裁判字號：臺灣高等法院99年上易字第624號民事判決
裁判日期：民國100年01月04日
裁判案由：給付修繕費
臺灣高等法院民事判決99年度上易字第624號上訴人 楊淑芬 被上訴人 陳忠涵 上列當事人間給付修繕費事件，上訴人對於中華民國九十九年五月三十一日臺灣板橋地方法院九十九年度訴字第五四六號第一審判決提起上訴，本院於九十九年十二月二十一日言詞辯論終結，判決如下：
主文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、上訴人主張：上訴人於民國九十七年十月二十八日買受被上訴人所有坐落台北縣板橋市○○段○○○○○號之土地及其上建物即門牌號碼為台北縣板橋市○○街七十五之三號之房屋（下稱系爭房屋），兩造並於同日簽立不動產買賣契約書（下稱系爭買賣契約書）。被上訴人於九十七年十二月十五
日交屋後，上訴人於九十八年七月間發現屋頂漏水，漏水原因係因屋頂樓面防水不良所致，上訴人乃透過 仲介 人員 陳基 鐿通知被上訴人，被上訴人雖允諾會處理，卻未處理。因漏水問題日趨嚴重，上訴人僱用工人修繕屋頂花費十二萬元，漏水造成屋內裝潢及家具修繕費計四十二萬八千四百元，合計已受有損害五十四萬八千四百元。依系爭買賣契約書第七條第五點規定：「乙方（即被上訴人）保證買賣標的於點交前無存在物之瑕疪（例：傾斜、龜裂等影響結構安全或滲漏、海砂屋、輻射屋…等瑕疵），如有前開情事除本約另有約定外，乙方應負瑕疵擔保責任」，是被上訴人自應就系爭房屋負擔物之瑕疵擔保責任。又於本院補充陳述（因上訴人於原審即已主張民法第二百二十七條，應非訴訟標的之追加）兩造既已經由 陳基鐿 達成被上訴人應負責修復漏水瑕疵之合意，則施作工人（即被上訴人之履行輔助人）因施作不慎導致漏水情況擴大，並損及上訴人家具裝潢之損害，應由被上訴人負民法第二百二十七條不完全給付之損害賠償責任等情。爰本於民法第二百二十七條、第三百六十條之規定，求為命被上訴人應給付上訴人五十四萬八千四百元，及自九十九年五月十九日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。（原審為上訴人敗訴之判決，上訴人提起上訴）。上訴聲明：㈠原判決廢棄。㈡被上訴人應給付上訴人五十四萬八千四百元及自九十九年五月十九日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。㈢第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔。
二、被上訴人則以：被上訴人於九十六年八月間購買系爭房屋後，於九十七年五月一日委由訴外人全固專業防水工程公司承作屋頂防水工程，並由該公司出具保固書，保固一年內該公司無條件修復任何漏水情事。被上訴人於九十七年十月二十八日簽訂系爭買賣契約書時，已將前揭保固書交付上訴人，並約定交屋後半年，如有漏水或其他瑕疵將無條件修復，但超過半年後，被上訴人不負擔漏水瑕疵擔保責任。嗣被上訴人於九十七年十二月十五日交屋，交屋前上訴人曾多次檢視系爭房屋，皆未發現瑕疵，並依約給付尾款。故上訴人主張系爭房屋於九十八年七月間發生漏水等情，顯已逾保固時間。且被上訴人從未接獲上訴人漏水修繕之通知，上訴人稱於九十八年七月通知被上訴人，且被上訴人允諾修繕云云，並非事實，上訴人自行僱工支出屋頂修繕費十二萬元及重新裝潢費用四十二萬八千四百元，均與被上訴人無關。況房屋漏水情事，可能由天災（如地震、颱風等）、人禍（如不當使用或裝修）等造成，並非被上訴人之瑕疵擔保責任，上訴人之請求，並無理由等語，資為抗辯。答辯聲明：㈠上訴駁回。㈡第二審訴訟費用由被上訴人負擔。
