、被告即反訴原告方面：
壹、本訴部分：
一、聲明：㈠原告之訴駁回。
㈡訴訟費用由原告負擔。
二、陳述：㈠被告從無未自任耕作：被告原來在系爭租約土地上種植樹薯
、鳳梨等農作物，後因原告擅自同意將部分土地供喪家興建墳墓，被告實際耕作面積縮小，若仍種植原來之農作物不敷成本，被告才改為養雞，被告自行畜耕從未將養雞場轉租予他人，被告亦未將養雞工作全部僱工，只不過在雞場較忙時候部分僱工幫忙協助被告，台南縣政府耕地租佃委員會調處筆錄記載「本人有些時候繁忙雇用他人協助耕作」甚明，原告指被告轉租、未自任耕作，實子虛烏有，又被告現在雖住嘉義縣民雄鄉，惟現今交通便利，被告自行開車約30分鐘可到，車輛可直接抵達土地，雞場採自動化作業，不用人工添加飼料、水，被告每日到場巡查，地理距離實不影響被告自行耕作。
㈡系爭租約未約定只能農作，被告畜養雞隻興建簡易雞舍係取
得原告同意。系爭三七五租約並未約定被告僅能從事農作，參見契約第6條約定即明，何況原告自行將土地予人興建墳墓後，由原告出具同意書供被告向台南縣政府申請許可興建臨時簡易家禽寮，並接水接電，所以被告在系爭土地上養雞乃是經由原告同意，可謂租賃雙方已約定租用土地供畜養雞隻為土地之使用，參照內政部76年5月4日台內地字第498969號函，應未違背耕作之目的，亦未違背最高法院74四年台再字第9號判決意旨。系爭土地屬官田鄉都市計劃區內土地，地目為旱，土地使用分區為農業區，依都市計劃法台灣省施行細則第27條規定，農業區得申請建築農舍及農業生產必要設施，所謂農業生產必要設施包括畜禽舍、孵化室、衛生消毒室、飼料調配室、堆肥舍、農路等，被告在系爭土地上搭建簡易雞舍畜養雞隻，符合法律規定之使用分區及使用類別，原告稱系爭土地為農業區，不得作牧業使用，實是字面認定錯解法律。
㈢兩造間之耕地三七五租賃契約乃是真實存在。
⒈系爭土地自民國38年以來即由被告之父與原告之代表人王鬧
嘆（系爭土地原以原告之信徒或委員名義登記，民國71年名義變更為原告）定有耕地三七五租賃契約，定期更新契約迄至民國92年，耕地租賃契約確實存在，絕非兩造通謀虛偽為耕地租賃。
⒉民國60年間，有些喪家經由原告之同意，在系爭土地南側建
造墳墓，被告抗議要求遷葬，原告怕招來喪家不快惹出麻煩，出面與被告協商，希望被告不要檢舉原告建墓之事，不要訴請喪家遷葬，同意將原租約系爭土地北側於政府法令准許農地分割時移轉於被告，作為被告實際無法耕作標示系爭土地南側之補償，所以兩造之真意是成立附停止條件的移轉過戶契約，至於在移轉過戶停止條件尚未成就前，兩造的耕地三七五租約並不受影響，仍然有效存在。
⒊因為喪家建墓佔據了系爭土地南側土地，使被告耕作權受損
，原告願意不行使對系爭土地北側之租金請求權，作為對被告耕作權損失之補償，換言之，是原告未收取租金，不是被告積欠租金。退步言，以承租人積欠租金為由終止租約，程序上必先經出租人定期催告承租人繳納，逾期不繳，出租人才取得合法終止契約之權，本案是原告自願不收租金，原告亦未定期催告，當無合法終止契約之權。
⒋系爭土地上大約有四、五十門之墳墓，若非原告同意喪家興
建，原告早就可依一部分未自任耕作為由主張全部契約無效收回耕地，何以自民國60年間以來，原告卻全無訴請返還土地之行動？系爭土地上墳墓既為原告同意讓喪家建造，被告豈會自願權利受損讓原告將部分土地收回及終止三七五租約改為使用借貸卻毫無補償？原告所稱「民國60年間就系爭土地南部雙方已協議終止耕地租約；北部變更為使用借貸」乃是一廂情願、違背常理之說詞。
㈣系爭土地之使用目的自民國60年間已經雙方同意變更為供畜養家禽畜。
⒈系爭土地北側上興建之雞舍乃是原告出具同意書，交由被告
向台南縣政府申請許可，經由台南縣政府以66年10月29日66府農務地字第107165號函核准興建並接水接電，參照土地法第106條第2項規定「前項所稱耕作，包括漁牧」，及內政部76年5月4日台內地字第498969號函「如原屬栽培農作物之耕地租佃契約，承租人未經出租人同意，逕將耕地變更為養雞場使用，而興建相關設施，致變更耕地原有性質，即與上開土地法第106條第2項所規定者有別，應認屬違反租約之情形」之反面解釋，可謂出租人若同意承租人為土地使用方式之變更，該使用方式又符合土地法第106條第2項之漁、牧，則承租人以畜養雞隻為使用土地之方式仍不違背耕作之目的。原告出具同意書予被告，正可證明系爭土地北側之使用目的自60年間已經雙方同意變更為畜養家畜。
⒉自系爭租約第6條「出租人供給承租人以耕畜種仔或其他生
產用具者．．．」的約定可知，兩造就系爭土地之使用方式並未限制在農耕，以畜牧之使用方式仍在契約允許範圍內，何況系爭土地屬官田鄉都市計劃區內土地，地目為旱，土地使用分區為農業區，依都市計劃法台灣省施行細則第27條規定，農業區得申請建築農舍及農業生產必要設施，被告經許可後興建雞舍未違法使用。
㈤依台南縣政府之覆函民國66年間就系爭土地得以搭建雞舍、
