裁判字號：臺灣高雄地方法院106年訴字第1418號民事判決
裁判日期：民國107年06月28日
裁判案由：履行契約
臺灣高雄地方法院民事判決106年度訴字第1418號原告即反訴被告 李承翰 訴訟代理人 楊靖儀 律師(法扶律師)反訴被告 李元浩
李宛儒 被告即反訴原告 李淑貞 訴訟代理人 黃如流 律師上列當事人間請求履行契約事件，本院於民國107年5月30日言詞辯論終結，判決如下：
主文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
反訴被告應將坐落高雄市○○區○○段○○○○○號即門牌號碼高雄市○○區○○○○街○○○號十二樓房屋遷讓返還反訴原告。
反訴被告應自民國一０六年十二月二十八日起至遷讓返還第三項房屋之日止，按月給付反訴原告新臺幣肆仟捌佰零玖元。
反訴原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由反訴原告負擔五分之二，餘由反訴被告負擔。
本判決第三項於反訴原告以新臺幣壹拾玖萬壹仟貳佰元為反訴被告供擔保後，得假執行，但反訴被告以新臺幣伍拾柒萬參仟陸佰元為反訴原告預供擔保，得免為假執行。
本判決第四項於各期到期後，於反訴原告以各按月給付已到期部分總額之三分之一，為反訴被告供擔保後，就各按月給付已到期部分，得予假執行。但反訴被告以各已到期部分之總金額，為反訴原告預供擔保後，得免為假執行。
反訴原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序部分：
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第
2款定有明文。次按請求之基礎事實同一，係指變更或追加之訴與原訴之原因事實有其共同性，先後所為請求之主張在社會生活上可認為有共通性或關連性，而就原請求之訴訟及證據資料於相當程度範圍內具有同一性或一體性，在審理時得加以利用，俾先後兩請求可在同一程序得加以解決，並無害於他造當事人程序權之保障，以避免重複審理，庶能統一解決紛爭，用符訴訟經濟之謂。查原告起訴聲明請求：被告應將坐落於高雄市○○區○○段○○○○號之土地(權利範圍100000分之142，下稱系爭土地)及其上同段5739建號之建物(門牌號碼為高雄市○○區○○○○街○○○號12樓，權利範圍全部，下稱系爭房屋)暨同段5855建號(權利範圍1000
0分之34，下稱5855建號建物)、5856建號(權利範圍1000
0分之18，下稱5856建號建物)之建物(系爭土地及房屋以下合稱系爭房地)移轉登記予原告，嗣於本院審理中追加備位聲明：被告應給付原告新臺幣(下同)1,180,080元及自民事追加起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。經核原告追加之請求及原請求，均係本於兩造就系爭房地有否成立買賣契約以及原告按月繳納系爭房地貸款之緣由等同一原因事實，於社會生活上具有關連性，且此項追加請求尚不至造成過重之調查負擔或妨礙被告之程序權保障，而能達成統一解決紛爭之效果，避免重複審理，故原告上開追加聲明，於法並無不合，自應准許。
二、按民事訴訟法第260條第1項規定，反訴之標的，如專屬他法院管轄，或與本訴之標的及其防禦方法不相牽連者，不得提起，準此，提起反訴須與本訴之標的或其防禦方法相牽連，始謂合法。經查，原告以兩造就系爭房地及5855、5856建號建物成立買賣契約，而主張依民法第348條第1項規定請求被告將系爭房地及5855、5856建號建物暨移轉登記予原告，被告則提起反訴，主張反訴被告無權占有系爭房屋，而依所有物返還請求權及不當得利之法律關係，請求反訴被告遷讓返還系爭房屋並給付相當於租金之不當得利，經核當事人兩造所主張之權利，均由同一法律關係而發生，該反訴與本訴之防禦方法相牽連，是本件反訴之提起於法尚無不合，應准許之。
貳、實體部分：
一、本訴部分：㈠原告主張：被告於95年5月16日購入系爭房地及5855、5856
