裁判字號：臺灣臺中地方法院107年訴字第1269號民事判決
裁判日期：民國108年08月28日
裁判案由：損害賠償
臺灣臺中地方法院民事判決107年度訴字第1269號原告 林靖晏 訴訟代理人 李昶欣 律師複代理人 林芷瑄 訴訟代理人 楊惠雯 律師被告 謝博豪 （原名 邱志豪 ）訴訟代理人 王有民 律師複代理人 陳瑾瑜 律師上列當事人間請求損害賠償事件，本院於民國108年8月12日言詞辯論終結，判決如下：
主文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、原告起訴主張：原告於民國101年8月間，向被告購買坐落臺中市○○區○
○段○○○○○○○○○○○○○○○○號土地（下稱系爭土地）及其上同段173建號即門牌號碼臺中市○○區○○路○段000號之房屋（下稱系爭房屋，並與系爭土地合稱系爭房地）。惟兩造成立系爭買賣契約時，被告因故意或過失未告知系爭房屋前段即北側（約占系爭房屋總面積三分之一）屬違法增建且占用他人土地；另系爭房屋東南側亦有部分面積占用他人土地等重大瑕疵，致原告不知情而為購買。嗣原告於105年3月間，將系爭房地轉賣訴外人 潘秋源 （指定登記名義人為 林秀麗 ），然潘秋源於105年8月18日，竟以系爭房屋存在上開重大瑕疵，對原告提起返還不當得利之民事訴訟（本院10
5年度訴字第2398號事件），原告始知上情。依兩造簽訂之系爭不動產買賣契約書第7條第1款約定，被
告保證產權清楚，無他人主張所有權，即應負民法第349條規定之權利瑕疵擔保責任。而系爭房屋無權占用他人土地，係併存權利瑕疵及物之瑕疵，蓋其物之瑕疵原因，即係因建物之權利瑕疵所導致，請求擇ㄧ判決。又被告以「未占有他人土地」之買賣條件及1,150萬元價金與原告成立買賣契約，原告本亦可將系爭房屋以「未占有他人土地」之買賣條件及價金1,850萬元轉售他人，可得預期之利益為700萬元（1,850萬元－1,150萬元＝700萬元），而該價金（1,850萬元）既未高於市場行情，應屬依通常情形，或依已定之計畫、設備或其他特別情事，可得預期之利益。然而，卻遭潘秋源以「有占有他人土地」之買賣條件及價金請求原告減少價金，並經前開判決認定占有他人土地之部分無價值而須返還356萬餘元，是原告原可得預期之轉售利益為700萬元，因被告之瑕疵給付轉售利益僅剩344萬元（700萬元－356萬元＝344萬元），此356萬元差額即為原告預期轉售利益之差額損害，原告自得依民法第353條、第216條規定，向被告請求賠償。
並聲明：㈠被告應給付原告350萬元，及自起訴狀繕本送達
翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。㈡原告願供擔保，請准宣告假執行。
貳、被告則答辯以：依兩造簽訂之系爭不動產買賣契約書第1條可知，原告向被
告購入之系爭房地面積範圍，係依照土地及建物登記謄本上所載之坪數計算買賣價金，至於系爭房地增建部分本非買賣標的範圍，被告亦未就此部分向原告收取任何價金，自不負擔保責任。而原告向被告購入之買賣標的，業經辦妥所有權移轉登記並點交原告完畢，並無任何權利缺陷或瑕疵，亦無債務不履行之情形，無適用民法第349條、第353條規定之餘地。至原告所主張之「增建部分」占用他人土地部分，則應屬物之瑕疵問題，應適用民法第365條關於物之瑕疵擔保請求權之5年消滅時效規定限制。以系爭房地係於101年8月前由被告交付原告並點交完畢，原告遲至107年3月19日起訴，已逾消滅時效而不得請求。
再者，原告遭潘秋源於另案判決命返還不當得利部分之範圍
