裁判字號：臺灣高等法院101年上字第128號民事判決
裁判日期：民國103年06月10日
裁判案由：遷讓房屋
臺灣高等法院民事判決101年度上字第128號上訴人 黃鈺枝
（原名 黃晨儀 ）居臺北市○○區○○街○○○號一樓訴訟代理人 黃文祥 律師被上訴人 王世杰 訴訟代理人 徐方齡 律師上列當事人間請求遷讓房屋事件，上訴人對於民國一００年十二月二十一日臺灣士林地方法院一００年度訴字第二八七號第一審判決提起上訴，本院於民國一０三年五月二十八日言詞辯論終結，判決如下：
主文原判決關於駁回上訴人後開第二、三項之訴及該部分假執行之聲請暨除確定部分外訴訟費用之裁判均廢棄。
被上訴人應自坐落臺北市○○區○○段○○段○○○○地號土地上、如附圖即臺北市政府地政局土地開發總隊民國一０二年十二月十九日鑑定圖黃色及藍色區域所示、面積共九五‧四九平方公尺、建號同段第五０一六五號、門牌號碼臺北市○○區○○街○巷○○號房屋及後方水泥磚造增建物遷出，將房屋及增建物返還予上訴人。
被上訴人應給付上訴人新臺幣叁拾叁萬肆仟捌佰叁拾壹元，及自民國一０二年一月一日起至遷出返還前項房屋及增建物之日止，按月給付上訴人新臺幣壹萬零陸佰捌拾柒元。
上訴人其餘上訴駁回。
第一、二審訴訟費用除確定部分外由被上訴人負擔三分之二，餘由上訴人負擔。
本判決第二項於上訴人以新臺幣壹佰伍拾柒萬玖仟元為被上訴人供擔保後，得假執行。但被上訴人如以新臺幣肆佰柒拾叁萬柒仟元為上訴人預供擔保，得免為假執行。
本判決第三項於上訴人以新臺幣壹拾壹萬貳仟元為被上訴人供擔保後，得假執行。但被上訴人如以新臺幣叁拾叁萬伍仟元為上訴人預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
甲、程序方面按訴之變更或追加，非經他造同意，不得為之，但第二百五十五條第一項第二款至第六款情形，不在此限；訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但有下列各款情形之一者，不在此限：㈢擴張或減縮應受判決事項之聲明者，民事訴訟法第四百四十六條第一項、第二百五十五條第一項第三款規定甚明。本件上訴人原就其於原審敗訴部分全部上訴，嗣於民國一０三年三月十八日更改上訴聲明為：「㈠原判決關於駁回上訴人後開第㈡、㈢項之訴部分廢棄。㈡被上訴人應自坐落臺北市○○區○○段○○段○○○○地號土地上、如附圖即臺北市政府地政局土地開發總隊一０二年十二月十九日鑑定圖黃色及藍色區域所示、面積共九五‧四九平方公尺、建號同段第五０一六五號、門牌號碼臺北市○○區○○街○巷○○號房屋及後方水泥磚造增建物遷出，將土地及房屋返還上訴人。㈢被上訴人應給付上訴人新臺幣（下同）三十九萬四千四百零三元，及自一００年三月十七日起至返還前項土地及房屋之日止，按月給付上訴人三萬二千八百六十七元」（參見本院卷㈡第七十頁更正聲明狀），經核僅係減縮應受判決事項之聲明，依首揭規定，尚無不合，應予准許，本院爰就減縮後之聲明為裁判，合先敘明。
乙、實體方面
一、上訴人方面：上訴人於九十九年三月十四日與訴外人 黃棋鑫 （由配偶 張娟 如代理）訂立不動產買賣契約，約定由上訴人以總價七百八十萬元向黃棋鑫買受坐落臺北市○○區○○段○○段○○○○地號、權利範圍三分之一之土地（下稱系爭土地），及其上如附圖即臺北市政府地政局土地開發總隊民國一０二年十二月十九日鑑定圖黃色及藍色區域所示、面積共九五‧四九平方公尺、建號同段第五０一六五號、門牌號碼臺北市○○區○○街○巷○○號房屋及後方水泥磚造增建物全部（下稱系爭房屋，與系爭土地合稱系爭房地），其除於締約當日以現金補貼黃棋鑫利息損失二萬五千元外，於九十九年四月六日匯款二十萬元，同年月十五日、二十二日匯款四百二十八萬六千四百五十一元、三百二十一萬四千三百五十九元，同年十月五日匯款十萬元，業已支付全部價金，另負擔代書之費用，系爭房地貸款之利息亦由上訴人自行向銀行繳付，黃棋鑫並於九十九年四月十四日將系爭房地所有權移轉登記予其。