建號建物，被告為原告之姑母，因見原告之父李元浩經濟情況不佳，表示願將系爭房地供李元浩無償使用，李元浩遂偕二名子女即原告、原告之妹李宛儒於95年7月入住系爭房屋。而原告一家感念被告無償出借系爭房屋，遂主動支付若干費用，包括每月管理費、每年之房屋稅與地價稅，至於原告一家於95年7月26日、95年9月4日、95年11月13日以無摺現存方式各存入5,000元至被告之銀行帳戶，再於97年10月
6日跨行存入5,000元至被告之銀行帳戶，則係感念被告善意而在經濟能力稍有餘裕時，略表感謝之補貼。嗣被告於10
0年2月間主動向原告表示，希望由原告繳納剩餘房貸作為雙方買賣系爭房地之價金，將來會將系爭房地所有權移轉登記予原告，而原告亦認尚能負擔每月16,390元之貸款，遂同意被告之要約，故兩造以口頭方式成立買賣契約(下稱系爭買賣契約)，又原告自100年2月開始每月匯款16,390元予被告，其中70個月係匯至被告在合作金庫商業銀行之銀行帳戶（帳號0000000000000)，另2個月係匯至被告在國泰世華商業銀行之銀行帳戶，迄至106年2月止已匯款72個月共計1,180,080元，詎被告於105年10月間返台後，不願將系爭房地所有權移轉予原告，雙方先後進行4次會談，惟未能達成共識，原告遂於106年3月間委託律師寄送存證信函予被告，要求被告將系爭房地過戶予原告，惟被告亦委任律師寄發存證信函，要求原告與家人搬離系爭房屋，且僅願支付原告522,300元，迄不履行系爭買賣契約，為此，爰依民法第348條第1項規定，請求被告將系爭房地及5855、5856建號建物所有權移轉登記予原告。倘認兩造買賣關係不成立，然兩造既於100年2月間商議由原告代繳系爭房地之貸款，則原告自得依此代墊款之協議，請求被告償還同額金額，若認兩造並無成立代墊款協議，則原告長期為被告繳納房貸，被告因此受有房貸清償之利益，此獲利即無法律上原因，原告自得依不當得利之法律關係，請求被告返還前開款項等語。並聲明：⒈先位聲明：①被告應將系爭房地及5855、5856建號建物之所有權移轉登記予原告；②願供擔保，請准宣告假執行。⒉備位聲明：①被告應給付原告1,180,080元及自民事追加起訴狀繕本送達翌日(107年3月23日)起至清償日止，按年息5%計算之利息；②願供擔保，請准宣告假執行。
㈡被告則以：被告於95年間購得系爭房地後，基於親屬情誼且
念及原告一家經濟情況不佳，故將系爭房屋提供原告一家居住使用，雙方約定原告一家每月僅須支付5,000元，並負擔大樓管理費及每年之房屋稅與地價稅，並非無償提供居住使用，惟每月5,000元部分，原告僅支付4個月後即未再支付；原告提出104年9月13日、104年10月31日兩造通訊軟體messenger之對話內容，與原告所稱口頭約定買賣之100年
2月，已相隔4年之久，難認兩者間有何關聯，且實情係被告於100年2月間因經濟困難，無力繳納系爭房地之貸款，乃向原告一家表示，如其等欲繼續居住應自行想辦法處理，而原告為求繼續居住使用系爭房屋乃自行繳納貸款，況被告已繳納房貸數年，縱系爭房地遭法院拍賣，亦得取回部分款項，斷無可能分文未取即同意由原告繼續繳納貸款，而將系爭房地過戶予原告；被告於通訊軟體messenger中表示：「回高雄以後姑姑會把美術東七路的房子過戶給你」、「這個房子你一直在交銀行貸款，應該是你的」等語，僅係基於原告一家自100年2月起代繳房貸，遂表示將來會以低於行情價格賣予原告一家，惟確切之買賣內容自仍需商議始能確定，是原告以此主張被告同意由原告繳納剩餘房貸作為買賣價金，雙方成立買賣契約，尚屬無據。另兩造間並無銀行貸款代墊之協議，原告所匯1,180,080元其中業已包含渠所積欠被告130個月共65萬元之租金，故被告僅須返還530,080元；退步言，倘認原告所匯上開金額不包含65萬元之租金，則被告亦主張就原告迄未繳納之租金65萬元，及自106年7月21日起至清償日止，按年息5%計算之利息，以及被告於106年5月19日及106年7月代墊原告依租賃契約約定應負擔之房屋稅及大樓管理費分別為5,963元及1,084元，暨原告自
