裁判字號：臺灣高等法院臺中分院112年上字第256號民事判決
裁判日期：民國112年11月08日
裁判案由：請求給付違約金
臺灣高等法院臺中分院民事判決112年度上字第256號上訴人即被上訴人鈞旺不動產經紀有限公司（下稱鈞旺公司）法定代理人 張明珍 訴訟代理人 張淵森 律師被上訴人即上訴人 吳秀珍 （下稱吳秀珍）訴訟代理人 陳盈壽 律師複代理人 廖珮羽 律師上列當事人間請求給付違約金事件，兩造對於中華民國112年4月21日臺灣臺中地方法院111年度訴字第166號第一審判決各自提起上訴，本院於112年10月18日言詞辯論終結，判決如下：
主文兩造上訴均駁回。
第二審訴訟費用由兩造各自負擔。
事實及理由
一、鈞旺公司主張：兩造於民國110年3月18日簽訂「土地專任委託銷售契約書」（下稱系爭銷售契約），約定吳秀珍以新臺幣（下同）44,300,000元之價格委託鈞旺公司專任銷售臺中市○○區○○段000地號土地（下稱系爭土地），並經兩造磋商後於系爭銷售契約第3條以手寫文字記載銷售期間至售出為止，且未於系爭銷售契約第16條要求其他交易條件。詎吳秀珍竟於約定銷售期間屆滿前，另行委託訴外人○○不動產經紀有限公司銷售系爭土地，嗣於110年9月2日將系爭土地出售予訴外人甲○○，依系爭銷售契約第11條第4款約定，應視為鈞旺公司已完成居間 仲介 之義務，吳秀珍另應給付委託銷售總價百分之6即2,658,000元予鈞旺公司作為違約金等情。爰依系爭銷售契約第11條第4款約定，求為命：㈠吳秀珍應給付鈞旺公司2,658,000元，及自起訴狀繕本送達翌日即111年1月14日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。㈡願供擔保，請准宣告假執行（原審為鈞旺公司一部勝訴、一部敗訴之判決，即判命吳秀珍應給付鈞旺公司300,000元本息，並依職權及吳秀珍之聲請為假執行及免為假執行之宣告，另駁回鈞旺公司其餘之訴及假執行之聲請。兩造各自對其敗訴部分聲明不服，提起上訴）。並上訴聲明：㈠原判決不利於鈞旺公司部分廢棄。㈡吳秀珍應再給付鈞旺公司2,358,000元，及自111年1月14日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。㈢願供擔保，請准宣告假執行。另答辯聲明：上訴駁回。
二、吳秀珍則以：系爭土地為吳秀珍、鈞旺公司之法定代理人張明珍、訴外人乙○○及丙○○4人共同投資，並委託鈞旺公司專任銷售系爭土地。因系爭土地自吳秀珍委託鈞旺公司銷售之日起經9個月，均無人問津，適甲○○委託之仲介向吳秀珍表示欲購買系爭土地，吳秀珍乃徵得張明珍同意出售系爭土地，故吳秀珍並無違反系爭銷售契約第11條第4款之約定。若張明珍不同意出售系爭土地，應即表示反對，或於吳秀珍分配獲利時言明。系爭銷售契約於鈞旺公司同意吳秀珍出售系爭土地時即告終止，鈞旺公司不得再依系爭銷售契約請求吳秀珍給付違約金。又系爭銷售契約為鈞旺公司製作之定型化契約，其中第3條未訂有銷售期限，違反「不動產委託銷售契約書範本應記載及不得記載事項」，且對吳秀珍有重大不利益，依消費者保護法第17條第4項、民法第247條之1第4款規定，應屬無效。另系爭銷售契約第11條第4款僅約定吳秀珍須支付違約金，顯加重吳秀珍責任，違反民法第247條之1第2款規定，亦為無效。縱認鈞旺公司請求吳秀珍支付違約金為有理由，然鈞旺公司為了等更高之出售價格，以獲得較高之獲利及服務費用，遲遲未積極尋找買家，顯已違反系爭銷售契約第9條第1款約定，有可歸責之事由，鈞旺公司亦未支出任何成本，並無損害，且張明珍為系爭土地之投資人，因土地出售分配獲利，鈞旺公司請求之違約金數額亦屬過高，應予酌減等語，資為抗辯。