臺灣嘉義地方法院民事判決 98年度嘉簡字第532號
原 告 財政部國有財產局台灣南區辦事處嘉義分處
法定代理人 甲○○
訴訟代理人 丁○○
被 告 乙○○
號
訴訟代理人 楊漢東 律師
複訴訟代理 丙○○
人
上列當事人間給付使用補償金事件，於中華民國98年9月1日經言
詞辯論終結，本院判決如下：
主文
被告應將坐落嘉義縣○○鄉○○○段○○○○號土地如附圖斜線
所示，面積六三平方公尺之地上物拆除，將前開四三七地號土地
東半部，面積二三○平方公尺，西緣界線與前開四三七地號、同
段四三八地號土地南北向界址平行之土地，返還原告。
被告應給付原告新臺幣捌佰陸拾捌元，及自民國九十八年二月二
十六日起至返還前項土地之日止，按月給付原告新臺幣壹佰貳拾
肆元。
訴訟費用由被告負擔。
本判決得假執行。
事實及理由
甲、原告方面:
一、聲明：求為判決如主文第1、2項所示及為以供擔保為條件之
假執行宣告。
二、陳述：
(一)、緣坐落嘉義縣○○鄉○○○段○○○○號土地為國有土地，
現由原告管理，經原告將437地號土地東半部，面積230平
方公尺，西緣界線與437、438地號土地南北向界址平行之
土地(下稱系爭土地)出租被告，兩造訂有國有耕地放租
租賃契約書，租約約定：承租人興建相關之農業設施，應
事先徵得放租機關同意，及承租人興建農業設施依法應經
主管機關核准興建或容許使用，而未獲核准者，放租機關
得終止租約。
(二)、詎被告違反租約約定，未經原告同意，即於如附圖斜線所
示之土地上興建地上物，面積63平方公尺(下稱系爭地
上物)，經原告函催被告於97年2月29日前改正，逾期即終
止租約。被告雖於97年2月1日委託訴外人 柳健平 代書向原
告提出申請興建農業相關設施，惟依據「國有出租耕林養
地同意興建相關農業林業養殖設施審查作業要點」第5條
規定國有出租耕、林、養地得同意做相關設施使用之應具
條件如下：「（一）承租土地面積在0.1公頃以上或承租
之土地相毗鄰面積合計在0.1公頃以上者。」，而被告據
以申請之系爭土地與同段433地號土地並非相毗鄰，且系
爭土地單筆面積僅230平方公尺，不符合上開規定，是原
告無法核發土地使用權同意書。經原告於97年5月1日派員
複勘，被告仍未改正，原告乃再發函向被告表示自97年7
月起終止租約，請被告於97年7月31日前拆除地上物返還
土地，因被告迄未拆除系爭地上物，亦未返還土地，爰依
據所有權之作用，訴請被告拆除地上物返還系爭土地。
(三)、系爭租約經原告終止後，被告占用系爭土地已無法律上原
因，獲有未支付相當於租金之不當得利，並使原告代表之
國家受有未收到租金之損害。以被告占用面積230平方公
尺，申報地價新臺幣(下同)130元/平方公尺，年息百分
之5計算，被告每月受有當相於124元租金之利益，則被告
自97年7月1日起至98年1月31日止共7個月，受有免付租金
868元之不當得利，爰依據不當得利之法律關係，請求被
告給付868元，及自起訴狀送達翌日起至返還系爭土地之
日止，按月給付原告124元。
乙、被告方面：
一、聲明：原告之訴駁回。
二、陳述：
(一)、系爭土地屬未登錄地時，伊自四代前之祖輩已世居系爭土
地上耕作，並向嘉義縣繳付土地租金。原告未經知會被告
，自行在80年申請第一次登記取得土地所有權，並強迫被
告與之訂立租賃契約，是原告本件主張完全違背誠信原則
，濫用權利。況被告在系爭土地上搭建農業設施，也是用
於耕作所需，並無違反租約約定之使用方法，原告無權終
止契約。
(二)、本件依據申請農業用地作農業設施容許使用審查辦法相關
規定，被告得利用系爭土地申請設置農業設施，但必須由
原告出具土地使用同意書。然當被告依規定以系爭土地及
同段433地號土地，面積合計達0.1公頃以上，向原告提出
申請出具土地使用同意書時，原告卻拒絕收件受理，並謂
上開土地非相毗鄰，不可合併計算。惟依法令規定，被告
申請設置農業設施之不同筆土地並不一定要相毗鄰，原告
卻自行規定土地必須相毗鄰之限制，並非適法。因被告擬
申請設置之農業設施均符合法令規定，原告故意拒絕受理
被告之申請，事後才藉詞被告違規使用而主張終止租約，
顯有權利濫用及違背誠信原則之情，其終止租約並不合法
。
丙、法院之判斷：
一、原告主張系爭土地係屬國有土地，為其所管理，原由被告承
租使用，因被告違反租約約定，未經原告同意，於如附圖斜
線所示之土地上興建系爭地上物，經原告發函請被告於97年
2月29日前改正，被告未改正，原告乃再發函被告表示自97
年7月起終止租約，請被告於97年7月31日前拆除地上物返還
土地，被告迄未拆除系爭地上物，亦未返還土地，爰依據所
有權之作用，訴請被告拆除地上物返還土地，並返還相當於
租金之不當得利之事實，業據提出系爭土地之查詢資料、國
有耕地放租租賃契約書、現場照片、原告97年1月24日臺財
產南嘉三字第0973000317號函及97年6月13日臺財產南嘉三
字第0973001851號函文等件為證，被告對承租系爭土地及於
系爭土地如附圖斜線所示之土地上興建系爭地上物等情亦予
自認，惟以前詞置辯，是本件首應審酌之點為原告終止租約
是否合法?