三、經查上訴人主張買受被上訴人所有系爭房屋，於九十七年十月二十八日簽訂系爭買賣契約書，並於九十七年十二月十五日交屋之事實，為兩造所不爭執，並有系爭買賣契約書乙份、系爭房屋之所有權狀等件在卷可稽，堪信為真實。上訴人主張被上訴人就系爭房屋應負物之瑕疵擔保責任，並依民法第二百二十七條、第三百六十條之規定，提起本訴，則為上訴人所否認，並以上開情詞置辯，是以本件兩造爭執要點即在於：系爭房屋於交屋時是否有被上訴人應負物之瑕疵擔保責任之瑕疵存在？系爭房屋於交屋時是否欠缺保證品質之瑕疵？被上訴人就系爭房屋漏水是否有可歸責之事由？茲析述如下。
四、系爭房屋於交屋時是否有被上訴人應負物之瑕疵擔保責任之瑕疵存在？㈠按「買賣標的物之利益及危險，自交付時起，均由買受人承
受負擔，但契約另有訂定者，不在此限。」、「物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第三七三條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵；但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵」，民法第三七三條、第三五四條第一項定有明文。又「所謂物之瑕疵係指存在於物之缺點而言，凡依通常交易觀念，或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵，且不以物質上應具備者為限」最高法院七十三年台上字第一一七三號著有判例可稽。換言之，買賣標的物是否屬於瑕疵，而應視其契約所約定之價值、效用或品質而定，如無特別約定，則以通常交易觀念為準，而非概與新品相較。又按「物之出賣人就出賣標的物所負物之瑕疵擔保責任，以該瑕疵於危險移轉時存在者為限，此觀民法第三五四條規定自明。倘瑕疵係於危險移轉後，始行發生，即非出賣人應負物之瑕疵擔保責任範疇」最高法院九十五年台上字第九五一號著有判決可稽。
㈡經查：兩造簽定系爭之不動產買賣契約書第七條第五點約定
：「乙方（即被上訴人）保證買賣標的於點交前無存在物之瑕疪（例：傾斜、龜裂等影響結構安全或滲漏、海砂屋、輻射屋…等瑕疵），如有前開情事除本約另有約定外，乙方應負瑕疵擔保責任」，足見，兩造契約亦約定被上訴人僅擔保約定交屋時並無漏水之瑕疵存在。本件買賣乃透過訴外人台灣房屋居間而成立，而兩造除簽定系爭契約外，並有標的現況說明書附於該契約書之後，有該契約及說明書在卷可參（見原法院九九年度司促字第九六四號卷第四至二三頁），該標的現況說明書既係附於系爭契約之後，自應視為契約之一部分。由前揭標的現況說明書中有關是否有滲漏水情形之欄位，勾選為「是」，且於備註說明中加註：「已修復」等文字，並勾選「賣方修繕後交屋」（見原審卷第九頁），可知兩造於締約當時，就買賣標的物於九七年十二月十五日交屋時，並無漏水之情形。參以上訴人之訴訟代理人自認「（法官問：交屋時有無就漏水部分做點交？）房屋現況有填寫點交時確實沒有漏水狀況，交屋之前漏水已修復）」等語，參以證人即台灣房屋公司參與本件買賣居間仲介之業務員 涂家維 證稱：「（法官問：交屋時是否有漏水？）