106年8月1日起至遷讓交還系爭房地之日止，按月連帶給付被告相當於租金之不當得利數額15,000部分，均一併求為抵銷等語，資為抗辯。並聲明：⒈原告之訴駁回；⒉如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
二、反訴部分：㈠反訴原告即被告主張：系爭房地係反訴原告所有，反訴原告
於95年5月間將系爭房屋交予反訴被告李承翰、李元浩、李宛儒一家3人使用，並約定反訴被告3人應每月繳付5,000元租金、大樓管理費及房屋稅、地價稅等費用，但反訴被告就5,000元租金僅給付4個月即未再支付，嗣經反訴原告於
106年7月間發函限期催告給付，反訴被告仍拒不支付，反訴原告因此於106年8月1日發函終止雙方租賃契約關係，則反訴被告即屬無權占有系爭房屋，反訴原告自得本於所有權之作用及不當得利法律關係，擇一請求反訴被告遷讓返還系爭房屋。次查，反訴被告自95年5月起迄106年7月共積欠租金65萬元(計算式：134個月×5,000元－4個月×5,
000元＝650,000元)，且迄租賃契約終止後仍繼續居住於系爭房屋，反訴原告自得依民法第179條規定，向反訴被告請求相當於租金之不當得利，該金額應以系爭房屋附近租屋市價即每月15,000元計算。是以，反訴被告應自系爭房屋租賃契約終止日起至返還房屋之日止，按月給付反訴原告15,000元等語。並聲明：⒈反訴被告應將系爭房屋騰空遷讓返還反訴原告；⒉反訴被告應連帶給付反訴原告65萬元，及自10
6年7月21日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息；⒊反訴被告應自106年8月1日起至遷讓交還系爭房屋之日止，按月連帶給付反訴原告15,000元；⒋願供擔保，請准宣告假執行。
㈡反訴被告則以：反訴被告李承翰主張與反訴原告間就系爭房
地有成立買賣契約，則反訴被告基於買賣契約繼續占有系爭房地為有權占有，並非無合法權源，故反訴原告依民法第76
7條訴請反訴被告遷離，並無理由。反訴被告等固曾於95年
7月26日、95年9月4日及95年11月13日以無摺現存方式於反訴原告之帳戶中各存入5,000元，並於97年10月6日以跨行存入方式於反訴原告之帳戶存入5,000元，但此純為反訴被告一家感念反訴原告善意，而在經濟能力稍有餘裕內略表感謝之補貼，並非支付借住系爭房屋之代價，故兩造間並無租金之約定，反訴原告請求自95年5月起迄106年7月間之租金，即屬無據。退萬步言，縱認兩造間有租金之約定，然逾5年部分之租金，反訴被告為時效抗辯，則反訴原告請求逾101年7月前之租金，該請求權均已罹於時效，所為租金請求亦無理由。再者，因反訴被告李承翰已與反訴原告訂立買賣契約，反訴被告等因此占有系爭房地乃屬合法有權占有，並非無權占有，則反訴原告請求自106年8月1日起至遷讓返還系爭房屋之日止相當於租金之不當得利，顯無理由等語置辯。並聲明：⒈反訴原告之訴駁回；⒉如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執之事項：㈠被告於95年5月16日以買賣為原因，登記取得系爭房地所有權。
㈡被告為原告之姑母，因見原告之父李元浩經濟情況不佳，遂
提供系爭房屋供李元浩居住，後李元浩偕二名子女即原告、李宛儒入住系爭房屋迄今。
㈢原告及李元浩、李宛儒等一家人入住系爭房屋後，繳納房屋
管理費、每年之地價稅與房屋稅，另原告一家曾於95年7月26日、95年9月4日、95年11月13日以無摺存款方式各存入5,000元至被告之銀行帳戶，再於97年10月6日跨行存入5,
000元至被告之銀行帳戶。㈣原告自100年2月起至105年11月止，以按月匯入被告之合
作金庫銀行帳戶款項之方式，按月繳納系爭房地之貸款共11
4萬7,300元，另於106年2月28日轉匯兩筆金額分別為16,390元至被告之國泰世華銀行帳戶。
㈤被告對於原告所提出Messenger對話紀錄(原證3、原證5)
