裁判字號：臺灣臺中地方法院100年訴字第836號民事判決
裁判日期：民國101年02月06日
裁判案由：損害賠償
臺灣臺中地方法院民事判決100年度訴字第836號原告 吳茜茜 訴訟代理人 曾信嘉 律師複代理人 林建宏 被告 尹世華 上列當事人間請求損害賠償事件，本院於民國101年1月16日言詞辯論終結，判決如下：
主文被告應將門牌號碼為臺中市○○區○○路2段319號5樓之5建物漏水區域加以修繕，確定不再漏水至原告所有之門牌號碼為臺中市○○區○○路○段○○○號4樓之5建物為止。
被告應給付原告新臺幣壹拾萬柒仟伍佰玖拾玖元，及自民國100年6月1日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔百分之八十，餘由原告負擔。
本判決原告勝訴部分，於原告以新臺幣叁拾捌萬捌仟貳佰伍拾元為被告供擔保後，得假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、原告主張：
一、被告與原告為同公寓住宅之住戶，然被告未經區分所有權人之同意，竟於該建物之頂樓平臺搭蓋違章建築，將公共使用頂樓之樓梯封死，禁止他人進出頂樓部分，嗣後原告於其所有坐落於臺中市○○區○○○段○○○○號土地上建號1825即門牌號碼為臺中市○○區○○路2段319號4樓之5之建物（下稱系爭4樓之5建物），發現天花板嚴重漏水，裂縫處有水漬痕跡，牆面因長時間滲水潮濕，致油漆嚴重脫落、滋生霉菌並有壁癌產生，嚴重影響居家安全及品質。經勘查後，才知悉被告於其所有建物門牌號碼臺中市○○區○○路2段319號5樓之5之建物（下稱系爭5樓之5建物）內變更設計，搭建樓梯通往頂樓搭蓋之違章建築處，因施工品質不良，才使得系爭4樓之5建物有漏水之情形，原告屢次通知被告處理上開漏水問題，然被告均置之不理，復經調解亦不成立，爰依民法第767條第1項規定，提起本訴訟，請求被告應將系爭5樓之5建物漏水區域加以修繕，確定不再漏水至原告所有系爭4樓之5建物為止。
二、被告對於系爭5樓之5建物內既然加以變更設計，搭建樓梯通往頂樓設置違章建築，復施工不良，致有漏水後，倘原告已將上開情況通知被告，則被告自應知其變更設計之行為，已影響原告所有系爭4樓之5建物，其應善盡修繕責任。然被告遲未加以修繕，致原告無法完整行使所有權及使用收益該建物，依民法第184條及第191條規定，被告應負起相關損害賠償之責。觀諸原告所有之系爭4樓之5建物位於水湳市場，鄰近有臺糖健康超市、統一超商等，且坐落於文華高中、大德國中及大鵬國小等學區內，及附設籃球場之運動公園，尚有警察局及消防局，保護區域之安全。該建物距離臺中市逢甲商圈亦僅5至10分鐘車程，生活機能甚為便利，並鄰近中清路及文心路，至中清交流道只需5至10分鐘車程，南來北往甚為便利。附近之水湳經貿園區業於民國100年2月11日動土開發，工作機會可望增加，並帶動附近建物租賃之需求。是原告所有系爭4樓之5建物實位在相當好之地理位置上，乃被告所為變更系爭5樓之5建物設計之行為，竟造成該期間內原告無法將系爭4樓之5建物出租他人，亦無法使用收益該建物之窘況，是原告受有損害甚明。參酌土地法第97條第1項城市地方建物之租金，以不超過土地及其建物申報總價年息百分之10為限之規定；系爭4樓之5建物價格依99年建物稅繳款書評定為新臺幣（下同）231,900元；該建物坐落土地面積之價值825,251元【32,782（土地公告現值）×1,158（土地面積）×10/460（權利範圍）＝825,251】等情，則原告所有系爭4樓之5建物回復至不漏水狀態時止，每月租金利益之損失為8,810元【計算式：（825,251+231,900）xl0％÷12（月）=8,810】。