嗣因黃棋鑫前於九十八年十二月間將系爭房地售予被上訴人（借用訴外人 陳舜銘 名義），而於房地所有權移轉前先行將系爭房屋貸與被上訴人裝修居住使用，借用期限至九十九年一月三十一日止，但被上訴人（陳舜銘）與黃棋鑫間就系爭房地之買賣契約已因被上訴人（陳舜銘）無力支付價金而經黃棋鑫解除，系爭房屋使用借貸契約亦早已因期限屆至或隨買賣契約解除而終止，縱未終止，被上訴人與黃棋鑫間借貸契約亦不得對抗其；詎被上訴人迄未自系爭房屋遷出，被上訴人就系爭房屋對其並無任何占有使用權源，竟無權占有系爭房屋，爰依民法第七百六十七條、第一百八十四條、第一百七十九條規定，請求被上訴人遷出系爭房屋、將系爭房地返還予其，並給付自九十九年三月十七日起至一００年三月十六日止、以系爭房地公告現值（土地每平方公尺十二萬一千元，房屋課稅現值九萬二千六百元）年息百分之十計算相當於租金之不當得利三十九萬四千四百零三元，以及自一００年三月十七日起按月返還三萬二千八百六十七元之不當得利（上訴人於原審請求被上訴人自系爭房地遷出、返還不當得利一百一十五萬五千七百三十五元，及按月返還九萬六千三百一十一元之不當得利，原審駁回上訴人全部請求，上訴人僅就原審駁回其請求被上訴人遷出系爭房地、返還不當得利三十九萬四千四百零三元以及按月返還三萬二千八百六十七元部分上訴，原判決駁回上訴人超過三十九萬四千四百零三元及每月超過三萬二千八百六十七元請求之部分已經確定）。上訴聲明：㈠原判決關於駁回上訴人後開第㈡、㈢項之訴部分廢棄。㈡被上訴人應自系爭房屋遷出、將系爭房地返還予上訴人。㈢被上訴人應給付上訴人三十九萬四千四百零三元，及自一００年三月十七日起至返還前項土地及房屋之日止，按月給付上訴人三萬二千八百六十七元。㈣願供擔保請准宣告假執行。
二、被上訴人方面：被上訴人於九十八年十二月十三日原借用訴外人陳舜銘之名義以總價七百八十萬元向黃棋鑫購買系爭房地，並經黃棋鑫同意先行入內裝修而開始占有使用系爭房地，後因陳舜銘無法取得足額貸款，方經由訴外人即友人 張臺 生介紹改向上訴人借名，並約定每月給付上訴人一萬元之借名報酬，系爭房地實為被上訴人向訴外人黃棋鑫所買受，其為系爭房地之事實上權利人，自非無權占有；上訴人與黃棋鑫間買賣價金約定為一千一百萬元，其中三百三十萬元約定上訴人無庸支付而由上訴人自行排除被上訴人之占有，故實際買賣條件與其借用陳舜銘名義所訂之買賣契約相同，上訴人與黃棋鑫間買賣契約亦沿用其所繳付之定金十萬元，另其已補貼黃棋鑫兩次締約其間近三個月之利息損失二萬五千元，及委請他人代為墊付二十萬元，並按月給付六萬元之房貸本息予系爭房地仲介人員 曹昌裕 ，其並未直接清償系爭房地本件買賣所生之房貸本息，係因其與曹昌裕均不知悉房貸帳戶，而上訴人係以系爭房地設定抵押貸款支付買賣價金及每月應清償之貸款本息，實際並未負擔任何價款，至上訴人於九十九年十月五日匯款十萬元予黃棋鑫，由黃棋鑫事後寄交上訴人面額十萬元之票據可知該筆款項並非系爭房地買賣之定金，而係遭其提出告訴後欲脫罪所為等語。答辯聲明：上訴駁回，如受不利益判決，願供擔保請准免為假執行。
三、本件上訴人主張其於九十九年三月十四日與訴外人黃棋鑫（由配偶 張娟如 代理）簽立內容為由上訴人向黃棋鑫買受系爭房地之不動產買賣契約，上訴人於九十九年四月十五日、二十二日匯款四百二十八萬六千四百五十一元、三百二十一萬四千三百五十九元，同年十月五日匯款十萬元予黃棋鑫，黃棋鑫於九十九年四月十四日將系爭房地所有權移轉登記予上訴人，被上訴人自九十九年三月十七日起迄今仍占有使用系爭房屋之事實，已經提出土地登記謄本、建物登記謄本、不動產買賣契約書、土地登記申請書、土地／建築改良物所有權買賣移轉契約書、收入傳票、匯款申請書為證（參見原審卷第十二至十八、七二至九十頁、本院卷㈡第十二、十三頁），核屬相符，並為被上訴人所不爭執，應堪信為真實，惟上訴人主張被上訴人無權占有系爭房屋、受有相當於租金之不當得利、致上訴人受有損害部分，則為被上訴人否認，辯稱：系爭房地係其借用上訴人之名義向黃棋鑫買受，其為系爭房地之真正權利人，且其占有使用系爭房屋係經黃棋鑫同意等語。
四、茲分述如下：
