裁判字號：臺灣臺北地方法院96年訴字第8715號民事判決
裁判日期：民國97年03月31日
裁判案由：返還定金等
臺灣臺北地方法院民事判決96年度訴字第8715號原告庚○○訴訟代理人 沈奕瑋 律師複代理人甲○○被告丙○訴訟代理人 徐揆智 律師複代理人 林幸慧 律師上列當事人間返還定金等事件，本院於九十七年三月二十五日言詞辯論終結，判決如下：
主文被告應給付原告新台幣伍拾壹萬元，及自民國九十六年十一月六日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔十分之七，餘由原告負擔。
本判決於原告以新台幣拾柒萬元為被告供擔保後，得假執行。但被告如以新台幣伍拾壹萬元為原告預供擔保後，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實
一、原告起訴主張：原告經訴外人東森房屋 南港 經貿店營業員丁○○之介紹，於民國95年10月23日與被告簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭契約），約定被告將其所有坐落於台北縣汐止市○○段南港子小段第32-30地號土地四分之一之應有部分及其上同段第188建號建物即門牌號碼台北縣汐止市○○街○○巷○號4樓之房屋（下稱系爭不動產）出售予原告，買賣價金為新台幣（下同）360萬元。原告於買賣契約成立時，即依系爭契約第2條及第3條第1項之約定給付被告定金36萬元。又依系爭契約第3條第2項：「乙方（即被告）備齊一切過戶證件資料（印鑑證明、戶籍資料、稅單等資料及簽妥移轉登記書表）之同時，甲方應給付第二期備證款。」。詎料被告於簽約當日收受簽約款後，並無任何履約之後續動作，經原告多次詢問均未受理會。且於96年8月21日下午，原告利用台北縣地籍資料電傳資訊服務系統查詢系爭土地狀況，發現系爭房地之權狀正本，遭被告向地政機關申報遺失，申請補發新權狀，原告乃於96年8月24日以國史館郵局第504號存證信函催告被告，原告之存證信函於96年8月27日送達於被告，被告於期限內（即96年8月30日）並未做任何表示，系爭契約已於同年8月31日合法解除；若認系爭契約未經合法解除，則原告以起訴狀繕本送達被告為解除系爭契約之意思表示，並依系爭契約第8條第4項第2款及民法第249條規定，請求被告加倍返還定金予原告。並聲明：被告應給付原告新台幣柒拾貳萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。及願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則抗辯：伊否認與原告有簽訂不動產買賣契約書，及收受原告36萬元之簽約款。本件係因訴外人東森房屋南港經貿店職員丁○○要求伊將系爭房地委託渠等出售，雙方於95年8月15日簽訂委託銷售契約書，委託期間為3個月。伊並依丁○○之要求提供印鑑章、印鑑證明書、所有權狀、身分證影本等物。其後丁○○發現該土地及房屋上有設定一最高限額104萬元之抵押權登記，抵押權人為訴外人 蔡孟宏 （因被告從未向蔡孟宏借錢，現正提起塗銷抵押權登記之訴，由台灣士林地院以
96年訴字第941號事件審理中）。丁○○乃找律師助理、代書等與被告一同協商解決，並要求被告付款2萬元給律師助理、5000元給代書，以調取蔡孟宏抵押權設定登記之檔案資料及對蔡孟宏提出訴訟。因被告身上沒那麼多錢，丁○○並拿出10萬元借被告，用以支付上開費用。然因丁○○遲未提出訴訟，委託銷售契約亦無法進行，委託期間已於95年11月15日期滿，原告並未延長或重新簽訂委託契約。詎至96年
5月間，丁○○向被告稱：「我已經跟買方謝小姐簽約了，你快辦該房屋之塗銷抵押權登記」等語。雖原告並未同意，然因丁○○一直扣留原告交付之印鑑章、及權狀等物，為取回上開物品，伊乃於96年6月1日會同友人己○○一起前往東森房屋南港經貿店向丁○○及店長乙○○、原告之丈夫等