二、經查：
(一)、兩造就系爭土地所訂立之國有耕地放租租賃契約書，於第
四條「其他約定事項」第(八)點記載：「租賃耕地，承
租人應作種植農作物之用，如需興建相關之農業設施，應
事先徵得放租機關同意。」；同條第(十八)點記載：「
租賃耕地有下列情形之一時，放租機關得終止租約：…9
、承租人興建農業設施，依法應經主管機關核准興建或容
許使用，而未獲核准者。…」，此有系爭租賃契約書在卷
可稽，是被告如欲在系爭土地上興建相關之農業設施，應
先經原告之同意；如主管機關(於本件為嘉義縣政府)未
核准興建或容許使用，原告得終止租約。而本件被告未預
先徵得原告之同意，即興建系爭地上物之事實，為被告所
不否認。
(二)、被告於接獲原告97年1月24日臺財產南嘉三字第097300031
7號催告伊於97年2月29日前改正，逾期即終止租約之函文
，即於97年2月1日以伊承租系爭土地及同段433地號國有
土地，面積合計為5,382平方公尺，達0.1公頃以上，向原
告申請核發同意於系爭土地上做相關之農業設施使用之證
明書，惟原告拒絕受理等情，為兩造所不爭執，並有前開
函文及申請書各1件在卷足考。
(三)、按系爭土地屬山坡地保育區範圍，如欲在系爭土地上興建
農業設施，應經嘉義縣政府審查許可，審查之法令依據為
「申請農業用地作農業設施容許使用審查辦法」(法規名
稱原為「農業用地容許作農業設施使用審查辦法」，98年
3月16日由農委會修正發布施行，並更名)，此有嘉義縣政
府98年7月8日府農務字第0980107226號函文在卷可參。按
申請農業用地作農業設施容許使用審查辦法修正前後均規
定申請農業用地作農業設施容許使用，應填具申請書及檢
附包含「土地使用同意書」在內之文件，向土地所在地之
直轄市或縣(市)主管機關申請，是被告於向主管機關即
嘉義縣政府申請農業用地作農業設施容許使用前，應先取
得原告出具之土地使用同意書。
(四)、原告主張其係依據「國有出租耕林養地同意興建相關農業
林業養殖設施審查作業要點」審查被告是否符合要件，據
以核發土地使用同意書等語，而「國有出租耕林養地同意
興建相關農業林業養殖設施審查作業要點」係財政部函訂
，作為財政部國有財產局所屬分支機構辦理國有出租耕、
林、養地同意興建相關農業、林業、養殖設施時依循之審
查作業要點，該要點第1點即有明定。而該要點於第5點規
定：「國有出租耕、林、養地得同意做相關設施使用之應
具條件如下：（一）承租土地面積在0.1公頃以上或承租
之土地相毗鄰面積合計在0.1公頃以上者。」，亦即據以
申請同意做相關農業設施使用之土地須單筆面積在0.1公
頃以上，或承租之土地「相毗鄰」面積，合計在0.1公頃
以上。而被告據以申請核發同意書之系爭土地及同段433
地號國有土地，面積合計雖達0.1公頃以上，然該2筆土地
中間尚間隔有其他土地，並非緊接相鄰，此為被告所不否
認，而「毗鄰」於字義上本有緊接相鄰之意，則原告以系
爭土地及同段433地號土地未「相毗鄰」，不符合前開審
查作業要點第5點之規定，不予核發土地使用同意書，尚
未跳脫該字義涵攝之範圍，且係遵循內部之作業要點，難
認係違背誠信原則或有權利濫用之情。
(五)、被告雖爰引行政院農業委員會於94年2月23日召開之「研
商農業用地申請容許作農業設施使用相關審查執行疑義」
會議紀錄決議(三)，就修正前「農業用地容許作農業設
施使用審查辦法」有關農業用地申請容許作農業設施使用
時，其自有農業用地面積是否得以2筆以上未必毗鄰之跨
縣市土地合併計算疑義，做出「相鄰直轄市、縣(市)且
符合毗鄰鄉(鎮、市、區)範圍內之農業用地，得以併計
」之決議，主張系爭土地及同段433地號土地亦屬「毗鄰
」。惟：
1、系爭地上物係被告興建欲作為茶葉加工廠之用，依修
正前「農業用地容許作農業設施使用審查辦法」第11
條有關「農作產銷設施許可使用細目、興建面積與高
度及條件」之規定，就第14款「自產農產品加工室」
