裁判字號：臺灣高等法院106年上更㈠字第21號民事判決
裁判日期：民國108年01月09日
裁判案由：拆屋還地等
臺灣高等法院民事判決106年度上更㈠字第21號上訴人 馮輝堂 （即 馮堯珍 之承受訴訟人）
馮輝琳 （即馮堯珍之承受訴訟人） 馮輝昌 （即馮堯珍之承受訴訟人） 馮輝振 （即馮堯珍之承受訴訟人） 馮瑞霞 （即馮堯珍之承受訴訟人）訴訟代理人 鍾明達 律師上訴人 馮堯寶 （即馮子之承受訴訟人）
馮輝全 馮輝增 馮堯鐤 馮袁安 馮輝傳 馮輝榮 馮堯兆 馮輝鐘 馮秋琴 （即馮子之承受訴訟人） 馮堯村 （即馮子之承受訴訟人） 馮堯樹 （即馮子之承受訴訟人） 馮秀金 （即馮子之承受訴訟人） 馮秀銀 （即馮子之承受訴訟人） 馮謝足妹 馮輝東 馮莉蓁 馮秋香 馮秋容 馮堯孟 馮景陞 （原名 馮輝俊 ） 劉邦安 劉邦榮 劉 廖春英 （即 劉邦順 之承受訴訟人） 劉得貫 （即劉邦順之承受訴訟人） 劉得盈 （即劉邦順之承受訴訟人） 劉得運 （即劉邦順之承受訴訟人） 劉如芬 （即劉邦順之承受訴訟人） 劉邦豐 李 馮縀妹 梁馮秀蘭温 劉秀宜 陳 劉秀珍 謝 馮菊 妹卓 馮屘妹 林 馮細妹 馮 黃秋香 馮雅芳 馮堯君 涂宜妹 黃 鄧桂妹 黃盛乾 黃忠照 馮葶憶 （原名 馮桂娥 ） 馮靜芳 馮麗芳 余 馮勤妹 陳瑋寧 （即 黃忠煥 之承受訴訟人） 黃心薇 （即黃忠煥之承受訴訟人） 黃泯僥 （即黃忠煥之承受訴訟人） 黃淑華 林瑞燕 （兼 林保禎 之承受訴訟人） 林朝凱 （即林保禎之承受訴訟人） 張黃秀春 陳黃秋香賈 黃秀蓮 高 王綉枝 王絹被上訴人 鄭昭顯 訴訟代理人 唐永洪 律師
張晶瑩 律師上列當事人間請求拆屋還地等事件，上訴人對於中華民國103年5月30日臺灣桃園地方法院100年度訴字第160號第一審判決提起上訴，經最高法院發回更審，本院於107年12月19日言詞辯論終結，判決如下：
主文原判決關於宣告假執行部分廢棄。
原判決主文第一、二項所命之給付，被上訴人如分別以新臺幣陸拾壹萬元、參仟元供擔保後各得假執行。但上訴人如依序以新臺幣壹佰捌拾貳萬捌仟貳佰元、捌仟伍佰伍拾陸元為被上訴人預供擔保，各得免為假執行。
原判決主文第三項所命之給付，被上訴人於每月屆期時，如以新臺幣伍拾陸元供擔保後得假執行。但上訴人如以新臺幣壹佰陸拾陸元為被上訴人預供擔保，各得免為假執行。
其餘上訴駁回。
第二審及發回前第三審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
壹、程序部分
一、訴訟標的對於共同訴訟之各人必須合一確定者，共同訴訟中一人之上訴，其效力及於全體，此觀民事訴訟法第56條第1項第1款規定自明。被上訴人起訴請求原上訴人馮堯珍及馮堯寶以次58人拆除彼等公同共有之房屋，訴訟標的對於公同共有人全體必須合一確定，故馮堯珍一人提起上訴，其效力應及於馮堯寶以次58人，爰將之併列為上訴人。
二、原上訴人馮堯珍、劉邦順、黃忠煥於本件審理中死亡，已分別由馮輝堂以次5人、劉廖春英以次5人、陳瑋寧以次3人承受其訴訟（見本院㈡卷第261、235頁），核無不合。
三、馮堯寶以次58人未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條所列各款情形，爰依被上訴人之聲請，由其一造辯論而為判決。
貳、實體部分
一、被上訴人主張：坐落改制前桃園縣○○鄉○○段○○○○○段○0000地號土地（下稱1237地號土地）為伊共有，其上如原審判決附圖所示使用地號1037⑵、1237⑶部分土地（面積各為265、12平方公尺，下稱系爭土地）之一樓磚瓦造房屋（下稱系爭房屋），其事實上處分權人為訴外人 馮乾桃 ，嗣因繼承關係而為上訴人公同共有。惟系爭房屋無權占有系爭土地，上訴人因此受有相當於租金之利益，致伊受有無法使用系爭土地之損害等情。爰依民法第767條第1項前段、中段、第821條、第179條規定，求為命上訴人將系爭房屋拆除，返還系爭土地予伊及其他共有人全體；及給付新臺幣（下同）8556元，暨自民國100年2月1日起至返還土地之日止，按月給付166元之判決（原審為上訴人敗訴之判決，經其提起上訴；其餘未繫屬本院部分，不予贅載）。