三、因上開所述之狀況，造成原告所有系爭4樓之5建物亟待修繕，原告已於99年11月16日請室內設計工作者至宅內評估相關修繕費用為116,000元，被告應賠償前開原告修繕系爭4樓之5建物費用。
四、聲明：（一）被告應將系爭5樓之5建物漏水區域加以修繕，確定不再漏水至原告所有系爭4樓之5建物為止。（二）被告應自起訴狀繕本送達翌日起至系爭4樓之5建物回復至不漏水狀態止，按月給付原告8,810元。（三）被告應給付原告116,000元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。（四）願供擔保，請准宣告假執行。
貳、被告則以：
一、兩造所居住之大樓自69年完工迄今已32年，為五樓RC結構懸臂式挑樑騎樓建築。被告購於預售屋時期並居住於其中，惟現已搬離十餘年未有人居住，亦未有裝修改建之工程，僅有定期請人打掃、維護。該大樓歷經十數次強烈颱風及6.9級的921等大小地震，結構體均未受損，從未聞有4樓漏水、滲水之事件，而原告之前手即吳老先生去逝前數年搬離系爭4樓之5建物時，曾委請隔壁曹先生代管，期間被告、原告及隔壁鄰居多次進入該住宅，未發現有漏水、滲水跡象，再該宅原牆面貼有壁紙地面鋪設1尺方塑膠地板，此種建材之特性為浸水、泡水便會脫膠翻裂，故顯然在原告繼承後裝修前並未有漏水、滲水之情形。此應係97年間原告僱請外行工班使用不當工法（用大支65型電鎚）將RC外牆打掉2片，及一面隔間牆地板並有打穿3、4樓間RC樓板，破壞鋼筋排水管及改變水電管路後便開始大量漏水、滲水。被告也多次僱請工人維修，改善5樓自己住宅之部份。若原告所有系爭4樓之5建物仍有漏水情形，則被告合理懷疑此損害應為原告不當施工所造成，依據公寓大廈管理條例第10條第1項、第12條後段但書，責任應全部歸屬原告負擔。
二、再者，依內政部90年9月27日台內營字第9085567號函示：「將建築物原有外牆拆除，而於陽台上加裝窗戶，為該建築物之外牆，使原有陽台成為居室之一部份，而增加該建築物之建築面積，應申請建造執照」，及建築物室內裝修管理辦法第25條：「室內裝修圖說應由開業建築師或專業設計技術人員署名負責。但建築物之分間牆位置變更、增加或減少經審查機構認定涉及公共安全時，應經開業建築師簽證負責。」是建築物領得使用執照後，若想「二次施工」將陽台打通，勢不能藉由申辦室內裝修審查程序得以合法化。本案雖已經由臺灣省結構工程技師工會鑑定本案損害發生原因，然而，依照該會100年8月11日（100）省結技（八）卿字第3066號函附件，其鑑定工作計劃表之工作內容、鑑定費用明細表之鑑定內容乃是訂明：「1.標的物樓層結構丈量及平面圖繪製。……5.標的物滲水主因及滲水範圍、程度評估。……」，惟該次會勘記錄上竟然僅進行建築物勘查及滲水試驗，此顯未盡受委任之職責，尚不足做為本案之佐證。蓋原告為增加室內使用面積大肆裝修，竟將陽台、花台間之高300公分、寬120公分、厚15公分RC牆及高40公分、寬240公分、厚15公分懸臂樑以電動工具粉碎性破壞，並敲除外推，本已嚴重破壞建物結構；不惟如是，原告除將系爭4樓之5建物排水孔封除鋪設地磚外，更截斷大樓共用之陽台、花台排水管，致使其上方之被告所有系爭5樓之5建物之花台每遇下雨，即無處宣洩進入室內，而有建物漏水之現況，而漏水位置均係原告切割鋼筋裸露及預埋管路之處。準此，臺灣省結構工程技師工會既為結構方面之專業公會，自得依受委任之職權就鑑定工作計劃表及鑑定費用明細表之鑑定內容對標的物樓層結構丈量及平面圖繪製，比對系爭建物與上、下樓層之差異，標的物滲水主因即不辯自明，然其竟以兩造所不爭之滲水現況作成會勘結論，容有未洽。更何況，前已敘明，兩造所居住之大廈建於67年，69年完工落成，而原告所指被告搭蓋違章建築則建於74年，迄今已達26年有餘，原告以被告搭蓋違章建築之訴外理由，指摘其為系爭建物滲漏水之主因，顯為混淆視聽與事實不符。