（一）按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之；各共有人對於第三人，得就共有物之全部為本於所有權之請求，但回復共有物之請求，僅得為共有人全體之利益為之，民法第七百六十七條第一項前段、第八百二十一條定有明文。次按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第二百七十七條前段亦有明定。而當事人於其利己事實之主張，除事實於法院已顯著，或為其職權上已認知者外，應負立證之責；以無權占有為原因，請求返還所有物之訴，被告對原告就其物有所有權存在之事實無爭執，而僅以非無權占有為抗辯者，原告於被告無權占有之事實，無舉證責任，被告應就其占有係有正當權源之事實證明之，如不能證明，則應認原告之請求為有理由（最高法院院十八年上字第一六八五號、七十二年度台上字第一五五二號、八十五年度台上字第一一二０號、九十八年度台上字第八六三號判例、裁判意旨參照）。
１本件上訴人主張於九十九年三月十四日與訴外人黃棋鑫訂
立不動產買賣契約、向黃棋鑫買受系爭房地，其業已支付價金七百八十萬元，而自九十九年四月十四日起為系爭房地之所有權人部分，已經提出被上訴人不爭執真正之土地登記謄本、建物登記謄本、不動產買賣契約書、土地登記申請書、土地／建築改良物所有權買賣移轉契約書、收入傳票、匯款申請書為證，前已述及，且證人即系爭房地出賣人黃棋鑫於原審到庭證稱：「（法官問：臺北市○○區○○街○巷○○號房屋是由你賣出的嗎？）是‧‧‧我全部委託東森房屋辦理，過程我都不清楚，都是仲介與我太太聯絡的‧‧‧都是我太太張娟如在處理‧‧‧（問：房屋買賣是否全部授權你妻子處理？）是」（見原審卷第六三頁筆錄），證人即黃棋鑫之配偶兼系爭房地買賣及所有權移轉事務代理人張娟如亦於原審到庭到庭證稱：「（法官問：全部價款都是黃晨儀付給你們的嗎？）都是他匯款到我們戶頭，房價已經全部付清‧‧‧（問：九十九年三月十四日這份不動產契約書是買賣雙方簽完之後才在上面簽名的嗎？）是。（問：妳在簽這份契約的時候清楚知道房子是要賣給原告黃晨儀嗎？）是。（法官問：當時的買主究竟是誰？）應該是黃晨儀，她是說要幫被告王世杰並以自己的名義跟我簽的」（見原審卷第一０一、一０二頁筆錄），張娟如雖曾在刑事案件偵查中證稱系爭房地之實際買受人為被上訴人、借上訴人名義登記云云，惟經承辦檢察官、法官詳細訊問後，已敘明系爭房地原為訴外人龔富、 程驥 為被上訴人購買，並擬借用訴外人陳舜銘名義登記，但仍無法取得貸款，其欲沒收十萬元定金，被上訴人、被上訴人之友人 張臺生 乃尋求上訴人協助，央求其勿沒收定金，其係因聽聞上訴人表示「幫忙王世杰買房子」、要求其勿沒收被上訴人之定金及當場補貼兩次締約其間二萬五千元之利息、水電費，方認被上訴人為實際買主，實則其並不知悉上訴人所稱「幫忙」內容為何，而所謂被上訴人為實際買主亦係來自龔富、程驥及仲介人員曹昌裕之告知（見臺灣士林地方法院一０一年度易字第五七九號刑事判決理由欄第三大點第㈡點第４小點所載），亦即張娟如關於爭房地實際買受人為被上訴人之陳述，僅係其基於所聽聞資訊對於兩造間內部關係之推論，並未更易其代理黃棋鑫將系爭房地出賣並移轉予上訴人之意思，則黃棋鑫（由張娟如代理）非唯有將系爭房地出賣並移轉予上訴人之意思，並已與上訴人意思表示合致、簽立不動產買賣契約及所有權移轉書面，於九十九年四月十四日完成所有權移轉登記，上訴人自九十九年四月十四日起為系爭房地之所有權人，堪以認定。
２上訴人既自九十九年四月十四日起為系爭房地之所有人，
而被上訴人自是日起迄今仍占有系爭房地，揆諸首揭法條、說明，自應由被上訴人就其有權占有、使用系爭房地一節，負舉證之責。被上訴人主張其有占有、使用系爭房地之權源，無非以系爭房地係其借用上訴人名義而買受、登記，其為系爭房地之真正權利人，及其占有系爭房地係經黃棋鑫之同意為論據，並提出不動產買賣契約書（原審卷第四四至五五頁）、存證信函暨掛號郵件收件回執、支票影本、不動產買賣協議書、黃棋鑫、曹昌裕聲明書（本院卷㈡第四九至六三頁），及引用證人即被上訴人友人張臺生、仲介人員曹昌裕、代書 吳麗珠 、被上訴人友人龔富、程驥之證述為憑。
３關於兩造間就系爭房地是否訂有借名登記契約部分①按稱「借名登記」者，謂當事人約定一方將自己之財產以
他方名義登記，而仍由自己管理、使用、處分，他方允就該財產為出名登記之契約，其成立側重於借名者與出名者間之信任關係，及出名者與該登記有關之勞務給付，具有不屬於法律上所定其他契約種類之勞務給付契約性質，在性質上應與委任契約同視，倘其內容不違反強制、禁止規定或公序良俗者，固應賦予無名契約之法律上效力，並類推適用民法委任之相關規定，惟於其內部間仍應承認借名人為真正所有權人，出名者違反借名登記契約之約定將登記之財產為物權處分者，對借名者而言，即屬無權處分，除相對人為善意之第三人，應受善意受讓或信賴登記之保護外，如受讓之相對人係惡意時，自當依民法第一百十八條無權處分之規定而定其效力，以兼顧借名者之利益（最高法院九十八年度台上字第七六號、九九０號、九十九年度台上字第一六六二號、二四四八號裁判意旨參照）。