並上訴聲明：㈠原判決不利於吳秀珍部分廢棄。㈡上開廢棄部分，鈞旺公司在第一審之訴及假執行聲請均駁回。並答辯聲明：㈠上訴駁回。㈡如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執事項（見本院卷第104-105、159頁）㈠訴外人丁○○、戊○○、己○○於109年12月7日簽訂「土地買賣契
約書」（見原審卷第39-44頁），約定由丁○○以41,200,000元向戊○○、己○○購買系爭土地。嗣因丁○○無力支出買賣價金，吳秀珍、丁○○遂約定丁○○支付吳秀珍3,200,000元後，以吳秀珍出具「授權書」（見原審卷第45頁）、於「土地買賣契約書」手寫加註「代」、「產權登記名義人吳秀珍」等文字（見原審卷第133頁）之方式，由吳秀珍承接購買系爭土地。
㈡張明珍、吳秀珍、乙○○、丙○○至遲於110年2月25日簽訂「投
資協議書（下稱系爭投資契約）」（見原審卷第113-114頁），約定投資系爭土地，並約定系爭土地出售後若有獲利，吳秀珍除應返還各投資人之出資額外，並應將獲利依持股比例分配予各投資人。
㈢系爭投資契約之投資額合計18,550,000元，分為10股，張明珍持有1股。
㈣張明珍分別於110年4月6日、110年5月5日匯款1,125,000元、
200,000元予吳秀珍，扣除張明珍之配偶即訴外人庚○○對吳秀珍所負借款債務270,000元，張明珍就系爭投資契約已給付之出資額為1,055,000元。
㈤張明珍為鈞旺公司之代表人。兩造於110年3月18日簽訂系爭
銷售契約（見原審卷第53-54頁），約定吳秀珍以44,300,000元之價格委託鈞旺公司銷售系爭土地，委託銷售期間自110年3月18日起至售出為止，雙方並於該契約第11條第4款約定：「委託期間內，甲方（按即吳秀珍，下同）自行將本契約不動產標的物出售或另行委託第三人居間仲介者，視為乙方（按即鈞旺公司，下同）已完成居間仲介之義務，甲方應依後述金額，立即全額一次支付予乙方，以作為違約金，第1款情形依約定服務報酬金額，其餘各款情形，甲方應支付金額為約定銷售總價格的百分之6」，此違約金係屬損害賠償總額預定性質之違約金。
㈥吳秀珍於110年9月2日將系爭土地出售予甲○○。
㈦吳秀珍分別於110年11月17日、110年12月28日匯款750,000元、800,000元予張明珍。
㈧除原審卷第165頁被證6對話紀錄外，其他兩造提出之證物形式上為真正。
四、本件經依民事訴訟法第463條準用同法第270條之1第1項第3款規定，整理並協議簡化爭點後，兩造同意就本院112年9月21日準備程序中，兩造協議簡化之爭點為辯論範圍（見本院卷第105頁之筆錄）。茲就兩造之爭點及本院之判斷，分述如下：
㈠系爭銷售契約第3條約定並未違反不動產委託銷售契約書範本應記載及不得記載事項，應屬有效：
⒈按「企業經營者係指以設計、生產、製造、輸入、經銷商
品或提供服務為營業者」；「定型化契約條款則係指企業經營者為與多數消費者訂立同類契約之用，所提出預先擬定之契約條款」，消費者保護法第2條第2、7款定有明文。經查，鈞旺公司為不動產經紀公司，並以提供不動產交易仲介服務為營業，屬消費者保護法第2條第2款所指企業經營者。系爭銷售契約印刷文字部分為惠双房屋制式土地專任委託銷售契約書之條款，並為鈞旺公司用於同類契約之條款，為鈞旺公司所自承（見原審卷第384頁），自堪認定系爭銷售契約為鈞旺公司單方預先擬定之定型化契約。