三、聲明：原告之訴駁回。
叁、本件經本院整理兩造爭點如下：
一、兩造不爭執事項（本院採為判決之基礎）：
（一）原告為系爭4樓之5建物之所有權人。
（二）被告為系爭5樓之5建物之所有權人。
（三）以上事實，為兩造所不爭執，並有原告所提出之建物登記謄本2件在卷足憑，自堪信為真實，本院自得採為判決之基礎。
二、兩造爭執之事項：
（一）本件系爭5樓之5建物有無漏水至4樓之5建物之情事，若有，該漏水情事是否可歸責於被告？
（二）原告請求被告應將被告所有之房屋修繕至確定不再漏水至原告所有之系爭房屋為止，有無理由？
（三）原告請求被告應支付4樓之5之修繕費用有無理由？
（四）原告主張其因無法將系爭4樓之5建物出租他人，亦無法使用收益該建物，致每月受有租金利益之損失為8,810元，有無理由？
肆、本院之判斷：
一、本件系爭5樓之5建物有無漏水至4樓之5建物之情事，若有，該漏水情事是否可歸責於被告？查本件原告主張系爭5樓之5建物確有漏水至4樓之5建物之情事，且該事由係可歸責於被告等語，然為被告所否認，並辯稱：縱有漏水情事亦係因原告於97年間僱請外行工班使用不當工法（用大支65型電鎚）將RC外牆打掉2片，及1面隔間牆地板並有打穿3、4樓間RC樓板，破壞鋼筋排水管及改變水電管路所致，並非可歸責於被告等情。經查，上述爭點經本院依原告聲請囑託臺灣省結構工程技師工會鑑定後，鑑定意見為：「九、滲水試驗結果及研判：為調查滲水源頭及滲水路徑，經協調徵得兩造雙方同意，針對系爭5樓之5建物臥室A（設有木踏板鋼梯之房間）之磁磚地版及臥室C之外牆花台等2處分別進行灌水試驗，以便觀察、確認該2處如有積水是否將造成系爭4樓之4建物滲水？其滲水範圍及程度又如何？茲就兩次試驗之方式、結果及研判如下：（一）臥室A之地版灌水試驗：1.試驗方式：以橡膠水管接浴廁之自來水持續灌入臥室A之磁磚地版上，至最大水深約1公分時停止，靜候一段時間後觀察樓下（4樓之5）相同位置附近有無滲水情形（照片A-25）。2.試驗結果：灌水後約1小時內發現，系爭4樓之5建物窗戶上方之牆面明顯有水滲出跡象（照片A-29、
A-30），至於頂版（含室內、室外）則略有潮濕但不明顯（照片A-26—A-28）。3.研判說明：系爭5樓之5建物臥室A之頂版已遭切除，並增設有木踏板鋼梯以便該戶人員通往、使用屋頂露台，惟因臥室A上方屋頂增建外牆之雨遮遮蔽範圍不足（註：該處不久前已有新搭設雨遮，外觀仍新，見附件7之照片O-10，惟其遮雨成效尚待觀察確認），遇大雨即造成系爭5樓之5建物臥室A之磁磚地版積水，又因其磁磚地版（含溝縫及周邊牆底）無完整防水功能，故有漏水情形發生，進而從系爭4樓之5建物之陽台頂版及臥室A之頂版、牆頂等處滲出。（二）臥室C之外牆花台灌水試驗：1.試驗方式：先以布堵塞花台之洩水孔，再以橡膠水管接浴廁之自來水持續灌入花台內至數公分水深，觀察花台四周之馬賽克貼面有無破損漏水。之後再拔去塞布，並持續灌水，觀察花台排水情形及樓下（即4樓之5）相同位置附近有無滲水情形（照片A-1～A-4）。2.試驗結果：當花台洩水孔堵住時，並未發現有滲水情形，故研判花台四周之馬賽克貼面應無破損漏水。惟拔去洩水孔塞布後，即發現水由隔間牆旁之外牆底部（距洩水孔約2.5公尺）大量流出（照片A-11～A-13）；試驗後1小時內即發現，水由系爭4樓之5建物頂版裂隙滴落，且地面已積一小灘水；而頂版油漆膜膨脹脫落處，應係以往之滲水流出點（A-5～A-10）。3.追蹤發現：為調查洩水孔下方之排水管走向，經徵得被告同意，撬開其旁之牆面裝潢夾板觀察，結果發現該花台之洩水管走向係穿入下方矮櫃後即90度彎成水平，再於牆壁旁穿出轉彎成略為垂直之明管，並斜接至地版位置，後由地版處轉彎水平向以銜接排水幹管（A-14～A-22）。4.研判說明：系爭5樓之5建物臥室C外牆花台洩水孔下方之排水管，因係歷經3次90度彎管接合後始沿著地版水平匯入大樓之垂直排水幹管，現因接管處鬆脫或管壁破損，造成花台排水時自管壁漏出，循著地版（即系爭
