裁判字號：臺灣基隆地方法院94年基小字第743號民事判決
裁判日期：民國94年11月23日
裁判案由：給付土地租金
臺灣基隆地方法院基隆簡易庭小額民事判決原告乙○○訴訟代理人甲○○被告丙○○
樓戊○○上二被告訴訟代理人己○○被告丁○○訴訟代理人 林達傑 律師當事人間請求給付土地租金事件，本院於民國94年11月16日言詞辯論終結，判決如下：
主文被告丙○○、戊○○應自民國九十四年一月二十八日起至返還坐落台北縣○○鄉○○段八四、八五、八六、八七地號土地之日止，分別按年給付原告新臺幣陸仟貳佰柒拾參元、參仟肆佰伍拾柒元。被告丁○○應自民國九十四年一月二十八日起至返還坐落台北縣○○鄉○○段八八、八九、八九之一地號土地之日止，按年給付原告新臺幣貳仟玖佰捌拾捌元。
原告其餘之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用十分之三即新臺幣肆仟貳佰參拾元由被告丙○○、戊○○、丁○○各自負擔壹仟肆佰壹拾元，十分之七即新臺幣玖仟捌佰柒拾元由原告負擔。
本判決原告勝訴部分得假執行。
理由要領
甲、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第二百五十五條第一項第三款定有明文。本件原告原起訴主張被告丙○○應給付原告每年新臺幣（下同）三萬三千四百八十元、被告戊○○應給付原告每年二萬九千六百五十元、被告丁○○應給付原告每年二萬二千九百四十元，嗣於本院審理時變更聲明為被告丙○○、戊○○、丁○○應均自九十四年一月二十八日起至分別返還坐落台北縣○○鄉○○段八四、八
五、八六、八七及同右段八八、八九、八九之一地號土地止，分別按年給付原告三萬三千四百八十元、二萬九千六百五十元、二萬二千九百四十元，核屬應受判決事項聲明之減縮，於法並無不合，應予准許，合先敘明。
乙、被告丙○○、戊○○部分：
一、原告起訴主張：坐落台北縣○○鄉○○段八四、八五、八六、八七地號土地為原告、被告戊○○、丁○○及訴外人 許文 芳等人共有，原告就系爭八四、八五、八六、八七地號土地應有部分均為八分之一，被告戊○○應有部分均為四分之一，被告丙○○則無任何應有部分；被告丙○○、戊○○分別共有之門牌號碼台北縣○○鄉○○路○○○號建物(被告丙○○、戊○○應有部分各二分之一)，占用系爭八四、八五、八六、八七地號土地，占用面積為一九七．三五平方公尺，被告丙○○並非系爭八四、八五、八六、八七地號土地共有人，為無權占有，依其房屋應有部分二分之一及原告就系爭八四、八五、八六、八七地號土地應有部分八分之一折算，計無權占用一二．三三平方公尺，自屬侵害所有人之權利而獲有不當得利，被告戊○○雖為共有人，然依其房屋應有部分二分之一及原告、被告戊○○就系爭八四、八五、八六、八七地號土地應有部分分別為八分之一、四分之一折算，其超過應有部分使用系爭八四、八五、八六、八七地號土地之面積為一０．九四平方公尺．因共有人間未有分管之協議，被告戊○○未徵得全體共有人之同意，自屬侵害他共有人之權利而獲有不當得利，其相當於租金之不當得利計算方式為：土地租金＝占用面積×平均土地公告地價×土地市價對公告現值補貼率×法定土地租金率，即被告 張挺源 部分：
12.33㎡×18,100元×150%×10%＝33,480元；被告戊○○部分：【(12.33㎡×18,100)－(1.39㎡×18,360)】×150%×10%＝29,650元。
二、被告丙○○除對於原告所請求之租金金額與土地法之規定有違，認為顯然過高外，對原告所主張之無權占用事實並不爭執，復有被告張挺源所提出本院就系爭一○一號之房屋；之不動產權利移轉證書足參；被告戊○○對於其為系爭八四、
八五、八六、八七地號土地共有人(應有部分為四分之一)，且其分別共有之系爭一０一號房屋(應有部分為二分之一)占用系爭八四、八五、八六、八七地號土地之情並不爭執，惟辯稱其為系爭八四、八五、八六、八七地號土地共有人，應有部分均為四分之一，且其就系爭一０一號房屋應有部分為二分之一，彼此予以換算，其應未超過應有部分使用系爭八四、八五、八六、八七地號土地；且系爭八四、八五、