5人洽談後簽立調解書，雙方協議由被告賠償6萬元，並返還買賣價金10萬元（合計16萬元）予原告，同時原告需交付系爭房地之權狀及相關資料。原告既未依約交付權狀，則依調解書所載，原告並無權向被告提出任何請求，其所訴顯無理由。並聲明：⒈原告之訴駁回。⒉如受不利判決，願供擔保，請准宣告免予假執行。
三、本件原告主張其與被告簽訂不動產買賣契約，並已支付定金36萬元，然被告於簽約後遲不履約，其已合法解除契約，依買賣契約之規定，其得請求被告加倍返還定金等語，然為被告所否認，並以前詞置辯，是本件之爭點為：㈠原告是否與被告簽訂買賣契約，並依約給付36萬元之第一期簽約款？㈡兩造若有簽訂系爭買賣契約，該契約是否已經合法解除？㈢原告得否依買賣契約第8條第4項第2款之約定，請求被告負賠償責任？其得請求之違約金若干？㈠原告是否與被告簽訂買賣契約，並已依約給付36萬元之第一
期簽約款？原告主張其與被告於95年10月23日簽訂不動產買賣契約書，約定被告所有之系爭不動產出售予原告，買賣價金為360萬元，且原告已依約給付被告36萬元等情，業據提出不動產買買契約書影本1份為證（見本院卷第13至17頁），且經證人即東森房屋公司職員丁○○證稱：系爭房屋出售與原告時，被告同意且簽約時有在場，原告並當場交付簽約金36萬元。
被告要求先帶10萬元現金，另外26萬元支票由公司保管，因為被告債權還沒有塗銷，怕日後有問題等語（見本院卷第69至70頁），證人即承辦本件簽約事宜之代書戊○○亦證稱：
簽約當時被告本人有在場，原告當場交付10萬元現金及面額18萬元、及8萬元之支票各1張等語（見同卷第71頁），佐以系爭買賣契約書上賣方「丙○」之簽名，核與被告提出之調解書（本院卷第57頁）上其自認為本人簽名者，其運筆方向、結構佈局、走勢等，均大致相符，顯示該二簽名係出於同一人之所為。而衡情苟被告並未與原告簽訂系爭買賣契約，被告嗣後又何需與原告簽訂上開調解書，並約明「甲方（即被告）願賠償買賣契約之違約事宜」，及同意返還買賣價金新台幣10萬元、及賠償6萬元之理，是被告上開所辯，實屬無稽，不足採信；堪信原告之主張為真實。
㈡系爭買賣契約是否已經合法解除？
按給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責任；契約當事人之一方遲延給付者，他方當事人得定相當期限催告其履行，如於期限內不履行時，得解除其契約，民法第
229條第1項、第254條所明定。本件原告主張其以存證信函催告被告履行契約，併以起訴狀繕本送達為解除契約之意思表示，故系爭契約已合法解除等語，雖為被告所否認，並以雙方從未簽訂買賣契約云云置辯。然查兩造簽約後，依系爭契約第3條第2項之約定，本應由被告於95年12月31日備妥過戶證件資料，以供辦理所有權移轉登記，然被告遲未將系爭不動產之抵押權登記予以塗銷，迄今亦未完成過戶事宜等情，業據原告提出台北縣地籍地價地籍圖資料電傳資訊服務系統表1份為憑（見本院卷第25頁），並經證人丁○○證述在卷（見本院卷第69頁反面），且被告亦自認其並未塗銷系爭不動產所設定之抵押權乙情，被告既遲延履行系爭買賣契約之給付義務，經原告定期催告仍未履行，原告自得依上開規定解除買賣契約。況參諸兩造於96年6月7日所簽訂之和解契約中，被告已同意負買賣契約違約之賠償責任，且被告亦無意再依上開契約履行系爭房屋之過戶義務，是退步言之，本件亦得認兩造已合意解除系爭買賣契約。
㈢原告得否依買賣契約第8條第4項第2款之約定，請求被告
負賠償責任？其得請求之違約金若干？⑴按附解除條件之法律行為，於條件成就時，失其效力；民法
第99條第2項定有明文。原告主張因被告有上開違約情事，故其得依契約第8條第4項第2款請求被告加倍返還所收款項等情，然為被告所否認，並以雙方有另簽訂調解書，原告不得依原契約請求賠償云云置辯。則系爭調解書之性質為何，即應審究。經查，系爭調解書於開始即將成立和解之原因「甲方願賠償買賣契約之違約事誼（案址：台北縣汐止市○○街○○巷○號4樓）」等語載明，是調解書係為被告所負買賣違約之損害賠償責任所為之和解，應無疑義。