臺灣高雄地方法院民事判決 96年度鳳簡字第1693號
原 告 益帆不動產仲介有限公司
法定代理人 戊○○
訴訟代理人 丁○○
乙○○
被 告 甲○○
丙○○○
上列當事人間損害賠償等事件，本院於民國97年5月22日言詞辯
論終結，判決如下：
主文
原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：被告二人未經訴外人 黃秉勳 、 黃吉明 之授權，而
於民國96年2月8日與原告簽訂土地銷售授權書（下稱系爭
授權書），委託原告銷售該訴外人共有位於高雄縣○○鄉○
○段1648、1649、1649-1地號土地（下稱系爭土地），委託
期間自96年2月8日起至同年6月8日止，原告之服務費為
成交價之4%。並約定如委託人於委託期限內自行售出或中途
撤回委託，亦須支付4%服務費。被告二人無權代理訴外人黃
秉勳、黃吉明，委託原告銷售系爭土地，嗣有第三人願購買
系爭土地，原告原可取得4%之服務費及購買系爭土地之人給
付之2%服務費，合計新臺幣（下同）234,500元，詎因被告
二人隱瞞訴外人黃秉勳出賣其應有部份予訴外人黃吉明之事
實，致原告受有無法取得報酬之損失；且依系爭授權書，被
告二人自行售出系爭土地，亦須給付服務費；而訴外人黃秉
勳將其應有部份出賣予訴外人黃吉明，乃兄弟間之相互移轉
，被告二人顯係以違反善良風俗之方法規避服務費之給付；
為此，爰依無權代理、共同侵權行為及兩造間之契約法律關
係提起本訴，並聲明求為判決：被告二人應連帶給付原告23
4,500元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年
利率5%計算之利息。
二、被告二人均對曾委託原告銷售系爭土地之事實不爭執，惟以
：原告明知被告二人均無代理權，卻仍與其簽訂系爭授權書
；且系爭授權書僅有被告二人之簽名，契約內容為事後補填
，顯已違反誠信原則而對被告顯失公平；又系爭授權書未經
被告二人特別授權，故系爭授權書應屬無效。另被告二人非
移轉系爭土地之當事人，自無侵權行為等語，以資抗辯；並
皆聲明請求駁回原告之訴。
三、兩造所不爭執之事實：
（一）被告二人無權代理訴外人黃秉勳、黃吉明與原告簽訂系爭
授權書，委託原告銷售系爭土地，委託期間自96年2月8
日起至同年6月8日止，原告之服務費為成交價之4%，如
委託人於委託期限內自行售出或中途撤回委託，亦須支付
4%服務費。
（二）訴外人黃秉勳出賣其應有部份予訴外人黃吉明。
四、則本件之爭點在於：
（一）被告二人是否應負無權代理人之損害賠償責任？
（二）原告得否依系爭授權書之約定，請求被告二人因自行售出
系爭土地，亦須給付服務費？
（三）訴外人黃秉勳將其應有部份出賣予訴外人黃吉明，是否係
被告二人以違反善良風俗之方法規避服務費之給付？
五、本院判斷：
（一）被告二人是否應負無權代理人之損害賠償責任？
㈠按無代理權人，以他人之代理人名義所為之法律行為，對
於善意之相對人，負損害賠償之責；民法第110條定有明
文。其所謂善意相對人，指相對人對於無權代理人所為之
法律行為，就有無代理權限之部分，客觀上足以產生誤信
或有特殊情事可認代理權確實存在之情形。經查，被告二
人代理訴外人黃秉勳、黃吉明簽訂系爭授權書，未經該訴
外人授與代理權，業經本院於96年度鳳簡字第1134號訴訟
審理中認定，有本院96年度鳳簡字第1134號民事判決在卷
可稽，復為原告所不爭執，堪認被告二人確係無權代理訴
外人黃秉勳、黃吉明而與原告簽訂系爭授權書。故原告主
張被告二人無代理權而與原告簽訂系爭授權書，應屬真實
。惟原告如欲依無權代理之相關規定請求被告二人負連帶
損害賠償責任，依上開規定，尚須原告係善意之相對人始
得為之。
㈡次按物權之變動，以有一足使外界可資辨認的徵象為必要
，此稱為公示原則；不動產物權即係以「登記」為此公式
方法，以利外界辨認。而當不動產物權公示以後，原則上