八六、八七地號土地並未訂有分管協議，如何具體認定占用之範圍及面積；再者，原告關於土地租金之計算方式違反土地法的規定，顯然過高等語。
三、系爭八四、八五、八六、八七地號土地為為原告、被告戊○○、丁○○及訴外人 許文芳 等人共有，原告就系爭八四、八
五、八六、八七地號土地應有部分均為八分之一，被告戊○○應有部分均為四分之一，系爭一０一號房屋(被告丙○○、戊○○應有部分各二分之一)，占用系爭八四、八五、
八六、八七地號土地等情，且兩造間就系爭八四、八五、八
六、八七地號土地並無租賃關係存在等事實，此為原告、被告丙○○、戊○○所不爭執，且有系爭八四、八五、八六、八七地號土地登記謄本可稽，且經本院會同台北縣汐止地政事務所於九十四年八月二十四日勘驗系爭八四、八五、八六、八七地號土地暨系爭一０一號房屋，實地測量結果系爭一０一房屋確有占用系爭八四、八五、八六、八七地號土地，其占用面積分別為一六．六七、二三．一０、五二．七四、
八七．九０平方公尺，總計占用一八０．四一平方公尺，復有台北縣汐止地政事務所九十四年八月三十一日北縣汐地測字第０九四００一００八二號函附之土地複丈成果圖為證，原告此部分之主張，堪可信實。
四、按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第一百七十九條定有明文；又無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念，最高法院六十一年台上字第一六九五號判例可資參照，被告無法律上之原因受利益致原告受有損害，應返還其利益，其所受利益為使用本身，而依其性質不能返還時，揆諸前揭判例，核以「相當之租金」為其返還之價額。查被告丙○○就其共有系爭一０一號房屋無權占用原告共有系爭八四、八五、八六、八七地號土地，占用面積為一八０．四一平方公尺之情並不爭執，以被告丙○○就系爭一０一號房屋應有部分為二分之一，其占用系爭八四、八五、八六、八七地號土地之面積應與被告戊○○相同，均分別為八．三四、十一、五五、二六．三七、四三、九五平方公尺(小數點第二位以下四捨五入），而原告就系爭八四、八五、八六、八七地號土地應有部分為八分之一，折算占用一．０四、一．四四、三．三
０、五．四九平方公尺、面積為十一．二七平方公尺，原告自得按其就系爭八四、八五、八六、八七地應有部分之比例請求被告丙○○返還相當於租金之不當得利；至計算相當於土地租金之不當得利金額，按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息百分之十為限，前開規定，於租用基地建築房屋準用之，土地法第九十七條第一項、第一百零五條分別定有明文；而土地價額，依土地法施行法第二十五條規定，係指法定地價，所謂法定地價者，依土地法第一百四十八條規定，係土地所有權人依土地法所申報之地價，惟因系爭八四、八五、八六、八七地號土地所有權人在九十三年辦理重新規定地價時，並未按平均地權條例第十六條規定，於公告期間內申報地價，是應以公告地價百分之八十為其申報地價，此有台北縣汐止地政事務所九十四年十月二十七日北縣汐地價字第09400123341號函足參；另土地法第九十七條第一項之所謂年息百分之十為限，乃指租金之最高限額而言，並非必須照申報價額年息百分之十計算之，尚須斟酌基地之位置，工商繁榮程度、使用人利用基地之經濟價值、所受利益，彼等關係及社會感情等情事，以為決定（最高法院六十八年臺上字第三七一號判例意旨參照）。查系爭八四、八五、八六、八七地號土地於民國九十三年並未申報地價，九十三年之公告地價分別為八千五百元、五千一百八十五元、八千五百元、六百二百零五元，揆諸前開說明，應分別以公告地價之八成即六千八百元、四千一百四十八元、六千八百元、四千九百六十四元為申報地價，本院復審酌系爭八四、八五、八六、八七地號土地位於金山市區交通要衝，尤其鄰近之金山鴨肉店聲名遠播，吸引觀光人潮，當地商業活動發達，經濟繁榮，及被告丙○○以其共有之系爭一０一號房屋出租牟利，所受之利益非少等一切情狀，認以申報地價年息百分之十計算月損害金較為相當，依此計算之租金利益為六千二百七十三元(計算式：【6,800×1.04×10%】＋【4,148×1.44×10%】＋【6,800×3.30×10%】＋【4,964×5.49×10%】＝6,273元)，原告主張土地租金之計算方式為占用面積×平均土地公告地價×土地市價對公告現值補貼率×法定土地租金率，顯乏依據，原告在此範圍內之主張，為有理由，應予照准，逾越此範圍之主張，為無理由，應予駁回。
