裁判字號：臺灣高雄地方法院93年簡上字第190號民事判決
裁判日期：民國94年06月24日
裁判案由：給付租金
臺灣高雄地方法院民事判決93年度簡上字第190號上訴人大阪生活傖庫有限公司
黑莎卡精品百貨有限公司兼共同法定代理人甲○○共同黃如流律師訴訟代理人李文禎律師被上訴人尖美商業廣場管理委員會法定代理人乙○○訴訟代理人 洪千琪 律師
丙○○上列當事人間請求給付租金事件，上訴人對於中華民國93年2月13日本院高雄簡易庭92年度雄簡更一字第2號第一審判決提起上訴並為訴之追加，本院於民國94年6月10日辯論終結，判決如下：
主文上訴駁回。
上訴人大阪生活傖庫有限公司應給付被上訴人新臺幣壹仟零壹拾壹萬元，其中新臺幣貳佰零壹萬貳仟零參拾玖元並應與上訴人黑莎卡精品百貨有限公司連帶給付，暨均自民國九十年十二月二十九日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
上訴人黑莎卡精品百貨有限公司與甲○○應連帶給付被上訴人新臺幣貳佰零壹萬貳仟零參拾玖元，及自民國九十年十二月二十九日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
前開第三項之上訴人若有其中一上訴人給付時，第二項前段上訴人大阪生活傖庫有限公司於其清償範圍內，免為給付。
第二審訴訴訟費用由上訴人大阪生活傖庫有限公司與黑莎卡精品百貨有限公司連帶負擔十分之四；上訴人大阪生活傖庫有限公司與甲○○連帶負擔十分之二；餘由上訴人大阪生活傖庫有限公司負擔。
事實及理由
一、按民事訴訟法第40條第3項所謂非法人之團體設有代表人或管理人者，必須有一定之名稱及事務所或營業所，並有一定之目的及獨立之財產者，始足以當之，最高法院64年度臺上字第2461號判例可資參酌。查本件被上訴人就其組織原即訂有章程，該「尖美商業廣場」定有管理規約，並於民國94年
4月9日由該商場區分所有權人會議，選出乙○○擔任主任委員，其事務所則常設於高雄市○○區○○○路○○○號，且於安泰銀行高雄分行開立綜合存款帳戶，該帳戶至93年3月
1日為止，計有存款新臺幣（下同）172,214元等節，有被上訴人之組織章程、管理規約、區分所有權人大會會議記錄、業主大會第3屆第2次會議記錄及存摺暨印鑑卡、往來明細等文件附於本院93年度簡上字第159號給付租金事件卷可稽，是被上訴人於起訴時既已有一定之名稱及事務所，且其並係為「尖美商業廣場」之各區分所有權人共同利益之目的而成立，並有外於該商場各區分所有權人財產之獨立帳戶及基金以供運用，且乙○○更由該商場業主大會選為主任委員以代表被上訴人行使權利，故被上訴人於起訴時雖因其非依據公寓大廈管理條例第25條以下之相關規定成立而不具該條例所賦予之當事人能力，惟其既已符合非法人之團體之成立要件，自得於本件民事訴訟中為確定私權請求之人，其據以起訴請求上訴人給付租金等自為合法。
二、按於第二審訴訟程序為訴之變更、追加或提起反訴，非經他造同意，不得為之，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第446條第1項、第255條第1項第
3款，分別定有明文。查本件被上訴人於原審起訴請求上訴人大阪生活傖庫有限公司（下稱「大阪公司」）給付10,110,000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息；請求上訴人黑莎卡精品百貨有限公司（下稱「黑莎卡公司」）給付4,024,078元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息；請求上訴人甲○○給付2,012,039元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息；並聲明上訴人黑莎卡公司及甲○○若有其中1人給付時，於其清償範圍內，上訴人大阪公司免為給付。嗣於本院審理中，被上訴人經上訴人同意追加並更改其聲明如主文第2至4項所示，揆諸前揭規定，其訴之追加應予准許，併予敘明。