4樓之5建物頂版）之裂隙漫延成災，並自系爭4樓之4建物頂版滴落地面，如遇大雨則情況更為嚴重。十、鑑定結論及建議：（一）系爭5樓之5建物漏水主因研判：系爭4樓之5建物的滲水問題係發生於大雨期間，且係自其頂版（即5樓之5建物的地版）之裂隙漫延、滲出，按前章試驗結果可知，依現況研判系爭5樓之5建物漏水主因有2：（1）臥室A（設有木踏板鋼梯之房間）之磁磚地版（含溝縫及周邊牆底）因無完整防水功能，且因先前其上方屋頂增建外牆之雨遮遮蔽範圍不足，故遇大雨即造成臥室A磁磚地版積水（註：一般房間地版並無洩水孔）、漏水，進而從系爭4樓之5的陽台頂版及臥室A之頂版、牆頂等處滲出。（2）臥室C外牆花台之上方並無雨遮，其洩水孔下方之排水管係歷經3次90度彎管接合後，始沿著地版水平匯入大樓之垂直排水幹管；現因接管處鬆脫或管壁破損，造成花台排水時自管壁漏出（一般較嚴重處多位於轉彎處或水平段），循著地版（即系爭4樓之5建物頂版）之裂隙漫延成災，並自系爭4樓之5建物頂版滴落地面，如遇大雨則情況更為嚴重。」等語。足見系爭5樓之5建物確有漏水至4樓之5建物之情形存在，且該漏水之情形既係因該5樓之5建物臥室A（設有木踏板鋼梯之房間）之磁磚地版（含溝縫及周邊牆底）因無完整防水功能，且因先前其上方屋頂增建外牆之雨遮遮蔽範圍不足；暨臥室C外牆花台之上方並無雨遮，其洩水孔下方之排水管係歷經3次90度彎管接合後，始沿著地版水平匯入大樓之垂直排水幹管；現因接管處鬆脫或管壁破損，造成花台排水時自管壁漏出所致，自係可歸責於被告之事由。被告雖辯稱：造成漏水之原因，係因原告任意對系爭4樓之5建物進行2次施工所致，並提出照片多張為證，然縱認系爭4樓之5建物確有2次施工情形，然本件漏水發生之原因係因5樓之5建物之維護不當所致，已如前述，則上開4樓之5建物2次施工之內容與本件漏水之發生究竟有何因果關係，已屬不明，被告對此有利於己之事實，復始終未能具體 陳明 並舉證以實其說，其空言主張本件漏水之發生係因原告就4樓之5建物2次施工所造成，與其所有之5樓之5建物並無關聯云云，即非可採。
二、原告請求被告應將被告所有之房屋修繕至確定不再漏水至原告所有之系爭房屋為止，有無理由？按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。對於妨害其所有權者，得請求除去之。有妨害其所有權之虞者，得請求防止之。民法第767條第1項定有明文。查本件系爭5樓之5建物確有漏水至4樓之5建物之情事，且該漏水情事亦係可歸責於被告，均已如前所述，則上開漏水之情形顯有妨害原告所有權之虞，則原告依上開規定，請求被告應將其所有之系爭5樓之5建物之漏水區域加以修繕，確定不再漏水至原告所有之系爭4樓之5建物為止，自屬有據，應予准許。
三、原告請求被告應支付4樓之5之修繕費用有無理由？
（一）按因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責任，民法第184條第1項前段定有明文。經查，本件4樓之5建物因滲水造成之損害主要有：正面陽台、臥室A、臥室B、臥室C、主臥室等處之頂版局部油漆起泡、脫落或染污；客廳、餐廳之低木作天花板污損，局部因濕軟下垂開裂；臥室A局部牆面及主臥室與臥室C之隔間牆局部污損、油漆脫落等，業經本院囑託臺灣省結構工程技師工會鑑定甚明。被告雖辯稱其並未實際居住於5樓之5建物，故對於上開損害之發生並無過失云云，然查上開漏水係可歸責於被告，已如前述，況4樓之5建物如上所述之損害原因，實係因被告未實際居住於5樓之5建物，故未能即時針對前述造成漏水之原因進行修補並清理積水，致令積水從5樓之5建物往下滲入系爭4樓之5房屋，被告對於5樓之5建物之維護、管理，自有過失，就原告所有系爭房屋所受之上開損害，依上開規定，自應負損害賠償責任。
