裁判字號：臺灣新北地方法院109年重訴字第230號民事判決
裁判日期：民國110年05月21日
裁判案由：遷讓房屋等
臺灣新北地方法院民事判決109年度重訴字第230號原告 江宏遠 訴訟代理人 劉孟錦 律師複代理人 劉哲瑋 律師被告 曾得國
陳秋如 兼上一人訴訟代理人 曾正義 上列當事人間請求遷讓房屋等事件，經本院於民國110年4月14日言詞辯論終結，判決如下：
主文被告曾得國、曾正義、陳秋如應將新北市○○區○○段○○○○號建物即門牌號碼新北市○○區○○路○○○巷○○號三樓房屋騰空返還原告。
被告曾得國、曾正義、陳秋如應自民國一百零九年七月三日起至返還第一項房屋之日止，按月給付原告新臺幣柒仟肆佰叁拾陸元，如任一被告為給付，其他被告於其給付範圍內免給付義務。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告曾得國、曾正義、陳秋如負擔。
本判決第一項於原告以新臺幣貳佰貳拾陸萬柒仟元為被告供擔保後，得假執行。但被告曾得國、曾正義、陳秋如如以新臺幣陸佰捌拾萬元為原告預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第3款定有明文。查本件原告原起訴請求：㈠被告曾得國、曾正義、陳秋如應將新北市○○區○○段○○○○號建物（權利範圍全部）即門牌號碼新北市○○區○○路○○○巷○○號3樓房屋（下稱系爭房屋）騰空返還予原告；㈡被告曾得國、曾正義、陳秋如應自起訴狀繕本送達翌日起至返還系爭房屋之日止，按月給付原告新臺幣（下同）9,452元。
末於民國110年4月14日言詞辯論期日變更聲明為：㈠被告曾得國、曾正義、陳秋如應將系爭房屋騰空返還予原告；㈡被告曾得國、曾正義、陳秋如應自起訴狀繕本送達翌日起至返還系爭房屋之日止，按月給付原告9,294元，如任一被告已為給付，其餘被告於其清償範圍內免為給付；㈢願供擔保，請准就第一項訴之聲明宣告假執行。核屬擴張及減縮應受判決事項之聲明，應予准許。
二、原告主張：原告於109年1月9日與訴外人 郭雅鳳 簽訂不動產買賣契約書，購買系爭房屋及所坐落之新北市○○區○○段○○○○號土地、同段153地號土地（權利範圍均為100,00
0分之546，下合稱系爭房地），並於109年3月4日完成系爭房地之所有權移轉登記，惟被告曾得國、曾正義、陳秋如迄今仍占有使用系爭房屋拒絕遷出，原告自得依民法第76
7條第1項前段規定，請求被告曾得國、曾正義、陳秋如騰空返還系爭房屋；又被告曾得國、曾正義、陳秋如占有系爭房屋受有相當於租金之利益並致原告受有損害，亦依民法第
179條請求被告曾得國、曾正義、陳秋如自起訴狀繕本送達翌日起至返還系爭房屋之日止，按月給付9,452元，如任一被告為給付，其他被告於其給付範圍內免給付義務。並聲明如前開一所載變更後之聲明。
三、被告則以：被告曾得國與郭雅鳳為夫妻關係，兩人曾有幾度結婚、離婚紀錄，被告曾得國及郭雅鳳婚後與訴外人即被告曾得國之胞妹 曾慧嫺 共同出資，並向被告曾得國之父母即被告曾正義、被告陳秋如借款，購買系爭房地居住，系爭房地實為被告曾得國及曾慧嫺、郭雅鳳所共有，以郭雅鳳之名義登記為所有權人，被告曾得國、曾慧嫺之產權借名登記在郭雅鳳名下。107年10月間被告曾得國與郭雅鳳簽立協議書，載明系爭房地為被告曾得國、曾慧嫺、郭雅鳳三人共同擁有產權，約定變賣系爭房地後應清償銀行貸款，剩餘款項歸還郭雅鳳40萬元、被告曾正義、被告陳秋如80萬元後再分成3份分配，被告曾得國、曾慧嫺與郭雅鳳亦參考當地不動產市價協議出售底價為1,500萬元。 嗣郭雅鳳 委託任職於住商不動產公司之訴外人 徐琳堯 銷售系爭房地，109年1月間徐琳堯陪同原告前來察看房屋，曾得國特地告知徐琳堯及原告系爭房地產權實際上為共有，以及約定出售底價1,500萬元等事實。徐琳堯表示知悉且當場允諾會配合告知銷售進度，買賣條件亦會徵得被告曾得國、曾慧嫺同意，簽約時會通知被告曾得國到場。然109年3月29日徐琳堯卻陪同原告前來通知被告曾得國及家人搬離系爭房屋，原告表示已經以1千多萬元購買系爭房地，被告方悉郭雅鳳、徐琳堯未經被告曾得國、曾慧嫺同意下，即違反約定以低於市價及協議之價格賤售系爭房地。而原告為貪圖低價買得系爭房地，明知郭雅鳳無權單獨處分系爭房地，仍配合郭雅鳳賤價出售系爭房地損害被告曾得國、曾慧嫺之權益，自為惡意，郭雅鳳為借名登記之出名人，違反約定而處分系爭房地屬無權處分，復未經被告曾得國、曾慧嫺承認，依民法第118條規定，郭雅鳳就系爭房地之處分行為不生效力，是原告雖經登記取得系爭房地所有權，仍不得對被告主張民法第767條之權利，被告亦無不當得利等語置辯。並聲明：㈠原告之訴駁回；㈡如受不利之判決，願提供擔保請准宣告免為假執行。