，乃如臺中市中正地政事務所土地測量成果圖上所示之東北方前半部房屋部分，故原告在本事件中所欲對被告主張之瑕疵範圍，理應亦同為此部分之範圍。而觀系爭不動產買賣契約書第2條約定：「增建或占用範圍：三樓及『臨路與合法房屋間』」等語，其上所載之增建範圍，即為前開測量成果圖上之東北方前半部房屋之位置。據此，被告確實早在兩造進行買賣之際，即已詳實將全部增建及占用情形明確告知原告，雙方均明確認知超出保存登記範圍即屬增建，依民法第
351條、355條規定，已足免除被告關於此部分之擔保責任。
又被告在101年間交付原告系爭房地時（含增建範圍），其
總價值至少為1,618,400元，原告僅以1,098萬元即購得，再以1,850萬元轉賣潘秋源，自未受有任何損害。而原告購買系爭房地後，使用達4年始為出售，可證原告在當初買受系爭房地時，並無任何已定之投資計畫，是原告在事隔4年之久後將系爭房地出售，與其向被告購入系爭房地間，無論時空環境、背景抑或係賣價，均毫無干係，亦無任何計劃上之牽連性，更與被告當初出售系爭房地之買賣行為間欠缺因果關係，原告自不得以其後出售潘秋源部分，逕充為原告向被告買賣系爭房地所得期待之利益，原告此部分主張，亦無理由。
末以原告在簽約後、繳交尾款前，又提出要求被告減價52萬
元，並承諾若被告同意減價，即拋棄所有關於系爭房地之其餘請求權，此觀本院核定之101年度民調字第120號調解書即明，原告依法亦不得再向被告就系爭房地再為任何之請求。
並聲明：㈠原告之訴駁回。㈡如受不利判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。
叁、本件兩造經法官試行整理並簡化爭點，結果如下（見本院卷
第117頁反面至第118頁，本院依判決格式修正或刪減文句）：
兩造不爭執之事項：
㈠兩造於101年5月22日簽訂系爭不動產買賣契約書，原告
向被告購買系爭房地，並於同年8月15日登記為所有權人。
㈡依系爭不動產買賣契約書第1條不動產標示及買賣權利範
圍所載，原告向被告購入之系爭房屋主建物面積為215.40平方公尺、附屬建物（即陽台）面積37.32平方公尺。
㈢依系爭不動產買賣契約書第2條記載：「增建或占用部分
（：）買賣標的現狀另有增建或占用部分，依現行法令無法登記，其權利義務雙方約定如下：ㄧ、增建或占用範圍：……其他：三樓及臨路與合法房屋間。」㈣依系爭不動產買賣契約書第5條約定，買賣價金為1,150萬元，尾款850萬元。
㈤ 兩造嗣 於101年6月19日經台中市北屯區調解委員會調解
成立（本院民事庭法官於101年7月19日核定），約定尾款為798萬元，即系爭房地尾款減價52萬元，總價款減為1,098萬元。
㈥原告於105年3月間，將系爭房地轉賣潘秋源，並於105年5月17日登記於林秀麗名下。
㈦潘秋源於105年8月18日，以系爭房屋部分占用他人土地
等為由，對原告提起返還部分買賣價金之不當得利民事訴訟，經本院以105年度訴字第2398號事件判決原告應給付潘秋源3,563,436元暨法定遲延利息，原告提起上訴後，經臺灣高等法院台中高分院以107年度上字第398號判決駁回上訴（現上訴最高法院）。
㈧系爭房屋（含排水溝等設施）有部分占用他人土地，占用
情形如中正地政事務所複丈日期105年12月12日土地測量成果圖（下稱系爭土地測量成果圖）所示編號B、B1、B2、B3、B6、C、D、D1、D4、D7、D8、D9、A1部分，面積合計為84.95平方公尺。
兩造爭執之事項：
㈠兩造簽訂系爭不動產買賣契約書時，被告有無告知原告系
爭房屋存在占用他人土地之瑕疵？㈡原告是否已因系爭調解書而拋棄對被告就系爭房屋所生占
用他人土地瑕疵之民事請求權？㈢原告依照物之瑕疵擔保、權利瑕疵擔保請求被告賠償轉售
利益之差額損害350萬元，有無理由？
肆、本院得心證之理由：系爭不動產買賣契約書買賣標的範圍：查系爭不動產買賣契