飼料槽、並接電等相關設施，當時審查依據之法令為「非都市土地各種使用地容許使用項目之許可使用細目」，依該規定系爭土地之容許使用項目包括農舍、農作使用、畜牧設施（第4項）等，許可使用之細目包括農家住宅、附屬農舍設施、禽舍、飼料調配儲藏室、機具室、倉庫等，可見被告在系爭土地搭建之禽舍等設施並未違反容許使用項目，該規定特別註明在一般農業區設施者，就容許使用項目第3、4、5項（即農業、畜牧、養殖設施等3種）僅限與申請人所有農牧用地生產有直接關係而無法避免使用者，換言之申請人必須是農牧用地所有人，足見被告確係在原告同意下才畜養雞隻興建雞舍及相關設施。被告使用土地並未違反土地法第106條第2項規定及內政部76年5月4日台內地字第498969號函，被告以畜養雞隻為使用土地之方式仍不違背契約之約定。
㈥原告同意提供系爭土地南側供喪家興建墳墓已數十年，又未
向被告收取租金，被告絕無違法使用或不自任耕作或不繳租金等情事，原告主張耕地租約無效乃是無理由。
貳、反訴部分：
一、聲明：㈠反訴被告應就台南縣○○鄉○○段第293之2號土地如麻豆地
政事務所93年8月9日複丈成果圖（附圖二）標示B部分，面積4697平方公尺與反訴原告續訂書面耕地三七五租賃契約。
㈡反訴被告應給付反訴原告新台幣（下同）500,127元及自起
訴狀繕本送達翌日起至清償日止依年利率百分之5計算之利息。
㈢反訴原告願供擔保，請准宣告假執行。
㈣反訴訴訟費用由反訴被告負擔。
二、陳述：㈠台南縣○○鄉○○段第293之2號旱地，其中面積0.7759公頃
部分，自民國38年即由反訴原告之父 王漏見 與反訴被告簽訂有宮民字第2538號耕地三七五租約，迄至反訴原告繼承王漏見之承租權，仍繼續不斷耕地租約之效力，耕作面積不變為
0.7759公頃，原本反訴原告在土地內種植鳳梨、樹薯等果樹，自任耕作從無間斷，民國60年間反訴被告擅自同意喪家在該土地上興建墳墓，幾經反訴原告抗議後，反訴被告同意將系爭土地約2分之1部分移轉予反訴原告，作為將土地收回對反訴原告之補償，因當時法令尚不允許農地為分割，反訴被告同意未分割前就反訴原告實際耕作部分不收取租金，同時就原耕地租約面積不作變動，保障反訴原告承租之權益，反訴原告因實際耕作範圍縮小，種植果樹不敷成本，取得反訴被告同意，經台南縣政府民國66年准予搭建臨時性生產設施，從事系爭耕地租約目的許可之畜牧養雞。
㈡「本條例施行後，耕地租約應一律以書面為之」、「耕地租
約於租期屆滿時，除出租人依本條例收回自耕外，如承租人願繼續承租者，應續訂租約」為耕地三七五減租條例第六條、二十條明定，反訴原告就系爭土地如附圖（二）標示Ｂ部分實際自任耕作，反訴被告又無收回耕地之合法理由，反訴原告於民國92年向宮田鄉公所申請續訂租約，竟遭反訴被告拒絕履行，反訴原告依法自有請求續訂租賃契約之權。
㈢系爭土地南側分，反訴被告同意讓喪家興建墳墓，以致變更
為非耕地使用，依耕地三七五減租條例第17條第1項第5款規定得終止契約，反訴原告於調解時已表示終止契約，爰再以本書狀為終止契約之意思表示，租佃契約終止後反訴被告應依同法條第2項按當期土地公告現值減除土地增值稅後3分之1補償反訴原告，即500,127【計算方式為：490×（0000－0000）×1／3≒500127】。
㈣系爭土地迄今在政府機關形式之登記仍屬耕地，並未有出租
時已編定或變更為非耕地使用之情事，只不過系爭土地南側之實際使用，已由反訴被告同意喪家興建墳墓作為墓地使用，此一違法使用情事係反訴被告單方面將土地變更為非耕地使用，反訴原告未與反訴被告約定就土地為違法使用或變更為非耕地使用之約定，被告切勿憑空指摘，另本件事實與反訴被告在書狀所舉判決土地之狀況不同，實難相提並論。
㈤耕地三七五減租條例第17條第1項第5款之規定，固然是指地
主在耕地依法編定或變更為非耕地而要收回土地作非耕地使用或出售時，必須補償承租人所受租賃權之損害，依「舉輕明重」法則，地主就合法的土地改變用尚且要補償承租人，更遑論地主違法使用變更為非耕地致承租人受損？否則豈不是變相鼓勵地主將土地違法使用變非耕地（反正不用補償承租人），再據此主張收回土地？㈥系爭土地南側之現狀已變更為非耕地使用，耕地三七五租約
之主管機關官田鄉公所不准就系爭土地南側繼續租賃契約，反訴被告自行將系爭土地變更為非耕地使用，反訴原告應得適用或類推適用耕地三七五減租條例第17條第1第5款，得主張終止租約請求補償。
㈦退步言，「出租人應於租賃關係存續中保持租賃物合於約定
使用、收益狀態」為民法規定出租人對承租人之義務，亦是法律對承租人之保護規定，反訴被告同意喪家興建墳墓，違法變更土地之使用，使系爭土地南側不再能作農耕使用、收益，致反訴原告繼續三七五租約之租賃權受損，反訴原告亦得依民法第184條第2項侵權行為損害賠償請求權，請求反訴被告賠償，爰依民事訴訟法第256條規定補充法律上之陳述。
㈧就系爭土地南側，因已變更為非耕地使用，反訴原告除依耕
地三七五減租條例第17條第1項第5款、第2項之規定，終止契約並請求反訴被告應補償承租人外，因反訴被告同意供該地給喪家作為興建墳墓之用，官田鄉鄉公所不淮為三七五耕地租約之登記，已無法再作為耕地使用，兩造就該部分土地之耕地租賃契約已因可歸責於反訴被告而陷於給付不能，反訴原告自得依債務不履行之規定（民法第226條、260條）解除就附圖乙部分之租賃契約並請求反訴被告賠償損害，因是反訴被告變更為非耕地使用收回土地，損害額應得比照耕地三七五減租條例第17條第2項之數額，反訴原告前於準備書狀依侵權行為請求損害賠償應有錯誤，爰依民事訴訟法第256條規定更正法律上之陳述。