②被上訴人所提之不動產買賣契約書僅能證明系爭房地前於
九十八年十二月十三日以七百八十萬元售予陳舜銘，並於契約第十七條手寫特別約定事項第二點記載：「乙方（黃棋鑫）於本約簽立後借屋予甲方（陳舜銘）裝修‧‧‧甲乙雙方協議，若本約因故解除以致無法完成結案，其解除契約之條件如下：⑴甲方已付價金由乙方全額沒收。⑵甲方於買賣標的上加設之任何裝潢及設備等，不需拆除恢復原狀，但甲方不得向乙方請求任何補償。⑶甲方應於九十九年一月三十一日前遷出返還房屋，若甲方未依約遷出，則由仲介方東森房屋天母東路加盟（旺將不動產仲介經紀有限公司）負保證責任且出面處理，若有費用支出，亦由仲介方東森房屋天母東路加盟（旺將不動產仲介經紀有限公司）負擔」（見原審卷第四八頁），參以陳舜銘（由被上訴人代理）、黃棋鑫（由張娟如代理）於九十九年三月十四日簽立之不動產買賣協議書，明載：「雙方就坐落於臺北市○○區○○街○巷○○號之建物及其坐落土地應有部分‧‧‧於九十八年十二月十八日簽訂不動產買賣契約，但因甲方向金融機構申辦貸款不順，向乙方提出要求更換登記名義人，甲乙雙方須先解除原不動產買賣契約‧‧‧甲乙雙方並同時協議以下事項：甲方已給付之價金壹拾萬元處理方式：轉至新約之簽約款」（見本院卷㈡第五六頁），則該不動產買賣契約至多僅能證明被上訴人前曾借用陳舜銘名義與黃棋鑫就系爭房地訂立買賣契約，但於九十九年三月十四日已經合意解除，尚無從逕認兩造間就系爭房地訂有借名登記契約。
③被上訴人所提存證信函暨掛號郵件收件回執、支票影本亦
僅能證明黃棋鑫主觀上係將九十八年十二月十三日不動產買賣契約向買受人（陳舜銘）收取之十萬元定金轉為與上訴人所訂不動產買賣契約之定金，而認上訴人於九十九年十月五日匯交之十萬元係溢付款，乃予以退還，參諸黃棋鑫於原審已到院 陳明 並未實際處理系爭房地之出賣、所有權移轉事務，而全部授權配偶張娟如處理，已如前述，黃棋鑫對於與上訴人間買賣契約之訂立及履行俱不明瞭，對於兩造間關係亦毫無所悉，黃棋鑫之信函自不足以認定兩造間就系爭房地訂有借名登記契約。
④張臺生於原審固證稱：「我在九十九年三月十二日晚上與
原告（即上訴人）同坐計程車時正在與王世杰通電話，王世杰說律師（即陳舜銘）貸款下不來，原告就把電話搶過去說他也想要做功德‧‧‧黃晨儀說她願意借名給被告，每個月源合投資股份有限公司負責人王世杰要給原告一萬元‧‧‧這間房屋主要是要做這間公司的營業所，黃晨儀借名給源合投資公司負責人王世杰登記，源合投資公司有一筆三千多萬元的款項在法院，等錢下來再將房屋過名回來‧‧‧他們於三月十四日在臺北市○○區○○街○巷○○號一樓房屋約定的，當時我在場‧‧‧（問：三月十四日之前黃晨儀與王世杰有見過面嗎？）三月十四日之前沒有。（問：三月十四日簽約當天妳有看到黃晨儀與王世杰交談嗎？）沒有，當天黃晨儀與王世杰沒有私下交談。（問：妳與王世杰有生意上或業務上的往來嗎？）沒有」（見原審卷第一一五、一一六頁筆錄），然張臺生於刑事案件中，係稱其與被上訴人共同出資購買系爭房地，而與被上訴人一同擔任告訴人、對上訴人提出背信罪告訴，張臺生與被上訴人顯有相當故舊交誼，本件判決結果於其並有法律上、經濟上利害關係，所述已有偏頗之虞而難遽採；又張臺生於刑事案件中證稱上訴人與張娟如（黃棋鑫）簽訂九十九年三月十四日不動產買賣契約時，其不在場，兩造間借名登記之約定係九十九年三月十三日所定云云，對於借名契約是否定有期限（先稱期限為一年，後稱當法院的錢下來就是返還時候）、後過戶至被上訴人或源合投資股份有限公司名下、有無約定上訴人貸款數額、貸款本息何人負擔、水電費、相關稅款等何人負擔等細節，所述並反覆不一（見臺灣士林地方法院一０一年度易字第五七九號刑事判決理由欄第三大點第㈡點第２小點所載），張臺生既有偏頗之虞，關於兩造間借名契約成立時間、期限、內容等細節，所述復自相矛盾、前後不一，其證詞自不足採。
⑤曹昌裕於原審到庭證稱：「真正的買方是王世杰‧‧‧第