沒有。」、「（法官問：漏水修復部分有無跟著被上訴人上樓查看？）有上去查看，如果有修復的房子，我們會在下雨天去查看房子，我們是自己主動去查看的。」等語；再徵之證人即台灣房屋公司之業務員陳基鐿結稱：「（本件交屋時是否有漏水？）沒有漏水，因為在交屋前我們會請買方再去看過房子。」、「（上訴人何時告知你房屋有漏水？）九八年七、八月等語；並徵之證人即上訴人隔壁住戶 陳巡 亦證稱：「（你家有無漏水？）我家都沒有漏水，是去年夏天六、七月間，上訴人做屋頂防水才導致我家漏水」等語（見原審卷第五四至五五頁）系爭當時即危險移轉時，系爭房屋並未存有漏水之瑕疵，該漏水之瑕疵係於房屋交屋即危險移轉後超過半年，始行發現。則上訴人主張應由被上訴人負物之瑕疵擔保責任，依法自應舉證證明，「該漏水之瑕疵雖係發現於九八年七、八月間，然原因實係早於交屋前存在」之有利於己之事實存在。而房屋漏水原因多端，自應由專業人員鑑定始可確認系爭房屋漏水之真正原因及漏水瑕疵存在時點，並據此認定被上訴人是否應就系爭房屋之漏水負瑕疵擔保責任。然上訴人至本院言詞辯論終結止，僅提出系爭房屋滲漏情形之照片數紙，並未舉證此項減少系爭房屋通常效用之漏水瑕疵是否發生於危險移轉即系爭房屋交屋之前，已難遽認應由被上訴人負瑕疵擔保責任。是上訴人既未保全證據，又未聲請鑑定，現系爭房屋又已因施工而變更，無從鑑定，上訴人顯未盡其舉證責任。（且上訴人於本院審理中，一再主張裝潢損壞，係因施工不當所造成，即與之前漏水修復後無相當因果關係，非屬瑕庛擔保之問題，詳後述）而本院雖已盡力依職權調查，仍不能獲得系爭房屋漏水之原因及漏水瑕疵存在時點之心證。則依舉證責任分配原則，上訴人自應受不利之認定。
㈢上訴意旨雖主張：原審以被上訴人在系爭契約所附房屋現況
表之漏水欄位加註「已修復」，並勾選「賣方修繕後交屋」，而作為交屋時並無漏水瑕疵似嫌速斷。屋況現狀表實無法作為瑕疵是否修繕完畢之依據。如屋況現狀表可以證明瑕疵確已修復，不啻成為賣方脫免責任之避難所，亦變相加重買方在尚未取得標的物管領前之查證義務，難謂妥適。另證人陳巡係證明被上訴人雇工施作不慎使漏水擴大導致鄰損，原審竟以之證明瑕疵係交屋後發生，推論似嫌跳躍云云。惟查上訴人於支付命令聲請狀已自認，係於九十八年七月間發現房屋漏水，證人陳巡、陳基鐿亦均證稱上訴人係九十八年六、七、八月間發現漏水，而兩造係九七年十二月十五日交屋，復為上訴人所不爭執，則自交屋時起迄上訴人發現漏水，已逾半年以上，此期間不可能從未曾下雨，上訴人確不曾發現有漏水之情事。原審參酌上訴人之訴訟代理人自認「房屋現況有填寫點交時確實沒有漏水狀況，交屋之前漏水已修復」等語，及證人涂家維證稱：「（交屋時沒有漏水。」、「修復的房子，我們會在下雨天去查看房子。」等語，再佐以屋況現狀表之記載，而認定交屋時並無漏水瑕疵，顯未違背經驗及論理法則。況上訴人既起訴主張被上訴人應就系爭房屋負擔物之瑕疵擔保責任，本應就「該漏水之瑕疵雖係發現於九八年七、八月間，然原因實係早於交屋前存在」之有利於己之事實存在負舉證責任，上訴人始終不能舉證以實其說，自不足採信。上訴人執此上訴，即非可採。
㈣又查被上訴人辯稱：因系爭房地為頂樓而且屋齡已屆三十年
