裁判字號：臺灣臺北地方法院105年訴字第825號民事判決
裁判日期：民國105年10月14日
裁判案由：損害賠償等
臺灣臺北地方法院民事判決105年度訴字第825號原告 李素米 訴訟代理人 黃昱璁 律師被告將作建設股份有限公司法定代理人 單聯璜 被告 許惠美 前列二人共同訴訟代理人 陳國雄 律師複代理人 曾憲忠 律師上列當事人間請求損害賠償等事件，本院於民國105年10月4日言詞辯論終結，判決如下：
主文被告將作建設股份有限公司、許惠美應連帶給付原告新台幣壹佰伍拾玖萬玖仟肆佰肆拾貳元，及被告將作建設股份有限公司自民國一百零五年一月二十六日起，被告許惠美自民國一百零五年二月八日起，均至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
訴訟費用由被告負擔。
本判決第一項於原告以新台幣伍拾參萬元為被告供擔保後，得假執行；但被告如以新台幣壹佰伍拾玖萬玖仟肆佰肆拾貳元為原告預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
一、原告主張：原告於民國93年3月9日與被告將作建設股份有限公司（下稱將作公司）、許惠美簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭買賣契約），以新台幣（下同）258萬元向渠等買受坐落於台北市○○區○○路0段00○0號御景大廈地下1樓（即台北市○○區○○段○○段000○號）編號93號平面車位（下稱系爭車位），被告於締約時，並未告知系爭車位為法定機車位改設。嗣因台北市政府於104年1月30日通知系爭車位作為停放汽車之用，屬未依設置目的及通常使用方式使用，諭令改善，原告始知將作公司違法二次施工將原法定機車位塗銷，改劃為系爭車位售予原告，系爭車位欠缺合法汽車停車使用之效能，顯有不合於系爭買賣契約債之本旨之瑕疵，將作公司、許惠美已構成不完全給付，且系爭車位經台北市政府指明不得再作為停放汽車之用，足見該瑕疵已無從補正，系爭車位前開瑕疵減損達1,599,442元，被告2人自應連帶賠償原告損失，原告並於104年7月31日請求將作公司、許惠美賠償，惟均未獲置理。將作公司雖曾交付「御景管理辦法暨管理公約、組織章程增修辦法」（下稱系爭管理規約）予原告，惟住戶規約係住戶內部間經區分所有權人會議決議之共同遵守事項，其所載內容僅於取得區分所有權人身分時始發生其內部拘束效力，與原住戶與第三人締結買賣契約應盡其買賣契約上之告知義務有別，難謂將作公司已盡告知義務。另原告交付之系爭管理規約附件1「大樓管理公約暨停車管理辦法」中停車管理辦法第4條雖記載：「…原地下1層規劃之為法定機車車位改停放汽車（其分配如附表1）其產權屬於原始起造人所有，其車位持有人應依分管協議條例執行（停車管理費依平面車位收費標準計算），不得挪為他用…」等語，惟被告並未檢附附表1分配表，且上開文義極易令人認知該地下1層原有汽車位及機車位，其中機車位現已改為汽車位，故需以分配表與固有汽車位區隔，顯無從使原告得悉其所購買者是否為原屬機車位之停車位。另由御景大樓使用分管協議書第2條第2項所定：「本建物地下層停車場除公共設施外，車位產權歸屬原始起造人所有，由建設公司規劃為汽車停車位，在不違反本建物之各項管理條例下，凡持有車位之各區分所有權人可自行使用或出租、售」，足認將作公司已保證包含系爭車位在內之地下1層車位均得合法使用收益，致原告誤認可合法使用。將作公司未明確告知系爭車位非適法，可能遭主管機關勒令禁止使用之危險，被告自不得以文義不明之系爭管理規約內容，辯稱其已盡告知義務。再原告係依民法第227條第1項請求被告賠償，自不受同法第365條除斥期間之限制。為此，爰依民法第227條第1項規定提起本訴等語。並聲明：被告應連帶給付原告1,599,442元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告均答辯略以：兩造簽訂系爭買賣契約前，被告已告知原告系爭車位乃機車位改設，並於93年2月28日先行將不動產買賣契約書影本、系爭管理規約、產權移轉預估費用影本各1份交予原告，經其審閱完畢後，於同年3月9日與被告簽訂系爭買賣契約、系爭管理規約，且有台北市建成地政事務所建物測量成果圖檢附於系爭買賣契約之後，並以現況點交予原告。系爭管理規約附件之停車管理辦法第4條約定：「為維護本大樓停車安全管理，原地下1層規劃之為法定機車車位改停放汽車（其分配如附表1）其產權屬於原始起造人所有，其車位持有人應依分管協議條例執行（停車管理費依平面車位收費標準計算），不得挪為他用；倘產權移轉時並列入交待視同其契約條款之一。」