裁判字號：臺灣花蓮地方法院99年訴字第195號民事判決
裁判日期：民國99年12月31日
裁判案由：返還土地
臺灣花蓮地方法院民事判決99年度訴字第195號原告 羅明道 訴訟代理人 余道明 律師被告 游國峯 上列當事人間請求返還土地事件，本院於民國99年12月8日言詞辯論終結，判決如下：
主文被告應將坐落花蓮縣○○鄉○○段542之1、569、570、571、572、573、574、575、576、577、579地號土地返還原告。
訴訟費用由被告負擔。
本判決於原告以新台幣壹佰捌拾壹萬元供擔保後，得假執行。但被告如以新台幣伍佰肆拾參萬元為原告預供擔保後，得免為假執行。
事實及理由
一、原告主張：坐落花蓮縣○○鄉○○段542之1、569、570、
571、572、573、574、575、576、577、579地號土地（下稱系爭土地）為原告所有，民國89年間原告將系爭土地以每月新台幣（下同）二萬元出租予被告，租期自89年7月1日起至92年6月30日止，被告於承租後，從未繳納租金，原告曾寄存證信函請求被告支付，被告均置之不理，依然占用系爭土地，為維護原告權益，以本訴狀繕本送達為終止租賃契約之意思表示，依民法第767條規定請求被告返還土地。就被告所辯借貸事宜，被告有陸續支付120萬元利息給原告（每月5萬元），到88年3月以後即未再支付利息達15個月，89年6月雙方同意以250萬元買賣系爭土地以抵償被告積欠原告本金及利息合計250萬元。實際上原告並未支付價金，而是以被告積欠原告之款項抵付價金，同時原告應被告之要求，仍將土地租予被告使用收益3年，月租2萬元，約定租賃期間被告得以原售價250萬元購回，如逾租賃期間，被告即無購回權利，但被告承租後從未支付任何租金。並聲明：如主文第1項所示；原告願供擔保請准宣告假執行。
二、被告則以：被告前妻 林秀娥 即 林儷纓 於86年間向原告借貸200萬元，按月支付利息5萬元，合計已付超過120萬元以上後停付，同時於86年3月以被告所有系爭土地設定抵押給原告指定之訴外人 羅平郎 ，89年6月因被告無法支付利息，原告要求土地必須過戶給他名下做保障，一手主導在被告車禍腦震盪術後療養意識恍惚下在非住處亦無見證人無印章等情況下草草簽約，僅口頭承諾清償後還地。93年間被告詢問原告可高價託售土地償債，遭原告表示拿一千萬元也別想要回土地，適時原告已意圖為己所有。95年間被告陳情太管處禁止買賣該地事由，97年4月台灣花蓮地方法院檢察署不起訴處分書詳載被告前妻向原告借貸200萬元抵押之事。實情原告雖變為所有權人，但立意有違償債還地初衷，過戶手段粗陋，請庭上明察。就租金之事，97年間才由檢察官告知，以花蓮農場招租當地擇優耕地一公頃不超過一千元，場員自租地約五百元，原告所訂二萬元不解其因為何？既有系爭11筆土地值千萬元何須再收租金。被告沒有占有之必要，土地本為被告開墾、設施持續維護中，原告所訂租金如係借貸利息被告同意合理計算仲裁。我認為這樣的買賣不成立，依民法第873條規定，原告於未屆清償期日移屬抵押物變為抵押權人，為無效占有。系爭土地原本登記我的名字，目前由我種植蔬菜使用。我的前妻借錢及做生意總共賠了五、六千萬元，都是由我認賠，我想看到我前妻向原告借款的原始憑證等語資為抗辯。並聲明：原告之訴駁回。如受不利判決願供擔保請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執之事實：㈠86年3月間，被告夫妻向原告借貸200萬元，約定利息每月5
萬元（月息2點5分）；被告夫妻並提供系爭土地為抵押權設定予原告指定之第三人羅平郎。
㈡被告86年3月起共支付2年之利息，合計120萬元，自88年3月間起，被告即未再支付利息。
㈢原告與被告於89年6月23日就系爭不動產簽訂買賣契約書，
契約約定價金為250萬元，兩造確認借款本息以250萬元計，並折抵買賣價金；兩造並於同日簽訂土地租用契約書，將系爭土地以每月2萬元出租予被告，租期3年（89年7月至92年6月），在租賃期間被告未曾支付租金。