⒉吳秀珍固抗辯系爭銷售契約第3條約定記載委託銷售期間至
「售出為止」，與行政院公告之不動產委託銷售契約書範本應記載及不得記載事項之形式不符，依消費者保護法第17條第4項規定，應屬無效等語。惟按，不動產委託銷售契約書範本應記載及不得記載事項第4條第1、2項規定：
「委託銷售期間自民國＿年＿月＿日起至＿年＿月＿日止」；「未記載委託銷售期間者，委託人得隨時以書面終止」。可知該範本並未要求企業經營者須於契約中明定委託銷售期間，是縱使契約當事人未約定委託銷售期間，尚非法所不許。基此，系爭銷售契約第3條約定：「委託銷售期間自民國110年3月18日起至售出為止」，其效果僅係未定委託銷售期間，自難認與前開不動產委託銷售契約書範本應記載及不得記載事項第4條規定有違。況該條亦約定：「未記載委託銷售期間者，委託人得隨時以書面終止」，是倘若吳秀珍認有終止系爭銷售契約之必要，亦得隨時以書面終止，對吳秀珍自無重大不利益之情事。是吳秀珍抗辯系爭銷售契約第3條關於委託銷售期間之約定為無效等語，洵非有據。
㈡系爭銷售契約第3條、第11條第4款約定並未違反民法第247條之1規定，應屬有效：
⒈按「依照當事人一方預定用於同類契約之條款而訂定之契
約，為左列各款之約定，按其情形顯失公平者，該部分約定無效：一、免除或減輕預定契約條款之當事人之責任者。二、加重他方當事人之責任者。三、使他方當事人拋棄權利或限制其行使權利者。四、其他於他方當事人有重大不利益者」，民法第247條之1定有明文。所謂「按其情形顯失公平」，係指依契約本質所生之主要權利義務，或按法律規定加以綜合判斷而有顯失公平之情形而言（最高法院108年度台上字第2125號判決意旨參照）。
⒉吳秀珍固抗辯系爭銷售契約第3條未訂有銷售期限，對吳秀
珍有重大不利益，依民法第247條之1第4款規定，應屬無效；另第11條第4款僅約定吳秀珍須支付違約金，未對受託人違約有任何罰則或約定委託人有終止契約之權利，依民法第247條之1第1至3款規定，應為無效等語。惟查，吳秀珍有隨時以書面終止契約之權利，業如前述，已難認系爭銷售契約有何使吳秀珍拋棄或限制行使終止權或對吳秀珍重大不利益之情形。又系爭銷售契約第8、9條已分別就委託人（即吳秀珍）、受託人（即鈞旺公司）應負之權利義務為約定，依系爭銷售契約第9條第1、3項約定，鈞旺公司受託處理仲介事務，應負善良管理人注意義務，且因受託仲介銷售所做市場調查、廣告企劃、買賣交涉、諮商服務、差旅出勤等費用支出，除符合系爭銷售契約第16條第2項約定外，均由鈞旺公司負責，鈞旺公司不得以任何理由請求吳秀珍補貼（見原審卷第54頁）。可知鈞旺公司為完成尋找買受人、媒介買賣雙方締約機會、促成買賣交易成立之契約義務，當須支付相當之費用成本，並盡善良管理人注意義務，如因違反上開義務造成吳秀珍受有損害，吳秀珍自得依民法相關規定請求鈞旺公司賠償。是兩造既分別依系爭銷售契約第8、9條約定，各自負有對等之義務，即難認系爭銷售契約條款有何免除或減輕鈞旺公司責任、加重吳秀珍責任，而對吳秀珍顯失公平之情事。吳秀珍徒憑系爭銷售契約第11條第4項之約定，抗辯系爭銷售契約有民法第247條之1規定之各款情形，系爭銷售契約第11條第4項約定應屬無效等語，自不可採。
㈢系爭銷售契約未經終止：
⒈系爭銷售契約第3條約定委託銷售期間至售出為止，其效果
係未定委託銷售期間，已如前述，而吳秀珍並未舉證證明其於兩造簽訂系爭銷售契約後，曾依該條約定以書面對鈞旺公司為終止系爭銷售契約之意思表示，系爭銷售契約自仍存續，則吳秀珍於委託銷售期間內之110年9月2日將系爭土地出售予甲○○，顯然違反系爭銷售契約第11條第4款不得自行將系爭土地出售或另行委託第三人居間仲介之約定，是鈞旺公司依該約定請求吳秀珍給付違約金，核屬有據。
