裁判字號：臺灣桃園地方法院89年簡上字第42號民事判決
裁判日期：民國89年06月29日
裁判案由：返還租金
臺灣桃園地方法院民事判決八十九年度簡上字第四十二號
上訴人乙○○訴訟代理人 陳淑芬 律師被上訴人甲○○訴訟代理人 翁顯杰 律師右當事人間請求返還租金事件，上訴人對於中華民國八十八年十一月三日本院中壢簡易庭八十八年度壢簡字第七七二號第一審判決提起上訴，本院判決如左：
主文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實
甲、上訴人方面：
一、聲明：原判決廢棄。被上訴在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。
二、陳述：除與原審判決書所載者相同茲予引用外，補稱：
（一）上訴人從未同意被上訴人終止租約之表示：上訴人已提出民國八十八年六月十六日律師函為憑，鄭重否認曾同意被上訴人終止租約之表示，並聲明被上訴人之片面終止租約之不合法性。
（二）兩造簽約時於租賃契約上附註：「租期為三年，中途解約必須沒收押金」，其意義並非保留解除權之約定，而係就租期屆滿前如有發生契約解除之情形，出租人（即上訴人）就損害賠償額所為之預定，性質上應屬「違約金」之約定，茲說明如下：
１．本件訴訟爭點之一，首重被上訴人於三年租期屆滿前，是否有隨時終止租約之權利？亦即兩造在訂約時，是否已特別就被上訴人得於租期屆滿前，不經上訴人同意即得任意片面終止租約，即有無保留終止權之約定？系爭租賃契約後註之「租期為三年，中途解約必須沒收押金」條款，其意義並非保留解除權之約定。當時兩造之所以特別加註此一條款，其意義在於就租期屆滿前如有發生契約解除之情形時，以之作為承租人不履行契約之罰則。故該特別條款目的，既係在於確保租賃契約之履行，則性質上應屬「違約金」之約定，此殊與以消滅租賃契約為目的，而支付保留解除權代價之「解約金」性質迥異，此應先予區別。故依證人 林珍玲 於原審證稱：「．．．我當時在現場，是有向雙方說租約未滿而中止，須沒收押金。」云云，益徵當時兩造於約定此一特別條款之意，僅在於確保契約之履行，即如租約未到期，而發生租約中止之情事時，押租金由上訴人沒收之，並非就被上訴人可否行使解除權所為之特別約定。而所謂「租約未滿而發生中止」之情形，其原因有多種可能，例如系爭契約附註三所載：「不得從事非法行業，否則隨時解約」即為一例，如上訴人以被上訴人從事非法行業為由，而主張解約時，即發生所謂租約未滿而中止之情形，此時如兩造未約定註一之特別條款，上訴人即不得主張將被上訴人所交付之押金沒收，故兩造於註一條款特別約定「租期為三年，中途解約必須沒收押金」實為被上訴人如於租賃期間發生違約情事，致使租約中止時，被上訴人應賠償上訴人違約金之特別約定，而非屬「解約金」之約定。故被上訴人應無片面解除本件租賃契約之權利。
２．實際上，被上訴人當時向上訴人透過證人林珍玲向上訴人請求承租系爭房地時，即表示欲作為營業之用，需投入資金裝璜店面等，故特別要求上訴人同意將租賃期間定為三年以茲保障，是以當時訂約之實際情形觀之，被上訴人既有意長期使用系爭房地以經營生意，在簽約時殊無可能即已預想到有隨時解除契約之可能，而特別要求上訴人同意其就解除權預為保留。況如該條款係專為承租人就「保留解除權」所為之約定，衡情應會載明「租期為三年，『乙方』得於中途解約，押租金須由『甲方』沒收」，以杜爭議，然何以未見其載明？且就註二「租期滿如不續租『須提前告知』．．．」條款與系爭條款相對照，在租期屆滿時雙方如不續租，有明定應提前告知他方之義務，故上訴人怎可能在被上訴人於租期屆滿前，欲行使提前解約權時，反而未約定被上訴人應提前告知上訴人？此更可證明「租期為三年，中途解約必須沒收押金」之條款，並非係就承租人行使解除權所為之約定。