㈣原告所提土地租用契約書、被告所提不動產買賣契約書為真正。
㈤系爭土地現由被告占有使用中。
四、得心證之理由：本件兩造所爭執之處，應在於：被告占用系爭土地，有無占有權源？被告辯稱系爭不動產買賣契約書是以系爭土地設定抵押權後，因被告無法支付利息，而應原告要求將土地過戶作為保障，該買賣契約書是擔保之用，應該不成立，故系爭土地仍應為被告所有，是否有理？茲審酌如下。
五、本院之判斷：㈠依兩造於89年6月23日簽立之不動產買賣契約書記載：被告
以250萬元向原告購買系爭土地，買賣價金由甲方（即原告）於所有權移轉登記完竣後代償乙方（即被告）以本約不動產抵押債務250萬元作為價金扣抵，於移轉期間應付債務利息同意由甲方墊繳，於登記完竣後再結算給付甲方（第三條）。甲方價購土地同意再行出租於乙方耕作使用（第十條第一項）。另兩造於同日簽立之土地租用契約書記載：被告向原告承租系爭土地，租金每月2萬元，租用期間89年7月1日起至92年6月30日止（第三條），甲方（即被告）於租賃期限內得隨時提出價購本租賃權利，議定價購為250萬元，乙方（即原告）以上述價額賣清。逾租賃期限甲方喪失購買權利，甲方應將土地交還乙方管理，並不得要求任何名目費用補償之款項。有契約書2份足憑（本院卷33至35、17至19頁），上開契約書為真正並為兩造所不爭。通觀上開二契約之全文，斟酌兩造立約當時之情形、自承之事實、交易上之習慣及經濟目的，被告應係以系爭土地所有權出售予原告，以抵償積欠原告之借款本息，兩造並經結算本息以250萬元作價，契約中復約定被告於3年內有買回系爭土地之權利等情，應堪認定。
㈡被告固以前詞置辯。按債務人為擔保其債務，將擔保物所有
權移轉與債權人，而使債權人在不超過擔保之目的範圍內，取得擔保物所有權者，為信託的讓與擔保，債務人如不依約清償債務，債權人得將擔保物變賣或估價，而就該價金受清償（最高法院70年台上字第104號判例意旨參照）。又當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條明文可參。本件兩造就債務問題約定由被告以系爭土地所有權抵償債務，並就債務結算金額、土地使用、買回權等簽訂上揭二份契約書，而通觀該二份契約書之文義，均無系爭土地所有權之移轉僅係為擔保債務、債務人即被告不依約清償債務，債權人即原告得將土地變賣或估價取償等有關信託讓與擔保內容之記載，是被告辯稱移轉土地所有權係為擔保之用云云，顯無證據證明為真，又基於契約自由、私法自治原則，兩造簽立上述二份契約為前揭約定，並無違反公序良俗或強行法規定，亦與「約定債權已屆清償期而未為清償時，抵押物之所有權移屬於抵押權人」之禁止規定不同，再被告復未能舉證證明其簽立買賣契約時有「意識恍惚」或有何意思能力欠缺之情形，故被告辯稱該買賣契約無效云云，並無可採。
㈢兩造土地租用契約第八條約定：「租用期間，甲方（即被告
）如有怠納租金達陸個月或違約時，得免經催告程序解除終止租約。」本件被告就債務清償方式既與原告簽約約定以系爭土地抵償債務，原告並已於89年9月25日登記為系爭土地所有權人，且被告之買回期限已屆期，原告自為系爭土地之所有權人無疑。被告自承其租賃期間未曾支付租金，依上開約定，原告自得終止租約，請求返還土地。
六、從而，原告依民法第767條規定請求被告返還土地如主文第一項所示，為有理由，應予准許，兩造均陳明願供擔保以代釋明請准宣告假執行及免為假執行，經核並無不合，爰分別酌定相當擔保金額准許之。本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法與舉證，均無礙勝負判斷，爰不一一論列，附此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中華民國99年12月31日
臺灣花蓮地方法院民事庭
法官楊碧惠上列為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後10日內補提上訴理由書（須按他造當事人之人數附繕本）。
中華民國99年12月31日
法院書記官羅仕健