⒉吳秀珍固抗辯其出售系爭土地前已徵得鈞旺公司法定代理
人張明珍之同意，系爭銷售契約已告終止，其無違約情事等語。惟查，證人即仲介辛○○具結證稱：「（問：你與賣方有無簽訂仲介契約？）有，吳秀珍跟我說她委託的仲介公司同意由我進行銷售後，我們公司有與賣方簽訂仲介契約，之後再幫買賣雙方簽訂買賣契約書」、「（問：吳秀珍跟你說她所委託的仲介公司同意你銷售，你事後有無進行查證？）沒有，現場有吳秀珍所委託的仲介公司所張貼的廣告，但我現在已經忘記仲介公司的名稱，我事後並沒有再打給仲介公司進行查證」等語（見原審卷第236-237頁）；證人乙○○具結證稱：「（問：妳是否知悉鈞旺公司是否有同意吳秀珍出售系爭土地？）我知道鈞旺公司有同意，我問吳秀珍其他人有無同意，吳秀珍說有」、「（問：妳知悉鈞旺公司同意是否只是因為吳秀珍轉知？事後有無向鈞旺公司進行確認？）是，我全權交由吳秀珍處理，所以我事後就沒有再向鈞旺公司進行確認」等語（見原審卷第241-242頁）；證人丙○○具結證稱：「（問：妳是否知悉鈞旺公司是否有同意吳秀珍出售系爭土地？）有，吳秀珍有打電話跟我說張明珍的配偶庚○○有同意」、「（問：吳秀珍說庚○○有同意出售系爭土地，妳是否有向張明珍或庚○○求證過？）沒有」等語（見原審卷第245-246頁）。由前開證人證述可知，證人辛○○、乙○○、丙○○證稱鈞旺公司同意吳秀珍出售系爭土地乙情，均係聽聞吳秀珍單方面之陳述，事後並未進行查證，是本件顯難僅憑前開證人證述逕認鈞旺公司有同意吳秀珍出售系爭土地之情事。此外，吳秀珍復未提出其他證據證明其有向鈞旺公司徵詢同意出售系爭土地乙事，其抗辯系爭銷售契約業已終止等語，即難採信。
㈣鈞旺公司依系爭銷售契約第11條第4款約定，請求吳秀珍給付鈞旺公司違約金300,000元，為有理由：
⒈按當事人得約定債務人於債務不履行時，應支付違約金；
違約金，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害之賠償總額；約定之違約金過高者，法院得減至相當之數額，民法第250條第1項、第2項前段、第252條分別定有明文。當事人所約定之違約金，如屬損害賠償預定性質者，該違約金即係作為債務人於債務不履行時之損害賠償預定之總額，其目的旨在填補債權人因其債權不能實現而受之損害，並不具懲罰之色彩，初與債務人主觀之歸責事由無關。又關於損害賠償之範圍，民法係採完全賠償主義，除法律另有規定或契約別有約定，應以填補債權人所受損害及所失利益（民法第216條第1項參照），故法院對於損害賠償額預定性之違約金，應以債權人實際所受之積極損害及消極損害（所失利益），作為主要之考量因素，以酌定其所約定之違約金是否過高（最高法院110年度台上字第1268號判決意旨參照）。經查，吳秀珍依系爭銷售契約第11條第4款應支付鈞旺公司約定銷售總價格百分之6作為違約金，兩造並未約定該違約金之性質為懲罰性違約金，依民法第250條第2項規定，其性質屬損害賠償預定性質違約金。
⒉吳秀珍抗辯系爭銷售契約第11條第4款約定之違約金數額過