３．再者，被上訴人既然主張，兩造於訂約時，即有「保留解除權」之約定，果若如此，則被上訴人行使解約權，實不須經上訴人同意，惟被上訴人何須發函特別強調上訴人已同意其解除契約乙事？此益徵被上訴人稱兩造於訂約時，曾賦與其有隨時終止租約之權，顯與事實不符。
４．另觀諸該「租期為三年，中途解約必須沒收押金」條款之約定，如果係雙方就保留解除權之約定，則豈非謂上訴人亦得於中途解約，且將押金沒收，此顯與情理不合。故依該條款後註之「租期滿如不續租必須提前告知，且將屋內雜物清理乾淨，水電繳清之後，再行退還押金」條款，亦可知當時兩造在條款後註此兩個條款，除係就被上訴人違約之損害賠償額預定外，另一方面係就上訴人應於何時返還「押金」予以明確規定，以釐清兩造就押租金契約之權利義務關係，由此益徵該條款實與「保留解除權」之約定無涉。
５．依《民法》第九十八條規定：「解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之辭句。」職故，兩造在訂約時，從未就「保留解除權」乙事，予以討論或約定，原審法院未探究締約當事人之真意，更未審酌證人林珍玲上開證詞，即單憑契約之文義，解釋上開條款係兩造就「保留解除權」所為之約定，實有違誤之處。
（三）退萬步言之，縱若鈞院仍認為註一之條款，屬「保留解除權」之約定，然依系爭租賃契約第七條規定：「契約期間內乙方（即被上訴人）若擬遷離他處時，『乙方不得向甲方（即上訴人）請求租金償還、遷移費及其他任何名目之權利金』，而應無條件將該房屋照原狀還甲方，乙方不得異議。」是以，被上訴人 爰依 《民法》第四百五十四條及不當得利之規定，向上訴人主張返還已給付之租金支票，亦無理由。況且，依《民法》第四百五十三條之規定：「定有期限之租賃契約，如約定當事人一方於期限屆滿前，得終止契約者，其終止契約應依第四百五十條第三項之規定，先期通知。」故本件被上訴人至遲應於一個月前為通知。然被上訴人遲至八十八年六月八日始以存證信函為終止租約之表示，顯然違反上揭條文之規定，故其解約是否合法不無疑義。尤有甚者，被上訴人迄今仍未依系爭租約第七條約定及《民法》第四百五十五條規定將系爭房屋返還上訴人，致上訴人受有相當租金之損害，上訴人自得依同法第三百三十四條規定，與之主張抵銷。
三、證據：除援用原審之立證方法外，另提出永然法律事務所之律師函、房（店）屋租賃契約書（以下簡稱系爭契約書）等影本各一份為證。
乙、被上訴人方面：
一、聲明：駁回上訴。
二、陳述：除與原審判決書所載者相同茲予引用外，補稱：
（一）被上訴人於八十八年四月二十二日向上訴人乙○○承租伊所有坐落中壢市○○路○○○號之房地，自八十八年五月六日起至九十一年五月五日止，租期三年，租金每月四萬五千元，押金二個月計玖萬元，中途解約必須沒收押金，被上訴人亦依約支付押金及預付一年之租金。