一次王世杰委託以一位陳律師的名字辦理‧‧‧辦了約半年還辦不下來，屋主本來要解約‧‧‧經過中間協調，屋主願意讓被告透過另一個人借名登記，後來就是透過張臺生介紹黃晨儀，我在三月十四日第一次見到黃晨儀‧‧‧黃晨儀答應借名登記，每個月由王世杰給付一萬元的登記費。（法官問：有聽到它們之間明白的約定嗎？）代書吳麗珠那邊應該有寫。（法官問：系爭房屋的貸款是誰支付的？）前面的定金是王世杰支付，後來因為是黃晨儀借名登記，由其去貸款，本來約定只要貸款七百多萬，但是黃晨儀貸款到八百多萬‧‧‧（問：被告給付了多少錢？）定金十萬元，後面的七百七十萬元尾款部分沒有給付‧‧‧我在場時所聽到與看到的是大家一起協議，並同意用借名登記的方式，且每個月由王世杰給付黃晨儀一萬元，但兩造的協議書我沒有看到雙方有簽署」（見原審卷第一一
七、一一八頁筆錄），惟曹昌裕為仲介公司人員，僅於黃棋鑫與被上訴人間系爭房地買賣契約成立並履行始得收取十萬元之仲介報酬，此經曹昌裕於刑事案件中自承明確，曹昌裕復稱被上訴人每月固定撥款六萬元至其個人戶頭，目的係由其證明被上訴人有誠意付款（見本院卷㈡第三十、三一、三三頁筆錄），本件訴訟結果於其非無法律上、經濟上利害關係，所述亦有偏頗之虞而難遽採；且曹昌裕於刑事案件中，就首次見聞上訴人同意借名之時間（先稱九十九年三月十三日，後稱九十九年二月間）、兩造協議內容是否包括貸款金額（先稱約定由黃晨儀貸款七百五十萬元，貸款均由王世杰負責清償，後稱未談貸款金額，沒有談那麼細）等情，前後所述亦齟齬，參諸曹昌裕之證述⑴就定金十萬元部分，先稱係被上訴人支付，由其轉交予黃棋鑫（張娟如）云云，經法官質以與張娟如之陳述不符後，即改稱因尚有仲介費可收取，故從未實際交付予張娟如，⑵就二十萬元貸款差額價金部分，先稱據其所知被上訴人已請友人匯交張娟如（黃棋鑫）云云，經法官質以與張娟如之陳述不符後，即改稱因未經手款項，故不清楚，⑶就二萬五千元補償費部分，先稱其當場親見被上訴人以現金支付張娟如（黃棋鑫）二萬餘元補償費，或係張臺生交付其，由其轉交張娟如（黃棋鑫）云云，經法官質以與張娟如之陳述不符後，先改稱「是張臺生拿給黃晨儀，還是張臺生拿出來，還是黃晨儀拿出來，我不是很清楚」，復又改稱「我記得是黃晨儀先拿錢給屋主，張臺生說事後會補給黃晨儀」，⑷甚且就所稱被上訴人每月匯款六萬元至其帳戶部分，經法官具體查問受款帳戶為何、是否每月固定金額等節，旋改稱不確定匯入何帳戶、被上訴人並未固定撥款、有時以現金給付云云（見本院卷㈡第十七至三八頁筆錄），足見曹昌裕所述咸出於附和被上訴人或張臺生之指陳，反覆更易、悖於事實，委無可採。
⑥吳麗珠雖曾於刑事案件偵查中證稱九十九年三月十三日晚
間兩造在系爭房屋內，其向上訴人說明系爭房地無法過戶之原因後，上訴人當場同意借用其名義為被上訴人購買系爭房屋等語，但經承辦檢察官、法官詳細訊問後，已明確描述簽約前一日其係接獲曹昌裕電話告知覓得上訴人可以貸款、系爭房地之買賣可以進行，九十九年三月十四日當日並未聽聞兩造為任何借名登記之報酬或約定，兩造並不相識，其亦係當日方初識被上訴人，上訴人當日係陳稱願意幫忙、用其名義貸款比較好貸，並承諾後面款項找上訴人收取（見臺灣士林地方法院一０一年度易字第五七九號刑事判決理由欄第三大點第㈡點第３小點所載），參諸系爭房地所有權移轉登記相關費用，吳麗珠亦證稱：「第一次因為沒有結案，也就是解約，所以我原本貼的印花及我代繳的契稅，還有我撤回的收費，我記得全部加起來大概是一萬五、六千元左右，這是違約那一方就是王世杰要付的，當時他也承諾要付，但我到目前為止都還沒有收到，第二次有結案，過戶代辦費‧‧‧抵押權設定費‧‧‧以及相關費用可能是一、二萬元，這些是買方要付給我的。（法官問：實際上第二次買方應該給付你的代書費是誰支付？有無付清？）有付清，是黃晨儀到我事務所，跟我拿權狀，順便當場付清給我」（見本院卷㈡第四四頁），則吳麗珠並未實際見聞兩造就系爭房地成立借名登記契約，且其辦理系爭房地所有權移轉登記之過程，要以被上訴人（借用陳舜銘名義）與黃棋鑫間不動產買賣契約已解除、由上訴人與黃棋鑫另訂新約、上訴人實際支付價金、取得房地所有權為前提，其證詞尚不足以證明兩造間就系爭房地訂有借名登記契約。
⑦龔富於刑事案件偵查中係證稱：其僅聽聞被上訴人提及張