而原告主張系爭調解書附有解除條件，被告未依和解條件履行，是調解書已失其效力等情，業據證人丁○○證稱：調解當天有提到被告之前帶走的10萬元要返還給原告，另外被告需再賠償六萬元違約金，如果在雙方約定的期限內有履行的話，就照調解書，如果沒有履行就照原來的買賣契約，因為己○○說6萬元是小問題，他一定會處理，所以沒有將這點寫在調解書上等語，核與系爭調解書之製作人即證人乙○○（東森房屋店長）證稱：簽立調解書時我在場，調解內容為被告拿走之10萬元要返還原告，另外要賠償買方六萬元，在96年6月20日要履行，如沒履行就依照原契約，96年6月20日我們有通知賣方，但他們沒有出來處理等語（見本院卷第71頁背面），均屬相符；雖證人己○○證稱：雙方沒有約定如未依調解書履行，接下來要如何處理云云，然觀諸證人己○○為被告之好友，且於調解時本同意出資六萬元代被告為賠償，其後復未依約履行，其證詞是否可採，已有疑義，而反觀證人乙○○、丁○○為東森房屋仲介公司之員工，與兩造均無任何利害關係，渠等2人之證詞自較為中立可採，是兩造間上開和解契約即係以被告未依約履行和解契約為解除條件，於條件成就時，系爭調解書即失其效力，此時兩造間因違反買賣契約而生之損害賠償債務仍未消滅，原告仍得據該法律關係向被告請求，換言之，原告仍得依買賣契約第8條第4項第
2款之約定，請求被告負賠償責任。⑵兩造所簽立之系爭買賣契約，因可歸責於被告之事由，致給
付遲延而未履行，嗣經原告解除契約，原告交付之定金自得依民法第249條第3款：「契約因可歸責於受定金當事人之事由，致不能履行時，該當事人應加倍返還其所受之定金。」，及兩造買賣契約第8條第4項第2款約定：「如乙方毀約不賣或給付不能或其他違約情事時，甲方除得於解除本契約外，乙方應於五日內將所收款項加倍返還甲方，以為違約之損害賠償....。」之約定請求返還。查本件原告請求被告加倍返還定金72萬元，其中已交付之簽約款為36萬元，被告雖僅取得其中10萬元，其餘26萬元之支票則由東森房屋仲介公司代被告保管中，然東森公司係代被告處理系爭房屋銷售事宜之人（雙方成立委任及居間之混合契約），應認原告已如數支付36萬元價金予被告，應由被告負返還之責，另36萬元則屬違約金之性質。按約定之違約金過高者，法院得減至相當之數額，民法第252條定有明文。至於是否相當，即須依一般客觀事實，社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為斟酌之標準；而債務已為一部履行者，亦得比照債權人所受利益減少其數額（最高法院79年台上字第1915號判例、
49年台上字第807號判例要旨參照）。故約定之違約金苟有過高情事，法院即得依此規定核減至相當之數額，並無應待至債權人請求給付後始得核減之限制。此項核減，法院得以職權為之，亦得由債務人訴請法院核減，最高法院79年台上字第1612號判例參照。經查，本件買賣總價金為360萬元，而原告僅繳付第一期款36萬元即解除買賣契約，原告亦未提出其因簽訂系爭買賣契約受有其他損害之證據，本院審酌上情，認本件違約金尚屬過高，原告得請求之違約金應予酌減至150,000元。則原告得請求返還之價金及違約金合計為510,000元（計算式：360,000＋150,000＝510,000）。
四、綜上所述，原告主張被告有違約事由，依系爭買賣契約第8條第4項第2款請求被告給付違約金並返還已支付之第一期簽約款，實屬有據。從而，原告請求被告返還原告已繳之房屋價金36萬元及給付違約金15萬元，共計510,000元，及自起訴狀繕本送達之翌日即96年11月6日起按年息5％計算之遲延利息，為有理由，應予准許，逾此部分之請求，即無理由，應予駁回。
五、假執行之宣告：兩造均陳明願供擔保，聲請宣告假執行或免為假執行，核均無不合，爰就原告勝訴部分，分別酌定相當擔保金額准許之。至原告敗訴部分，其假執行之聲請，因失所附麗，應予駁回。
六、本件原告之訴為一部有理由、一部無理由，依民事訴訟法第79條、第390條第2項、第392條第2項，判決如主文。
中華民國97年3月31日
民事第五庭法官吳佳薇如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀以上正本係照原本作成。
中華民國97年3月31日
書記官許博為