臺灣嘉義地方法院107年度訴字第588號民事判決

裁判字號：臺灣嘉義地方法院107年訴字第588號民事判決

裁判日期：民國107年11月30日

裁判案由：分割共有物

臺灣嘉義地方法院民事判決107年度訴字第588號原告 李少甄 訴訟代理人 蕭道隆 律師
唐淑民 律師被告 李浩然 訴訟代理人 湯光民 律師複代理人 許智傑 律師上列當事人間請求分割共有物事件，於民國107年11月20日辯論終結，本院判決如下：
主文兩造共有坐落嘉義市○○段○○段○○○○○號土地，及其上未保存登記之建物即門牌號碼為嘉義市○○路○○○號之房屋（稅籍編號00000000000號），應予變價分割，所得價金按兩造各二分之一之比例分配。
訴訟費用由兩造各負擔二分之一。
事實
甲、原告方面
壹、聲明：如主文所示。
貳、陳述：
一、按「各共有人，除法令另有規定外，得隨時請求分割共有物。」；又「原物分配顯有困難時，得變賣共有物，以價金分配於各共有人。」，乃民法第823條第1項前段、第824條第2項第2款所分別定有明文，合先敘明。
二、兩造共有坐落嘉義市○○段○○段○○○○號、地目建、面積51平方公尺、權利範圍全部之土地，及其上未保存登記之建物即門牌號碼為嘉義市○○路○○○號房屋（下稱系爭房地），並未定有不分割之協議，亦無因物之使用目的不能分割情事，惟兩造無法達成分割之協議，爰依法請求裁判分割。
三、查系爭房地為二層樓鋼鐵造房屋，多年來均由被告出租他人使用、收租，兩造均在其他縣市擁有房產並無使用需求，顯無從採用原物分割之方式，是故系爭房地若採變賣方式分割，而以價金平均分配於兩造，應係最符合共有人利益之分割方式，亦最為公平，故懇請鈞院准予變價分割，以達系爭房地最大利用效益，亦可解決兩造多年來紛擾不休之不公現象。
參、證據：提出土地登記謄本及現場照片等資料。
乙、被告方面
壹、聲明：
一、兩造共有坐落嘉義市○○段○○段○○○○號、地目：建、面積：51平方公尺、權利範圍：全部；及其上未保存登記之建物即門牌號碼為嘉義市○○路○○○號房屋（房屋稅籍編號：00000000000號）之房屋准予分割。分割方法：被告單獨取得上開土地及建物，並由被告以鑑價方式金錢補償原告。
二、訴訟費用由兩造按應有部分比例負擔。
貳、陳述：被告不同意原告就兩造共有坐落嘉義市○○段○○段○○○○號（下稱24-9地號）、地目：建、面積：51平方公尺、權利範圍：全部；及其上未保存登記之建物門牌號碼為嘉義市○○路○○○號（房屋稅籍編號：00000000000號）之房屋（下稱系爭未保存建物）之分割方案。查系爭24-9地號及系爭未保存建物係被告之祖厝，與父母生活、成長之處所，對被告有特別情感之意義，故被告欲單獨取得系爭24-9地號及系爭未保存建物，並鑑價補償原告，不願以變價之方式令他人取得。再者，倘採原告分割方案：變價分割，則需經拍賣程序，且若無人應買，反而兩造將遭減價拍賣之不利益，故被告之分割方案：被告單獨取得上開土地及建物，並由被告以鑑價方式金錢補償原告較可採。
參、證據：聲請囑託歐亞不動產估價師聯合事務所鑑定系爭土地及其上未保存登記建物之價值。
理由