三、被上訴人主張：上訴人大阪公司於90年1至4月，陸續向被上訴人承租坐落高雄市○○區○○○路○○○號尖美商業廣場地下1樓及地上1至5樓（下稱「系爭租賃物」），雙方訂有尖美商業廣場租賃合約書4份（下稱「系爭租約」），每月租金合計4,510,000元，雙方並於90年8月31日增訂臨時條款，將系爭租賃物租金調降為每月2,800,000元。嗣上訴人大阪公司未租滿1年，亦未於3個月前以書面預告，即逕於90年10月25日以存證信函終止租約，違反租賃契約第2、
9、10條及增訂臨時條款之約定，並繼續使用系爭租賃物至同年12月16日為止，且拒不給付同年10月、11月之租金或使用系爭租賃物之代價，被上訴人自得請求上訴人大阪公司給付同年10月及11月之租金及相當於租金之不當得利合計5,600,000元，及以原1個月租金額計算之違約金4,510,000元，合計10,110,000元。又上訴人大阪公司事先交付用以給付90年10月份租金，由上訴人黑莎卡公司簽發、上訴人甲○○背書之如附表編號1所示支票乙紙；用以給付90年11月份租金，由上訴人黑莎卡公司簽發、上訴人大阪公司背書之如附表編號2所示支票乙紙，合計4,024,078元，經被上訴人屆期提示，均未獲兌現。為此，爰依租賃契約暨增訂臨時條款、不當得利及票據關係，聲明請求如主文第2至4項所示。並於本院聲明：駁回上訴人之上訴。
四、上訴人則以：系爭租賃契約書第6條已明定系爭租賃物係供經營百貨公司或零售業之用，故被上訴人負有提供系爭租賃物可供上訴人大阪公司申請取得百貨業營業執照合法營業之義務，惟上訴人大阪公司向高雄市政府提出營利事業登記申請後，卻遭高雄市政府建設局以系爭租賃物破壞防火區隔劃分間牆、內部部分裝修材料、安全梯及特別安全梯不符合規定，屋頂避難平台上鎖，違反建築法相關規定，前於88年3月16日經工務局停止使用處分為由，於90年3月15日駁回上訴人大阪公司營利事業設立登記之申請，足認被上訴人未提供合於使用收益狀態之租賃物，上訴人大阪公司自得免除給付租金之義務。又上訴人大阪公司既因而未能租滿1年，而提前終止租約，故上訴人大阪公司自無違約可言。退步而言，即便上訴人大阪公司有違約，惟兩造租金額嗣已調降為2,800,000元，則上訴人請求相當於1個月租金額之違約金，亦應以2,800,000元計算。另上訴人大阪公司因無法營業，其已支出之海報郵寄投遞費1,511,044元、報紙廣告刊登費403,879元、廣播電台廣告費837,600元、廣告費雜支396,
224元、廣告印刷費4,677,460元、保全費117,966元及裝飾花卉費34,034元，合計7,978,207元，被上訴人應予賠償，爰依法主張抵銷之。原審判決上訴人敗訴，上訴人不服，爰提起本件上訴等語。並於本院聲明：㈠原判決廢棄。㈡被上訴人在第一審之訴駁回。
五、兩造不爭執之事實：㈠上訴人大阪公司於90年1至4月，陸續向被上訴人承租系爭
租賃物，每月租金合計4,510,000元，雙方並於90年8月31日增訂臨時條款，將系爭租賃物租金調降為每月2,800,000元。
㈡高雄市政府建設局於90年3月15日，駁回上訴人大阪公司營利事業設立登記之申請。
㈢上訴人大阪公司未租滿1年，亦未於3個月前以書面預告，
即逕於90年10月25日以存證信函終止租約。上訴人大阪公司並繼續使用系爭租賃物至同年12月16日為止。
㈣上訴人大阪公司交付用以給付90年10月份租金之如附表編號
1所示支票乙紙；給付90年11月份租金之如附表編號2所示支票乙紙，合計4,024,078元，經被上訴人屆期提示，均未獲兌現。
六、本件於94年2月17日經兩造同意協議整理並簡化爭點為：㈠系爭租賃物是否合於租賃契約所約定之使用目的及使用收益狀態？㈡被上訴人主張違約金以4,510,000元計算是否過高？㈢上訴人大阪公司對被上訴人有無債務不履行損害賠償請求權，如有，上訴人大阪公司可否主張抵銷？