及105年12月10日、105年12月17日之錄音及譯文(原證12、13)形式真正不爭執。
㈥被告曾分別於106年7月21日及同年8月1日寄發存證信函
予反訴被告3人，催告其等給付系爭房屋租金並表示：「如逾期或不理，即併以該存證信函解除雙方契約關係之意思表示，不再另去函解約」等語。
四、本件爭點：㈠本訴部分：
⒈原告與被告是否就系爭房地成立買賣契約？⒉原告先位聲明依民法第348條第1項規定請求被告將系爭房
地及5855、5856建號建物所有權移轉登記予原告，及備位聲明依兩造代墊款協議或不當得利之法律關係請求被告返還1,180,080元，是否有據?㈡反訴部分：
⒈反訴原告與反訴被告3人間就系爭房屋是否成立租賃契約？
若是，該租賃契約是否已終止？終止時點為何時？⒉反訴原告請求反訴被告遷讓返還系爭房屋，並請求給付租金
65萬元及按月給付相當於租金之不當得利價額15,000元，是否有據？
五、得心證之理由：㈠本訴部分：
⒈原告與被告是否就系爭房地成立買賣契約？①按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，
民事訴訟法第277條定有明文；又按請求履行債務之訴，除被告自認原告所主張債權發生原因之事實外，應先由原告就其主張此項事實，負舉證之責任，必須證明其為真實後，被告於其抗辯事實，始應負證明之責任，此為舉證責任分擔之原則，最高法院著有43年台上字第377號判例意旨可資參照。又按買賣契約必須當事人就標的物及其價金互相表示意思一致者，其契約始成立，此觀民法第153條、第345條規定自明。又民法第346條第1項規定：價金雖未具體約定，而依情形可得而定者，視為定有價金。據此可知，當事人就價金雖未具體約定其數額，但亦須互相同意依某種得據以確定之事實而定者，始得謂之定有價金(最高法院83年度台上字第762號判決意旨參照)。
②原告主張兩造就系爭房地成立買賣契約，固提出原告與被告
間之通訊軟體messenger對話紀錄及原告父親李元浩與被告之對話錄音譯文為其佐證(見雄司調卷第46至47頁，訴字卷第30至31頁)；然查，該messenger對話紀錄中原告對被告表示：「或者是我們把現在這一間賣掉換一間稍微大一點的？房貸如果依照現在這間大概一萬五。我覺得還是可以承擔的。我也沒有打算那麼快回到台灣工作，所以這段時間還是可以存點錢的。如果住高雄，交通也不用擔心，平常哥哥車子都是可以開的」等語，被告則回以：「千萬別想這間房子賣不賣掉的事情，這房子是你們的，姑姑現在找房子是另外一件事」；另被告曾對原告表示：「回高雄以後姑姑會把美術東七路的房子過戶給你……這個房子你一直在交銀行貸款，應該是你的」等語，細譯兩造之對話內容，被告雖曾表示其將會把系爭房屋過戶給原告，然並未明確陳述係本於何種法律關係而將系爭房屋過戶給原告，更未提及欲以多少價金作為移轉系爭房屋所有權之對價；再者，前開對話錄音譯文內容略為：「105.12.17(三)李元浩：……李承翰和我講說你說你有困難，問問看李承翰可不可以繳？對不對？問說李承翰可不可以繳，這個房子就給李承翰，有沒有這回事？李淑貞：當然有啊!……李元浩：還有，上次我們來談的時候，我有講這個房子如果過戶到李承翰名下，我們就把本金一毛不少的給你，有沒有這回事？李淑貞：這個對我來說的話，我沒有辦法，因為我用了多少本金的話，你們算不出來，我自己花了多少錢我自己知道，對不對」，亦見被告雖承認曾同意將系爭房屋過戶給原告，然對於移轉系爭房屋之對價尚未明確表明，兩造亦尚未就買賣價金等事宜完成磋商程序，足認兩造顯然並未就買賣契約成立必要之點互相表示意思一致，難認渠等就系爭房地業已成立買賣契約。雖原告曾自
100年2月起每月匯款至被告帳戶中以繳納系爭房地之貸款，然此繳納貸款之事實，並不當然可解為兩造已有將原告繳納貸款作為買受系爭房地對價之合意，原告復未能舉出其他足以證明兩造有就買賣價金等契約必要之點進一步達成合意之證據，則原告依民法第348條第1項規定，請求被告將系爭房地所有權移轉登記予原告，即屬無據。