四、兩造不爭執事項（見本院卷二第138頁）：㈠被告曾得國與郭雅鳳為夫妻關係，兩人曾有幾度結婚、離婚，於107年11月5日再為結婚。
㈡系爭房地原登記在郭雅鳳名下，嗣郭雅鳳與原告於109年1
月9日簽訂以系爭房地為買賣標的之不動產買賣契約書，不動產買賣契約書記載郭雅鳳為賣方，原告則為買方，並於10
9年3月4日完成所有權移轉登記。
五、本院之判斷：㈠按所謂借名登記契約，乃當事人約定，一方（借名者）經他
人（出名者）同意，而就屬於一方現在或將來之財產，以他方之名義，登記為所有人或其他權利人之契約（最高法院10
9年度台上字第529號判決意旨參照）。被告稱系爭房地為被告曾得國、曾慧嫺、郭雅鳳所出資購買，並借名登記在郭雅鳳名下乙節，固為原告所否認，惟參以被告曾得國提出之協議書，其內容記載：「甲（按即被告曾得國）、乙（按即郭雅鳳）雙方已於民國100年2月17日協議離婚，現以房產共同持有人立此協議，為免日後發生爭執，茲訂立條款如下，以茲雙方共同信守。...三、甲方、乙方及甲方妹妹（ 曾慧嫻 身分證字號：...）共同購買之房產（住址：新北市○○區○○路○○○巷○○號3樓），於房產變賣結束償還銀行貸款後，其所得金額先歸還乙方新臺幣40萬元、甲方父母新臺幣80萬元，剩餘金額共分三份，歸還甲方、乙方、甲方妹妹，其房產未變賣前，甲、乙雙方仍可居住房產內」等語（見本院卷一第91頁，下稱系爭協議書），而證人郭雅鳳於本院言詞辯論期日中亦證稱其確有簽立該協議書等語（見本院卷二第77頁），則系爭協議書既約明被告曾得國、郭雅鳳以系爭房地之共同持有人身分簽立，且系爭房地為被告曾得國、郭雅鳳、曾慧嫻3人所共同購買，處分所得價金扣除貸款、債務後，分為3份各歸被告曾得國、郭雅鳳、曾慧嫻取得，堪認系爭房地確為被告曾得國、曾慧嫺、郭雅鳳所出資購買，3人實質上各有3分之1應有部分，被告曾得國、曾慧嫺之應有部分係借名登記在郭雅鳳名下等節屬實。至證人郭雅鳳固於本院言詞辯論期日中證稱：系爭房屋並非其與被告曾得國、曾慧嫻所共有，因產權登記、貸款名義人均只有其一人云云（見本院卷二第78頁），惟此與其所簽立之系爭協議書文義內容顯有未合，是其此部分證述自非可採，併予敘明。
㈡次按借名登記契約為借名人與出名人間之債權契約，出名人
依其與借名人間借名登記契約之約定，通常固無管理、使用、收益、處分借名財產之權利，然此僅為出名人與借名人間之內部約定，其效力不及於第三人。出名人既登記為該財產之所有權人，則在借名關係存續中，其將該財產處分移轉登記予第三人，自屬有權處分，初不因第三人為善意或惡意而有異（最高法院106年度第3次民事庭會議決議、107年度台上字第2096號判決、108年度台上字第1744號號判決意旨參照）。被告固稱原告明知郭雅鳳無權處分系爭房地，係為惡意，復未經有權利人即被告曾得國、曾慧嫺承認，而認郭雅鳳就系爭房地所為之處分行為係屬無效等語，惟此為原告所否認，又被告曾得國、曾慧嫻就其系爭房地之應有部分借名登記為郭雅鳳所有，業如前述，則郭雅鳳於借名關係存續中，將系爭房地出售予至原告，而為所有權移轉登記，揆前開實務見解意旨，仍屬有權處分，尚不因第三人即原告為善意或惡意、或被告曾得國、曾慧嫺否認處分而失其效力，被告稱郭雅鳳係無權處分系爭房地，所為所有權移轉登記行為係屬無效云云，尚有誤會，自難憑採。
㈢再按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之
，民法第767條第1項前段定有明文。查被告3人均不爭執其等迄今仍在系爭房屋居住（見本院卷二第30頁），又原告購買系爭房地，於109年3月4日完成所有權移轉登記，為系爭房地之所有權人，亦如前述，是被告3人自該時起就系爭房地已無合法權源可對原告主張，故原告主張被告3人無權占有其所有之系爭房屋，而請求被告3人騰空返還之，自屬有據，應予准許。