臺生有找一友人幫忙買系爭房地；程驥於刑事案件偵查中則證稱：其曾為被上訴人、張臺生轉交十萬元定金，但其僅參與以陳舜銘律師名義購買系爭房地之階段，其後亦僅聽聞被上訴人告知張臺生有找一友人幫忙借名登記、每月給一萬元報酬等節（見臺灣士林地方法院一０一年度易字第五七九號刑事判決理由欄第三大點第㈡點第６、７小點所載），則龔富、程驥之證詞就兩造間成立借名契約部分均僅係轉述被上訴人之主張，並非實際之見聞，亦不足以證明兩造間就系爭房地訂有借名登記契約。
⑧至黃棋鑫、曹昌裕之聲明書，與民事訴訟法第三百零五條
第二、三、六項規定顯屬有間，已難採憑，況黃棋鑫並未親自處理與上訴人間系爭房地之買賣及所有權移轉事務，曹昌裕則一再配合被上訴人為陳述，前已述及，該等聲明書所載均無可採。
⑨參諸被上訴人從未給付上訴人每月一萬元之報酬，此經被
上訴人供承不諱，上訴人則於簽約當日依與黃棋鑫間不動產買賣契約第十七條手寫特別約定事項第一點之約定，給付黃棋鑫（張娟如）二萬五千元之補償金，於九十九年四月六日匯款二十萬元，同年月十五日、二十二日匯款四百二十八萬六千四百五十一元、三百二十一萬四千三百五十九元，同年十月五日再匯款十萬元予黃棋鑫，合計給付七百八十萬零八百一十元，有不動產買賣契約收款欄、收入傳票、匯款申請書為證（參見原審卷第八八至九十頁、本院卷㈡第十二、十三頁），且與張娟如證述情節相符（見原審卷第一０一頁筆錄），而以系爭房地設定抵押之貸款本息並均由上訴人自行清償，此為被上訴人所不爭執，關於辦理系爭房地所有權移轉登記各項稅費，亦由上訴人給付予代書吳麗珠，此經吳麗珠在刑事案件中證述詳明（見本院卷㈡第四四頁），前業載明，而衡諸常情，上訴人倘與被上訴人訂立借名登記契約、出借名義登記為系爭房地之所有權人，系爭房地買賣所需各項費用均應實際由真正權利人即被上訴人負擔，而無自簽約時起即由上訴人支付總計逾七百八十二萬五千元之補償金、價金、登記稅費及貸款本息之理；再者，上訴人與黃棋鑫間不動產買賣契約原約定總價為一千一百萬元，其中價金三百三十萬元經黃棋鑫聲明以現況交屋、由上訴人自行排除被上訴人之占有、黃棋鑫不負任何責任，而免除上訴人之支付義務，此經被上訴人自承在卷（見原審卷第三三頁筆錄），亦即出賣人黃棋鑫猶因無法交付買賣標的物之占有予買受人即上訴人、需由上訴人自行排除被上訴人之占有，而減免上訴人三成之買賣價金三百三十萬元，而被上訴人如為系爭房地之真正權利人，黃棋鑫何需為系爭房地由真正權利人占有使用一節減免高達三成之價金？⑩綜上所述，被上訴人所提證據均不足以證明兩造間就系爭
房地訂有借名登記契約，被上訴人此節所辯，委無可採。４關於被上訴人得否因前經黃棋鑫同意入內裝修居住使用系
爭房屋，而對上訴人主張有占有權源部分①按基於債之關係而占有他方所有物之一方當事人，本得向
他方當事人（所有權人）主張有占有之合法權源，如該有權占有之人將其直接占有移轉予第三人時，除該移轉占有性質上應經所有權人同意（如民法第四百六十七條第二項規定）者外，第三人亦得本於其所受讓之占有對所有人主張其有占有之權利，此乃基於「占有連鎖（Besitzkette）」原理所產生之效果，與債之相對性（第三人不得逕以其前手對所有人債之關係，作為自己占有之正當權源）不同，最高法院一０一年度台上字第二二四號著有裁判闡釋甚明，是現直接占有標的物之第三人得對無債之關係之標的物所有人主張有占有之權利者，以該第三人係自基於債之關係而得對標的物所有人主張有占有權源者受讓該標的物之直接占有為限。
②本件被上訴人固於九十八年十二月間基於其（借用陳舜銘
名義）與黃棋鑫所定不動產買賣契約第十七條特別約定第二點，而自系爭房地斯時之所有權人黃棋鑫受讓系爭房地之直接占有，然該約款第二點後段已載明：「若本約因故解除‧‧‧其解除契約之條件如下：‧‧‧⑶甲方應於九十九年一月三十一日前遷出返還房屋‧‧‧」（見原審卷第四八頁），而該不動產買賣契約已經契約雙方於九十九年三月十四日合意解除（見本院卷㈡第五六頁不動產協議書），業如前述，則被上訴人自九十九年二月一日起對黃棋鑫即無占有使用系爭房地之權源甚明，況黃棋鑫於九十九年三月十四日就系爭房地與上訴人另訂買賣契約，而聲明以現況交屋、由上訴人自行排除被上訴人之占有，前業提及，亦即黃棋鑫基於與上訴人間債之關係即買賣關係，對上訴人並無任何占有權源得主張，反負有交付系爭房地、移轉直接占有予上訴人之義務，黃棋鑫因而將對被上訴人之返還請求權讓與上訴人以代交付（民法第九百四十六條第二項準用第七百六十一條第三項），簡言之，被上訴人非唯自九十九年二月一日起對於系爭房地原所有人黃棋鑫已無占有使用之權源，黃棋鑫至遲自九十九年四月十四日系爭房地所有權移轉登記予上訴人時起，對上訴人亦無占有使用系爭房地之權源，顯與占有連鎖原理之構成要件有間，被上訴人自不因前曾經黃棋鑫同意入內裝修、居住使用系爭房屋，而對上訴人取得占有之權源，被上訴人此節所辯，仍無可採。