約書第1條不動產標示及買賣權利範圍（見不爭執事項㈡），確與系爭房屋辦理保存登記之面積一致（見本院卷第66頁建物登記公物用謄本1紙）。惟系爭房屋既係一併點交原告所有，衡諸常情，系爭房屋之現狀（包含占用他人土地部分）自即為兩造間買賣標的範圍。且觀系爭不動產買賣契約書之價金約定，亦未記載係僅按不動產標示坪數計算而得。則被告抗辯系爭房地買賣價金不包含系爭房屋未辦理保存登記部分，其出賣之標的僅限於建物登記範圍等語，尚非可採。
兩造簽訂系爭不動產買賣契約書時，被告有無告知原告系爭
房屋存在占用他人土地之瑕疵？㈠依系爭土地測量成果圖所示（見本院卷第64頁），系爭房
屋占用他人土地部分為臨臺中市○○區○○路增建第一、
二、三層面積及排水溝部分，對照被告於系爭不動產買賣契約書第2條勾選「增建或占用範圍」為「三樓及鄰路與合法房屋間」（見不爭執事項㈢），大略位置應屬相符。惟觀前開條文文義為增建「或」占用，則被告勾選該條之用意究係表明系爭房屋增建、占用或二者均有，尚非明確。
㈡而參酌被告於本院105年度訴字第2398號事件中，以證人
身分到庭結證稱：房子是我賣給原告的。我出售系爭房地時，沒有告知建物有占用他人土地情形，因為我自己也不知道等語（見本院卷第45頁正反面），而自述未告知原告系爭房屋有占用他人土地之情。至被告固辯稱兩造買賣均係由地政士出面處理，地政士確有告知原告增建部分係占用他人土地等語（見本院卷第116頁反面），惟就此部分未提出任何其他證據佐證，復為原告所否認，自難認可採。
㈢據此，被告辯稱兩造締約當時，確有告知原告系爭房屋存在占用他人土地之瑕疵乙節，尚非可採。
原告是否已因系爭調解書而拋棄對被告就系爭房屋所生占用
他人土地瑕疵之民事請求權？㈠按和解之範圍，應以當事人相互間欲求解決之爭點為限，
至於其他爭點，或尚未發生爭執之法律關係，雖與和解事件有關，如當事人並無欲求一併解決之意思，要不能因其權利人未表示保留其權利，而認該權利已因和解讓步，視為拋棄而消滅（最高法院57年台上字第2180號判例意旨參照）。
㈡查被告未能舉證證明原告於兩造締約當時，已知悉系爭房
屋存在占用他人土地之瑕疵，業經本院認定如前。而觀兩造於101年6月19日簽訂之系爭調解書記載：「……聲請人（即原告）主張……，雙方因買賣標的物價款給付金額有爭議，雙方致生糾紛，……。經調解，雙方同意下列條件：ㄧ、聲請人願於101年7月20日前給付對造人邱志豪總價款尾款……。二、對造人邱志豪願於上述價金中提撥……給付對造人振棠營造有限公司。三、雙方同意上述買賣標的物（含增建部分）自買賣契約簽訂後，對造人邱志豪已將上述不動產房屋鑰匙交付聲請人，權利義務由聲請人全權負責。四、雙方願拋棄本案其餘有關民事請求。」等語（見本院卷第34頁），其內僅載明兩造係因「價款給付金額」產生爭議，並約定原告應給付之尾款金額及被告應將系爭房屋交付原告之意旨，此外並無隻字片語提及系爭房屋存在占用他人土地之爭議。而被告就此部分，亦未提出任何證據，佐證原告於簽立系爭調解書時，業已知悉系爭房屋有占用他人土地之瑕疵存在，此情復為原告所否認，尚難認被告抗辯為真。
㈢據上所述，被告既無法證明原告於簽立系爭調解書時，即
知悉系爭房屋存在占用他人土地之瑕疵，自難認兩造就此部分有於調解時一併解決之意思，揆諸前開判例意旨，應認原告就此部分未因和解而拋棄請求權。
原告依照物之瑕疵擔保、權利瑕疵擔保請求被告賠償轉售利
益之差額損害350萬元，有無理由？㈠按出賣人應擔保第三人就買賣之標的物，對於買受人不得
主張任何權利，民法第349條定有明文，此為權利瑕疵擔保規定。再按物之出賣人，對於買受人，應擔保其物依第