㈣復按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其
利益；雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同，民法第179條定有明文。又無權占有他人所有物或地上物，可能獲得之相當於租金之利益，應以客觀上占有人所受之利益為衡量標準，非以請求人主觀上所受之損害為斷（最高法院10
4年度台上字第715號判決意旨參照）。次按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息百分之十為限；此所謂土地及建築物之總價額，土地價額依法定地價，建築物價額依該管直轄市或縣（市）地政機關估定之價額，土地法第97條第1項、土地法施行法第25條分別定有明文。
而所謂年息百分之十為限，係指土地租金之最高限額而言，並非必須依照申報地價年息百分之十計算，尚須斟酌系爭土地位置、鄰近地區工商繁榮程度、使用人利用土地之經濟價值、所受利益，彼等關係及社會感情等情事以為決定。本件被告3人占用系爭房屋無合法權源，即屬無法律上原因而受有相當於租金之利益，且致原告受有損害，原告依不當得利之法律關係請求被告3人返還其利益，即屬有據。查系爭房屋所坐落之新北市○○區○○段○○○○號土地、同段153地號土地109年度申報地價為每平方公尺1萬9,520元，土地面積分別為1,912.64平方公尺、3,277.59平方公尺，合計5,190.23平方公尺，原告取得之權利範圍均為10萬分之546，另系爭房屋之課稅現值為56萬2,200元等情，有土地登記第一類謄本、房屋稅籍證明書影本在卷足參（見本院卷一第63頁、第109頁，本院卷二第141頁），則系爭房屋及其坐落土地申報總價額為111萬5,371元（計算式：19,520元×5,190.23平方公尺×546/100000＋562,200元＝1,115,371元，元以下四捨五入，下同）。又系爭房屋為鋼筋混凝土造住家用13層樓建物之第3層，於97年10月7日建造完成，有建物所有權狀附卷可稽（見本院卷一第59頁），且坐落在新北市中和區，附近有捷運景安站、衛生福利部雙和醫院、並有錦和國小、錦和高中等文教設施，交通及生活機能尚佳等情，業經原告陳報在卷，並有Google地圖在卷可稽（見本院卷一第106頁、第113頁），爰審酌系爭房屋之屋齡、坐落位置、繁榮程度、交通便利性、生活機能等情，認系爭房屋之租金以上開總價額年息8％為適當，故被告3人應按月給付原告相當於租金之不當得利數額為7,436元（計算式：1,115,371元×8％÷12＝7,436元）。再按所所謂不真正連帶債務係指數債務人具有同一目的，本於各別之發生原因，對債權人各負全部給付之義務，因債務人中一人為給付，他債務人即同免其責任之債務，本件被告曾得國、曾正義、陳秋如就其等無權占用系爭房屋，各對原告所負返還不當得利債務，應為不真正連帶關係，是原告依民法第179條請求被告3人自起訴狀繕本送達翌日即109年7月3日（見本院卷一第41、45、49頁）至返還系爭房屋之日止，按月給付原告7,436元；如任一被告已為給付，其餘被告於其清償範圍內免為給付，即屬有據，逾此金額之不當得利之請求，則屬無據。
六、綜上所述，原告依民法第767條第1項前段規定，請求被告曾得國、曾正義、陳秋如騰空返還系爭房屋，並依民法第17
9條規定，請求被告曾得國、曾正義、陳秋如自起訴狀繕本送達翌日即109年7月3日至返還系爭房屋之日止，按月給付7,436元，如任一被告已為給付，其餘被告於其清償範圍內免為給付，為有理由，應予准許；逾此範圍請求，則無理由，應予駁回。
七、兩造陳明願供擔保，聲請宣告假執行及免為假執行，經核合於法律規定，爰分別酌定相當之擔保金額宣告之。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，併此敘明。
九、本院審酌本件請求遷讓房屋部分原告全部勝訴，而附帶請求相當於租金之不當得利部分，原告雖部分勝訴，部分敗訴，惟此部分毋庸繳納裁判費，故依民事訴訟法第79條規定，命訴訟費用全部由敗訴之被告負擔。
中華民國110年5月21日
民事第一庭法官洪任遠以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國110年5月21日
書記官黃翊芳