，被上訴人怕會熱或者有滲漏之情事，曾於九十七年五月一日委由全固專業防水工程公司承作屋頂防水工程，並由該公司出具保固書，載明一年內該公司無條件修復任何漏水情事，並且不再收取任何費用。在交屋之前上訴人多次檢視房地，皆無任何瑕疵或提出異議，被上訴人保固期間已過，毋庸負責等語，業據提出與所述相符之保固書為證。上訴人雖不否認確有收受該保固書，然卻否認有與被上訴人約定保固期間僅至九十八年四月底為止，並稱該保固書係對方給被上訴人之保固書，與上訴人無關云云。惟查，被上訴人所負之瑕疵擔保責任，依法應以「依民法第三七三條之規定危險移轉於買受人時」，即交屋時為限，被上訴人交付保固書，顯係延長其保固期間至保固書所載期間屆滿為止，顯屬對上訴人有利，上訴人竟仍否認，應係對於法律之誤解。參以證人陳基鐿亦證稱上訴人有看過保固書，有提一份給上訴人等語，（見本院卷第四○頁），堪認被上訴人所辯，應可採信。則被上訴人對系爭房屋之保固期間至九十八年四月底為止，上訴人於九十八年六、七月間始發現漏水，又不能舉證證明此瑕庛原因發生於保固期間之內，上訴人依據契約之約定請求被上訴人負物之瑕疵擔保之責云云，即無理由。
五、系爭房屋於交屋時是否欠缺保證品質之瑕疵？㈠按「買賣之物，缺少出賣人所保證之品質者，買受人得不解
除契約或請求減少價金，而請求不履行之損害賠償；出賣人故意不告知物之瑕疵者亦同」，民法第三六○條定有明文。足見所謂缺少出賣人所保證之品質者，係就約定物之瑕疵擔保責任所為之特別規定。必出賣人就買賣標的物曾與買受人約定，保證有某種品質，而其物又欠缺所保證之品質時，買受人始得依該條規定向出賣人請求不履行之損害賠償。
㈡經查：系爭標的物現況說明書：「現況是否有滲漏水情形？
」一欄固有勾選「是」「滲漏處已修繕，賣方修繕後交屋」，「產權持有期間是否曾因滲漏而進行修繕？」一欄則記載「所有滲漏處」之事實（見原審卷第九頁），惟此屋況說明書之性質，僅係出賣人就買賣標的物現況之說明記載，依前揭說明，要難逕認即出賣人對買受人為保證品質之意思表示。退步言之，縱認前開之標的物現況說明書，係出賣人保證品質之意思表示，（僅係假設，並非矛盾）然民法第三百六十條仍屬買賣之瑕疵擔保責任，系爭房屋於九十七年十二月十五日交屋後，係於九十八年六、七月間發生之滲漏水瑕疵，亦經證人陳基鐿證述如前，是上訴人並未舉證系爭房屋之滲漏水情形，究係交屋前抑或交屋後，已如前述，顯難認系爭房屋於交屋時有未具保證品質之情形存在，是上訴人依民法第三百六十條請求損害賠償，仍屬無據。
㈢上訴意旨雖又主張：原審認屋況說明書性質僅為出賣人就買
賣標的物現況之說明記載，難認為出賣人對買受人為保證品質之意思表示等語，並不符合交易常態。一般買賣房屋，屋況說明書所載事項多係交易雙方重視之點，尤其是漏水與否，觀諸系爭契約條款第七條第五款及屋況現狀表均特別將「漏水」乙項列出，並註記「所有權人依法應負瑕疵擔保責任」可證。買受人並非不動產之專業人士，許多項目無法於點交時一望而知，僅能仰賴屋況現狀表保證之品質，如依原審見解僅為買賣標的物現況之說明而不生保證效力，對買方豈謂公平？果如此，出具屋況說明書並約定為契約一部之意義何在？云云。惟查「屋況現況說明書」，顧名思義，是說明房屋當時之現況，由賣屋之屋主自行何勾選之房屋現況說明事項，例如：是否有自來水、電力供應、頂樓平台之使用情形？是否有增建、違建？是否有被侵占等等之現況。漏水與否，固為交易雙方重視之點，然現況說明書是保證賣方所提供之房屋，應如說明書上之現況交付買方，賣方之保證效力僅止於此，買受人自不應擴大解讀為永久保證書。在本件現況說明書上，被上訴人已誠實勾選房屋曾經有漏水情事，但是已經委請專業修繕公司完成修繕，且系爭房屋於交屋時已無漏水之事實，業經證人陳基鐿、涂家維到庭證述屬實，復有保固書在卷可資佐證。足見被上訴人於交屋時，系爭房屋並無欠缺保證品質之瑕疵，上訴人執此上訴，仍非可採。