七、經查：㈠按出租人應以合於所約定使用收益之租賃物，交付承租人，
並應於租賃關係存續中，保持其合於約定使用、收益之狀態，民法第423條定有明文。又租賃物之出租人，固負有「以合於所約定使用、收益之租賃物，交付承租人，並應於租賃關係存續中保持其合於約定使用、收益之狀態」之義務，但此所謂合於所約定使用、收益之租賃物，乃指該租賃物在客觀上合於約定使用、收益之狀態為已足，至於承租人能否達到使用收益之效果，則應非所問，最高法院84年度臺上字第
333號判決亦闡述詳盡。查本件上訴人主張被上訴人負有提供系爭租賃物可供上訴人大阪公司申請取得百貨業營業執照合法營業之義務，上訴人迄今未能依法取得營業執照，被上訴人即屬未提供合於約定使用目的及收益狀態之租賃物予上訴人等云云，無非以系爭租賃契約書第6條約定為據，惟系爭租約第6條載明係「使用租賃物之目的限定」條款，該條第1款約定：「本商場係供經營百貨公司或零售業之用」，第2款則約定：「本商場不得經營非法行業或存放危險物品，影響公共安全、衛生等」，有兩造所不爭執之系爭租約附於原審卷足憑，則該條款之真意，實係約定上訴人大阪公司就系爭租賃物使用之限制，而非被上訴人提供系爭租賃物供上訴人大阪公司經營百貨業使用之特別約定條款，故上訴人援引前揭條款，主張被上訴人訴未提供合於約定使用目的及收益狀態之租賃物予上訴人等云云，即有未洽。況高雄市政府建設局於90年3月15日，以高市建設二字第08913064603號函駁回上訴人大阪公司營利事業設立登記之申請後，上訴人大阪公司猶於90年4月9日，與被上訴人簽訂租賃契約，承租系爭租賃物3、4、5樓，且系爭租賃物原係尖美百貨公司之營業處所，尖美百貨公司在該處營業10餘年，上訴人大阪公司自承租後至90年12月16日遷離為止，亦已實際在系爭租賃物營業多時，有高雄市政府建設局函文及系爭租賃契約在卷可佐，並為上訴人所是認，亦徵系爭租賃物在客觀上已合於兩造約定使用、收益之狀態，否則上訴人大阪公司當不可能於90年4月9日再與被上訴人簽訂租賃契約，承租系爭租賃物3、4、5樓，故上訴人大阪公司辯稱被上訴人未提供合於約定使用目的及收益狀態之租賃物，伊毋庸支付租金等云云，尚不足採。
㈡又按無法律上原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利
益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同；不當得利之受領人其所受利益依其性質或其他情形不能返還者，應償還其價額，民法第179條、第181條分別定有明文。無權占有使用他人之物，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念，亦據最高法院61年度臺上字第1695號判例意旨揭櫫甚明。本件上訴人大阪公司於90年10月25日以存證信函通知被上訴人終止系爭租約乙節，為被上訴人所不爭執，而上訴人大阪公司終止租約，係以被上訴人有未提供合於約定使用目的、收益狀態租賃物之違約情事為由，依前開說明，雖非有據，然被上訴人對上訴人大阪公司終止系爭租約既未加以反對，則兩造間之租賃契約，應認於90年10月25日已經兩造默示合意終止。嗣上訴人大阪公司繼續使用系爭租賃物至90年12月16日，則上訴人大阪公司自90年10月26日起至90年12月16日遷讓之日為止，無任何占有使用系爭租賃物之權源甚明，其使用系爭租賃物而受有利益，致被上訴人無法對系爭租賃物為使用收益，而受有損害，兩者間具有因果關係，揆諸前開規定，上訴人大阪公司自應就其無法律上原因所受之利益，對被上訴人負返還義務，然此一利益，依其性質顯難以原狀返還，自應返還其價額，其價額應以使用系爭房屋於通常狀況下應支付之租金為計算標準。查兩造約定系爭租賃物之租金合計為每月2,800,000元，此為兩造所不爭執，並有系爭租約及增訂臨時條款在卷可稽，足資認作使用系爭租賃物於通常情況下應支付之租金數額。準此，被上訴人請求上訴人大阪公司給付90年10月1日至同年月25日之租金，及同年10月26日起至90年11月30日止相當於租金之利益，合計共5,600,000元，自屬有據。