二、上訴人則以：馮乾桃向原地主承租系爭土地建築房屋，約定以代繳田賦作為租金，租期屆滿後仍繼續使用，出租人亦無反對意思，已視為不定期租約，該租約迄今尚未終止，伊非無權占有。伊依法享有基地租賃之優先承買權，被上訴人與其前手間之買賣契約，不得對抗伊之優先承買權等語，資為抗辯。於本院上訴聲明為：㈠原判決關於命伊為給付及該部分假執行之宣告，均廢棄。㈡上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。
三、被上訴人為1237地號土地之共有人，應有部分5分之1。系爭房屋占用系爭土地等情，為兩造所不爭執（見本院㈢卷第336頁），並有卷附1237地號土地登記第二類謄本可憑（見原審㈠卷第9至10頁），復經原法院會同地政人員至現場履勘及測量屬實，有勘驗筆錄、現場照片、桃園縣中壢地政事務所100年12月2日中地測字第1001006063號函檢附土地複丈成果圖附卷可稽（見原審㈠卷第242至248頁），堪信為真實。被上訴人主張上訴人無權占有系爭土地，應拆屋還地，並返還不當得利等節，為上訴人否認，並以前開情詞置辯。經查：
（一）所有人對於無權占有其所有物者，得請求返還之，對於妨害其所有權者，得請求除去之；各共有人對於第三人，得就共有物之全部為本於所有權之請求。民法第767條第1項前、中段、第821條本文分別定有明文。又以無權占有為原因，請求返還土地者，占有人對土地所有權存在之事實無爭執，而僅以非無權占有為抗辯者，應就其取得占有係有正當權源之事實證明之。系爭土地為被上訴人與其他共有人共有乙節，既為上訴人所不否認，則上訴人應就其占有該土地有正當權源之利己事實，負舉證之責。如不能證明，應認其為無權占有。
（二）城市地方，以在他人土地上有房屋為目的而租用基地者，無論係租地後自建房屋，或承受前手之房屋後始租用該基地，皆應解為租地建屋契約。依1237地號土地舊登記謄本記載，其地目為「建」，編定使用種類為「特定農業區甲種建築用地」，有卷附改制前臺灣省桃園縣土地登記簿、土地登記第二類謄本可稽（見本院前審㈡卷第207頁、原審㈠卷第9頁）；馮乾桃與 沈張敏 於38年6月24日，共同向觀音區公所申請登記私有耕地租約（下稱系爭租約），其承租之土地範圍包含重測前同段新坡小段344地號（地目為田，重測後為同段1251、1252地號，見本院㈢卷第65頁）、346地號（地目為田，重測後為同段1263、1271地號見本院㈢卷第67頁）、347地號（地目為田，重測後為同段1238地號，見本院㈢卷第69頁）、348地號（地目為田，重測後為同段1295地號，見本院㈢卷第71頁）、417地號（地目為田，重測後為同段933、934、1281至1285地號，見本院㈢卷第73頁）、419地號（地目為田，重測後為同段1240至1248地號，見本院㈢卷第69頁）、345地號（重測後即1237地號土地，見本院㈢卷第67頁）、345之1地號（地目為建，重測後為同段1236地號，見原審㈠卷第30頁）；承租年限自13年起，現訂租期自37年12月20日至40年12月19日等情，有卷附租約登記申請書可佐（見本院前審㈡卷第221頁）；上開土地坐落位置相鄰或靠近，有被上訴人繪製之圖說可考（見本院㈢第197頁）；上訴人所陳：馮乾桃向出租人承租多筆耕地，其承租1237地號土地係為建造房屋，供耕作時使用。該屋已興建多年，因有基地租賃關係存在，出租人未要求拆屋還地（見本院㈢卷第315頁）各等情，參互以察，可知馮乾桃除向出租人承租1237地號土地外，同時承租多筆地目為「田」之土地，其承租1237地號土地係為興建農舍，供其耕作鄰近耕地之目的使用。基此堪見，馮乾桃與1237地號土地原所有權人間，有基地租賃契約關係存在，可以確定。