五、按各共有人按其應有部分，對於共有物之全部雖有使用收益之權，惟共有人對於共有物之特定部分為使用收益，仍須徵得他共有人全體之同意，非謂共有人得對共有物之全部或任何一部有自由使用收益之權利，如共有人不顧他共有人之利益，而就共有物之全部或一部任意為使用收益，即屬侵害他共有人之權利，其逾越應有部分為使用收益，所受超過之利益，即為不當得利。（最高法院七十四年度台上字第1611號判決、八十四年度台上字第2808號判決主旨參照）查被告戊○○就系爭八四、八五、八六、八七地號土地之應有部分為四分之一，其未徵得他共有人全體之同意，其共有系爭一○一號房屋分別占用系爭八四、八五、八六、八七地號土地之面積分別為八．三四、十一、五五、二六．三七、四三、九五平方，自應就其占用範圍，按其逾越應有部分比例(即四分之三部分)計算其所得之不當得利，又系爭八四、八五、
八六、八七地號土地之申報地價為六千八百元、四千一百四十八元、六千八百元、四千九百六十四元為申報地價，及應以申報地價年息百分之十計算月損害金較為相當等情，已如前述，依此計算之租金利益為二萬七千六百五十七元(計算式：【6,800×8.34×0.75×10%】＋【4,148×11.55×
0.75×10%】＋【6,800×26.37×0.75×10%】＋【4,964×
43.95×10%】＝27,657元)，因原告就被告逾越應有部分使用之部分，其應有部分僅為八分之一，故被告戊○○應給付原告之租金為三千四百五十七元(27,657÷8＝3,457元)，原告在此範圍內之主張，為有理由，應予照准，逾越此範圍之主張，為無理由，應予駁回。
丙、被告丁○○部分：
一、原告起訴主張：坐落台北縣○○鄉○○段八八、八九、八九之一地號土地為原告、被告戊○○、丁○○及訴外人許文芳等人共有，原告就系爭八八、八九、八九之一地號土地應有部分均為八分之一，被告丁○○應有部分均為四分之一；被告丁○○分別共有之門牌號碼台北縣○○鄉○○路○○○號建物(被告丁○○應有部分為十四分之八），占用系爭八八、八九、八九之一地號土地，占用面積為一五五．五平方公尺，被告丁○○雖為共有人，然依其房屋應有部分十四分之八及原告、被告丁○○就系爭八八、八九、八九之一地號土地應有部分分別為八分之一、四分之一折算，其超過應有部分使用系爭八八、八九、八九之一地號土地之面積為八．三三平方公尺．因共有人間未有分管之協議，被告丁○○未徵得全體共有人之同意，自屬侵害他共有人之權利而獲有不當得利，其相當於租金之不當得利計算方式為：土地租金＝占用面積×平均土地公告地價×土地市價對公告現值補貼率×法定土地租金率，即被告丁○○部分：8.33㎡×18,360元×
150%×10%＝22,940元。
二、被告丁○○對於其為系爭八八、八九、八九之一地號土地共有人(應有部分為四分之一)，且其分別共有之系爭一○三號房屋(應有部分為十四分之八)占用系爭八八、八九、八九之一地號土地之情並不爭執，惟辯稱其為系爭八八、八九、八九之一地號土地共有人，應有部分均為四分之一，且其就系爭一０三號房屋應有部分為十四分之八，彼此予以換算，其應未超過應有部分使用系爭八八、八九、八九之一地號土地；且系爭八八、八九、八九之一地號土地並未訂有分管協議，如何具體認定占用之範圍及面積；再者，原告關於土地租金之計算方式違反土地法的規定，顯然過高等語。
三、系爭八八、八九、八九之一地號土地為為原告、被告丁○○、戊○○及訴外人許文芳等人共有，原告就系爭八八、八九、八九之一地號土地應有部分均為八分之一，被告丁○○應有部分均為四分之一，系爭一０三號房屋(被告丁○○應有部分為十四分之八)，占用系爭八八、八九、八九之一地號土地等情，且兩造間就系爭八八、八九、八九之一地號土地並無租賃關係存在等事實，此為原告、被告丁○○所不爭執，且有系爭八八、八九、八九之一地號土地登記謄本可稽，且經本院會同台北縣汐止地政事務所於九十四年八月二十四日勘驗系爭八八、八九、八九之一地號土地暨系爭一０三號房屋，實地測量結果系爭一０三號房屋確有占用系爭八八、八九、八九之一地號土地，其占用面積分別為八七．八五、四八．五六、四．一八平方公尺，總計占用一四０．五九平方公尺，復有台北縣汐止地政事務所九十四年八月三十一日北縣汐地測字第０九四００一００八二號函附之土地複丈成果圖為證，被告許文雖辯稱系爭一０三號房屋使用系爭八