㈨程序問題：本件經台南縣政府先予調處，調處主文為「兩造
若未對調處結果聲明不服，由中永安宮管理委員會於20日向麻豆地政事務所申請依照實際分管耕作位置，辦理分割出後，由租佃雙方會同依分割後之面積辦理租約變更登記」，而原告並未在收受調處筆錄後10日內聲明異議，原告就系爭土地附圖甲部分繼續與原告訂立耕地三七五租約並無異議，另依原告在官田鄉鄉公所耕地租佃委員會調解筆錄中亦表明願意將租約面積調整為2分之1，又92年4月30日原告92年第1次理監事聯席會議中議決「永安官之產權（中段293之2號）前即租予承租人乙○○君，如承租人願意繼續使用，永安官管理委員會並無異議」，則本件兩造對系爭土地附圖甲部分繼續訂立耕地三七五租約並無爭議，就此部分請鈞院先予闡明，並請原告明確表達是否仍在本件訴訟標的之範圍內？㈩實體部分：系爭土地在民國67年4月15日畫入官田都市計劃
區內，屬農業區土地，則在民國67年4月以前該土地是屬非都市土地，而非都市土地經編定為某種使用之土地，應依其容許使用之項目使用，若要變更使用，必須在原使用分區範圍內申請變更編定，相關使用地之容許項目及變更編定之原則在非都市土地使用管制規則皆有詳細規定（請參酌非都市土地使用管制規則第6、10條），系爭土地原作農作使用，迄至民國66年被告申請變更使用搭建雞舍，必須向台南縣政府農業課提出申請，依台灣省非都市土地變更編定執行要點第3點第㈢小點規定須提出土地使用同意書，足證原告當時確有出具同意書讓被告辦理雞舍之興建。
因反訴被告同意提供系爭土地南側之土地給喪家作為興建墳
墓之用，民國92年經官田鄉鄉公所會勘後不准該部分土地繼續為三七五耕地租約之登記，已無法再作為耕地使用，兩造就該部分土地之耕地租賃契約已因可歸責於反訴被告而陷於給付不能，反訴原告自得依債務不履行之規定（民法第226條、260條）解除就該部分之租賃契約，並請求反訴被告賠償損害，因可歸責於反訴被告變更為非耕地使用，損害額應得比照耕地三七五減租條例第17條第2項計算之數額。
三、證據：提出台南縣政府函、土地登記謄本、使用分區證明書、台南縣私有耕地租約、系爭土地現場照片8、永安宮管理委員會92年第1次理監事聯席會議、官田鄉中永安宮92年7月8日中永字第001號、002號函為證，並聲請向台南縣政府調取被告申請搭建簡易家禽接電所提出之相關資料。
丙、本院依職權函請台南縣麻豆地政事務所派員測量，並向台南縣政府農業局函查。
理由
壹、本訴部分：
一、按出租人與承租人間因耕地租佃發生爭議時，應由當地鄉（鎮、市、區）公所耕地租佃委員會調解，調解不成立者，應由直轄市或縣（市）政府耕地租佃委員會調處，不服調處者，由直轄市或縣（市）政府耕地租佃委員會移送該管司法機關，司法機關應即迅予處理，並免收裁判費用，耕地三七五減租條例第26條第1項定有明文。經查，本件兩造因耕地租佃發生爭議，既經依法調解調處，惟被告對調處結果聲明不服，而由台南縣政府移送本院之情，均有原告調解申請書影本、台南縣永康市公所耕地租佃委員會調解筆錄、台南縣政府耕地租佃委員會調處程序筆錄、被告不服調處聲明書、台南縣政府93年1月8日府地籍字第0930004387號號移送函各乙紙在卷可稽，自亦應認已經調處全部不成立，是以租佃爭議事件移送法院處理時，申請調解調處之業佃雙方應為訴訟當事人，申請調解調處之標的為訴訟標的，調解調處之聲明，即為訴之聲明，是以原告訴請確認兩造就座落台南縣○○鄉○○段293之2號土地，無如附圖（一）所示面積0.7759公頃之耕地三七五租約法律關係在，以法並無不合。是原告就本件三七五耕地租約之爭議，其起訴程序已合於耕地三七五減租條例第26條第1項、第2項之規定，合先敘明。
二、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但有下列各款情形之一者，不在此限：三擴張或減縮應受判決事項之聲明者，民事訴訟法第255條第1項第3款定有明文。查原告於租佃爭議事件移送本院後，原具狀請求確認兩造就座落台南縣○○鄉○○段293之2號土地無形耕地三七五租約存在。
嗣原告於起訴狀繕本送達後，於94年7月12日具狀更正確認兩造就座落台南縣○○鄉○○段293之2號土地，無如附圖（一）所示面積0.7759公頃之耕地三七五租約法律關係在，此屬減縮應受判決事項之聲明，核與民事訴訟第第255條第1項第3款規定，尚無不合，應予准許。
三、又按確認之訴，不論係確認法律關係、確認證書真偽或確認法律關係基礎事實存否之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起之，此觀諸民事訴訟法第247條第1項規定甚明。又所謂即受確認判決之法律上利益，係指因法律關係之存否不明確，致原告在私法上之地位有受侵害之危險，而此項危險得以對於被告之確認判決除去之者而言。查原告所有系爭土地於民國38年間出租予被告之父王漏見，訂立有耕地三七五租賃契約（台南縣私有耕地租約官字第2538號），原承租人王漏見死亡後，由被告繼承耕作上開土地之事實，有兩造所不爭執之台南縣私有耕地租約副本在卷可據。本件原告既否認其所有系爭土地之耕地三七五耕地租約關係仍存在，並主張上開租賃契約因通謀虛偽意思表示而歸於無效，惟原告上開主張為被告所否認爭執在案，則原告於本件租佃爭議事件，請求確認系爭土地三七五租約法律關係不存在，自有確認判決之法律上利益，亦合先敘明。