第9條約定：「本地下1層停車場劃有車位停車線及編號，應依各該持有人或使用人所持有之車位編號，依序停放，除法定公共設施外，屬車位持有人所有，其位置不得停放機車或其他雜物…」，及御景大樓使用分管協議書第1條第2項約定：「為維護本建物地下停車場之安全管理，地下1層使用執照規劃之法定機車車位改停放汽車使用，其產權屬於各該區分所有權人所有，其車位持有人應依分管協議條例執行，不得挪為他用；倘產權移轉時並應將供停放汽車使用用途列入交待視同其契約條款之一；地下2樓至地下5樓的停車場部分之各區分所有權人，應將其持有之停車位，專作汽車停車使用，不得供於其他之用途」等語，而於93年間，原告乃訴外人尖美建設公司副總經理，對於不動產交易專業程度更甚一般消費者，足認原告知悉系爭車位於使用執照規劃為法定機車位，嗣經全體區分所有權人同意改為停放汽車使用一情。再系爭車位乃成屋買賣，兩造係就特定且存在之系爭車位為買賣標的，而原告所主張之瑕疵並非買賣契約成立後始發生，被告既已依契約成立時之系爭車位現況點交原告，即無物之瑕疵擔保責任可言，更不構成不完全給付之債務不履行責任。退步言之，縱認被告應負物之瑕疵擔保責任，惟被告於93年10月20日即已將系爭車位點交原告，然原告迄至104年8月14日始向台北市消費爭議調解委員會提起申訴，要求將作公司賠償160萬元或以350萬元買回系爭車位，復於105年1月15日提起本訴，已逾民法第365條第1項所定除斥期間。又原告提出系爭車位減損價值之鑑定報告，未經法院允許及被告同意，被告否認其證據能力等語，資為抗辯。並聲明：原告之訴駁回。如受不利之判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、原告起訴主張兩造於93年3月9日簽訂系爭買賣契約，原告以258萬元購買系爭車位以停放汽車，惟系爭車位原係法定機車位等情，為兩造所不爭執，並有不動產買賣契約書、台北市政府104年1月30日府都建字第10463963800號函在卷足稽（見卷第11-17頁），堪以採信。
四、原告主張伊購買系爭車位時被告並未告知系爭車位為法定機車位所改設，為被告所否認，並以前詞置辯。是本件之爭點為：㈠被告於系爭買賣契約簽訂時有無告知系爭車位係法定機車位所改設？㈡如是，原告請求被告賠償1,599,442元，有無理由？茲分別論述如下：
㈠按因可歸責於債務人之事由，致為不完全給付者，債權人得
依關於給付遲延或給付不能之規定行使其權利；因可歸責於債務人之事由，致給付不能者，債權人得請求賠償損害，民法第227條第1項、第226條第1項分別定有明文。買賣標的物如係特定物，於契約成立前已發生瑕疵，而出賣人於締約時，因故意或過失未告知該瑕疵於買受人，而買受人不知有瑕疵仍為購買者，則出賣人所為給付之內容不符合債務本旨，即應負不完全給付之債務不履行責任（最高法院94年度台上字第1112號民事判決要旨參照）。次按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條前段定有明文。被告抗辯簽訂系爭買賣契約之時，已告知原告系爭車位係法定機車位改設，則此有利被告之事實，應由被告負證明之責。經查，被告提出渠等於93年2月28日交付原告系爭管理規約、停車管理辦法，於93年3月9日交付原告御景大樓使用分管協議書，有原告出具之收據1紙、系爭管理規約附件1文件即大樓管理公約暨停車管理辦法、御景大樓使用分管協議書在卷可憑（見卷第115-122頁），主張被告已於系爭買賣契約簽訂前告知原告系爭車位係法定機車位改設等情，惟系爭買賣契約買賣標的係御景地下1層編號93號，平面車位1個，買賣總價款258萬元，買賣土地部分由許惠美出售，建物部分由將作公司出售，土地部分買賣總價款為181萬元，建物部分買賣總價款為77萬元，為系爭買賣契約第1條、第2條、第14條所明文約定，有系爭買賣契約在卷足憑（見卷第11-13頁），綜觀系爭買賣契約為不動產買賣之制式契約，並未就系爭車位為機車位改設一情為約定，惟原告購入系爭車位係為停放汽車使用，則系爭車位是否合法可供停放汽車，自屬兩造間交易上重要考慮因素。系爭買賣契約未明文約定系爭車位係法定機車位改設，已與常情有違。
另觀系爭管理規約附件1文件之停車管理辦法第4條係記載：
「為維護本大樓停車安全管理，原地下1層規畫之為法定機車車位改停放汽車（其分配如附表1）其產權屬於原始起造人所有，其車位持有人應依分管協議條例執行（停車管理費依平面車位收費標準計算），不得挪為他用；倘產權移轉時並列入交待視同其契約條款之一。」又原告於93年3月9日簽署御景大樓使用分管協議書，該協議書第1條約定：「本棟大樓所屬之公共空間協議分管條款如下列：…㈡為維護本建物地下停車場之安全管理，地下1層使用執照規劃之法定機車車位改停放汽車使用，其產權屬於各該區分所有權人所有，其車位持有人應依分管協議條例執行，不得挪為他用；倘產權移轉時並應將供停放汽車使用用途列入交待視同其契約條款之一；地下2樓至地下5樓的停車場部分之各區分所有權人，應將其持有之停車位，專作汽車停車使用，不得供於其他之用途。」等語，依前開文意，僅能認被告有告知原告御景大樓地下1層原有之法定機車位改停放機車，惟原告所購入之系爭車位，是否屬之，並不明確，未能證明被告已告知原告所購買之系爭車位為機車位改設。