㈢再兩造於系爭租約第2條約定上訴人大阪公司最低須承租1
年以上，並於第9條第9款約定：「乙方（指上訴人大阪公司）如在合約期間內欲解除租賃合約時，需於停業日3個月前以書面提出。」、第10條約定：「本合約書經甲、乙雙方簽訂後生效，如有違約，應賠償對方1個月租金之損失，雙方不得異議」，兩造並於系爭租約增訂臨時條款第1條約定：「本條款有效期間訂為1年（自90年9月1日至91年8月31日止）期滿自動失效（原契約有效，1年內如違約，有關罰金仍依原契約規定處理，特予重申）1年屆滿立即恢復母約，屆時再行檢討」，有系爭租約及增訂臨時條款在卷可按。準此，上訴人大阪公司承租未滿1年，且未於停業日3個月前以書面提出，於上開租賃契約存續期間即90年10月25日終止契約，即違反系爭租約第2條及第9條第9款之規定，依同約第10條，應賠償被上訴人未調降租金前之1個月份租金做為違約金。故被上訴人請求上訴人大阪公司給付違約金4,510,000元，為有理由，上訴人大阪公司抗辯稱其未違反系爭租約，無庸支付違約金等云云，尚屬無據。至上訴人大阪公司雖另辯稱系爭租賃物每月租金已調降為2,800,000元，倘其違約，亦應以2,800,000元計算違約金等云云，惟此既與兩造前揭約定不符，且按約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，固為民法第252條所明定，然此規定乃係賦與法院得依兩造所提出之事證資料，斟酌社會經濟狀況並平衡兩造利益而為妥適裁量、判斷之權限，非謂法院須依職權蒐集、調查有關當事人約定之違約金額是否有過高之事實，而因此排除債務人就違約金過高之利己事實，依辯論主義所應負之主張及舉證責任。況違約金之約定，為當事人契約自由、私法自治原則之體現，雙方於訂約時，既已盱衡自己履約之意願、經濟能力、對方違約時自己所受損害之程度等主、客觀因素，本諸自由意識及平等地位自主決定，除非債務人主張並舉證約定之違約金額過高而顯失公平，法院得基於法律之規定，審酌該約定金額是否確有過高情事及應予如何核減至相當數額，以實現社會正義外，當事人均應同受該違約金約定之拘束，法院亦應予以尊重，始符契約約定之本旨。倘債務人於違約時，仍得任意指摘原約定之違約金額過高而要求核減，無異將債務人不履行契約之不利益歸由債權人分攤，不僅對債權人難謂為公平，抑且有礙交易安全及私法秩序之維護，業經最高法院以92年度臺上字2747號判決闡述詳盡，而系爭租賃物每月租金調降為2,800,000元，係兩造就系爭租賃物租金所為之特別協議，並不能做為兩造約定之違約金數額是否過高而顯失公平之認定標準，加以上訴人大阪公司迄未舉證明何以前揭約定之違約金額過高而顯失公平，則其辯稱應以調降後每月租金2,800,000元計算違約金等云云，亦屬無據。
㈣再查，本件被上訴人既無違反系爭租約之情事，已如前述，
且上訴人大阪公司於90年10月25日與被上訴人終止系爭租約，並於停止營業後遷移他處，亦係上訴人大阪公司基於其業務考量自行決定，則本件自難認被上訴人對上訴人大阪公司有何可歸責事由，而須負債務不履行責任。況該等費用係上訴人大阪公司為經營其百貨業務，自行決定投資之裝璜及廣告等費用，以遂行其業務之經營，及招攬顧客，且其為前開裝璜及廣告等行為，被上訴人並無受有任何利益，故上訴人大阪公司主張其為經營百貨公司，合計已花費7,978,207元，被上訴人應予賠償，並依法抵銷等云云，自屬無據。
㈤末者，上訴人大阪公司事先交付用以給付90年10月份租金之
