裁判字號：臺灣桃園地方法院105年重訴字第391號民事判決
裁判日期：民國106年05月05日
裁判案由：拆屋還地等
臺灣桃園地方法院民事判決105年度重訴字第391號原告 劉永濟 訴訟代理人 胡倉豪 律師被告 徐阿國 訴訟代理人 郭啟榮 律師上列當事人間請求拆屋還地等事件，本院於民國106年4月20日辯論終結，本院判決如下：
主文被告應將坐落於桃園市○○區○○段○○○○○段○○○地號土地上，如附圖所示編號Ａ、第一層面積七十一平方公尺、第二層面積七○平方公尺之地上物拆除，並將該部分土地返還予原告。
被告應自民國一○六年四月二十一日起至返還第一項土地之日止，按月給付原告新臺幣伍仟參佰陸拾參元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔。
本判決第一項於原告以新臺幣壹佰玖拾陸萬元為被告供擔保後，得為假執行。但被告如以新臺幣伍佰捌拾陸萬壹仟柒佰陸拾元為原告預供擔保後，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序事項按不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加，民事訴訟法第256條定有明文。原告原起訴聲明「㈠被告應將其所有坐落桃園市○○區○○段○○○○○段000地號土地（下稱系爭土地）上之建物（門牌號碼：桃園市○○區○○路○○○號）拆除，並將前開占用土地騰空返還予原告」，嗣於民國106年3月20日具狀變更上揭聲明為「被告應將其所有坐落系爭土地上如附圖（即桃園市桃園地政事務所收件日期文號：105年11月24日桃測法字第047500號、複丈日期：106年1月16日之土地複丈成果圖）所示編號Ａ、第一層面積71平方公尺、第二層面積70平方公尺之地上物拆除，並將系爭土地騰空返還予原告。」（見本院卷第64頁），核前開聲明之變更僅係依桃園市桃園地政事務所測量結果所為補充，非屬訴之變更或追加，揆諸前揭規定，應予准許，先為敘明。
貳、實體事項
一、原告主張：原告為系爭土地所有權人，而被告所有門牌號碼桃園市○○區○○路○○○號房屋，無權占用系爭土地如附圖編號Ａ所示部分迄今，爰依民法第767條第1項前段、中段規定，請求被告拆除系爭土地上如附圖編號Ａ所示地上物，並將該部分土地騰空返還原告；另被告無權占用系爭土地，致原告受有相當於租金不當得利之損害，是併依民法第179條規定，請求被告返還自起訴狀繕本送達翌日前五年，以每坪租金約新台幣（下同）1640元計算占用面積之不當得利，共312萬5460元，及自起訴狀繕本送達翌日起，按月給付原告相當於租金之不當得利5萬2091元等語。並聲明：㈠被告應將其所有坐落系爭土地上如附圖所示編號Ａ、第一層面積71平方公尺、第二層面積70平方公尺之地上物拆除，並將系爭土地騰空返還予原告。
㈡被告應給付原告312萬5460元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息，並應自起訴狀繕本送達翌日起至騰空返還系爭土地之日止，按月給付原告
5萬2091元。㈢原告願供擔保請准宣告假執行。
二、被告則以：㈠被告前於93年8月間因拍賣取得坐落桃園市○○區○○段○
○○○○段000000000000地號土地，暨坐落其上同段699號及同段2349號建號即門牌號碼桃園市○○區○○路○○○號建物（下稱和平路147號建物），附圖編號Ａ所示地上物係與和平路147號建物併同點交，原告提起本件訴訟前之長達12年期間，均無人主張權利，可證被告就附圖編號Ａ所示地上物占用系爭土地部分，已合法取得使用權。
㈡再者，原告前向被告承租和平路147號建物，附圖編號Ａ所
示地上物併同交予原告使用，於原告返還該和平路147號建物租賃標的物前，係屬直接占有人，並無權向間接占用人之被告請求拆除如附圖編號Ａ所示地上物，遑論原告於承租和平路147號建物時，已明知和平路147號建物有占用系爭土地之情，參以系爭土地為袋地，在無任何開發使用計畫下，原告仍買受系爭土地，復訴請被告拆屋還地，顯有權利濫用之情。
㈢又系爭土地係屬袋地，未臨建築線，除充當臨地建築之法定
空地外，並無任何經濟效益，原告逕以仲介租金建議資料，作為占用系爭土地不當得利請求之依據，請求數額，要嫌無據。甚且，原告係自105年1月30日起方登記取得系爭土地，逾上開期間之不當得利請求，亦無理由。
㈣又兩造前就和平路147號建物，曾有簽訂租賃契約，原告現
尚積欠被告105年4月至同年10月間、每月1萬4000元、共計9萬8000元之租金。又原告於105年11月3日租賃期間屆滿後，仍持續由占有使用該和平路147號建物，依雙方租賃契約約定，原告應併給付105年11月3日至106年3月4日間、每月2萬8000元，共計14萬元之違約金，果認原告不當得利之請求有理由，請逕予以抵銷，且以該9萬8000元之租金債權優先抵銷等語，資為抗辯。並聲明：⒈原告之訴及假執行之聲請均駁回。⒉如受不利之判決，請准供擔保宣告免為假執行。