嗣因上訴人無法提供系爭建物之使用執照，致被上訴人無法申請營業使用及合法申用水電，故無法再予承租，曾於八十八年六月三日向上訴人為終止租約之表示，亦經上訴人同意在案，唯上訴人除依約沒收押金外，拒不返還前已付未到期之租金，被上訴人再於同年六月五日要求上訴人返還前述已付未到期之租金，亦遭拒絕，為此被上訴人曾委請律師以台北法院郵局第３３３號存証信函代函上訴人，重申已合意終止系爭租約，請上訴人儘速返還前開租金，然上訴人均置之不理；復上訴人雖否認曾同意解除系爭租賃契約，然依系爭契約特別約定事項即「租期三年中途解約必須沒收押金」，則依此規定承租人即被上訴人亦得於期間屆滿之前中途解約，而被上訴人亦曾以台北郵局第３３３號存証信函為解約之表示，依法上訴人乃應退還已收未到期之租金；再系爭契約固無明文約定上訴人需提供系爭建物之使用執照，唯依特別約定事項所載即被上訴人不得從事非法行業，否則隨時解約，再依民法第四百二十三條規定，即出租人應以合於所約定使用、收益之租賃物交付承租人，並應於租賃關係存續中保持其合於約定使用、收益之狀態，則依上開規定，上訴人當有義務提供系爭建物之使用執照，俾便被上訴人向主管機關申請營業執照、合法營業，此乃雙方契約所定，豈可一方面明文限制被上訴人不得從事非法行業，一方面又以契約無明文為由拒不提供系爭建物之使用執照，致使被上訴人無法合法營業，故上訴人既然無法提供合於所約定使用之租賃物，被上訴人依法自得解除契約。
（二）按本案爭點在於被上訴人於租期屆滿前，可否中途解約。
１．查被上訴人與上訴人所簽訂之租賃契約條款，係以仿間所販售、通行之定型化條款為之，條款均規定契約期間及租期屆滿，雙方之權利義務關，係並未明定有中途解約之條款，故兩造於條款外另加註明白約定「租期三年中途解約必須沒收押金」，係賦予承租人即被上訴人得於租賃期間，隨時解約，是為解除權之保留，至為明顯，唯須由上訴人沒收押金以為賠償，而事實上上訴人亦沒收被上訴人所交付之押金。蓋押金為被上訴人所交付予上訴人，作為押租保証金，為租約第五條所明定，期滿不再續租則應退回，復兩造間對於押金之退回另於註二附加限制條件，顯非違約金可明，再上開條款亦僅規定沒收押金，對於若由出租人即上訴人中途解約並無罰則規定，益見該條款乃賦予被上訴人得隨時終止契約之權。
２．系爭條款開宗明義即為「租期三年中途『解約』必須沒收押金」，並非中途「違約」，是非以當事人之一方違約明訂之，亦即以出租人沒收押金作為承租人保留解除權之代價，況系爭租約第十二條對於承租人之違約已有損害賠償之規定，故系爭條款確屬解除權之保留要無疑義。
３．被上訴人八十八年五月六日開始占有使用系爭租賃物、同年六月三日向上訴人為終止租約之表示，旋即於八十八年六月五日依約騰空交還租賃物，並告知上訴人知悉，自八十八年六月六日起即不再占有、使用系爭租賃物，而上訴人於原審亦從未爭執或主張被上訴人未將系爭租賃物交還，今忽然主張被上訴人尚未交還租賃物，實係臨訟杜撰之詞，不足憑信，復上訴人亦未舉証說明因被上訴人之何種侵害行為而受有相當租金之損害，其損害之發生與被上訴人間有何可歸責之原因，僅泛言受有相當租金之損害，空言主張抵銷，亦依法無據。
三、證據：援用原審之立證方法。理由
一、上訴意旨略以：上訴人不曾同意被上訴人終止租約之表示，且被上訴人之片面終止租約不合法，而系爭租賃契約上附註：「租期為三年，中途解約必須沒收押金」，其意義並非保留解除權之約定，而係就租期屆滿前如有發生契約解除之情形，出租人（即上訴人）就損害賠償額所為之預定，性質上應屬「違約金」之約定係在於確保租賃契約之履行，與以消滅租賃契約為目的，而支付保留解除權代價之解約金不同。又系爭租賃契約第七條規定：「契約期間內乙方（即被上訴人）若擬遷離他處時，『乙方不得向甲方（即上訴人）請求租金償還、遷移費及其他任何名目之權利金』，而應無條件將該房屋照原狀還甲方，乙方不得異議。」是以，被上訴爰依《民法》第四百五十四條及不當得利之規定，向上訴人主張返還已給付之租金支票，亦無理由。