四、本件原告起訴主張系爭土地自民國38年，原告出租給被告之父，隨後即『脫離原告管領由被告之父管領』，民國60年間，被告父親表示遭到喪家造墓，並屢屢抗議，原告乃出面與被告協商，同意變更租約，雙方合意系爭土地南側不再續租由原告收回，而協議終止，系爭土地北側不收租金，變成使用借貸之關係。至於年年向政府陳報換約之三七五租賃合意，實為通謀虛偽意思表示，並非雙方之真意。退一步言，如鈞院認定兩造三七五租約有效（原告否認）亦因未自任耕作，雇用他人耕作，且未經原告同意即大舉興建雞舍變更土地使用目的為飼養家禽，違反耕地三七五減租條例第16條規定，租約向後失去效力。又如鈞院認系爭土地被告未違法使用（原告否認），也確實有三七五租約存在（原告否認），惟被告自承「地主這數十年來未向本人收取租金」，則依三七五減租條例第17條第1項第3款規定，欠租已不止2年，原告自得終止租賃契約等情，爰請求確認兩造就座落台南縣○○鄉○○段293之2號土地，無如附圖所示面積0.7759公頃之耕地三七五租約法律關係在。被告則以：系爭土地自民國38年以來即由被告之父與原告之代表人王鬧嘆定有耕地三七五租賃契約，嗣後定期更新契約迄至民國92年，耕地租賃契約確實存在，絕非兩造通謀虛偽為耕地租賃。惟於民國60年間，有些喪家經由原告之同意，在如系爭土地南側建造墳墓，經被告抗議要求遷葬，原告乃與被告協商，同意將原租約土地北側於政府法令准許農地分割時移轉於被告，作為被告實際無法耕作系爭土地南側之補償，所以兩造之真意是成立附停止條件的移轉過戶契約，至於在移轉過戶停止條件尚未成就前，兩造的耕地三七五租約並不受影響，仍然有效存在。且被告從無未自任耕作：被告原來在系爭租約土地上種植樹薯、鳳梨等農作物，後因原告擅自同意將部分土地供喪家興建墳墓，被告實際耕作面積縮小，若仍種植原來之農作物不敷成本，被告才改為養雞，且僅於雞場較忙時候部分僱工幫忙協助。系爭租約並未約定只能農作，被告畜養雞隻興建簡易雞舍係取得原告同意。另承租人積欠租金為由終止租約，程序上必先經出租人定期催告承租人繳納，逾期不繳，出租人才取得合法終止契約之權，本案是原告自願不收租金，原告亦未定期催告，當無合法終止契約之權等語，資為抗辯。
五、經查，原告主張系爭土地自民國38年，由原告出租給被告之父王漏見，並簽訂耕地三七五租賃契約，繼王漏見逝世後，由被告與原告續訂耕地三七五租賃契約，其後兩造定期更新契約迄至民國92年。又民國60年間，因第三人於系爭土地南側造墓，被告據此向原告抗議，經兩造協議後，系爭土地南側由原告收回，系爭土地北側由被告繼續耕作，並不收取租金，是原告自民國60年間即未向被告收取租金，被告亦未給付租金予原告，惟於兩造簽立之耕地三七五租賃契約租賃期間屆至時，兩造仍以系爭土地全部，依民國38年簽立耕地三七五租賃契約之約定內容，續訂耕地三七五租賃契約等語，為被告所不爭執，並有台南縣私有耕地租約副本附卷可稽，堪信為真。
六、又原告主張民國60年間，被告父親表示系爭土地南側遭到喪家造墓，並屢屢抗議，原告乃出面與被告協商，同意變更租約，雙方合意系爭土地南側不再續租由原告收回，而協議終止，系爭土地則北側不收租金，變成使用借貸之關係，至於年年向政府陳報換約之三七五租賃合意，實為通謀虛偽意思表示，並非雙方之真意云云。惟按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條定有明文。本件原告既主張被告間租賃契約係通謀虛偽意思表示而無效，則原告自應就通謀虛偽意思表示乙節負舉證責任，若原告不能舉證自己主張事實為真正，則被告就其抗辯事實即令不能舉證，或所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之訴（最高法院17年上字第917號、48年台上字第29號判例參照）。
又按所謂通謀而為虛偽意思表示，乃指表意人與相對人互相故意為非真意之表示而言，故相對人不僅須知表意人非真意。並須就表意人非真意之表示相與而為非真意之合意，若僅一方無欲為其意思表示所拘束之意，而表示與真意不符之意思者，尚不能指為通謀而為虛偽意思表示。（最高法院62年台上字第316號判例參照）。而耕地之租佃，應依耕地三七五減租條例之規定；該條例未規定者，依土地法及其他法律之規定；又本條例施行後，耕地租約應一律以書面為之；租約之訂立、變更、終止或換訂，應由出租人會同承租人申請登記，耕地三七五減租條例第1條、第6條第1項分別定有明文。查本件系爭土地自民國60年間迄92年間，兩造均以書面續訂耕地三七五租賃契約，並申請登記，則原告主張主張兩造上開續訂耕地三七五租賃契約為通謀虛偽意思表示，即應就其與被告間互相故意為非真意之表示為證明。
㈠原告就主張兩造協議後，系爭土地南側由第三人建墓，北側