三、系爭土地於105年1月30日以買賣為原因登記至原告名下，，而被告於93年間拍賣取得和平路147號建物時，該和平路
147號建物有占用系爭土地，占用範圍如附圖編號Ａ所示，被告另與原告於104年11月5日簽訂租賃契約，將和平路14
7號建物出租予原告，租賃期間自104年11月4日至105年11月3日，租金為每月1萬4000元，而原告迄未給付105年
4月4日至同年11月3日間之租金共9萬8000元之事實，為兩造不所不爭執，有系爭土地第一類登記謄本（見本院卷第
8頁）、本院93年4月1日桃院興執92年執宙字第31518號民事執行處通知（下稱民事執行處通知，見本院卷第25頁）、本院93年8月23日桃院興執92年執宙字第31518號不動產權利移轉證書（下稱不動產權利移轉證書，見本院卷第28頁至第29頁）、租賃契約（見本院卷第30頁至第34頁）、現場照片（見本院卷第47頁至第53頁）足按，且經本院會同桃園市桃園地政事務所人員至現場履勘測量，製有勘驗筆錄（見本院卷第43頁至第43頁背面）及土地複丈成果圖（即附圖）等在卷可憑，是此部分事實，堪予認定。
四、原告主張被告所有和平路147號建物，無權占用系爭土地如附圖編號Ａ所示部分，該附圖編號Ａ所示地上物依法應拆除，並將土地騰空返還原告等語，為被告所否認，並以前揭情詞置辯，是本件厥應審究者為被告所有附圖編號Ａ所示地上物，有無合法占用、使用系爭土地之正當權源？經查：
㈠按所有人對於無權占有其所有物者，得請求返還之，對於妨
害其所有權者，得請求除去之，民法第767條第1項前中段分別定有明文。按當事人主張有利於己之事實者，就其事實，有舉證之責任，民事訴訟法第277條定有明文。而以無權占有為原因，請求返還所有物之訴，被告對原告就其物有所有權存在之事實無爭執，而僅以非無權占有為抗辯者，原告於被告無權占有之事實，無舉證責任。被告應就其取得占有，係有正當權源之事實證明之。如不能證明，則應認原告之請求為有理由（最高法院72年度臺上字第1552號判決意旨參照）。又所謂正當權源，係指依法律規定或契約關係，物之所有權人有提供或容忍占有使用之義務而言。本件附圖編號Ａ所示地上物坐落之系爭土地，為原告所有乙節，為兩造所不爭執，揆諸前揭說明，被告自應就其所辯有合法占有權源之利己事實負舉證之責。
㈡被告雖提出民事執行處通知（見本院卷第25頁）、不動產權
利移轉證書（見本院卷第28頁至第29頁），藉以證明附圖編號Ａ所示地上物係併同和平路147號建物一併點交云云。然查，該民事執行處通知、不動產權利移轉證書所載拍賣、移轉所有權之不動產標的，為桃園市○○區○○段○○○○○段0000000000000號土地，以及坐落其上之和平路147號建物，自始即與系爭土地無涉，遑論該民事執行處通知備註欄已明確記載「五、第2349建號建物之基地，有部份占用鄰地即同段第118地號土地，佔用面積共61.68平方公尺，使用土地權源不明，請應買人自行注意」，已說明此次拍賣與附圖編號Ａ所示地上物是否取得占有系爭土地之正當權源無涉，被告逕以和平路147號建物併同附圖編號Ａ所示地上物點交一節，遽認附圖編號Ａ所示地上物當然取得合法占用、使用系爭土地之正當權源，要屬無稽。被告既不能證明附圖編號Ａ所示地上物有合法占用系爭土地之權源，原告主張被告所有如附圖編號Ａ所示地上物，係無權占用系爭土地一情，要堪認定。
㈢被告雖另辯稱原告買受系爭土地前，曾向被告承租和平路14
7號建物，明知和平路147號建物中附圖編號Ａ所示部分，有占用系爭土地情形仍予買受，佐以系爭土地係屬袋地，在無任何開發使用計畫下，原告拆除附圖編號Ａ所示地上物並無實益，而認原告提起本件訴訟，有權利濫用之情云云，然被告上開所辯情節，均無礙原告取得系爭土地之所有權能，原告本於買賣之法律關係，取得系爭土地所有權，自非不得本於所有權人地位行使上開規定之物上請求權，況系爭土地上如附圖編號Ａ所示地上物部分，本不在原有合法建物範圍，係屬擴建、搭蓋之違章建築，將之拆除並無悖於公共利益，衡以被告於拍定取得桃園市○○區○○段○○○○○段0000000000000號土地，以及和平路147號建物前，已可由民事執行處通知上揭備註欄所載內容，預見附圖編號Ａ所示地上物恐未存在占有系爭土地之正當權源等節，自難謂被告因原告正當行使權利而受損害重大，被告辯稱原告行使系爭土地之物上請求權乃權利濫用，自不可採。至被告將和平路
147號建物出租予原告，與和平路147號建物中如附圖編號Ａ所示部分有無權占用原告所有系爭土地之情，要屬二事，被告執此辯稱原告不得拆除系爭土地上附圖編號Ａ所示地上物，顯有誤會。
五、原告另依民法第179條之規定，請求被告給付相當於租金之不當得利損害，為被告以前揭情詞置辯。經查：
㈠按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利
益；依其利益之性質不能返還者，應償還其價額，民法第