況且，依《民法》第四百五十三條之規定：「定有期限之租賃契約，如約定當事人一方於期限屆滿前，得終止契約者，其終止契約應依第四百五十條第三項之規定，先期通知。」故本件被上訴人至遲應於一個月前為通知。然被上訴人遲至八十八年六月八日始以存證信函為終止租約之表示，顯然違反上揭條文之規定，故其解約是否合法不無疑義。尤有甚者，被上訴人迄今仍未依系爭租約第七條約定及《民法》第四百五十五條規定將系爭房屋返還上訴人，致上訴人受有相當租金之損害，上訴人自得依同法第三百三十四條規定，與之主張抵銷云云，除援用原審之立證方法外，另提出永然法律事務所之律師函、房（店）屋租賃契約書（以下簡稱系爭契約書）等影本各一份為證。
被上訴人則以伊已依系爭租賃契約支付押金九萬元及預付一年之租金。嗣因上訴人無法提供系爭建物之使用執照，致被上訴人無法申請營業使用及合法申用水電，故無法再予承租，曾於八十八年六月三日向上訴人為終止租約之表示，唯上訴人除依約沒收押金外，拒不返還前已付未到期之租金；而系爭租賃契約明白約定「租期三年中途解約必須沒收押金」，係賦予承租人即被上訴人得於租賃期間，隨時解約，是為解除權之保留。又被上訴人八十八年五月六日開始占有使用系爭租賃物、同年六月三日向上訴人為終止租約之表示，旋即於八十八年六月五日依約騰空交還租賃物，並告知上訴人知悉，自八十八年六月六日起即不再占有、使用系爭租賃物，而上訴人於原審亦從未爭執或主張被上訴人未將系爭租賃物交還，今忽然主張被上訴人尚未交還租賃物，實係臨訟杜撰之詞，不足憑信等詞置辯。證據方面，援用原審之立證方法。
二、經查，被上訴人於八十八年四月二十二日向上訴人乙○○承租伊所有坐落中壢市○○路○○○號之房地，自八十八年五月六日起至九十一年五月五日止，租期三年，租金每月四萬五千元，押金二個月計玖萬元，中途解約必須沒收押金，被上訴人已支付押金九萬元及預付一年之租金等事實，為兩造不爭執，復有上開租賃契約附卷佐證，堪信屬實。可知本件為定期租賃，有爭議者，為當事人可否期前終止租約？
（一）按租賃為繼續性契約，因人格信賴關係，當事人本得隨時終止，惟民法租賃為保護雙方當事人依租賃所生權利，於定期租賃之終止，緩和人格性之色彩，除有法定事由而個別明定當事人一方以終止權外，尚不賦予與雙方當事人以終止權。不過，本諸契約自由原則如當事人特約雙方當事人之一方或任何一方有隨時終止權者，則從其約定，一般稱之「解除權保留」。於定期租賃，為解除權之保留者，其租約之終止，除應依民法第四百五十條第三項規定，定期通知外，適用終止有關之一般規定。而本件有無解除權保留約定？遍觀系爭契約全文，並無明白清楚之文義，兩造就「租期為三年，中途解約必須沒收押金」各持一詞，由是訂約當時，當事人之真意如何，有探究之必要。
（二）按解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之辭句。民法第九十八條定有明文，故解釋當事人之契約，應以當事人立約當時之真意為準，而真意何在，又應以過去事實及其他一切證據資料為斷定之標準，不能拘泥文字致失真意。最高法院三十九年度台上字第一０五三號著有判例可參。惟解釋契約，固須探求當事人立約時之真意，不能拘泥於契約之文字，但契約文字業已表示當事人真意，無須別事探求者，即不得反捨契約文字而更為曲解。最高法院十七年度上字第一一一八號判例亦可參照。