則由被告繼續耕作，惟原告自此即未被告收取租金之事實，為被告所不爭執，堪認原告此部分之主張為真實。惟被告另辯稱民國60年間，有些喪家經由原告之同意，在系爭土土地南側建造墳墓，被告抗議要求遷葬，原告怕招來喪家不快惹出麻煩，出面與被告協商，希望被告不要檢舉原告建墓之事，不要訴請喪家遷葬，同意將原租約系爭土地北側部分於政府法令准許農地分割時移轉於被告，作為被告實際無法耕作系爭土地南側部分之補償，所以兩造之真意是成立附停止條件的移轉過戶契約，至於在移轉過戶停止條件尚未成就前，兩造的耕地三七五租約並不受影響，仍然有效存在等情，並提被告與原告管理人丙○○之談話錄音帶及譯文為證，惟原告否認兩造間就系爭土地北側部分成立附停止條件的移轉過戶契約。經查，民國60年間，因第三人於系爭土地南側建墓，影響被告對系爭土地之耕作，被告據此抗議後，經兩造協議後，系爭土地北側供由第三人建墓，系爭土地北側則由被告繼續耕作，惟兩造簽立之耕地三七五租賃契約，於協議後歷次租約期滿時，兩造仍於系爭土地（即含北側及南側）續訂耕地三七五租賃契約，並申請登記之事實以觀之，若兩造就耕地三七五租賃契約為通謀虛偽意思表示，實則隱藏使用借貸之法律行為，則雙方於協議後，自無需大費周章於歷次租約期滿時，仍續訂耕地三七五租賃契約及申請登記。況兩造協議由被告續耕系爭土地北側，原告並不收取租金，並非必然就兩造續訂耕地三七五租賃契約為通謀虛偽意思表示，因系爭土地南側土地原為被告租佃範圍，姑不論第三人侵奪建墓，係可歸責於原告或被告，依耕地三七五減租條例第17條第1項規定，耕地租約在租佃期限未屆滿前，非有法定事由，是不得終止，且若符合同條第2項規定，承租人尚得請求出租人給付補償金，被告於系爭土地南側已無法耕作之情形，仍同意系爭土地北側更異為使用借貸之法律關係，顯與一般社會經驗法則相違背。從而原告尚難僅以其未向被告收取租金，及被告未給付租金之事實，即認定兩造間之耕地三七五租賃契約係通謀虛偽意思表示而訂立。次查，依兩造於協議後，歷次租約期滿時仍續訂耕地三七五租賃契約，且租佃土地範圍未減縮可推知，兩造就系爭土地北側之耕地三七五租賃契約仍繼續存在，惟為補償被告無法耕作系爭土地南側，因而未收取租金；另就系爭土地南側，因事實上業無法耕作，雙方即合意解除該部分之耕地三七五租賃契約。
㈡另被告抗辯稱原告希望被告不要檢舉原告建墓之事，同意將
原租約系爭土地北側部分於政府法令准許農地分割時移轉於被告，作為被告實際無法耕作系爭土地南側部分之補償，所以兩造之真意是成立附停止條件的移轉過戶契約等語，並提被告與原告管理人丙○○之談話錄音帶及譯文為證，惟原告否認兩造間就系爭土地北側部分成立附停止條件的移轉過戶契約。經查，上開談話錄音，有關於移轉系爭土地一半之所有權之協議多為被告與第三人之陳述，其中原告管理人丙○○陳述：「事實上，我跟你講，一代一代處理事情不一樣，那侯折一半給你們很不對。」從該語義，並無從據此認定原告於協議前，曾召開會議同意就系爭土地北側於政府法令准許農地分割時移轉登記予被告。況依監督寺廟條例第8條規定寺廟之不動產及法物，非經所屬教會之決議，並呈請該管官署許可，不得處分或變更。是系爭土地北側是否移轉予被告，除須經原告寺廟會議之決議，且須呈請該管官署許，若原告確曾同意，衡諸常情，被告當會保留該次會議紀錄，且該會議決議，亦應陳請該管官署之許可，被告既不能就該事實舉證加以證明，則其抗辯即難認為真實。
四、本件原告復主張違反耕地三七五減租條例第16條第1項承租人應自任耕作之規定，興建龐大雞舍，從事與系爭土地約定耕作項目之種類不符之養雞，雇工他人，未自任耕作，該租約應歸於無效，惟被告抗辯稱：依系爭租約第6條約定，兩造並未約定只能農作，而被告畜養雞隻興建簡易雞舍係取得原告同意，並由原告出具同意書供被告向台南縣政府申請許可興建臨時簡易家禽寮，並接水接電，所以被告在系爭土地上養雞乃是經由原告同意，可謂租賃雙方已約定租用土地供畜養雞隻為土地之使用，參照內政部76年5月4日台內地字第498969號函，應未違背耕作之目的等語，惟為原告所否認。
按耕地三七五減租條例第16條第1項所謂承租人應自任耕作，係指承租人應以承租之土地供自己從事耕作之用而言；如承租人以承租之土地建築房屋居住或供其他非耕作之用者，均不在自任耕作之列，應構成同條第2項所定原訂租約無效之原因（最高法院70年度台上字第4637號判例參照）。因此，本件所首應審究者，為被告於系爭土地興建雞舍，從事雞隻養殖行為，是否兩造耕地三七五租賃契約約定之耕作行為。又按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，為民事訴訟法第277條所明定。茲原告既否認被告上開抗辯，按諸舉證責任分配之原則，被告就該事實自應負舉證之責任。
㈠依兩造簽之耕地三七五租賃契約為制式契約，依該契約記載
，其第1條租用土地標示及租額乙欄中之正產物總收穫量及率額之種類均以書寫記載「甘藷」；另第6條制式記載內容為：「出租人供給承租人以耕畜種仔或其他生產用具者得於規定地租之外酌收報酬但不得超過供給物價值百分之10茲分別約定如左：㈠耕畜價值報酬㈡種子報酬㈢（空白）㈣（空白）」，就該耕畜價值報酬並無書寫記載，足見就系爭土地之租佃僅限於耕作之使用目的。況被告亦不否認，自民國38年訂立系爭耕地三七五租賃契約時，被告之父於系爭土地上係種植鳳梨、樹薯等果樹，迨民國68年間，被告始更易為飼家雞隻，益證系爭耕地三七五租賃契約應限於耕作之使用目的，並未包含漁牧之飼養家禽。