許可興建之面積及條件係規定「依生產需要核定，最
大興建面積為660平方公尺」，並未規定農業用地申請
面積之下限，更無「毗鄰」之用語。而同條除第9款、
第12款(如後述)外，亦均無農業用地申請面積之下限
規定。
2、同條第9款就「農業資材室」許可興建之面積及條件，
雖規定「以自有農業用地面積計算，每0.1公頃得興建
33平方公尺，最大興建面積為330平方公尺」，亦即限
制申請面積下限至少需有0.1公頃之農業用地，惟此款
並無「毗鄰」之用語；另同條第12款就「曬場」許可
興建之面積及條件係規定「以自有農業用地面積百分
之5計算，最大興建面積為330平方公尺」，亦無「毗
鄰」之用語。此外，遍觀上開審查辦法全文，亦查無
「毗鄰」之用語，是前開「研商農業用地申請容許作
農業設施使用相關審查執行疑義」會議紀錄決議(三)
，並非針對「土地相毗鄰」之法條用語做解釋，而係
針對「農業用地」之計算範圍做定義。準此，被告爰
引該決議內容謂原告就「國有出租耕林養地同意興建
相關農業林業養殖設施審查作業要點」第5點有關「承
租之土地相『毗鄰』面積合計在0.1公頃以上」之解釋
亦應做相同解釋【即將相鄰直轄市、縣(市)且符合毗
鄰鄉(鎮、市、區)範圍內之農業用地，合併計算】等
語，即有可議。
3、修正前之「農業用地容許作農業設施使用審查辦法」
及修正後之「申請農業用地作農業設施容許使用審查
辦法」，係針對各項農業設施分別規定是否需要符合
農業用地面積下限，非如「國有出租耕林養地同意興
建相關農業林業養殖設施審查作業要點」就全部之農
業設施申請均規定「承租土地面積在0.1公頃以上或承
租之土地相毗鄰面積合計在0.1公頃以上」之面積下限
。惟國家出租國有耕地係屬私經濟行為，基於私法自
治、契約自由原則，財政部就國有財產局出租耕地後
是否容許承租人在承租土地上興建農業設施訂有內部
依循之作業要點，並設有農業用地之面積下限即單筆
土地面積在0.1公頃以上，或承租之土地相毗鄰面積合
計在0.1公頃以上，且將該「相毗鄰」定義、解釋為「
緊接相鄰」，並無違反強制、禁止規定或嚴重侵害人
民財產權之情，是原告依據前開審查作業要點及文義
解釋，認被告據以申請之系爭土地及同段433地號土地
非緊接相鄰，不符合該作業要點第5點之規定，不予核
發使用同意書，應認為有理由。
(六)、依上說明，本件被告未預先徵得原告之同意，即興建系爭
地上物，已違反租約約定，經原告發函催告被告於97年2
月29日前改正，被告於97年2月1日以系爭土地及同段433
地號土地合併計算達0.1公頃以上，向原告提出申請核發
土地使用同意書，遭原告以上開2筆土地非緊接相鄰，不
得合併計算而拒絕發給土地使用同意書，嗣因被告無法取
得土地使用同意書據以向主管機關即嘉義縣政府申請農業
用地作農業設施容許使用，則原告以被告違反租約，發函
向被告表示自97年7月起終止租約，即為有理由，其終止
租約係屬合法。
(七)、被告雖再辯稱系爭土地屬未登錄地時，伊自四代前之祖輩
已世居系爭土地上耕作，並向嘉義縣繳付土地租金。原告
未經知會被告，自行在80年申請第一次登記取得土地所有
權，並強迫被告與之訂立租賃契約，是原告本件主張完全
違背誠信原則，濫用權利等語，並提出被告祖先自日據時
代即設籍在系爭土地之戶籍謄本及自41年起向嘉義縣政府
繳納代金地租聯單影本等件為證，惟依被告所提出戶籍謄
本記載之地址，尚無法認定被告自數代前即已居住系爭土
地上。縱被告世居系爭土地，被告亦已自承伊父親自41年
起即係向地方政府繳納公有土地之地租，系爭土地顯非被
告所有。況依物權登記主義，系爭土地業於80年9月16日
登記為國有，此有土地建物查詢資料附卷可按，原告自得
代表國家行使所有權人之物上請求權。被告未說明或舉證
國家取得系爭土地之所有權有何不合法之處，或原告如何
強迫被告訂立租賃契約，徒以原告未知會被告，自行申請