（三）查，系爭契約書有關違約損害賠償責任，分別約定在第六條：「乙方（指被上訴人）於租期屆滿時．．．甲方（指上訴人）得向乙方請求按照租金五倍之『違約金』至遷讓完了之日止．．．。」第十二條：「乙方若有『違約』情事，致損害甲方之權益時，願聽從甲方賠償損害．．。」第十三條：「乙方如有違背本契約各條項或損害租賃房（店）屋等情事時，丙方應連帶負賠償損害責任．．。」等；關於解約之規定，約定在第十四條：「甲乙丙各方遵守本契約各條項之規定，如有違背任何條件時，甲方得『隨時解約』收回房（店）屋，因此乙方所受之損失甲方概不負責。」註：「租期為三年，『中途』解約必須沒收押金。」註：「不得從事非法營業否則『隨時』解約。」等；由此等條款約定相互勾稽比照，違約與解約之意義及結果均有不同。按違約金係當事人約定契約不履行時，債務人應支付之懲罰金或損害賠償額之預定，以確保債務之履行為目的。至若當事人約定一方解除契約時，應支付他方相當之金額，則以消滅契約為目的，屬於保留解除權之代價，二者性質迴異，最高法院六十八年台上字第三八八七號判例著有明文。參諸上開契約書內容，無論是「中途解約」或「隨時解約」，均係消滅契約為目的，與確保債務履行之違約金不同，而系爭所謂：「租期為三年，『中途解約』必須沒收押金。」揆諸上開當事人真意探求之判例意旨，及違約金與解除權保留之判例要旨以觀，應係消滅契約關係而約定，並非確保契約之履行，而證人林珍玲證稱：「我找到原告的太太，等他先生回國．．再簽約，我當時有在現場，我是有說（向雙方）租約未滿而中止須沒收押金。」（參原審卷第四十三頁），益證是為租期屆滿前消滅契約所約定之法律效果。故「租期三年中途『解約』必須沒收押金」，係以出租人沒收押金作為承租人保留解除權之代價，屬解除權之保留可堪認定。上訴人主張係違約金之約定，尚非可取。
（四）又按租賃定有期限者，其租賃關係，於期限屆滿時消滅。（第一項）未定期限者，各當事人得隨時終止契約。但有利於承租人之習慣者，從其習慣。（第二項）前項終止契約，應依習慣先期通知。但不動產之租金，以星期、半個月或一個月定其支付之期限者，出租人應以曆定星期、半個月或一個月之末日為契約終止期，並應至少於一星期、半個月或一個月前通知之。（第三項）民法第四百五十條定有明文。又定有期限之租賃契約，如約定當事人之一方於期限屆滿前，得終止契約者，其終止契約，應依第四百五十條第三項之規定，先期通知。同法第四百五十三條可按。查本件被上訴人業於八十八年六月八日以被上訴人訴訟代理人之名義，發存證信函終止系爭契約，有該存證信函附卷可稽，上訴人則回函不同意八十八年六月十一日律師函之片面終止契約，有永然法律事務所之函卷內可據，足證被上訴人終止契約之意思表示已到達上訴人，既約定解除權之保留，被上訴人以押金為代價終止系爭契約，如前所述，即無不合；惟本件租金每月四萬五千元，參系爭契約書第三條自明，兩造並無爭執，應無疑義，租金每次應繳一年，於八十八年四月二十二日簽訂系爭契約書，當日繳交押金九萬元，同年五月六日收受為期一年之租金，有該契約書可憑，租金按月計算，但一次收一年之定期租賃，期前終止租約，得類推適用同前四百五十三條、第四百五十條第三項之規定，先期通知。然該等規定，無非使他方有所準備，以期公允，兼顧雙方利益，如在具體個案，租金支付期限超過一個月，甚而一年、二年以上或一次付清全部租金者，租期屆至前，終止契約時，於合理期間通知，盡可能使對造有所準備因應，已屬公允者，應無不可，就本件言，中途解約須沒收押金，即九萬元相當於二個月之租金，雖租金一次繳一年，每月四萬五千元，但期前終止不損及出租人之利益，於合理期間先期通知解約，應被許可，故本件於八十八年六月八發函終止契約，上訴人於同月十一日收受，起訴狀繕本於同年八月十六日送達上訴人，堪認已符合先期通知之義務而終止契約。