所有人均可相信由此公示方法所彰顯之權利外觀應與實際
權利狀態相符。本件系爭土地於兩造簽訂系爭授權書時為
訴外人黃秉勳、黃吉明共有之事實，為兩造所不爭執，並
有系爭土地所有權狀在卷可稽；故原告如欲銷售系爭土地
，自須經該訴外人或經合法授與代理權人之委任。經查，
系爭授權書雖有被告二人及訴外人黃秉勳之簽名，惟訴外
人黃秉勳之名字係由被告甲○○代簽，業經被告甲○○、
訴外人黃秉勳於本院96年度鳳簡字第1134號言詞辯論中自
承（見本院96年度鳳簡字第1134號卷第26、37頁），且原
告於該案審理時就此亦不爭執（見本院96年度鳳簡字第11
34號卷第26頁），是原告既明知系爭授權書上訴外人黃秉
勳之簽名非其所親簽，又買賣不動產因物件之價值甚鉅及
事涉辦理移轉登記時用印等專屬個人事項，顯非民法第10
03條第1項規範之夫妻得互為代理人之日常家務範圍；故
原告自應就被告二人有無經訴外人黃秉勳、黃吉明合法授
與代理權之部分提出質疑。並衡諸交易常情，在無特殊急
迫情事之下，原告亦應要求被告二人再予提出由訴外人黃
秉勳、黃吉明親簽之授權書。原告未提出被告二人於簽訂
系爭授權書時曾獲訴外人黃秉勳、黃吉明授權之證據，而
原告係從事不動產仲介業務，理應知悉被告二人非系爭土
地之所有人，原告卻仍與被告二人簽訂系爭授權書，且其
明知系爭授權書上無系爭土地所有人即訴外人黃秉勳、黃
吉明之親筆簽名，卻未要求被告二人攜回系爭授權書以補
簽，應認原告於簽訂系爭授權書時，未盡其查證之義務而
有重大過失，難認其係善意不知被告二人未經該訴外人授
與代理權。復無其他表見事實之存在足使原告可信被告二
人曾經該訴外人授與代理權，是原告應非善意不知被告二
人未經授與代理權。依前揭規定，原告請求被告二人負連
帶損害賠償責任，自屬無據。
（二）原告得否依系爭授權書之約定，請求被告二人因自行售出
系爭土地，亦須給付服務費？
經查，原告雖主張依系爭授權書第4條規定：「‧‧‧委
託期限內如委託人自行售出或中途撤回委託，則支付百分
之四服務費」，故被告二人自行售出系爭土地，應給付服
務費云云；惟系爭授權書形式上乃被告二人代理訴外人黃
秉勳、黃吉明而簽署，業屬無權代理，已如上述；該訴外
人既未承諾該無權代理行為，依民法第170條第1項之規
定，對該訴外人自不生效力。被告二人既非系爭授權書之
當事人；基於債之相對性，原告自無從向非契約當事人之
被告二人請求給付服務費。
（三）訴外人黃秉勳將其應有部份出賣予訴外人黃吉明，是否係
被告二人以違反善良風俗之方法規避服務費之給付？
經查，被告二人係無權代理訴外人黃秉勳、黃吉明與原告
簽訂系爭授權書，已如上述；該訴外人並未委任原告銷售
系爭土地，故訴外人黃秉勳將其應有部份出賣予訴外人黃
吉明，並無違反善良風俗之情事。況被告二人非系爭授權
書之當事人，並無給付服務費之義務，自難認其有規避給
付服務費之行為。故原告此部份之主張為無理由，應予駁
回。
六、從而，原告依無權代理、共同侵權行為及兩造間之契約法律
關係請求被告二人連帶給付原告234,500元，及自起訴狀繕
本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，為無
理由，應予駁回。
據上論結，本件原告之訴無理由，依民事訴訟法第436條第2項、
第78條，判決如主文。
中 華 民 國 97 年 6 月 5 日
臺灣高雄地方法院鳳山簡易庭
法官施敏雄
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上
訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後
廿日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中 華 民 國 97 年 6 月 5 日
書記官洪育祺