㈡又被告抗辯稱，原告曾出具同意書供被告向台南縣政府申請
許可興建臨時簡易家禽寮，並接水接電，所以被告在系爭土地上養雞乃是經由原告同意云云，並提出台南縣政府函文一件為證，惟為原告否認。經查，依被告提出台南縣政府函文所載：「台端○○○鄉○○段293之2號耕地上搭蓋簡易家禽經實地勘查結果面積為家禽寮127.60ｍ，飼料儲存室14.44ｍ，計142.04ｍ高度離地面1.95公尺，其構造材料屬竹木水泥桿（無固著基礎）塑膠布熱絲網中板片等材料搭蓋臨時性之寮舍屬為生產之設施，依據省府66.7.10府建正字第58708號，比照行政院65.12.3台65內10360號函有關塑膠菇舍搭建之規定免申請建築執照，並准申請接電第四項簡易家禽寮之規定屬實，准予免申請建築執照並准申請接電，但不涉變更地目等則，亦不涉分割或變更使用，若變更使用者，依違章建築處理辦法等有關規定處理之，復請查照。」內容觀之，亦無從窺知原告曾同意或出具同意同意被告將系爭土地使用目的由農耕變更為漁牧養殖。況依前開函文末段所示，被告向台南縣政府申請於系爭土地上搭蓋簡易工寮及接電使用，並不涉及系爭土地變更使用，是依被告提出之台南縣政府函文，尚不足以證明原告曾為同意將系爭土地使用目的由農耕變更為漁牧養殖之意思表示。
㈢又本院依被告之聲請向台南縣政府函取被告於民國66年間申
請於系爭土地上搭建簡易家禽寮及接電時所提出相關資料，惟經台南縣政府以93年3月24日府地籍字第0930053552號函覆，該相關資料已於73年間銷毀。復經本院再向台南縣政府農業局函詢，其於民國66年間受理審核聲請搭建雞舍、飼料槽及接電等相關設施，所依據之法令規章為？及非地有人提出上開申請時，是否應提出土地使用同意？經台南縣政府分別93年7月16日、同年12月13日以府農務字第0930131133號、府農畜字第0930241940號函覆，當時審查係依據「非都市土地各種使用地容許使用項目之許可使用細目」作為審查非都市農牧用土地申請作牧設施相關案件，並於93年12月13日以府農務字第0930131133號函中敘明：「三、貴庭所詢非都市農牧用土地申請作畜牧設施之申請及審查，依內政部63.
9.21「區域計畫法」、內政部65.3.30「非都市土地使用管制規」及省政府66.3.24「非都市土地各種使用地容許使用項目之許可使細目」應屬容許使用業務，但皆未規定申請應檢附之申請書及附件，雖至省政府68.9.21訂頒「實施區域計畫地區申請同意使用及各種使用地申請變更編訂案件處理要點」後始有申請及審查之規範，但民國66年間之容許使用申請及審核作法應類似次「實施區域計畫地區申請同意使用及各種使用地申請變更編訂案件處理要點」之規定。四、依經濟部65.4.19「牧場登記規」第8條規定牧場登記申請應檢附文件中包括：平面圖、土地登記總簿謄本、地籍圖謄（誤繕為騰）本、土地權利證明文件。又依內政部63.11.19台內營字第608527號函說明二：「．．．都市計畫外興建一般農舍時，為適應實際需要，有關豬舍牛舍雞舍等亦應准予包括在內，．．．應依照『實都市計畫以外地區建築物管理辦法』有關規定辦理。．．．」，而內政部62.12.24「實施都市計畫以外地區建築物管理辦法」第4條及內政部66.1.19「實施區域計畫地區建築管理辦法」第6條皆有規定申請興建自用農舍時應具有自耕農身分，並檢附土地權利證明文件、配置圖、建築平面圖、立面略圖等之條文。五、非土地所有人取得之土地使用同意書依民國66年時之牧場登記申請及自用農舍建築申請之規定，屬土地權利證明文件，應適用於容許使用申請。」所示，有關非土地所有人取得之土地使用同意書雖屬土地權利證明文件，於申請興建雞舍時，應檢附該項文件，惟就其同意之內容為何，是否僅就系爭土地有使用、租佃等權利即可，抑或土地所有權人明確表示同意申請人興建雞舍，並未敘明，且就內政部66.1.19「實施區域計畫地區建築管理辦法」第6條皆有規定申請興建自用農舍時應具有自耕農身分，並檢附土地權利證明文件之文義，亦無從推之，該土地權利證明文件係指土地所有人同意申請人興建申請雞舍之證明文件。況當事人提出之私文書，必先證其真正，始有形式上之證據力，更須其內容與待證事實有關，且屬可信者，始有實質上之證據力（最高法院22年上字第2536號判例參照）。本件原告否認曾出具該同意書，而被告亦未能提出前開同意書，並證明其為真正，則被告既不能就該事實舉證加以證明，則其抗辯即難認為真實。
㈣又耕地租賃，承租人應以耕地供耕作之用，如承租人變更耕
作之使用目的，改充耕作以外之使用，即屬不自任耕作。原為栽培農作物之耕地租佃契約，承租人未經出租人同意，逕將農地變更為漁牧之用，並興建設施，致變更農地原有性質，即屬違反耕地租佃契約，不自任耕作。經查，本件被告既未能舉證證明系爭土地之耕地三七五租賃契約變更為漁牧之用業經原告同意，其變更租佃農地原有耕作性質，即屬違反耕地租佃契約，不自任耕作。則被告自民國68年間租佃系爭土地，確未自任耕作，依耕地三七五減租條例第16條第2項規定，原訂耕地三七五租賃契約應屬無效。又按耕地三七五減租條例第16條第2項所謂原訂租約無效，係指原訂租約無待終止，當然向後失其效力，租賃關係因而歸於消滅而言，故參被告於民國68年間建興雞舍，更異系爭土地北側農耕用途為漁牧，則此時系爭土地北側原訂耕地三七五租賃契約亦即失其效力，而不存在。