（五）再查：上訴人另主張扺銷，以被上訴人迄今仍未依系爭租約第七條約定及《民法》第四百五十五條規定將系爭房屋返還上訴人，致上訴人受有相當租金之損害，上訴人自得依同法第三百三十四條規定，與之主張抵銷云云，此等主張無非以被上訴人繼續使用系爭建物，上訴人受有相當租金之損害為論據，惟系爭租賃目的，主要在營業目的使用以營利，有系爭契約書附卷可徵，且為兩造不爭之事實，足信實情；既供營業用，被上訴人因無法在該地取得營利事業登記證致不能合法營業而終止契約，為被上訴人歷陳在案，由八十八年四月二十二日簽約，同年六月初解約，可見一斑，既不能合法營業用，被上訴人又未營業用，已無利可圖，卻給付高額之租金閒置不顧，不合情理；既上訴人主張被上訴人繼續使用系爭建物，該占有使用乃給付相當租金之損害之依據，係有利上訴人之事實，按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任。民事訴訟法第二百七十七條定有明文。所謂舉證係指就爭訟事實提出足供法院對其所主張者為有利認定之證據而言，若所舉證據，不能對其爭訟事實為相當之證明，自無從認定其主張為真正。此為舉證分擔之原則。被上訴人否認占有使用系爭標的物，遍查全卷又無有利證據足信被上訴人現仍占有使用中，而上訴人又未能舉證以實其說，本院就此部分自無從為其利之斟酌，自不生抵銷之效力。
（六）未查：上訴人另稱：依系爭契約第七條：「契約期間內乙方若擬遷離他處時乙方不得向甲方請求租金償還、遷移費及其他任何名目之權利金．．。」被上訴人自不得請求返還租金云云，按租賃契約，依前二條之規定終止時，如終止後始到期之租金，出租人已預先受領者，應返還之。民法第四百五十四條有明文。是以，原則上到期之租金不得請求返還，未到期已預先受領，應返還。而當事人上開第七條之約定，雖約定「契約期間內乙方若擬遷離他處時乙方不得向甲方請求租金償還」，應指契約有效存續時，被上訴人未依約使用而他遷後，無論到期或未到期而預收之租金，被上訴人不得請求償還；如契約因終止而消滅，已到期之租金，不得請求返還，如未到期而已預收之租金，參民法第四百五十四條之意旨及系爭契約之條文意涵，並非不得請求返還。上訴人此部分之辯解，亦無足取。
三、綜上所述，本件定期租賃，中途解約沒收押金乃解除權保留之約款，被上訴人以押金九萬元相當於二個月租金之代價，終止契約，洵屬有據；從而上訴人請求駁回被上訴人第一審之訴及假執行之聲請，為無理由，不應准許ｏ原審依據解除租賃契約後，上訴人不當得利之法律關係，認為上訴人應返還被上訴人四十九萬五千元及自八十八年八月十七日起至清償日止按年息百分之五計算之利息，為上訴人敗訴之判決，並無不合ｏ上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，核無理由，應予駁回。
四、因本案事證已臻明確，兩造其餘主張陳述．攻擊防禦及舉證，均毋庸再予一一審酌，附此敘明。
五、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第四百三十六條之一第三項、第四百四十九條第一項、第七十八條、判決如主文。
中華民國八十九年六月二十九日~B民事第一庭~B審判長法官黃國忠~B法官吳幸娥~B法官周祖民右為正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀中華民國八十九年六月二十九日~B法院書記官劉飛龍