（三）觀諸上訴人自陳：馮乾桃向原地主承租系爭土地建造房屋，租期至40年12月19日屆滿等語（見本院㈢卷第317頁）；系爭租約內載：「原定租期自36年12月1日起至37年11月末日，已承佃耕作年期自13年起…，現訂租期自37年12月20日至40年12月19日3年」等文字（見本院前審㈡卷第221頁）以察，可知馮乾桃就1237地號土地之基地租賃契約，於40年12月19日因期間屆滿而消滅，甚為明確。
（四）細繹系爭租約載明：「約定租金一期蓬萊、二期蓬萊；超過應退還押租額稻谷20台斤分一期由應繳地租額扣抵；備註押租各481台斤…」等詞（見本院前審㈡卷第221頁），顯見該租約乃約定以「蓬萊稻谷」即租賃物之孳息為租金。上訴人雖以馮乾桃、 馮子聲 、馮子代訴外人 鄭張麗容 、沈張敏繳納之田賦實物繳納收據聯、臺灣省桃園水利委員會收據等件為據（見本院前審㈠卷第15至99頁），辯稱：馮乾桃與系爭租約原地主約定以代繳田賦作為租金云云。然繳納他人名義田賦之原因諸多，本無從單憑代繳田賦乙節，即推論當事人間有以代繳田賦抵作租金之合意存在。況上開收據均未記載地號，無從認為與系爭租約所載之租地同一，其繳款人除承租人馮乾桃以外，尚有非系爭租約當事人之馮子聲、馮子，實難認其繳納田賦之原因，與系爭租約租金約定乙事有關。再參酌馮子聲、馮子於38年11月9日，分別向沈張敏、鄭 張麗蓉 購買重測前同段新坡小段344、346地號土地等情，有卷附土地權利變更登記聲請書、保證書、土地登記委託書、土地登記證明書、土地買渡證書、改制前新竹縣政府印發土地買賣契本契、土地所有權狀等件為證（見本院前審㈢卷第78至86、89至97頁），則其基於買受人地位而繳納田賦等負擔，亦屬可能。綜此，上訴人縱令持有上開田賦實物繳納收據聯、臺灣省桃園水利委員會收據，僅能知悉繳款人有繳納該土地之田賦、水利會費等事實，尚不足以認定馮乾桃與系爭租約原地主間，有成立以代繳田賦作為租金之合意。職是，上訴人既不能證明馮乾桃與系爭租約原地主約定以代繳田賦作為租金之給付，則其空言辯稱：租期屆滿後，承租人仍繼續使用並繳租，出租人亦無反對意思，系爭租約已視為不定期租約云云，即非可取。
（五）租用建築房屋之基地，於契約年限屆滿時，出租人得收回基地，土地法第103條第1款定有明文。馮乾桃就1237地號土地之租地建屋契約，於40年12月19日因期間屆滿而消滅，且無視為不定期租約之情事存在，則上訴人繼受馮乾桃使用系爭土地之法律關係業已消滅，自不能謂其以系爭房屋占有系爭土地仍有正當權源。再者，系爭租約所載耕地，其中重測前同段新坡小段344、346地號土地，由馮子聲、馮子於38年11月9日，分別向沈張敏、鄭張麗蓉購買乙情，業如前（四）所述，其餘347與419、348、417、419地號土地於土地重劃時之所有權人，則依序為馮乾桃、 馮子亦 、馮子聲，有桃園縣新坡農地重劃區土地所有權人原有土地與新分配土地對照清冊在卷可考（見本院㈢卷第