373條之規定危險移轉於買受人時，無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用，或契約預定效用之瑕疵。出賣人並應擔保其物於危險移轉時，具有其所保證之品質。民法第354條第1項、第2項亦有明文。此為物之瑕疵擔保規定。而按所謂權利瑕疵擔保，依民法第349條、第350條規定，出賣人僅擔保第三人就買賣之標的物對買受人不得主張任何權利及擔保其權利確係存在，亦即出賣人應擔保買賣標的之權利完整無缺或權利存在之謂（最高法院96年台上字第2617號判決意旨參照）。至物之瑕疵係指存在於物之缺點而言。凡依通常交易觀念，或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵。是按買賣不動產之面積短少，與權利瑕疵無涉，應屬民法第354條所定物之瑕疵之範圍（最高法院72年度台上字第4265號判決意旨參照）。
㈡查系爭房屋有部分占用他人土地，為兩造所不爭執（見不
爭執事項㈧），足見系爭房屋確因違法增建占用他人土地情事，致使合法使用面積減少而具有減少價值之瑕疵。惟此價值減少之瑕疵，核非屬第三人否認原告為系爭房屋之所有權人或就系爭房屋主張有任何用益、擔保權利或法律關係存在。揆諸前開法條及判決意旨，應屬民法第354條所定物之瑕疵之範圍，而與權利瑕疵無涉。是原告主張被告依系爭不動產買賣契約書第7條第1款應負權利瑕疵擔保責任，而系爭房屋占用他人土地部分，未來有遭占用土地所有權人請求拆屋還地或主管機關依建築法令強制拆除之風險，即構成民法第349條權利瑕疵，原告得依系爭不動產買賣契約書第7條約定及民法第353條規定，依債務不履行之規定請求被告負損害賠償責任等語，即屬無據。㈢按買受人因物有瑕疵，而得解除契約或請求減少給付價金
者，解除權或請求權，於買受人依第356條規定為通知後
6個月間不行使，或自物之交付起經過5年而消滅。民法第365條第1項定有明文。查系爭房屋因占用他人土地，而存在物之瑕疵，詳如前述。惟被告於101年8月15日即將系爭房地登記與原告（見不爭執事項㈠），原告遲至10
7年3月21日始具狀提起本件訴訟（見本院卷第1頁起訴狀上方所蓋收文戳章），足見其物之瑕疵擔保請求權，業因罹於5年除斥期間而消滅，此亦為原告所不爭執（見本院卷第117頁），原告自不得再依物之瑕疵擔保規定向被告為請求。
㈣綜上所述，系爭房屋占用他人土地，應屬物之瑕疵，原告
依權利瑕疵擔保規定，向被告主張債務不履行之損害賠償，自無理由。而原告對被告之物之瑕疵擔保請求權，業因罹於時效而消滅，亦不得再向被告為請求，是原告此部分請求權基礎，亦無理由。又原告起訴狀雖曾引用民法第22
7條之條文，惟書狀內容未就此部分陳述，經本院當庭闡明確認後，原告業已表明本件請求權基礎僅有權利瑕疵擔保及物之瑕疵擔保，未另依不完全給付之規定為請求（見本院卷第116頁反面至第117頁），此部分即無庸另予交代，附此敘明。
伍、綜上所述，原告主張依權利瑕疵或物之瑕疵擔保之法律關係，向被告請求給付350萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，為無理由，應予駁回。又原告之訴既經駁回，其假執行之聲請即失所附麗，一併駁回之。
陸、本件判決之事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，經審酌後，認均與判決結果無影響，爰不一一論述。
柒、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中華民國108年8月28日
民事第一庭法官段奇琬上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國108年8月28日
書記官劉燕媚