如附表編號1所示支票，係由上訴人黑莎卡公司簽發、上訴人甲○○背書；用以給付90年11月份租金之如附表編號2所示支票，係由上訴人黑莎卡公司簽發、上訴人大阪公司背書，經被上訴人屆期提示，均未獲兌現，為上訴人所不爭執。而上訴人大阪公司於90年10月25日系爭租約終止前，本負有給付租金之義務，又自同年10月26日起至11月30日止，亦應給付相當於租金之不當得利，已如前述。上訴人黑莎卡公司、甲○○，及上訴人黑莎卡公司、大阪公司就附表編號1、2所示支票債務，依票據法第144條、第96條第1項規定，應各負連帶清償責任。而上訴人黑莎卡公司、甲○○所負票據債務與上訴人大阪公司上述租金及不當得利債務，係屬不真正連帶債務，故如上訴人黑莎卡公司、甲○○清償票款，被上訴人取得租金或不當得利之目的已達，其債權得到滿足，即不得再向上訴人大阪公司請求租金或不當得利。
八、綜上所述，本件被上訴人業已提供合於使用目的、收益狀態之租賃物予上訴人大阪公司，上訴人大阪公司於90年10月25日終止租約，其終止租約之事由雖屬無據，惟被上訴人既不反對終止，系爭租約即因兩造默示合意而告終止，而上訴人大阪公司未租滿1年，亦未於3個月前預告，依系爭租約第
2、9、10條及增訂臨時條款，係屬違約，應依原1個月之租金額4,510,000元賠償違約金，而該額度並無過高情事；又上訴人大阪公司未繳付90年10月1日至25日之租金，及自同年10月26日起至11月30日止，無法律上權源續予使用系爭租賃物，應賠償相當於租金之不當得利，而上訴人黑莎卡公司、甲○○連帶所負如附表編號1所示支票債務，與上訴人大阪公司此兩項債務屬不真正連帶關係，故於上人黑莎卡公司、甲○○中任一人給付時，上訴人大阪公司於該清償範圍內，免其給付義務；至上訴人黑莎卡公司就附表編號2所負票據債務，固亦與上訴人大阪公司所負租金、不當得利債務處於不真正連帶債務，惟因大阪公司亦係上開支票之背書人，依票據法律關係與黑莎卡公司係負連帶責任，則該不真正連帶關係應為連帶債務關係所吸收。從而，被上訴人依系爭租約暨增訂臨時條款、不當得利及票據關係，請求上訴人大阪公司給付被上訴人10,110,000元，其中2,012,039元並應與上訴人黑莎卡公司連帶給付，暨均自90年12月29日起至清償日止，按週年利率5％計算利息；上訴人黑莎卡公司與甲○○應連帶給付被上訴人2,012,039元，及自90年12月29日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息；前項上訴人若有其中一上訴人給付時，上訴人大阪公司就上述10,110,000元之給付義務於其清償範圍內，免為給付，為有理由，應予准許。原審就原訴部分為被上訴人勝訴之判決，並無違誤。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第436條之1第3項、第449條第1項、第78條，判決如主文。
中華民國94年6月24日
臺灣高雄地方法院民事第一庭
審判長法官甯馨
法官林韋岑法官劉傑民右為正本係照原本作成。
本判決不得上訴。
中華民國94年6月24日
書記官歐文政附表：
┌──┬───┬────┬───┬───┬─────┬────┬────┐│編號│發票人│發票日│帳號│票號│面額│付款人│提示日││├───┤│││（新台幣）│││││背書人│││││││├──┼───┼────┼───┼───┼─────┼────┼────┤│一│黑莎卡│九十年十│○○○│ＴＲＣ│二百零一萬│台東區中│九十年十│││公司│月二十五│○○八│○○一│二千零三十│小企業銀│月二十六││├───┤日│○○九│八二九│九元│行屏東分│日│││甲○○│││三││行││├──┼───┼────┼───┼───┼─────┼────┼────┤│二│黑莎卡│九十年十│同右│ＴＲＣ│二百零一萬│同右│九十年十│││公司│一月六日││○○一│二千零三十││一月六日││├───┤││五八○│九元│││││大阪公│││七││││││司│││││││└──┴───┴────┴───┴───┴─────┴────┴────┘