５上訴人自九十九年四月十四日起為系爭房地之所有權人，
而既無證據足認被上訴人有占有使用系爭房地之權源，上訴人依首揭規定請求被上訴人自系爭房屋遷出、將系爭房屋返還予上訴人，應屬有據。至系爭土地部分，上訴人雖得請求被上訴人遷出，但上訴人僅為系爭土地之共有人之一，權利範圍為三分之一，則回復共有物之請求僅得為共有人全體之利益為之，本件上訴人請求被上訴人將系爭土地返還其個人，此部分請求，則非有據。
（二）又無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第一百七十九條前段規定甚明。而城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息百分之十為限，土地法第九十七條第一項規定甚明。再土地法第九十七條第一項規定所謂之土地價額，依同法施行法第二十五條規定，係指法定地價而言，而法定地價依同法第一百四十八條規定，係指土地所有權人依土地法所申報之地價，在平均地權條例施行區域，係指土地所有權人於地政機關舉辦規定地價或重新規定地價時，於公告申報地價期間內自行申報之地價而言，舉辦規定地價或重新規定地價時，土地所有權人未於公告期間申報地價者，以公告地價百分之八十為其申報地價，平均地權條例第十六條第一項已有明定。而依不當得利之法則請求返還不當得利，以無法律上之原因受利益，致他人受有損害為其要件，故其得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為度，非以請求人所受損害若干為準，無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念；基地租金之數額，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置、工商業繁榮之程度、承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，並與鄰地租金相比較，以為決定（最高法院六十一年台上字第一六九五號、六十八年台上字第三０七一號判例參照）。本件上訴人自九十九年四月十四日起為系爭房地之所有權人，而被上訴人並無占有使用系爭房地之權源，此經本院審認如前，被上訴人自九十九年四月十四日起迄今均占有使用系爭房屋，因而占有系爭房屋坐落基地即系爭土地如附圖黃色及藍色區域所示、面積共九五‧四九平方公尺部分，為無法律上原因受有相當於土地租金之利益，並致系爭房地所有權人受有損害，上訴人就其權利範圍（土地三分之一、房屋全部）自非不得依前揭規定請求被上訴人返還。本院審酌系爭土地坐落臺北市北投區，九十九年至一０一年間申報地價為每平方公尺三萬五千八百四十元，一０二年起申報地價為每平方公尺三萬七千四百四十元，有土地登記謄本（見原審卷第十二頁）、臺北市政府土地現值及公告地價查詢系統查詢單立卷足憑，系爭房屋占用系爭土地之面積為九五‧四九平方公尺（參見附圖），又系爭房屋經登記部分九十九年間課稅現值為九萬二千六百元、一００年度課稅現值為九萬零七百元（參見原審卷第十八頁契稅繳納證明書、第二八頁房屋稅籍證明書），經登記部分建物為五十九年十月二日建築完成之老舊加強磚造材質（參見原審卷第十五頁建物登記謄本），增建部分建物亦僅為水泥磚造材質，地處巷道內，但係供店鋪而非居住使用，認上訴人就占有使用系爭房地所受相當於租金之利益，以系爭房地年息百分之十計算，應屬適當。則被上訴人自九十九年四月十四日起至一０一年十二月三十一日止受有相當於租金之不當得利約三十三萬四千八百三十一元，自一０二年一月一日起至被上訴人遷出返還系爭房屋之日止，每月受有相當於租金之不當得利約一萬零六百八十七元（計算式均詳如附表）。