六、被上訴人就系爭房屋漏水是否有可歸責之事由？㈠按出賣人就其交付之買賣標的物有應負擔保責任之瑕疵，而
其瑕疵係於契約成立後始發生，且因可歸責於出賣人之事由所致者，則出賣人除負物之瑕疵擔保責任外，同時構成不完全給付之債務不履行責任，最高法院七七年度第七次民事庭會議決議可資參照。是故，倘物之瑕疵係於系爭不動產買賣契約成立後始發生，且被上訴人就系爭瑕疵有可歸責之原因時，被上訴人始需就系爭不動產負債務不履行責任。
㈡查系爭買賣標的物之房屋，於交屋當時並未存有漏水之瑕疵
，該漏水之瑕疵係於房屋交屋即危險移轉後超過半年，始行發現，業如上述。而上訴人始終不能舉證證明系爭房屋漏水之真正原因及漏水瑕疵存在時點，自無從證明前揭漏水瑕疵係可歸責於被上訴人之事由所致。被上訴人既已依系爭契約所約定之內容交付系爭房屋現狀予上訴人，揆諸前揭決議意旨，被上訴人已履行其依債務本旨所負給付義務，難認有何不完全給付之情形，上訴人依據民法第二百二十七條之規定，請求被上訴人給付不完全給付之損害賠償責任，即無理由。
㈢上訴意旨雖另主張：衡諸常情，既然被上訴人始終認為系爭
房屋已過半年保固期，當可不負責任，為何還託仲介雇工修繕？雖被上訴人稱證人陳基鐿始終未通知伊房屋漏水情事，然仲介既已證稱確實有將漏水情事轉告被上訴人，且陳基鐿端無自費幫上訴人修繕之理由，足證被上訴人係自知理虧，該漏水確屬交屋之前未修繕完畢之瑕疵。原審忽略此部份不加審酌，甚為不妥。且兩造既已經由陳基鐿達成被上訴人應負責修復漏水瑕疵之合意，則施作工人（即被上訴人之履行輔助人）因施作不慎導致漏水情況擴大，並損及上訴人家具裝潢之損害，應由被上訴人負民法第二百二十七條不完全給付之損害賠償責任云云。
㈣經查上訴人既認漏水瑕庛應由被上訴人負責，自應通知被上
訴人，法律亦明定上訴人有通知被上訴人之義務，而由買賣契約，不難得知被上訴人之住址，上訴人亦可經由仲介探知被上訴人之聯絡方式，尤其牽涉瑕庛擔保與損害賠償責任之認定，金額之多寡，事關重大，上訴人自應留下書面或其他獲得被上訴人確認之證據，乃上訴人捨此不為，一切均憑仲介片面之言，在無任何被上訴人知情或在場之證據下，上訴人主張：兩造已經由陳基鐿達成合意云云，已難以採信。而證人陳基鐿雖證稱：「上訴人告訴我有漏水，我有去看房子，房子主臥室前方確實有漏水，同時我有兩次電話通知被上訴人，第一次他說他很忙，叫我先去看，第二次他請我處理此事，再跟他說明，他說他會負責修復，因為修繕部分他有保固書，但漏水時間已超過保固時間。」（見原審卷第二五頁）然為被上訴人所否認。經本院質問，被上訴人授權有何證據，證人陳基鐿雖稱電話聯絡，有通聯紀錄云云，然所提出之證人涂家維行動電話聯絡明細表，時間均在交屋前，根本與本案無關，其後則未再提出任何證據。而本院依職權調閱被上訴人及其妻、證人陳基鐿、涂家維行動電話之通聯紀錄，然均因已超過保存期限，而無法提供。是證人陳基鐿證詞是否屬實，即無任何證據可資佐證。
㈤再就證人陳基鐿之證詞詳細審查，第一次被上訴人僅係叫證