69、71、73頁），足悉該耕地之所有權多數已由馮乾桃及其家人取得，現況為鋪設水泥、僅存在少量雜草等作物乙情，復有上訴人提出之田地現況照片為證（見本院㈢卷第221頁），堪認其承租系爭土地興建農舍，供其耕作其他租地之使用目的已不復存在，益徵其無繼續占用系爭土地之正當權源。又系爭租約既因期滿而消滅，上訴人自無享有基地租賃之優先承買權，難認被上訴人與其前手間之買賣契約，有不得對抗其優先承買權之情形。至桃園市觀音區公所104年4月15日函文雖覆稱：1237地號土地租約，迄今未辦理租約終止登記等詞（見本院前審㈢卷第101頁）。惟1237地號土地乃建地（見本院㈢卷第67頁），非屬耕地三七五減租條例（下稱減租條例）第1條所謂之耕地，本無該條例規定之適用；且系爭租約乃於40年12月19日因期間屆滿而當然消滅，則迄今雖未辦理租約終止登記，亦不影響該租約業已消滅之事實認定。是故，上訴人抗辯：伊非無權占有系爭土地，被上訴人與其前手間之買賣契約不得對抗伊之優先承買權云云，均無可取。被上訴人主張上訴人無權占有系爭土地，而請求拆除系爭房屋、返還占用土地，應屬有據。
（六）無法律上原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第179條定有明文。系爭房屋無權占用系爭土地，可獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念，則被上訴人依不當得利法則，請求上訴人返還該占有利益，應屬有據。本院審酌系爭房屋為1層樓建物，坐落位置偏僻，工商繁榮度低，有卷附現場照片為憑（見原審㈠卷第244至246頁）；並參以土地法第105條準用第97條第1項規定，地租以不超過土地申報地價10％為限等情狀，認本件以系爭土地申報地價3％，作為計算上訴人應返還其所受之利益基準為允當。準此，被上訴人於100年1月25日提起本件訴訟（見原審㈠卷第4頁法院收狀戳記章），而系爭房屋占用系爭土地面積合計277平方公尺（計算式：265＋12＝277），有勘驗筆錄、土地複丈成果圖附卷可佐（見原審㈠卷第242、248頁）；系爭土地自95年起至100年，歷年土地申報地價詳如附表「申報地價」欄所示，有地價查詢資料在卷可憑（見原審㈡卷第224頁），則被上訴人依不當得利法則，請求上訴人返還自100年1月25日起，回溯5年即至95年1月26日止之占有利益，合計為8556元（計算式詳如附表所示）；暨自100年2月1日起至返還系爭土地之日止，按月給付不當得利損害金計166元（計算式：277×1200×3%÷5÷12＝166），皆屬有據，應予准許。
四、綜上所述，被上訴人本於民法第767條第1項前段、第821條、第179條規定，請求上訴人拆除系爭房屋，並將占用之土地返還予伊及其他共有人全體，另給付8556元，及自100年2月1日起至返還所占用土地之日止，按月給付166元，為有理由，應予准許。原審為上訴人敗訴之判決，於法尚無不合，上訴意旨指摘原判決此部分為不當，為無理由，應駁回其此部分之上訴。又原判決命上訴人為給付部分之價額已逾50萬元（見本院前審㈠卷第183頁背面），尚不得依職權宣告假執行，原判決關此部分依職權宣告假執行，即有未洽，爰由本院予以廢棄，並分別酌定相當擔保金額後，為准、免假執行之宣告。
五、本件事證已明，兩造其餘攻擊防禦方法及未經援用之證據，經本院審酌後，核與本件之結論，不生影響，爰不一一贅述，附此敘明。
六、據上論結，本件上訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第450條、第449條第1項、第79條、第85條第1項本文、第463條、第385條第1項前段、第390條第2項、第392條第2項，判決如主文。
中華民國108年1月9日
民事第十六庭
審判長法官鍾任賜
法官林政佑法官邱育佩正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。
中華民國108年1月9日
書記官林伶芳附註：
民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其他法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。