五、綜上所述，上訴人自九十九年四月十四日起為系爭房地之所有權人，被上訴人並無占有使用系爭房地之權源，上訴人依民法第七百六十七條第一項前段之規定請求被上訴人遷出系爭房屋、將系爭房屋返還上訴人，及依民法第一百七十九條規定請求被上訴人返還自九十九年四月十四日起至一０一年十二月三十一日止相當於系爭房地租金之不當得利三十三萬八千四百三十一元，以及自一０二年一月一日起至遷出交還系爭房屋之日止，按月返還相當於租金之不當得利一萬零六百八十七元，洵屬有據，應予准許，逾此範圍之請求（即請求返還土地及逾前開數額之不當得利部分），則無理由，應予駁回。原審就上開應准許之請求及該部分假執行之聲請，為上訴人敗訴之判決，非無違誤，上訴意旨就此部分指摘原判決不當、求予廢棄改判，為有理由，爰由本院予以廢棄，改判如主文第二、三項所示，並為假執行之宣告，原審就前述不應准許部分為上訴人敗訴之判決，理由雖與本院認定不同，但結論並無不合，仍應予以維持，上訴意旨指摘原判決該部分不當，求予廢棄，為無理由，應予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經本院審酌後認對於判決結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。
據上論結，本件上訴人之上訴為一部有理由、一部無理由，爰判決如主文。
中華民國103年6月10日
民事第十七庭
審判長法官藍文祥
法官周舒雁法官洪文慧正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國103年6月10日
書記官張淨卿附註：
民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。
附表：相當於租金之不當得利計算式
①99.04.14～99.12.31
每平方公尺申報地價占用土地面積應有部分比例
（新臺幣）（平方公尺）
35,84095.49三分之一＝土地價額（新臺幣）≒1,140,787【小數點以下四捨五入】②土地價額＋99年房屋現值＝土地及建築物總價
（新臺幣）（新臺幣）（新臺幣）
1,140,787＋92,600＝1,233,387③土地及建築物申報總價租金率期間
（新臺幣）99.04.14～99.12.311,233,387１０％262/365＝是段期間相當於租金之不當得利數額（新臺幣）≒88,534【小數點以下四捨五入】----------------------------------------------------④100.01.01～101.12.31
每平方公尺申報地價占用土地面積應有部分比例
（新臺幣）（平方公尺）
35,84095.49三分之一＝土地價額（新臺幣）≒1,140,787【小數點以下四捨五入】⑤土地價額＋100年房屋現值＝土地及建築物總價
（新臺幣）（新臺幣）（新臺幣）
1,140,787＋90,700＝1,231,487⑥土地及建築物申報總價租金率期間
（新臺幣）100.01.01～101.12.311,231,487１０％2＝是段期間相當於租金之不當得利數額（新臺幣）≒246,297【小數點以下四捨五入】------------------------------------------------------③＋⑥＝99.04.14～101.12.31相當於租金之不當得利數額88,534＋246,297＝334,831(新臺幣)------------------------------------------------------⑦102.01.01～
每平方公尺申報地價占用土地面積應有部分比例
（新臺幣）（平方公尺）
37,44095.49三分之一＝土地價額（新臺幣）≒1,191,715【小數點以下四捨五入】⑧土地價額＋房屋現值＝土地及建築物總價
（新臺幣）（新臺幣）（新臺幣）
1,191,715＋90,700＝1,282,415⑨102年起相當於租金之不當得利數額（新臺幣）÷１２月
1,282,415１０％÷１２＝每月相當於租金之不當得利數額（新臺幣）≒10,687【小數點以下四捨五入】附圖：臺北市政府地政局土地開發總隊一０二年十二月十九日鑑
定圖