（二）次按負損害賠償責任者，除法律另有規定或契約另有訂定外，應回復他方損害發生前之原狀。第1項情形，債權人得請求支付回復原狀所必要之費用，以代回復原狀。不能回復原狀或回復顯有重大困難者，應以金錢賠償其損害，民法第213條第1項、第3項及第215條分別定有明文。查本件4樓之5建物之修繕工程，經臺灣省結構工程技師工會鑑定後，認為修繕工作包括重新粉刷油漆（正面陽台、各臥室頂版以及部份牆面），低木作天花板拆除重做，以及頂版滲○○○區○○○路檢修等，修繕費用即發包工程費如下：⒈現況木作天花板損壞修復工程（客廳+餐廳）總價為49,530元，其中包含（1）木作天花板拆除工程2,395元；（2）拆除廢棄物運棄處理（含搬運工資）16,000元；
（3）木作天花板新作工程，連工帶料（角料、夾板、碳酸鈣板、批土及刷漆）31,135元。⒉現況頂版及牆面滲水染污修復工程總價為43,629元，其中包含（1）頂版乳膠漆粉刷，含梁腹、一底二度，連工帶料（既有表面清理、批土）25,567元；（2）牆面乳膠漆一底二度，連工帶料（既有表面清理、批土）7,062元；（3）頂版內既有電路檢測及維護（滲水區域）6,000元；（4）清潔費用5,000元。⒊承包商管理費及利潤（約上開一～二項之10％）9,316元。⒋營業稅（上開一～三項之5％）5,124元。兩造對於上開修繕費用，亦未具體爭執與社會上一般工資行情有何不相當之處，是原告請求之修繕費用，於上開範圍內即107,599元，尚屬有據，逾此部分之請求則無理由。
四、原告主張其因無法將系爭4樓之5建物出租他人，亦無法使用收益該建物，致每月受有租金利益之損失為8,810元，有無理由？按損害賠償，除法律另有規定或契約另有訂定外，應以填補債權人所受損害及所失利益為限。依通常情形，或依已定之計畫、設備或其他特別情事，可得預期之利益，視為所失利益，民法第216條復有明文。經查，原告固主張：因被告所有系爭5樓之5建物漏水至原告所有之4樓之5建物，造成原告無法將系爭4樓之5建物出租他人，亦無法使用收益該建物，致原告受有每月租金利益之損失為8,810元云云，然為被告所否認，並辯稱：該4樓之5建物係原告供自住之用，原告並未受有租金收入之損害等語。查原告既始終未就曾經出租系爭4樓之5建物或有出租之計劃，暨系爭4樓之5建物確因漏水而全然喪失居住之功能，致無法出租各節，舉證以實其說，其空言主張受有無法出租系爭建物之租金損害，並請求每月8,810元相當於租金之損害賠償，即無理由，應予駁回。
五、綜上所述，原告依民法第767條第1項、第184條第1項前段之規定，請求被告應將其所有之5樓之5建物修繕至確定不再漏水至原告所有之系爭4樓之5建物為止，並應支付系爭4樓之5建物之修繕費用107,599元及自起訴狀繕本送達之翌日即100年6月1日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息，為有理由，應予准許。逾此部分之請求則無理由，應予駁回。
六、原告陳明願供擔保，聲請宣告假執行，經核其勝訴部分，尚無不合，爰定相當擔保金額准許之。至原告敗訴部分，其假執行之聲請，已失所附麗，併予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，核與判決結果不生影響，爰不逐一論述。
伍、訴訟費用負擔、宣告假執行之依據：民事訴訟法第79條、第390條第2項。
中華民國101年2月6日
民事第二庭法官黃炫中正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國101年2月6日
書記官呂偵光