179條、第181條但書分別定有明文。又依不當得利之法則請求返還不當得利，以無法律上之原因而受利益，致他人受有損害為其要件，故其得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為度，非以請求人所受損害若干為準，無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念（最高法院61年台上字第1695號判例意旨參照）。被告所有如附圖編號Ａ所示地上物，無權占用原告所有系爭土地，受有相當於租金之不當得利，致原告受有損害，揆諸前揭說明，自得依法請求相當於租金之不當得利，惟本件原告係於105年1月30日方因買賣取得系爭土地之所有權，於105年1月30日前，對系爭土地並無使用、支配之相關權能，難謂有何因附圖編號Ａ所示地上物占用系爭土地而受損害之情，是原告所得請求不當得利期間，應自105年1月30日起算，原告請求10
5年1月30日前相當於租金不當得利部分，要無憑據。㈡按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價
年息百分之十為限，土地法第97條定有明文。而依土地法施行法第25條規定，土地法第97條規定之土地價額係指法定地價而言。再依土地法第148條規定，土地所有權人依土地法所定申報之地價為法定地價。另依土地法第105條規定，同法第97條、第99條及第101條之規定，於租用基地建築房屋均準用之。基此，城市地方建築基地之租金，應以土地申報地價年息百分之十為限。至於，相當於租金不當得利之酌定，除以租約約定之租金數額為審酌標準外，並應斟酌該土地之位置，工商業繁榮之程度，承租人利用該土地之經濟價值及所受利益等項，並與鄰地租金相比較，以為決定。
㈢系爭土地105年之申報地價為每平方公尺1萬8128元，有地
價第一類謄本在卷可稽（見本院卷第17頁），審酌系爭土地多為住家，與桃園市○○區○○路、永安路與民族路等路段，尚屬鄰近，有現場照片數張、網路地圖在卷足憑（見本院卷第47頁至第53頁、第66-1頁），以系爭土地之經濟利用價值、工商業繁榮之程度、經濟價值及被告所受利益，及現今社會經濟發展狀況等情狀，認系爭土地應按申報地價年息5％計算相當於租金之不當得利為適當，逾此部分，不應准許。原告所提出桃園有巢氏不動產仲介公司之租金估價，係以公告現值作為租金估算之依據，自無可採。
㈣查被告無權占用系爭土地之面積為71平方公尺【以附圖編號
Ａ所示地上物第一層面積計算】，以原告取得系爭土地後之
105年申報地價按年息5％計算，原告所得請求每月相當租金之不當得利數額為5363元【計算式：18,128715％12＝5,363，元以下四捨五入】，本件原告訴請被告給付自
105年1月30日起，至騰空返還系爭土地止，按月以5363元計算相當於租金之不當得利為有理由，應予准許。
㈤末按二人互負債務，而其給付種類相同，並均屆清償期者，
即各得以其債務，與他方之債務，主張互相抵銷。本件原告得訴請被告給付自105年1月30日起，按月以5363元計算相當於租金之不當得利，業如前述，而原告對被告負有種類相同、清償期業已屆至之債務即租賃契約之租金債權共9萬8000元一情，為原告所不否認，揆諸前揭說明，被告主張以該租金債權抵銷，應屬有據。查原告所得請求相當於租金之不當得利，自105年1月30日起迄本院106年4月20日言詞辯論終結日止，核均屬業已發生之確定債權，此期間原告所得請求被告返還之不當得利數額，共計為7萬9015元【計算式：5363（14＋22／30）＝79,015，元以下四捨五入】，是原告請求7萬9015元不當得利損害部分，為9萬8000元之租金債務所抵銷，是此部分請求，要屬無據。
㈥從而，原告依據不當得利之法律關係，請求被告就其所有附
圖編號Ａ所示地上物占用系爭土地部分，自言詞辯論終結翌日起即106年4月21日起至騰空返還系爭土地之日止，按月給付相當於租金之不當得利5363元部分，為有理由，應予准許；逾此範圍之請求，則屬無據，應予駁回。
六、綜上所述，原告依民法第767條第1項前段、中段規定，請求被告將系爭土地上如附圖編號Ａ所示地上物拆除，將該部分土地返還原告，復依不當得利之規定，請求自言詞辯論終結之日即106年4月21日起至騰空返還附圖編號Ａ所示土地之日止，按月給付原告5363元為有理由，應予准許，逾此部分，則無理由，不應准許。又兩造陳明願供擔保為假執行及免於假執行，核無不合，爰各酌定相當之擔保金額宣告之。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所舉證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中華民國106年5月5日
民事第一庭法官廖珮伶正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後二十日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國106年5月12日
書記官黃敏維