⒉原告先位聲明依民法第348條第1項規定請求被告將系爭房
地所有權移轉登記予原告，及備位聲明法律關係依兩造代墊款協議或不當得利之法律關係請求被告返還1,180,080元，是否有據?①承上所述，原告既未舉證證明兩造就系爭房地成立買賣契約
之事實，則原告先位聲明依民法第348條第1項規定請求被告將系爭房地及5855、5856建號建物所有權移轉登記予原告，並無理由。又原告備位聲明主張兩造於100年2月間商議由原告代繳系爭房地之貸款，則原告自得依此代墊款之協議請求被告償還同額金額云云，然經被告否認兩造成立代墊款協議之事實，則原告應就兩造成立代墊款協議一事，負舉證之責。經查，原告固曾經代被告繳納系爭房地之貸款，然代他人繳納貸款之原因不一而足，且繳納貸款之人事後得否請求他人償還該已繳納之款項，更須依兩造實際約定之契約內容而定，並非當然得請求他方償還該筆款項。原告既主張係依代墊款協議請求被告償還已代為繳納之貸款款項，自應就兩造代墊款協議約定內容、以及被告何時或何條件下依約負有償還前開款項之義務等情，負實質舉證之責。然原告僅陳稱若本院認先位聲明主張兩造成立買賣契約不可採，則之前的付款就是轉為代墊款之協議，以原告可以繼續居住為前提，如今被告請求原告遷讓，所以被告應該返還代墊款項云云
(見訴字卷第151頁反面)，則原告顯然未就所謂代墊款協議內容為明確之舉證，僅空以若買賣契約不成立，則之前付款即轉為代墊款協議等模糊內容，據為其主張之基礎。從而，原告備位聲明中主張依代墊款協議請求被告償還貸款1,180,080元，並無可採。被告既先否認兩造有成立代墊款協議，再辯稱原告所匯1,180,080元其中業已包含渠所積欠被告
130個月共65萬元之租金，故被告僅須返還530,080元等語，則依被告抗辯內容之順序，係先爭執兩造有無成立代墊款協議之事實，則本院應先就原告主張兩造成立代墊款協議一情是否為真，先為認定。依前揭說明，本院既認原告無法舉證證明兩造成立代墊款協議之事實，自無須就被告主張原告所匯款項是否包含65萬元租金一情，再予審酌，附此敘明。
②至原告另依不當得利法律關係，請求被告返還1,180,080元
乙節，係主張當初被告請原告幫她繳房貸，被告因而不用支付房貸，因此被告無法律上原因而受有利益云云(見訴字卷第107頁)。惟主張不當得利請求權存在之當事人，對於不當得利請求權之成立要件應負舉證責任，即應證明他方係無法律上之原因而受利益，致其受有損害。如受利益人係因其給付而得利時，所謂無法律上之原因，即指其給付欠缺給付之目的，故主張該項不當得利請求權存在之當事人，自應舉證證明其欠缺給付之目的，始符舉證責任分配之原則(最高法院97年度台上字第332號、99年度台上字第2019號判決意旨供參)。依原告前開指述內容，原告似因被告要求而代為繳納系爭房地之貸款，則被告受有免除支付貸款責任之利益，尚難遽謂無法律上原因。原告復未能證明其為被告繳納貸款之原因已溯及既往消滅，則其逕依不當得利法律關係請求被告返還1,180,080元，亦屬無據。
㈡反訴部分：
⒈反訴原告與反訴被告3人間就系爭房屋是否成立租賃契約？
若是，該租賃契約是否已終止？終止時點為何時？①查證人即反訴原告之姐姐 李淑萍 雖於本院審理中證稱：伊有
聽到李元浩願意付5,000元租金外加管理費等語(訴字卷第78頁反面)，然其復證述：伊不清楚被告怎麼回答(見訴字卷第79頁)；另證人 李元洪 即反訴原告之弟弟於審理中證述：租金5,000元是 伊聽 二姐(即反訴原告)轉述的，伊並不在現場，伊聽二姐轉述反訴被告等人總共只有繳交4個月租金等語(見訴字卷第83頁)；則證人李淑萍證詞僅足證明反訴被告李元浩曾表示願意支付5,000元租金，至於反訴原告有無承諾，該證人證詞無法確切證明；至於證人李元洪均係聽聞反訴原告轉述，並未直接聽聞兩造如何約定系爭房屋之租金、租賃期間等事項。是以，上開證人所言，尚難逕採為認定兩造確實就系爭房屋成立租賃契約之憑據。
②反訴被告雖於95年7月26日、95年9月4日、95年11月13日