高，應予酌減等語，固為鈞旺公司所否認。然衡諸系爭銷售契約第11條第4款約定吳秀珍違約自行將系爭土地出售時，視為鈞旺公司已完成仲介之義務，吳秀珍仍應給付約定銷售總價格百分之6即2,658,000元（計算式：44,300,000×6％＝2,658,000）作為違約金，其數額已逾鈞旺公司依委託銷售總價格履約時，按系爭銷售契約第6條第2項約定所得獲取服務報酬為銷售總價格百分之2即886,000元甚鉅（計算式：44,300,000×2％＝886,000），況鈞旺公司自承吳秀珍將其他仲介與其接洽系爭土地銷售事宜乙事告知鈞旺公司法定代理人張明珍之配偶庚○○後，庚○○曾要求配件（即與另一仲介分配仲介費）等語（見原審卷第321頁），如當時吳秀珍同意其要求，鈞旺公司所得獲取之服務報酬甚至不及銷售總價格百分之2，堪認系爭銷售契約第11條第4款約定之違約金數額實屬過苛。此外，審酌本件鈞旺公司因吳秀珍違約行為所受之實際損害為委託銷售期間內為出售系爭土地所付出之時間、勞力及費用，然鈞旺公司自承因系爭銷售契約約定之委託銷售總價格低於市場行情，鈞旺公司為獲取更高服務報酬及增加吳秀珍與其他投資者之獲利，故欲待更佳時機再行出售系爭土地（見原審卷第325頁），可見鈞旺公司於簽訂系爭銷售契約後，除在系爭土地上架設帆布廣告外（見本院卷第111、113頁），因認委託銷售總價格未達市場行情，並未積極為吳秀珍尋求出售機會，始致系爭土地長達9個月均未能出售，鈞旺公司所雇用之員工（見本院卷第115-125頁）及所支出之經營費用更非專為系爭銷售契約而花費，足認鈞旺公司並無為出售系爭土地而付出巨大勞力、成本、費用之情事，且本件吳秀珍並非係利用鈞旺公司提供之交易機會出售系爭土地，鈞旺公司亦因此減省協助辦理簽訂買賣契約、付款、過戶等程序之費用等一切情狀，故認鈞旺公司依系爭銷售契約第11條第4款約定請求吳秀珍賠償違約金2,658,000元，尚屬過高，應酌減為300,000元，方屬適當。至於鈞旺公司主張因吳秀珍將系爭土地委託其專任銷售，其於吳秀珍購入系爭土地時方才未向吳秀珍收取服務費等語，為吳秀珍所否認，辯稱：係因張明珍本身亦為投資人之故等語，尚非無憑，自難據以作為違約金應予酌減數額之審酌依據。
五、綜上所述，鈞旺公司依系爭銷售契約第11條第4款約定，請求吳秀珍給付鈞旺公司300,000元及自起訴狀繕本送達之翌日即111年1月14日（於111年1月13日送達，送達證書見原審卷第65頁）起至清償日止，按年息百分之5計算之利息部分，為有理由，應予准許，逾此部分之請求，為無理由，不應准許。原審就上開不應准許部分，駁回鈞旺公司之請求（即駁回2,358,000元本息）及假執行之聲請，及就上開應准許部分（即判命吳秀珍應給付300,000元本息），為吳秀珍敗訴之判決，並為得假執行及供擔保免假執行之諭知，均無不合。鈞旺公司、吳秀珍就其敗訴部分分別上訴，均指摘原判決不利己之部分不當，求予廢棄改判，為無理由，兩造之上訴均應駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。
七、據上論結，本件兩造之上訴，均為無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第78條，判決如主文。
中華民國112年11月8日
民事第三庭審判長法官許旭聖
法官葛永輝法官林筱涵正本係照原本作成。
吳秀珍不得上訴。
鈞旺公司得上訴。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）。
上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項所定關係之釋明文書影本。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴裁判費。
書記官呂安茹中華民國112年11月13日