人陳基鐿先去看，自無授權問題，第二次被上訴人「請我處理此事，再跟他說明，他說他會負責修復，因為修繕部分他有保固書」，足證被上訴人縱有授權陳基鐿處理，亦僅限於在保固期間內，依保固書之約定，請全固專業防水工程公司負責修復而已，並未授權陳基鐿另行找人施工。（尤其是工人如何施工之內容與承攬報酬，係上訴人自行與工人協商議價，被上訴人從頭到尾不知情，詳後述）上訴人主張施作工人為被上訴人之履行輔助人云云，顯乏依據。
㈥嗣經本院傳訊證人即負責為上訴人施工之 陳世杰 到庭證稱：
「九十八年六月間，陳基鐿找我去看房屋修繕工程。當時沒有說誰僱用，只有講房子漏水要先估價，我的建議是要從輕微漏水處做修補。她們是希望整個匏除重新作。」、「我把上面東西整個敲完後，樓頂管線太複雜且有阻礙，但她們希望再更仔細。我跟她說打太乾淨，它原本低地層近牆壁部份，因房屋老舊接縫處不能整個清乾淨，她們是希望清乾淨再作，當時有告知它的危險性，可是最後還是她的要求作。」、「原本他漏水是前面，那時有建議是否還要繼續施工還是由他師傅施工，上訴人認為在表面多作一層ＰＵ，我們也是順她的意思覆蓋一層ＰＵ，她希望加其厚度也按其所講作」等語。（見本院卷第六○至六三頁）上訴人固稱證人陳世杰完全在說謊與事實不符等語，惟查證人陳世杰關於牽涉其施工是否不當造成上訴人裝潢損害部分，雖有避重就輕以卸責之情形，然對於基本上承攬系爭防水重作工程（而非漏水修復）之過程，尤其是並非被上訴人所僱用，施工之內容係依上訴人之指示之事實，應可採信。參以上訴人亦自認：「他來作的時候我們說好施工方式是匏除，再重新作防水，費用是七萬元，他保證會作到好」、「修完後我的房子隔壁也漏水，有打電話給陳基鐿，陳基鐿說他有打電話給施工工人，施工工人說為什麼房子還是漏水，他也不知道怎麼處理，如有施工好為何他不來拿七萬元。」等語。（見本院卷第六○至六三頁）而證人陳基鐿亦證稱：「我修這的錢本來是要跟上訴人請領，可是錢沒拿到。」（見本院卷第四○頁），益加可證系爭防水重作工程之承攬報酬係上訴人與施工之陳世杰自行協商議價並由上訴人負擔，被上訴人則自始至終不在場並不知情。（如應由被上訴人負擔，上訴人豈可能未通知被上訴人親自到場確認？）而上訴人既於本院審理中，一再主張裝潢損壞，係因施工不當所造成，則此損害賠償，自應屬上訴人與陳基鐿及陳世杰之承攬糾紛，與房屋出賣人之被上訴人無關。施工之陳世杰既不認識被上訴人，被上訴人亦始終不在場並不知情，施工之內容又係上訴人指示之防水重作工程而非漏水修復，陳世杰自非被上訴人之履行輔助人，被上訴人顯無可歸責之事由，上訴人依據民法第二百二十七條之規定，請求被上訴人給付不完全給付之損害賠償責任，即無理由。
七、綜上所述，上訴人主張裝潢損壞，係因施工不當所造成，則此損害賠償，自應屬上訴人與陳基鐿及陳世杰之承攬糾紛，與房屋出賣人之被上訴人無關。從而，上訴人本於民法第二百二十七條、第三百六十條之規定，求為命被上訴人應給付上訴人五十四萬八千四百元，及自九十九年五月十九日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息，為無理由，應予駁回。原審為上訴人敗訴之判決，於法並無不合。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊防禦方法及所提之證據，經審酌後認均無礙判決之結果，爰不予一一論述。
九、據上論結，本件上訴為無理由，爰判決如主文。中華民國100年1月4日
民事第十七庭
審判長法官藍文祥
法官吳燁山法官陳麗芬正本係照原本作成。
不得上訴。
中華民國100年1月5日
書記官顧倪淑貞