五、按承租人應自任耕作，並不得將耕地全部或一部轉租於他人。承租人違反前項規定時，原訂租約無效，得由出租人收回自行耕種或另行出租，耕地三七五減租條例第16條第1項、第2項定有明文。本件系爭土地南側，於民國60年間，因第三人建造墳墓致被告無法耕作使用，故兩造合意解除系爭土地南側之耕地三七五租賃契約。另系爭土地北側，因被告於民國68年間建興雞舍，從事養雞行為，變更租佃農地原有耕作性質，違反耕地租佃契約，自屬不自任耕作，亦使系爭土土地北側之耕地三七五租賃契約亦歸於無效，則原告據以請求確認系爭土地耕地三七五租約法律關係不存在，即有所據，應予准許。
六、本件待證事實已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，於判決結果無影響，毋庸一一論列，附此敘明。
貳、反訴部分
一、本件反訴原告於反訴時請求㈠反訴被告應就台南縣○○鄉○○段第293之2號土地如附圖（一）標示甲部分，面積約3879點5平方公尺與反訴原告續訂書面耕地三七五租賃契約。㈡反訴被告應給付反訴原告633,652元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，依利率百分之5計算之利息。嗣於本院勘驗現場，並囑託台南縣麻豆地政事務所測量繪製土地複丈成果圖後，乃更正其訴之聲明為㈠反訴被告應就台南縣○○鄉○○段第293之2號土地如麻豆地政事務所93年8月9日複丈成果圖（附圖二）標示B部分，面積4697平方公尺與反訴原告續訂書面耕地三七五租賃契約。㈡反訴被告應給付反訴原告500,127元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止依年利率百分之5計算之利息。核原告就前述聲明㈠所為變更，係就請求反訴被告就反訴原告現實使用系爭土地，續訂書面耕地三七五租賃契約而就標的範圍予以特定，因未經地政人員測量，未能確定反訴原告使用系爭土地面積，故於測量後始得確定標的面積，並加以補充，故其訴訟標並未變更，僅就請求讀訂耕地三七五租賃契約之標的範圍為事實上補充，核屬民事訴訟法第256條規定，非屬訴之變更或追加；至反訴原告就前述聲明㈡所為變更，乃係就其餘土地，因反訴被告變更為非耕地使用，而收回土地，反訴原告得求反訴被告之損害賠償之金額予以減縮，核屬減縮應受判決事項之聲明，核與民事訴訟法第255條第1項第3款規定相符，應予准許。
二、本件反訴原告起訴主張系爭土地自民國38年即由反訴原告之父王漏見與反訴被告簽訂有宮民字第2538號耕地三七五租約，迄至反訴原告繼承王漏見之承租權。原本反訴原告在土地內種植鳳梨、樹薯等果樹，自任耕作從無間斷，民國60年間反訴被告擅自同意喪家在該土地上興建墳墓，經反訴原告抗議後，反訴被告同意將系爭土地約2分之1部分移轉予反訴原告，作為將土地收回對反訴原告之補償，因當時法令尚不允許農地為分割，反訴被告同意未分割前就反訴原告實際耕作部分不收取租金，同時就原耕地租約面積不作變動，惟反訴原告因實際耕作範圍縮小，種植果樹不敷成本，取得反訴被告同意，經台南縣政府民國66年准予搭建臨時性生產設施，從事系爭耕地租約目的許可之畜牧養雞。詎反訴被告又無收回耕地之合法理由，於反訴原告民國92年向宮田鄉公所申請續訂租約，竟遭反訴被告拒絕履行。另系爭土地南側，因，反訴被告同意讓喪家興建墳墓，以致變更為非耕地使用，兩造就該部分土地之耕地租賃契約已因可歸責於反訴被告而陷於給付不能，反訴原告自得依債務不履行之規定（民法第226條、260條）解除系爭土地南側之租賃契約並請求反訴被告賠償損害，因是反訴被告變更為非耕地使用收回土地，損害額應得比照耕地三七五減租條例第17條第2項之數額等語，爰依耕地三七五減租條例第20條，及民法第226、260條之規定，求命為㈠反訴被告應就台南縣○○鄉○○段第293之2號土地如麻豆地政事務所93年8月9日複丈成果圖（附圖二）標示B部分，面積4697平方公尺與反訴原告續訂書面耕地三七五租賃契約。㈡反訴被告應給付反訴原告500,127元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止依年利率百分之5計算之利息。反訴被告則以：查系爭土地自民國38年出租給反訴原告之父親，之後即脫離反訴被告管領，民國60年間，反訴原告之父親表示土地遭到喪家造墓，反訴被告不堪其擾，雖系爭土地由反訴原告管領，有關土地之使用收益處分應由反訴原告自行注意，豈有要求反訴被告注意之理，反訴被告仍出面協調，同意變更租約，其約定為系爭土地南側，雙方不再續租，系爭土地北側不收租金，是民國60年間就契約之南部部分雙方已協議終止，系爭土地北部三七五租約契約性質則變更為使用借貸。縱退萬步言，苟認系爭土地三七五租約尚存在，反訴原告並無耕地三七五減租條例第17條第1項第5款之終止權；且若反訴原告若有損害事實發生，也於民國60幾年確定，反訴原告罹於時效未請求，消滅效已經完成等語，資為抗辯。