甲、程序部分本件原告起訴聲明原為：㈠兩造共有坐落嘉義市○○段○○段○○○○號、地目建、面積51平方公尺、權利範圍全部之土地，及其上未保存登記之建物門牌號碼為嘉義市○○路○○○號（房屋稅籍編號00000000000號）之房屋准予變價分割，所得價金按兩造所有權應有部分各二分之一之比例分配。㈡兩造共有坐落嘉義市○○段○○號、地目建、面積4985平方公尺、權利範圍100000分之731之土地；及其上坐落同段2660建號、總面積115.62平方公尺、陽台面積12.57平方公尺、權利範圍全部；同地段2732建號、面積11407.13平方公尺、權利範圍100000分之731之門牌號碼嘉義市○○路○○巷○○號8樓之2建物，准予變價分割，所得價金按兩造所有權應有部分各二分之一之比例分配。嗣後於民國107年9月4日言詞辯論時，兩造就訴之聲明第㈡項部分，達成協議，成立訴訟上和解，並經本院製作和解筆錄附卷【詳本院卷第93、95頁】。是本件應僅就原告訴之聲明第㈠項部分續為審理及判決，合先敘明。
乙、實體部分
一、按各共有人，除法令另有規定外，得隨時請求分割共有物。又分割之方法不能協議決定，或於協議決定後因消滅時效完成經共有人拒絕履行者，法院得因任何共有人之請求，命為下列之分配：1、以原物分配於各共有人；但各共有人均受原物之分配顯有困難者，得將原物分配於部分共有人。2、原物分配顯有困難時，得變賣共有物，以價金分配於各共有人；或以原物之一部分分配於各共有人，他部分變賣，以價金分配於各共有人。此民法第823條第1項前段、第824條第2項第1、2款定有明文。
二、經查，本件坐落嘉義市○○○○段○○○○○號土地，面積僅51平方公尺，原告李少甄與被告李浩然之權利範圍各二分之一；該土地上面有未保存登記之建物即門牌嘉義市○○路○○○號房屋，該房屋係由兩造繼承原屋主 李健農 而取得，為兩造所共有。上情有土地登記謄本及房屋稅籍資料載明可稽。次查，上揭系爭土地，並無因物之使用目的不能分割之情形，且亦無訂有不分割之協議或期限，因此，各共有人自得隨時請求分割系爭土地。惟兩造就分割方法無法達成協議，原告既為共有人之一，則原告請求法院以判決為分割，於法有據，應予准許。
三、第查，民法第831條規定：「本節規定，於所有權以外之財產權，由數人共有或公同共有者準用之。」基此規定，民法第824條關於分割共有物之規定，於所有權以外之財產權，由數人共有或公同共有者，亦準用之。又按自己建築之房屋，與依法律行為而取得者有別，縱使不經登記，亦不在民法第758條所謂非經登記不生效力之列。又雖然民法第759條「因繼承、強制執行、公用徵收或法院之判決，於登記前已取得不動產物權者，非經登記，不得處分其物權。」而本件兩造共有之門牌號碼嘉義市○○路○○○號房屋，雖為未辦理保存登記建物，惟該未保存建物係兩造之祖厝，該屋由祖先為原始起造人，即祖先已經原始取得所有權，兩造為繼承人，仍得依繼承之規定，取得該屋所有權，僅因為該屋未辦理保存登記致無從辦理繼承登記，而不得就該房屋「所有權」為分割之處分權行為。然就兩造所繼承取得該屋的「事實上處分權」，係所有權能之集合，得為讓與之標的，並具財產權之性質，屬民法第831條規定之「所有權以外之財產權由數人共有或公同共有」情形，亦得成為法院裁判分割之客體【參臺灣高等法院暨所屬法院103年法律座談會民事類提案第5號研討結果】。因此，原告請求分割兩造共有未辦保存登記之建物即門牌號碼為嘉義市○○路○○○號房屋，依上述說明，亦應准許。
四、次按，法院裁判分割共有物時，應審酌當事人之聲明、應有部分比例與實際是否相當，及共有物客觀情狀、性質、經濟價值與各共有人間之利益及主觀因素、使用現狀等一切情形，而為適當分配。查本件嘉義市○○○○段○○○○○號土地及其上未保存登記之建物即門牌嘉義市○○路○○○號房屋，係位於嘉義市○○路與光彩街三角窗，現出租他人經營早餐店，此有原告於107年8月7日陳報之現場照片佐參。又查，兩造均在其他縣市擁有房產，系爭房地多年來均出租他人使用，顯見兩造應無自行使用上述土地之需求，因此，原告乃請求以變價為分割。