八、八九、八九之一地號土地係屬無償之使用借貸關係，惟就此有利於己之事實並未舉證以實其說，尚難採信，原告此部分之主張，堪可信實。
四、按各共有人按其應有部分，對於共有物之全部雖有使用收益之權，惟共有人對於共有物之特定部分為使用收益，仍須徵得他共有人全體之同意，非謂共有人得對共有物之全部或任何一部有自由使用收益之權利，如共有人不顧他共有人之利益，而就共有物之全部或一部任意為使用收益，即屬侵害他共有人之權利，其逾越應有部分為使用收益，所受超過之利益，即為不當得利，已如前述。查被告丁○○就系爭八八、
八九、八九之一地號土地之應有部分為四分之一，其未徵得他共有人全體之同意，分別占用系爭八八、八九、八九之一地號土地之面積分別為五０．二、二七．七五、二．三九平方公尺，自應就其占用範圍，按其逾越應有部分比例(即四分之三部分)計算其所得之不當得利，又系爭八八、八九、八九之一地號土地之申報地價即公告地價六千一百五十四元、八千五百元、八千五百元之八成分別為四千九百二十三元、、六千八百元、六千八百元為申報地價，本院復衡以系爭
八八、八九、八九之一地號土地之繁榮情形，認應以申報地價年息百分之十計算月損害金較為相當，，依此計算之租金利益為二萬三千九百零七元(計算式：【4,923×50.2×0.75×10%】＋【6,800×27.75×0.75×10%】＋【6,800×2.39×0.75×10%】.＝23,907元)，因原告就被告逾越應有部分使用之部分，其應有部分僅為八分之一，故被告丁○○應給付原告之租金為二千九百八十八元(23,907÷8＝2,988元)，原告在此範圍內之主張，為有理由，應予照准，逾越此範圍之主張，為無理由，應予駁回。
五、被告丁○○雖又辯稱其為被繼承人 許新登 清償對於彰化商業銀行瑞芳分行之債務一百零八萬七千五百五十二元，原告與被告丁○○同為許新登之繼承人，許新登共有七位繼承人，每人應負擔一十五萬五千三百六十五元之債務，被告丁○○主張就原告所請求之租金部分予以抵銷等語，原告則以其就被繼承人許新登之遺產已聲請限定繼承，被告丁○○主張抵銷即無理由等語。按繼承人得限定以因繼承所得之遺產，償還被繼承人之債務，民法第一千一百五十四條第一項定有明文，亦即限定繼承之繼承人，就被繼承人之債務，唯負以遺產為限度之物的有限責任，查原告於被繼承人許新登死亡後之三個月內，向本院聲請限定繼承在案，此已據本院調借本院八十九年度繼字第四十八號乙○○限定繼承案卷核閱屬，則原告僅於所得之遺產範圍內負償還責任，又被繼承人許新登之遺產現仍未分割，現仍屬繼承人公同共有，此為兩造所共認，則被繼承人許新登之遺產是否不足以清償債務，尚非屬確定，原告亦尚未實際分得被繼承人許新登之遺產，被告丁○○主張就原告之原有財產予以抵銷，即嫌無據，被告此部分之抗辯亦無理由。
丁、本件原告勝訴部分係依小額訴訟程序為被告敗訴之判決，依職權宣告假執行。原告敗訴部分，其假執行之聲請，即失其附麗，應予駁回。
戊、本件訴訟費用為一萬四千一百元(裁判費一千元、土地測量費一萬三千一百元)，由被告丙○○、戊○○、丁○○各自負擔十分之一即分別負擔一千四百一十元，餘由原告負擔。中華民國94年11月23日
基隆簡易庭法官徐世禎以上正本係照原本作成。
對於本件判決如有不服，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，上訴於本院合議庭，並按他造當事人之人數附具繕本。
當事人之上訴，非以判決違背法令為理由不得為之，上訴狀應記載上訴理由，表明下列各款事項：
㈠原判決所違背之法令及其具體內容。
㈡依訴訟資料可認為原判決有違背法令之具體事實。
中華民國94年11月23日
書記官賴敏慧