三、按承租人應自任耕作，並不得將耕地全部或一部轉租於他人。承租人違反前項規定時，原訂租約無效，得由出租人收回自行耕種或另行出租。又耕地租約於租期屆滿時，除出租人依本條例收回自耕外，如承租人願繼續承租者，應續訂租約，耕地三七五減租條例第16條第1項、第2項、第20條定有明文。經查，本件系爭土地北側，因被告於民國68年間建興雞舍，從事養雞行為，變更租佃農地原有耕作性質，違反耕地租佃契約，自屬不自任耕作，使系爭土土地北側之耕地三七五租賃契約亦歸於無效乙節，前已認定，準此，原訂租約既已屬無效，反訴被告自得無條收回系爭土地北側，則反訴原告仍遽而請求反訴被告應續訂租約，即無所據。
四、又反訴原告主張因反訴被告同意提供系爭土地南側予喪家作為興建墳墓之用，故民國92年經官田鄉鄉公所會勘後，不准該部分土地繼續為三七五耕地租約之登記，已無法再作為耕地使用，是以兩造就該部分土地之耕地租賃契約已因可歸責於反訴被告而陷於給付不能，反訴原告自得依民法第226、260條之債務不履行之規定解除就該部分之租賃契約，並請求反訴被告比照耕地三七五減租條例第17條第2項計算數額即500,127元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止依年利率百分之5計算利息之損害賠償云云，惟為反訴被告所否認，並以前詞置辯，且抗辯稱反訴原告若有損害事實發生，也於民國60幾年確定，反訴原告罹於時未請求，消滅效已經完成等語。
㈠按租賃物交付後，出租人於租賃關係存續中，應保持其合於
約定使用、收益之狀態，此觀民法第423條規定自明。故出租人以合於所約定使用收益之租賃物交付承租人後，不僅須消極的不妨礙承租人使用收益，且須積極的在租賃關係存續中，保持其合於約定使用收益之狀態，是以租賃物於交付後遭第三人不法占有，致承租人之使用、收益租賃物受有妨害，出租人即負有除去妨害之義務，應向第三人行使其返還請求權，以交付承租人。準此，租賃物在租賃關係存續中，受有妨害，致無法為圓滿之使用收益者，不問其妨害係因可歸責於出租人之事由或由於第三人之行為而生，出租人均負有除去之義務，以保持租賃物合於約定使用收益之狀態。倘出租人怠於履行此項義務，致承租人受有損害，自應負債務不履行之損害賠償責任。經查，本件反訴原告對於系爭土地南側，遭其他第三人侵奪建造墳墓，自得請求出租人即反訴被告排除其侵害，再度交付系爭土地南側土地，惟反訴被告經反訴原告屢次抗議後，仍怠於履行排除第三人造墓，致反訴原告受有損害，是兩造於民國60年間合意解除系爭土地南側之耕地三七五租賃契約後，反訴原告依債務不履行之請求反訴被告賠償損害，自屬有據，反訴被告前開抗辯，自不足採。
㈡次按按請求權，因十五年間不行使而消滅。但法律所定期間
較短者，依其規定，此民法第125條定有明文。再按民法第260條規定解除權之行使，不妨礙損害賠償之請求，據此規定，債權人解除契約時，得併行請求損害賠償，惟其請求損害賠償，並非另因契約解除所生之新賠償請求權，乃使因債務不履行(給付不能或給付遲延)所生之舊賠償請求權，不因解除失其存在，仍得請求而已，故其賠償範圍，應依一般損害賠償之法則，即民法第260條定之。其損害賠償請求權，自債務不履行時起即可行使，其消滅時效，亦自該請求權可行使時起算（最高法院第55年台上字第1188號判例要旨參照）。末查，本件系爭土地南側於民國60年間，即因第三人建造墳墓而無法耕作之事實，為兩造所不爭執，是以系爭土地南側於民國60年間業已陷於事實上給付不能之狀態，揆諸前開說明，反訴原告於斯時（即民國60年間）即可行債務不履行之損害賠償請求權，無待民國92年經官田鄉鄉公所會勘後，不准該部分土地繼續為三七五耕地租約之登記後，始得請求。準此，反訴原告得基於債務不履行請求反訴被告損害賠償之請求權，係從民國60年間起算，經十五年不行使，而於民國75年止，而罹於時效消滅。故反訴被告抗辯反訴原告之請求權時效已經消滅，拒絕給付，自屬於法有據，應屬可採。
五、綜上所述，本件系爭土地北側，因被告於民國68年間建興雞舍，從事養雞行為，變更租佃農地原有耕作性質，違反耕地租佃契約，屬不自任耕作，而使系爭土土地北側之耕地三七五租賃契約亦歸於無效，則反訴原告仍遽而請求反訴被告應續訂租約，要非有據。此外，反訴原告固得基於債務不履行請求反訴被告損害賠償，惟該請求係從民國60年間起算，迄今顯逾十五年，而罹於時效消滅，反訴原告請求被告續訂書面耕地三七五租賃契約；及給付633,652元及利息之損害賠償，即為無理由，應予駁回。
六、本件待證事實已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，於判決結果無影響，毋庸一一論列，附此敘明。
七、反訴原告之訴既經駁回，其假執行之聲請自失所附麗，應併予駁回。
參、據上論結：本件原告之訴為有理由，被告反訴為無理由，依民事訴訟法第78條、判決如主文。
中華民國94年8月24日
臺灣臺南地方法院民事第三庭
法官田幸艷以上為正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決正本送達後20日內向本院提出上訴狀。（須附繕本）中華民國94年8月24日
法院書記官李培聞