再被告交付原告系爭管理規約時並未檢附附件1停車管理辦法第4條所載之附表1即停車分配表，此為兩造所不爭（本院105年4月12日言詞辯論筆錄，卷第150頁），則於無附表情形下，自難得知系爭車位亦屬原法定機車位。況衡諸一般常情，如原告未經被告明確告知系爭車位係法定機車位改設，應僅認知伊所購買之系爭車位為合法汽車停車位，當不致因系爭管理公約所記載「地下1層規畫之為法定機車車位改停放汽車」等字句即懷疑伊購買之系爭車位為機車位改設，進而向被告詢問。被告雖另提出御景大樓地下1層使用執照之竣工圖（見卷第256頁），其上顯示系爭車位原為機車位，惟被告並未主張於簽訂系爭買賣契約前有交付原告，自難佐為有利被告之證據。綜上，被告抗辯已告知原告系爭車位係機車位改設，難予採信。
㈡系爭車位依原有建物使用執照之登載，僅能供機車停放使用
，有御景大樓地下1層使用執照竣工圖、台北市政府104年1月30日府都建字第10463963800號函、104年7月6日北市府都建字第10467693001號函在卷可佐（見卷第256頁、第15-17頁、第19-20頁），且系爭車位業經將作公司於104年間施工改為機車位，有將作公司104年2月13日將業（御）字第1040213號函、系爭車位現況照片1紙在卷足參（卷第275頁、第251頁），足認系爭車位確未能供停車使用，自屬未依債之本旨給付。被告既未於簽訂系爭買賣契約前告知原告系爭車位係機車位改設，而交付僅能停放機車之系爭車位予原告，自屬未依債務本旨履行，而應負不完全給付賠償責任。㈢系爭車位之價值減損數額，業據原告提出中聯不動產估價師
事務所之估價報告書（見卷第31-83頁），被告雖爭執該估價報告書非法院依民事訴訟法相關規定選任鑑定人所為，非屬鑑定意見，惟尚非不可以一般文書證據視之。原告已提出該估價報告書原本，堪認該估價報告書係屬真正。本院衡酌中聯不動產估價師聯合事務所經司法院列為鑑定機關參考名冊內，堪認具有一定之專業能力，該估價報告書就系爭車位勘估其不能作為停車使用之價格減損為15,999,442元，並載明其估價方法之選定、估價方法，另衡酌系爭車位經原告以258萬元購入，使用近11年後無法再做為停車使用，以及系爭車位業經將作公司施工改為機車位等情，認該估價報告書勘估系爭車位價值減損15,999,442元係屬可採。被告未主張該估價報告書勘估系爭車位價值減損之方法、數額有何不可採之處，空言爭執該估價報告書不可採信，為無可取。綜上，堪認系爭車位不能作為停放汽車使用，其價值減損數額為15,999,442元。
㈣按物之瑕疵擔保責任與不完全給付之債務不履行責任，兩者
法律關係不同，其請求權各別存在。故買受人如主張出賣人應負不完全給付之債務不履行責任，而請求其賠償損害時，自無民法第365條規定之適用（最高法院87年度台上字第2668號民事判決要旨）。本件原告係本於不完全給付之債務不履行法律關係，請求被告賠償損害，而非本於瑕疵擔保請求權為請求，自無民法第365條除斥期間之適用。被告關於此部分之抗辯，亦無理由。
㈤末按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經
其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任；其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力。遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息。應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之5，民法第229條第2項、第233條第1項前段及第203條分別定有明文。本件原告請求不完全給付之損害賠償，並無確定期限，亦無約定遲延利息之利率，揆諸前揭法條規定，原告主張以起訴狀繕本送達之翌日起算遲延利息，即屬有據。從而，原告依不完全給付之法律關係，請求被告給付15,999,442元，及將作公司自105年1月26日起，許惠美自105年2月8日起，均至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息，應予准許。
六、兩造陳明願供擔保請為宣告假執行或免為假執行，經均與法律規定相符，爰分別著定相當之擔保金額准許之。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所提證據，經審酌後認與判決結果並無影響，爰不逐一論述，附此敘明。
八、訴訟費用負擔之依據:民事訴訟法第78條。中華民國105年10月14日
民事第八庭法官林欣苑以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國105年10月14日
書記官黃巧吟