以無摺現存方式各存入5,000元至反訴原告之銀行帳戶，再於97年10月6日跨行存入5,000元至反訴原告之銀行帳戶，然觀諸其匯款之時間並非固定，且最後一次匯款時點距離前次匯款時間更相距達約2年之久；再徵以證人李元洪證稱：
因為伊二姐在家庭始終扮演施予的角色，她從小就非常關心兩個弟弟，甚至連父母都非常孝順，她當初會買那個房子，其實就是想幫助李元浩、李承翰、李宛儒等語(見訴字卷第82頁反面)，可認反訴被告之所以存入上開款項至反訴原告帳戶中，應係感念反訴原告之善意，故於經濟能力稍有餘裕時，略表感謝之補貼，而非基於兩造間租賃契約所為之給付；否則，反訴原告於反訴被告未按期支付租金時，理當逕行催告其給付，甚至限期要求反訴被告搬離系爭房屋，然反訴原告從未如此為之，而遲至106年7月21日、同年8月1日始寄發存證信函予反訴被告，請求渠等給付租金以及為解除契約之意思表示，此舉顯與常情相違；況查，反訴原告與反訴被告李元浩於105年12月10日之對話錄音譯文內容略為：
「李淑貞：可是 翰翰 就代替你們啊!因為在這個裡面的話，
怎麼講，我沒有和你們打租金嘛，對不對？這個和那個不一樣。李元浩：這個租金不叫租金對不對？這個五千塊你講的租金不是你主動提出來的，是我說我補貼的。李淑貞：對對對。李元浩：這沒錯吧!李淑貞：對對對，一樣一樣。李元浩：這不叫租金。李淑貞：我知道，比較好，對，可是這個的話是我和翰翰之間的一個協議，所以沒有。」(見訴字卷第30頁)，足見反訴原告亦曾自承其並未與反訴被告訂立租約，且承認5,000元乃反訴被告李元浩說伊要補貼的等語，益證反訴被告辯稱該5,000元純為反訴被告一家感念反訴原告善意，而在經濟能力稍有餘裕內略表感謝之補貼一情，堪信為真實，故兩造並未就系爭房屋成立租賃契約自明。
⒉反訴原告請求反訴被告遷讓返還系爭房屋，並請求給付租金
65萬元及按月給付相當於租金之不當得利價額15,000元，是否有據？①反訴原告與反訴被告間就系爭房屋並無租賃契約存在，已如
前述，則反訴原告依據租賃關係請求反訴被告給付租金65萬元，即屬無據。另系爭房地乃反訴原告所有，反訴原告因見反訴被告李元浩經濟情況不佳，遂提供系爭房屋供反訴被告李元浩居住，後反訴被告李元浩偕二名子女即反訴被告李承翰、李宛儒入住系爭房屋迄今等事實，為兩造所不爭執，堪認反訴原告係提供系爭房屋予反訴被告李元浩無償使用，雙方係成立未定期限之使用借貸關係，則依據民法第470條第
2項規定，未定期限且不能依借貸之目的而定期限之使用借貸契約，貸與人得隨時請求返還借用物。反訴原告已於106年7月21日發函催請反訴被告限期給付積欠之使用費共65萬元，另於同年8月1日發函再次催請反訴被告給付上開費用，且謂「逾期或不理，本人即併以本函解除雙方契約關係之意思表示，不再另去函解約」等語(見訴字卷第53至54頁)，足可推知反訴原告斯時已有終止其與反訴被告李元浩間使用借貸契約之意，則反訴原告本於所有物返還請求權請求反訴被告遷讓返還系爭房屋，為有理由。又反訴原告係依所有物返還請求權及不當得利之法律關係擇一請求反訴被告遷讓返還系爭房屋，係以同一目的請求法院依其單一之聲明為裁判，自屬選擇合併，其依所有物返還請求權部分既經准許，則其併依不當得利之法律關係請求部分，即毋庸加以論斷，併此敘明。
②按無法律上原因而受有利益，致他人受損害者，應返還其利
益，民法第179條前段定有明文。又無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念（最高法院61年台上字第1695號判例要旨參照）。查反訴原告業已終止其與反訴被告李元浩間使用借貸契約，則反訴被告於契約終止後仍繼續占用系爭房屋，已無合法正當權源，自屬無權占有，則反訴原告依民法第179條前段之規定，請求反訴被告返還相當於租金之不當得利，即屬有據。然反訴原告並未提出證據證明其終止契約存證信函係何時送達於反訴被告李元浩，則反訴原告請求反訴被告給付相當於租金之不當得利數額時點，應自反訴原告之民事反訴暨答辯狀繕本送達翌日(即