雖然被告辯稱上述房地係被告之祖厝，與父母生活、成長之處所，對被告有特別情感之意義，被告欲單獨取得系爭房地，並鑑價補償原告，不願以變價之方式令他人取得云云。而查，原告於107年9月4日言詞辯論時，雖然同意上述位於民國路的早餐店，由被告單獨取得，但要求被告應該要用市價承買。再查，上述東門三小段24-9地號土地及其上未保存登記之建物即門牌嘉義市○○路○○○號房屋，經歐亞不動產估價師聯合事務所鑑價結果，土地價格為新台幣（下同）7,619,400元，建物價格為202,958元，合計總價為7,822,358元。
五、本件被告雖然有意單獨取得系爭房地，並以金錢補償原告，而原告亦同意由被告取得，僅要求被告用市價承買。惟查，被告於107年11月20日言詞辯論時，陳稱因鑑定金額為7,822,358元，被告倘若要承買系爭土地及地上物，要給付將近
400萬元，被告現無如此多之現金，被告願給付原告100萬元，並同意先前兩造已成立和解之嘉義市○○段○○○號土地及其上同段2660建號房屋，變價分割所得之價金，均由原告收受，而由被告承買嘉義市○○段○○段○○○○號土地及其上嘉義市○○路○○○號的房屋；然查，原告未能當庭允諾被告所擬的上述給付價金方式。又查，被告所擬之上述方式，在實際上，並無優於變價分割的方法。按民法第824條第7項規定：「變賣共有物時，除買受人為共有人外，共有人有依相同條件優先承買之權，有二人以上願優先承買者，以抽籤定之。」基此規定，則被告得在拍定時以相同條件行使優先承買權。又因為在執行處拍賣的房地產，通常所拍定的價金，大多低於市場價格，因為民眾不會以高於市場價格之金額投標而應買，致未有獲得利潤而反先遭受虧損。因此，被告屆時行使優先承買權而所支付之價金，應會少於歐亞不動產估價師聯合事務所鑑價結果，故採用變價分割的方法，對於被告而言，應無不利的情形。此在無人應買，再減價拍賣之情況，尤更有利於被告以較低價格取得系爭房地。如果現在就將系爭房地直接分配與被告，而責由被告以金錢補償原告，以被告目前的經濟狀況，則可能會造成被告的重大負擔。另因上述24-9地號土地，面積僅51平方公尺，如果再細分，則將會難以利用，致貶損土地的價值，故不宜由兩造平分該土地。綜據上述，本件兩造共有坐落於嘉義市○○段○○段○○○○○號土地及其上未保存登記之建物即門牌號碼為嘉義市○○路○○○號之房屋，如採變價方式分割，除維持建物完整，符合整體利用之經濟效益外，各共有人亦均得參與應買或行使優先承買權，對兩造均屬有利，且較為公平，爰諭知如
主文第一項所示。又其中兩造共有未保存登記之建物即門牌號碼為嘉義市○○路○○○號之房屋，所為之變價分割，乃是變賣該房屋的「事實上處分權」，附此敘明。
六、末按因共有物分割、經界或其他性質上類似之事件涉訟，由敗訴當事人負擔訴訟費用顯失公平者，法院得酌量情形，命勝訴之當事人負擔其一部，民事訴訟法第80條之1定有明文。又分割共有物之訴，係合兩造之必要共同訴訟，原、被告之間本可互換地位，是以本院認本件訴訟費用，應由兩造按原來應有部分之比例即各二分之一分擔，較為公允，爰諭知如主文第二項所示。
丙、據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第80條之
1，判決如主文。中華民國107年11月30日
民事第一庭法官呂仲玉以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀（須按對造人數提出繕本）。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國107年11月30日
書記官吳念儒