第一次登記取得土地所有權，並強被告訂立租賃契約等語
，認原告本件主張完全違背誠信原則，濫用權利，所辯尚
無可採。
(八)、系爭租約既經原告自97年7月1日起合法終止，被告使用系
爭土地，並在如附圖斜線所示部分之土地興建地上物，即
無法律上之權源，原告主張被告無權占用系爭土地，應堪
認定。按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求
返還之，對於妨害其所有權者，得請求除去之，民法第76
7條定有明文。系爭土地既為被告無權占用，則原告本於
所有權人之地位，請求被告將系爭地上物拆除後，將系爭
土地返還原告，即屬有據，應予准許。
三、按無法律上之原因而受有利益，致他人受有損害者，應返還
其利益，民法第179條定有明文。次按依不當得利之法則請
求返還不當得利，以無法律上之原因而受利益，致他人受有
損害為其要件，故其得請求返還之範圍，應以對方所受之利
益為度，非以請求人所受損害若干為準，無權占有他人土地
，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念，是被上訴
人抗辯其占有系爭土地所得之利益，僅相當於法定最高限額
租金之數額，尚屬可採，最高法院61年度台上字第1695號判
例參照。
四、查被告無權占有使用系爭土地共230平方公尺，業如前述，
其獲得相當於土地租金之利益即屬不當得利，原告請求被告
給付230平方公尺占用面積相當於租金之不當得利，即屬有
理。查系爭土地於96年1月間之「申報地價」為每平方公尺
130元，有土地建物查詢資料附卷可按。又基地租金之數額
，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置，工商
業繁榮之程度，承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項
，並與鄰地租金相比較，以為決定，並非必達申報總地價年
息10%最高額，最高法院68年度台上字第3071號判例意旨參
照。本院審酌系爭土地為旱地、使用分區為山坡○○○區○
○○○○里○○路○○路旁有部分店家，系爭地上物供茶葉
加工使用，尚未興建完成等情，認原告請求被告每月給付
124元相當於租金之利益核屬正當(按該金額未逾依土地申
報地價年息5%計算之金額即125元/月，計算式：130×230
×5%÷12=125，小數點以下四捨五入)，是原告得請求被告
給付自97年7月1日起至98年1月31日止共7個月，合計868元
之不當得利，並自起訴狀繕本送達翌日即98年2月26日起至
返還系爭土地之日止，每月給付原告124元。從而，原告依
據不當得利之法律關係，請求被告給付868元，並自起訴狀
繕本送達翌日即98年2月26日起至返還系爭土地之日止，每
月給付原告124元，為有理由，應予准許。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，核與判決結果
不生影響，爰不逐一論述，併此敘明。
六、本件訴訟費用，由敗訴之被告負擔。
七、本判決係就民事訴訟法第427條第1項訴訟適用簡易程序所為
被告敗訴之判決，依同法第389條第1項第3款之規定，本院
自應依職權宣告假執行。
八、據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第436條
第2項、第78條、第389條第1項第3款，判決如主文。
中 華 民 國 98 年 9 月 15 日
臺灣嘉義地方法院嘉義簡易庭
法官 蘇姵文
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本庭（嘉義市○○路
308之1號）提出上訴狀（均須按他造當事人之人數附繕本）。
中 華 民 國 98 年 9 月 15 日
書記官 李文政