106年12月28日，見訴字卷第106頁反面)起算。③再按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總
價年息10﹪為限，為土地法第97條所明定；所謂土地總價額，係以法定地價為準，即土地所有權人依法所申報之地價；土地法第97條所謂土地及建築物之總價額，土地價額依法定地價，建築物價額依該管直轄市或縣（市）地政機關估定之價額，土地法第97條第1項、第148條及土地法施行法第25條分別定有明文。而基地租金之數額，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置，工商業繁榮之程度，承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，並與鄰地租金相比較，以為決定（最高法院88年度台上字第1894號判決要旨參照）。查系爭房屋坐落土地面積6708.6平方公尺，權利範圍100000分之142，自105年1月起之申報地價為每平方公尺26
323.2元；系爭房屋106年度課稅現值為573,600元等情，有土地登記謄本及房屋稅籍證明書在卷可考（見雄司調卷第97頁，訴字卷第8頁)，並參以系爭房屋位於高雄市立美術館附近，週遭有學校、銀行、餐廳，生活機能佳等情，此經原告陳述在卷(見訴字卷第152頁)，並有GOOGLEMAP網頁列印資料、照片等附卷可佐（見訴字卷第154至156頁）。
本院斟酌系爭房屋之位置、四周商業程度、交通、生活機能及系爭房屋係供反訴被告自住使用等情，認系爭房屋之租金應以土地及其建築物申報總價年息7﹪計算為適當，則反訴原告每月得請求相當於租金之不當得利之金額為4,809元【〔26323.2元（申報地價）×6708.6平方公尺×142/100000＋573,600元（房屋課稅現值）〕×7％÷12≒4,809元（元以下四捨五入）】，從而，反訴原告依不當得利法律關係請求反訴被告3人自106年12月28日起至遷讓交還系爭房屋之日止，按月給付4,809元，為有理由，逾此範圍之請求，則無理由。
④末按數人負同一債務，明示對於債權人各負全部給付之責任
者，為連帶債務；無前項之明示時，連帶債務之成立，以法律有規定者為限，民法第272條定有明文。因不當得利發生之債，同時有多數利得人時，應各按其利得數額負責，並非須負連帶返還責任（最高法院74年度台上字第2733號判決要旨參照）。反訴原告請求反訴被告等人所負不當得利返還責任應為「連帶」返還責任云云，此部分請求洵屬無據，不應准許。
六、綜上，原告先位聲明依買賣契約法律關係請求被告將系爭房地及5866、5856建號建物移轉登記予原告，暨備位聲明依代墊款協議或不當得利法律關係請求被告給付1,180,080元及自民事追加起訴狀繕本送達翌日(107年3月23日)起至清償日止，按年息5%計算之利息，均無理由，應予駁回。反訴原告依民法第767條第1項前段規定，請求反訴被告遷讓返還系爭房屋，並依不當得利法律關係請求反訴被告自106年12月28日起至遷讓返還該房屋之日止，按月給付4,809元，為有理由，應予准許，逾此範圍之請求，則無理由，應予駁回。
七、反訴原告及反訴被告分別陳明願供擔保請准宣告假執行或免為假執行，核均無不合，爰分別酌定相當之擔保金額，併准許之。至原告及反訴原告敗訴部分，其假執行之聲請均失所附麗，應併予駁回。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘陳述及攻擊防禦方法，核與判決結果無影響，自無庸逐一論述，併此敘明。
九、據上論結，本件原告之訴為無理由，應予駁回；反訴原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第78條、第79條、第390條、第392條第2項，判決如主文。中華民國107年6月28日
民事第六庭法官謝琬萍以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國107年6月28日
書記官陳建志